허위 유치권 신고만으로도 경매 사기죄가 되나요 

경매로 나온 부동산을 낙찰받고 보니 매각물건명세서에 "유치권 신고 있음"이라는 문구가 붙어 있었다거나, 반대로 내 부동산이 경매에 넘어갔는데 누군가 공사대금을 내세우며 유치권을 신고해 입찰자가 모두 빠져나갔다는 상담이 적지 않습니다. 이런 신고가 실제로는 존재하지 않는 채권을 꾸민 것이라면, 단순히 "버티기"로 끝나지 않고 형사 책임으로 이어질 수 있습니다. 다만 어떤 죄명이 붙는지는 신고 단계에서 멈췄는지, 낙찰자에게 돈을 받아내려 했는지에 따라 달라집니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 허위 유치권 신고, 사기죄보다 경매방해죄가 먼저 문제되는 이유

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 경매에서 유치권이 인정되면 낙찰자는 유치권자의 채권을 대신 변제해야 물건을 인도받을 수 있습니다(민사집행법 제91조 제5항). 그래서 유치권 신고가 있는 물건은 입찰자가 줄고 낙찰가가 크게 떨어집니다.

이 구조 때문에 실제로 없는 공사대금이나 수리비를 부풀려 신고하는 사례가 생깁니다. 신고서에는 채권 금액과 점유 사실, 공사계약서 같은 소명자료가 붙는데, 이것이 허위라면 법원과 입찰 참가자를 속여 경매 결과에 영향을 주려는 행위가 됩니다.

질문의 핵심인 "사기죄가 되나"에 대한 결론부터 말씀드리면, 유치권을 허위로 신고한 것만으로는 사기죄보다 경매방해죄(형법 제315조)로 처벌되는 것이 일반적입니다. 사기죄는 상대방을 속여 재산을 내놓게 하는 처분행위가 있어야 하는데, 신고서를 접수해 매각물건명세서에 적는 것만으로는 그런 처분행위를 인정하기 어렵기 때문입니다. 반면 낙찰자를 상대로 허위 채권을 근거로 돈을 받아내거나 소송까지 제기했다면 사기죄(소송사기 포함)가 별도로 문제됩니다.

법은 이렇게 판단합니다: 유치권 성립요건, 경매방해죄 법정형 2년·700만 원과 사기죄 구분 기준

먼저 신고된 유치권이 진짜인지부터 따집니다. 민법상 유치권이 성립하려면 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 타인의 물건을 점유하고 있을 것 — 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다(민법 제328조).

• 그 물건에 관하여 생긴 채권(견련관계)일 것 — 공사대금이나 필요비·유익비처럼 그 부동산 자체에서 생긴 채권이어야 합니다.

• 채권의 변제기가 도래했을 것

• 점유가 불법행위로 시작된 것이 아닐 것(민법 제320조 제2항)

• 유치권 배제 특약이 없을 것 — 계약서에 유치권을 포기한다는 약정이 있으면 주장할 수 없습니다.

허위 유치권은 이 가운데 어디선가 무너집니다. 대표적으로 점유가 실제로는 없거나 형식적인 경우, 채권이 처음부터 존재하지 않거나 크게 부풀려진 경우, 그리고 주장하는 채권이 그 부동산 자체에 관한 공사에서 생긴 것이 아니어서 그 부동산에 관해 생긴 채권으로 보기 어려운 경우입니다. 또한 경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 시작한 유치권자는 판례상 경매 절차의 매수인에게 대항하지 못한다는 점도 중요합니다. 신고자가 점유를 언제 취득했는지를 등기부의 경매개시결정 기입등기 시점과 대조하면 상당수가 걸러집니다.

다음으로 형사 책임입니다. 경매방해죄(형법 제315조)는 위계 또는 위력, 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람을 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 허위 유치권 신고는 법원과 입찰 참가자에게 존재하지 않는 부담이 있는 것처럼 오인하게 만드는 전형적인 위계로 평가됩니다. 이 죄는 실제로 낙찰가가 떨어졌는지, 입찰이 무산됐는지와 상관없이 경매의 공정을 해할 위험이 있으면 성립하는 위험범으로 이해됩니다. 신고가 나중에 철회되거나 낙찰자가 유치권을 깨뜨려 결과적으로 손해가 없었더라도 책임을 피하기 어렵다는 뜻입니다.

그렇다면 사기죄는 언제 성립할까요. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망해 재물이나 재산상 이익을 얻을 때 성립하며, 기망당한 사람이 재산을 처분하는 행위가 있어야 합니다(법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금). 허위 유치권 사건에서 이 구조가 갖춰지는 경로는 대체로 두 가지입니다.

• 낙찰자에게 직접 돈을 받아낸 경우 — 허위 채권을 내세워 "유치권 대금을 주지 않으면 인도하지 않겠다"고 해 합의금 명목으로 돈을 받았다면, 낙찰자를 기망해 재물을 교부받은 사기죄가 문제됩니다. 상대방이 겁을 먹어 돈을 준 정황이 강하면 공갈죄(형법 제350조, 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)가 함께 검토됩니다.

• 유치권을 근거로 소송까지 낸 경우 — 허위 서류로 법원을 속여 승소판결을 받아 이익을 얻으려 했다면 이른바 소송사기가 됩니다. 소송사기는 소를 제기한 때 실행에 착수한 것으로 보고, 판결이 나지 않았어도 미수범으로 처벌될 수 있습니다.

반대로 신고서만 제출하고 그치면, 집행법원이 이를 매각물건명세서에 적는 것은 법원이 신고자에게 재산을 넘겨주는 처분이 아니므로 사기죄의 실행 단계로 보기 어렵습니다. 그래서 신고만 있는 단계에서는 경매방해죄가 중심이 되고, 이후 돈을 받으려는 행위가 더해질 때 사기·공갈·소송사기가 추가됩니다. 허위 공사계약서를 만들었다면 사문서위조·행사가, 그 계약서를 근거로 법정에서 거짓 증언을 했다면 위증이 함께 문제될 수 있습니다.

피해 입장에서 보면 민사 쪽도 알아두셔야 합니다. 유치권자는 우선변제권이 없으므로 다른 채권자가 신청한 경매에서는 배당을 받지 못하고 점유를 통해 압박하게 됩니다. 낙찰자는 허위라고 판단되면 인도명령 대상이 되지 않는 점유자라도 유치권부존재확인이나 건물명도 청구소송으로 다툴 수 있고, 이 소송에서 점유 시기·공사 사실·대금 지급 내역이 핵심 쟁점이 됩니다. 허위 신고로 입은 손해(낙찰가 하락분, 인도 지연에 따른 비용 등)는 불법행위에 따른 손해배상으로 청구할 수 있습니다(민법 제750조).

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 신고된 유치권의 허위 입증과 형사고소·민사 청구 순서

허위 유치권 때문에 곤란한 입장이라면 다음 순서로 대응합니다.

• 매각물건명세서와 유치권 신고서부터 확인 — 신고인, 신고 금액, 첨부된 공사계약서와 세금계산서, 점유 개시 시점을 사건기록에서 열람해 정리합니다. 주장하는 채권이 어떤 공사에서 나왔는지, 누구와 계약했는지가 출발점입니다.

• 점유 시점을 경매개시결정 기입등기와 대조 — 압류 이후에 점유를 시작했다면 그것만으로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 전입 기록, 관리사무소 출입 기록, 전기·수도 사용 내역, 인근 주민·관리인 진술 등으로 실제 점유 시기를 입증합니다.

• 채권의 실재 여부 검증 — 공사 사실을 입증할 현장 사진, 자재 구입 내역, 인부 임금 지급 기록, 대금 지급 계좌 흐름을 요구합니다. 계약서만 있고 실제 공사를 한 흔적이 없거나 금액이 시세와 동떨어지면 허위 정황이 됩니다. 공사 업체의 사업자등록 상태와 신고인과의 관계(친인척, 채무자 측 관계자 여부)도 확인합니다.

• 경매방해죄 형사고소 — 허위임이 어느 정도 확인되면 신고인을 경매방해, 필요하면 사문서위조·행사, 위증으로 고소합니다. 고소장에는 위조 정황과 신고 이후 입찰 결과(유찰 횟수, 낙찰가 하락)를 함께 정리해 위계성과 공정 저해 위험을 분명히 보여줍니다.

• 금전 요구가 있었다면 사기·공갈 추가 — 합의금이나 "유치권 인수 대금"을 요구한 문자메시지, 통화 녹음, 송금 내역은 별도 범죄의 증거가 되므로 삭제하지 말고 보관합니다.

• 민사 청구 병행 — 유치권부존재확인·명도소송과 손해배상 청구를 함께 진행하고, 점유를 이전해 버릴 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 점유자 변경을 막습니다.

입장이 반대인 경우, 즉 실제로 공사를 하고도 대금을 받지 못해 정당하게 유치권을 신고했는데 허위라고 의심받는 경우라면 입증이 관건입니다. 공사계약서, 세금계산서, 대금 지급 요청 내용증명, 현장 사진과 점유 개시 시점을 입증할 자료를 신고 단계에서부터 갖춰 두어야 합니다. 정당한 신고라면 처벌 대상이 아니지만, 채권액을 과장하거나 점유 시기를 꾸미면 그 부분이 문제가 될 수 있습니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 입찰 전과 인도 전 대응이 갈리는 이유

허위 유치권은 정리되지 않은 채 경매가 진행되면 낙찰가가 낮게 형성되거나 낙찰 후에도 점유를 둘러싼 분쟁이 길어집니다. 점유 기록과 현장 흔적은 시간이 지날수록 사라지고, 신고자가 점유를 이전해 버리면 입증과 집행이 더 복잡해집니다.

정리하면, 허위 유치권 신고는 그 자체로 경매방해죄가 되고, 낙찰자에게 돈을 받으려 하거나 소송을 제기하면 사기·소송사기가 추가될 수 있습니다. 이미 신고가 접수된 경매 물건이 있거나 그런 신고 때문에 피해를 입으셨다면, 증거가 남아 있을 때 점유 시기와 채권의 실재 여부부터 점검해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.