계약서에 적힌 입주일은 이미 지났는데, 집주인은 전 세입자가 아직 나가지 않았다거나 도배·수리가 덜 끝났다며 열쇠를 내주지 않는 경우가 있습니다. 이사 날짜는 잡아 두었고, 보증금은 이미 보냈는데, 집주인은 "어차피 계약일부터 월세가 나가는 거 아니냐"고 말하기도 합니다. 들어가 살지도 못한 기간의 월세까지 내야 하는지, 그리고 그 사이 생긴 숙박비나 보관 비용은 누구에게 물어야 하는지 막막해지는 상황입니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 입주 지연 기간의 월세, 인도 시점이 기준이 되는 이유
임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 해 주고, 임차인이 그 대가로 차임을 지급하는 계약입니다(민법 제618조). 월세는 집을 쓸 수 있는 상태가 된 것에 대한 대가이므로, 임대인이 집을 인도하지 못하고 있는 기간과는 성격이 맞지 않습니다.
그래서 입주 지연 사안은 세 가지를 나누어 봐야 합니다. 첫째, 지연된 기간 동안의 월세를 내야 하는지, 둘째, 지연 때문에 쓴 추가 비용을 청구할 수 있는지, 셋째, 지연이 길어질 때 계약을 끝내고 보증금을 돌려받을 수 있는지입니다. 세 가지는 서로 연결되어 있지만 근거 조문과 입증할 내용이 각각 다릅니다.
또 하나 짚어야 할 점은 지연의 원인입니다. 전 세입자의 퇴거 지연, 집주인의 수리 미비, 집주인의 이중계약이나 담보 문제 등 원인이 무엇이든 임차인에 대한 인도의무는 임대인이 집니다. 임차인이 이사 일정을 늦춘 것이 아니라 임대인 쪽 사정으로 늦어진 것이라면, 책임의 출발점은 임대인입니다.
법은 이렇게 판단합니다: 인도의무(제623조)와 동시이행, 차임 일할계산·손해배상·해제의 기준
먼저 임대인의 의무입니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정하고 있습니다. 인도는 임대인의 가장 기본적인 의무이고, 이를 하지 못하면 임대인은 채무불이행 상태에 놓입니다.
월세 문제의 핵심은 여기서 나옵니다. 차임은 사용·수익의 대가이므로, 임차인이 집을 인도받지 못해 사용·수익을 하지 못한 기간에는 그 기간에 해당하는 차임을 낼 의무가 생기지 않는다고 보는 것이 임대차의 구조에 맞습니다. 또한 임대인의 인도의무와 임차인의 차임·보증금 지급의무는 서로 대가관계에 있어 동시이행관계(민법 제536조)로 볼 수 있습니다. 임대인이 인도를 제공하지 않는 동안에는 임차인이 자기 채무(월세)의 이행을 거절할 수 있습니다. 다만 계약서에 "계약일부터 월세 발생" 같은 특약이 있다면 그 효력을 따로 다투어야 하는데, 임대인 책임으로 인도하지 못한 기간까지 월세를 부담시키는 특약은 그대로 받아들여지기 어렵다는 점을 염두에 두고 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
차임이 실제로 얼마부터 시작되는지는 보통 실제 인도일(열쇠를 받고 사용할 수 있게 된 날)을 기준으로 일할계산합니다. 예를 들어 월세 80만 원, 계약상 입주일이 10월 1일인데 임대인의 사정으로 20일 뒤인 10월 21일에야 인도됐다고 가정해 보겠습니다.
하루 월세 — 80만 원 ÷ 30일(한 달을 30일로 잡은 계산) ≈ 약 2만 6,667원
지연된 20일치 — 약 53만 3천 원은 임차인이 부담하지 않는 것이 원칙
10월분은 인도일인 21일부터 말일까지의 일수만 계산하고, 차임 지급시기가 후급(매월 말, 민법 제633조)인 점은 계약서에 다른 정함이 있는지 함께 확인
이미 월세를 먼저 입금했다면, 지연 기간에 해당하는 금액은 법률상 원인 없이 받은 돈이 되므로 반환을 청구할 수 있습니다. 다음 달 월세에서 그 금액을 빼고 지급하는 방식으로 정리할 수도 있지만, 임대인이 이를 연체로 주장하며 다툴 여지가 있으므로 정산 방식은 서면으로 합의해 두는 편이 안전합니다.
두 번째는 손해배상입니다. 임대인이 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제390조). 임대인에게 고의나 과실이 없어 이행할 수 없게 된 때에는 그렇지 않지만, 전 세입자가 나가지 않는 문제나 수리 지연은 임대인이 관리할 수 있는 영역이라 책임이 부정되기 어려운 편입니다. 배상 범위는 통상의 손해가 원칙이고, 특별한 사정으로 인한 손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 때에 한해 인정됩니다(민법 제393조).
통상손해로 다뤄질 수 있는 것 — 지연 기간의 임시 숙박비, 짐 보관료, 이삿짐 업체의 일정 변경에 따른 추가 비용 등 입주가 늦어지면 통상 생기는 비용
특별손해로 다퉈질 수 있는 것 — 입주 지연 때문에 입사일에 맞추지 못해 생긴 불이익, 다른 계약의 위약금 등. 임대인이 계약 당시 그 사정을 알고 있었다는 점(예: 전입일이 정해진 사정을 문자로 알린 기록)을 입증해야 합니다.
이때 영수증, 숙소 예약 내역, 보관업체 계약서, 임대인과의 문자·통화 기록이 곧 입증자료입니다. 비용이 발생한 날짜와 입주 지연 기간이 맞아떨어져야 하므로, 지연이 시작된 날부터 기록을 남겨야 합니다.
세 번째는 계약의 해제입니다. 임대인이 인도를 미루는 것은 이행지체이므로, 임차인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 처음부터 인도할 수 없음이 분명해졌다면(집이 이중으로 계약됐거나 경매로 넘어가 인도가 불가능한 경우 등) 이행불능으로 곧바로 해제할 수 있습니다(민법 제546조). 임대인이 인도하지 않겠다는 의사를 미리 밝힌 경우에도 최고가 필요 없습니다.
해제가 되면 서로 원상회복의무를 지고, 이미 낸 보증금과 월세에는 받은 날부터 이자를 붙여 돌려받습니다(민법 제548조 제2항). 해제하더라도 손해배상 청구는 그대로 할 수 있습니다(민법 제551조). 이율은 소송 전에는 법정이율 연 5%(민법 제379조), 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%입니다. 계약서에 지연 시 위약금 조항이 있다면 그 금액이 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항).
한편 집을 일부만 쓸 수 있는 경우도 있습니다. 예를 들어 인도는 됐지만 보일러가 고장 나 있거나 방 하나가 쓰지 못할 상태라면 민법 제627조에 따라 임차인의 과실 없이 사용·수익을 할 수 없는 부분의 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 잔존부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수도 있습니다. 다만 비율을 어떻게 잡느냐는 사안별 다툼이 되므로 사진과 수리 요청 기록을 남겨 두어야 합니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 인도 지연 확인부터 일할 정산, 최고, 해제까지 단계별 대응
실제 대응은 대체로 다음 순서로 진행합니다.
지연 사실과 원인부터 기록으로 고정 — 계약서상 입주일, 임대인이 인도하지 못한 이유, 새로 약속한 입주일을 문자·카카오톡 등으로 남겨 둡니다. 통화로 들었다면 요지를 문자로 다시 확인받아 두는 것이 좋습니다. 이 기록이 훗날 지연 기간과 책임 소재를 가르는 기준이 됩니다.
월세는 인도일 기준으로 일할 정산 — 미납분이 있다면 지연 기간을 뺀 금액만 지급하고, 이미 낸 월세가 있다면 지연 일수만큼 돌려받거나 다음 달 월세에서 공제하는 방식을 서면으로 합의합니다. 임의로 월세를 끊고 말없이 버티면 임대인이 연체를 주장할 수 있으므로, 이유와 계산식을 적은 통지를 먼저 보내 두어야 합니다.
추가 비용 증빙 확보 — 숙박·보관·이사 일정 변경 비용은 영수증과 결제 내역을 날짜별로 모읍니다. 임대인이 입주 일정을 알고 있었다는 점(이사 날짜를 알려준 대화 등)도 함께 보관해야 특별손해 주장이 가능합니다.
내용증명으로 이행 최고 — 상당한 기간(통상 며칠에서 1~2주 범위에서 사안에 맞게)을 정해 인도를 요구하고, 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제하겠다는 뜻과 손해배상을 청구하겠다는 뜻을 함께 적어 발송합니다. 이 내용증명이 해제권 발생 시점과 지연손해금 기산점을 분명히 남깁니다.
해제 후에는 보증금·월세 반환과 손해배상 청구 — 해제 통지가 도달하면 낸 돈에 받은 날부터의 이자를 붙여 청구합니다. 임대인이 응하지 않으면 지급명령 또는 반환청구소송으로 진행하고, 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 가압류를 먼저 검토합니다.
입주는 하되 하자가 남은 경우 — 인도는 됐지만 수리가 덜 된 상태라면 사진·견적서를 확보하고 수리 요청을 서면으로 한 뒤, 사용하지 못하는 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구합니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 입주 지연 기록과 최고 시점을 놓치지 않아야 하는 이유
입주가 늦어질 때 흔히 "조금만 더 기다려 달라"는 말에 응하게 되지만, 그사이 월세를 그대로 내거나 증빙 없이 비용을 쓰면 나중에 돌려받을 근거가 약해집니다. 월세는 인도일 기준 일할 정산, 추가 비용은 증빙 확보, 지연이 길어지면 최고와 해제라는 순서를 기억하시면 됩니다.
집주인 사정으로 입주가 늦어지고 있다면, 지연 시작일과 약속 내용을 기록으로 남기고 월세 정산 방식과 해제 가능성까지 함께 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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