갱신 합의 후 실거주하겠다 말 바꾼 집주인 집을 비워줘야 할까 

안녕하세요. 상가 임대차 분쟁 및 영업 양수도 전문 김학재 변호사입니다. <임대차 분쟁, 판례로 끝내기> 제가 쓴 책입니다.

​

"집주인과 전세 2년 더 살기로 협의했는데, 갑자기 나가라고 합니다"

임대차 만료를 앞두고 공인중개사나 문자메시지를 통해 "보증금이나 월세를 약간 조정하고 2년 더 거주하기로" 집주인과 합의를 마쳤던 세입자 A씨.

그런데 몇 주 뒤 집주인이 갑자기 말을 바꿉니다.

"세금 문제로 직접 들어와서 살아야겠습니다. 만기 날에 맞춰 집을 비워주세요."

이미 갱신 약속을 믿고 자금 마련과 출퇴근 및 자녀 보육 계획까지 세워둔 세입자는 억울하고 막막할 수밖에 없습니다. 주택임대차보호법상 집주인의 '실거주 갱신거절권'이 인정된다고 하지만, 이미 서로 합의를 마친 상황에서도 집주인이 마음대로 계약을 뒤집을 수 있는 걸까요?

1. 법원 판례가 말하는 "합의 후 번복"의 효력

결론부터 말씀드리면, 당사자 사이에 이미 갱신 합의가 성립했다면 집주인은 나중에 실거주를 이유로 이를 번복할 수 없습니다.

실제 법원 판결(서울중앙지방법원 2021가단5123379, 수원지방법원 2021가단559605)에서도 이와 같은 세입자의 손을 들어주었습니다.

📌 핵심 판례 법리 요약


1. 갱신거절권의 상실

   - 임차인의 갱신 요청에 따라 당사자 간 합의가 성립한 경우, 

임차인이 속임수를 쓰는 등 특별한 사정이 없는 한 집주인은 실거주를 이유로 한 갱신거절권을 상실합니다 
(서울중앙지법 2021가단5123379).

2. 갱신합의 번복의 무효

   - 집주인이 보증금 5% 증액 등의 조건을 제시하고 
세입자가 이를 수락해 합의가 이루어졌다면 갱신은 적법하게 완성됩니다 (수원지법 2021가단559605).

   - 합의 이후 양도소득세, 매매 어려움, 실거주 등을 이유로 뒤늦게 갱신 거절 통지를 하더라도 아무런 법적 효력이 없습니다.

2. 세입자가 반드시 알아야 할 법률 대응 3가지

계약서 재작성이 없었어도 '합의'는 유효합니다 - 서면으로 임대차 계약서를 새로 쓰지 않았더라도, 문자메시지, 통화 녹음, 중개사를 통한 의사 전달로 보증금·월세 조건에 동의했다면 법적으로 완벽한 갱신 합의가 성립합니다.

중개사를 통한 갱신 동의도 집주인의 의사표시입니다 - 평소 계약 관련 소통을 공인중개사를 통해 해왔다면, 중개사가 전달한 집주인의 동의 역시 민법 제114조에 따라 집주인 본인의 유효한 의사표시로 인정됩니다.

내용증명으로 법적 입장을 명확히 전달해야 합니다 - 집주인의 부당한 퇴거 요구에 무작정 응하거나 말싸움을 하기보다, 이미 성립한 갱신합의의 유효성과 갱신거절의 법적 무효를 명시한 전문 내용증명을 발송하여 기선 제압을 하는 것이 중요합니다.

3. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 집주인이 "법적으로 번복할 수 있는 기간이 남아있다"고 주장하는데 사실인가요?

A. 전혀 사실이 아닙니다. 임대차 만료 6개월~2개월 전 기간은 갱신 여부를 결정하고 통지하는 기간일 뿐, 이미 서로 합의를 끝낸 계약을 일방적으로 뒤집을 수 있는 유예기간이 아닙니다. 합의 후 뒤늦게 이뤄진 번복 통보는 신의성실의 원칙에도 위반됩니다.

Q. 내용증명을 받으면 집주인이 명도소송을 걸어올까 봐 걱정됩니다.

A. 이미 갱신 합의가 성립했음을 입증할 대화 내역(녹취, 문자 등)과 확립된 대법원·하급심 판례를 바탕으로 작성된 내용증명을 받게 되면, 집주인 역시 승소 가능성이 없음을 깨닫고 소송을 포기하거나 타협안을 제시하는 경우가 대부분입니다.

💡 집주인의 일방적인 퇴거 요구, 변호사가 직접 해결해 드립니다

임대차 분쟁은 집주인의 구두 요구나 문자에 당황해 실수를 하기보다, 초기 서면(내용증명) 대응 단계부터 관련 판례를 바탕으로 엄정하게 법리적 대응을 진행하는 것이 승패를 가릅니다.

수많은 임대차 분쟁 승소 노하우를 바탕으로, 세입자분의 소중한 주거권과 권리를 확실하게 지켜드리겠습니다.

[칼럼 작성 | 김학재 변호사]

​

• 서울대학교 법과대학 졸업 / 사법시험 합격 / 사법연수원 수료

• 공인중개사법 전문 변호사

• (전) 삼성전자 법무실 변호사

• (전) SK하이닉스 법무팀 변호사(파트장)