사건 유형: 임대차보증금반환청구 및 부동산강제경매
사건 결과: 화해권고결정 확정(1억 1,200만 원 지급) → 부동산강제경매 → 잔여채권 18,664,924원 전액 배당 및 실제 입금 → 전세보증금 1억 원 전액 회수
1. 사건 개요
의뢰인은 임대인 소유의 주택을 전세보증금 1억 원에 임차하였습니다. 이 중 8,000만 원은 버팀목전세자금대출로 마련하였으며, 임대인은 대출이자와 전기요금을 부담하기로 약정하였습니다.
그러나 임대인은 약속을 제대로 이행하지 않았고, 의뢰인으로부터 별도로 빌린 500만 원도 일부만 변제하였습니다.
이후 의뢰인은 결혼하여 다른 지역에 신혼집을 마련하였지만, 보증금을 반환받지 못한 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 기존 임대주택의 점유를 유지하였습니다.
그런데 임대인이 의뢰인의 동의 없이 해당 주택을 에어비앤비로 단기임대하고, 도어락 비밀번호까지 변경하여 의뢰인의 출입을 제한하는 일이 발생하였습니다.
의뢰인의 항의에 임대인은 보증금 등을 반환하고 추가 금액도 지급하겠다고 약속하였으나, 이후 공증에 관한 약속을 번복하였습니다.
결국 의뢰인은 저에게 사건을 의뢰하였습니다.
2. 김욱중 변호사의 대응
가. 임대인의 의무 위반을 이유로 한 계약 해지 및 보증금반환청구
저는 임대인이 임차인의 동의 없이 주택을 제3자에게 단기임대하고 출입까지 제한한 행위가 민법 제623조에 따른 임대인의 사용·수익 보장 의무 위반에 해당한다고 판단하였습니다.
이에 임대차계약기간이 남아 있더라도 계약을 해지할 수 있다는 주장을 구성하고, 소장 부본 송달로써 계약을 해지한다는 의사표시를 하였습니다.
이를 입증하기 위해 임대차계약서, 갱신계약서, 에어비앤비 게시화면, 녹취록 등을 증거로 제출하였습니다.
아울러 임대차보증금 1억 원뿐 아니라 미지급 대출이자, 대여금 및 추가 약정금 등을 포함하여 총 1억 1,162만 원 및 지연손해금을 청구하였습니다.
나. 임대인의 반박에 대한 증거 중심의 대응
임대인은 금전 지급의무 자체는 대체로 인정하면서도 대출이자와 대여금의 금액을 다투었습니다.
이에 저는 준비서면을 통해 임대차계약서의 특약사항과 사실확인서, 차용증 등을 근거로 각 채권의 발생원인과 금액을 구체적으로 설명하였습니다.
특히 대여금 일부 변제액에 대해서는 계약 당시 적용되던 법정 최고이자율을 검토하여 이자와 원금의 충당관계를 계산하였습니다.
다. 화해권고결정 확정
재판 과정에서 법원은 임대인이 의뢰인에게 총 1억 1,200만 원을 2,800만 원씩 4회에 걸쳐 지급하도록 하는 화해권고결정을 하였습니다.
또한 지급기일을 한 차례라도 지체하면 기한의 이익을 상실하고, 잔액에 대하여 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 하였습니다.
위 화해권고결정은 이의신청 없이 확정되었습니다.
3. 부동산강제경매를 통한 실제 보증금 회수
임대인은 첫 세 차례 분할금 합계 8,400만 원을 지급하였으나, 마지막 분할금 2,800만 원을 전부 지급하지 못하였습니다.
이후에도 일부 금액만 변제하였을 뿐 잔여 채무를 이행하지 않았습니다.
저는 의뢰인과 협의하여 확정된 화해권고결정을 근거로 임대인 소유의 건물과 토지에 대한 강제경매를 진행하였습니다.
일부 변제금과 지연손해금을 계산한 결과, 경매신청 당시 청구금액은 18,707,761원이었습니다.
강제경매신청 후 법원의 보정명령에 필요한 자료를 제출하여 경매개시결정을 받았고, 이후 다른 채권자들의 경매신청으로 중복경매가 진행되었습니다.
결국 해당 부동산은 8억 1,300만 원에 매각되었습니다.
법원의 배당표에 따르면 의뢰인은 제6순위 상대적 소액임차인으로 18,664,924원을 100% 배당받았습니다.
그리고 해당 배당금 18,664,924원이 의뢰인에게 실제 입금되어 회수가 완료되었습니다.
4. 사건 결과 및 의의
이 사건은 임대차보증금반환청구 소송에서 화해권고결정을 확정받는 데 그치지 않고, 임대인이 지급하지 않은 잔여채권에 대해 부동산강제경매를 진행하여 실제 배당금까지 회수한 사례입니다.
의뢰인은 임대인으로부터 지급받은 분할금과 경매절차에서 수령한 배당금을 통해 최초 전세보증금 1억 원을 전액 회수하였습니다.
임대차보증금반환청구 사건에서는 유리한 재판 결과를 확보하는 것뿐 아니라, 임대인의 재산과 다른 채권자들의 권리관계를 검토하여 실제 회수 가능성을 확보하는 것이 중요합니다.
저는 이 사건에서도 계약 해지와 금전채권에 관한 법률적 주장을 구성하고, 관련 증거를 제출하여 집행권원을 확보한 후, 강제경매와 배당절차를 통한 실제 채권회수까지 이어지도록 대응하였습니다.
소송의 실질적인 목적은 판결문이나 결정문을 받는 데 그치지 않고, 의뢰인의 권리를 현실적으로 실현하는 데 있습니다.
김욱중 변호사
법률사무소 서윤
본 사례는 실제 사건기록을 바탕으로 작성하였으며, 사건관계인의 개인정보 및 식별정보는 비식별화하였습니다. 개별 사건의 사실관계와 채무자의 재산상태에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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