지역주택조합 빚, 조합원이 지분 비율만큼 곧바로 떠안지는 않는 이유와 예외 

지역주택조합 사업이 길어지면서 조합 계좌는 비었는데 시공사·대여금 채권자·업무대행사의 독촉장이 날아오고, 조합원들은 "이 빚을 우리가 지분만큼 나눠 갚아야 하는 것 아니냐"는 불안에 빠집니다. 결론부터 말하면 주택조합은 조합원과 별개로 권리와 의무를 가지는 단체이기 때문에, 조합이 진 빚을 곧바로 조합원 개인이 지분 비율대로 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 조합원이 이미 낸 돈을 잃을 위험이 있고, 규약에 따른 추가분담금이나 개인이 직접 선 보증처럼 개인 책임이 생기는 지점은 따로 존재합니다. 이 글에서는 조합 채무와 조합원 책임의 경계가 어디인지, 책임이 개인에게 넘어오는 예외는 무엇인지, 조합이 흔들릴 때 조합원이 어떤 수단을 쓸 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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주택조합의 법적 성격 — 조합원과 별개의 권리주체

흔히 '조합'이라는 이름 때문에 여럿이 공동으로 사업하는 민법상 조합을 떠올리지만, 주택법상 주택조합은 성격이 다릅니다. 지역주택조합과 직장주택조합은 주택법 제11조 제1항에 따라 관할 시장·군수·구청장의 설립인가(직장주택조합은 신고)를 받아야 하고, 대통령령이 정한 규약과 총회·임원 체계를 갖춘 단체로 운영됩니다. 이처럼 구성원의 변동과 관계없이 총회와 대표자를 통해 의사결정을 하는 단체는 법원이 법인 아닌 사단(비법인사단)으로 봅니다. 대법원도 2002다27088 판결에서 주택조합을 비법인사단으로 보아, 조합 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가하면 조합이 민법 제35조 제1항의 유추적용으로 배상책임을 진다고 판단했습니다.

비법인사단은 민사소송법 제52조에 따라 대표자나 관리인이 정해져 있으면 그 이름으로 소송의 당사자가 될 수 있습니다. 시공사가 공사대금을 청구하거나 대여금 채권자가 돈을 돌려달라고 할 때 상대방은 '조합'이지 조합원 개개인이 아닙니다. 판결문의 피고란에 조합 명칭이 적히면 그 판결로 집행할 수 있는 대상도 원칙적으로 조합 명의의 재산에 한정됩니다. 조합원 한 사람 한 사람을 따로 고소·소송 대상으로 삼으려면 그 조합원이 개인적으로 의무를 부담한다는 별도의 근거가 있어야 합니다.

주택조합은 비법인사단이므로 채권자의 상대방은 조합이고, 조합원 개인은 별도의 근거가 있을 때에만 책임을 진다.

총유 구조와 책임재산 — 빚을 갚는 돈은 조합 재산이다

비법인사단의 재산은 사원들이 지분을 나눠 갖는 공유가 아니라 총유입니다. 민법 제275조 제1항은 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다고 정하고, 제276조 제1항은 총유물의 관리·처분을 사원총회의 결의로 한다고 정합니다. 사원은 규약에 따라 사용·수익할 수 있을 뿐 재산을 자기 지분대로 쪼개 처분하거나 가져갈 수 없고, 사원의 지위를 잃으면 총유물에 대한 권리도 함께 사라집니다(민법 제277조). 이 구조에서는 "조합원 지분 비율"이라는 말 자체가 조합 재산에 대해 성립하지 않습니다.

책임의 방향도 같은 논리를 따릅니다. 조합이 계약해서 생긴 채무는 조합의 총유재산, 즉 조합 명의의 예금·분양대금 계좌·확보한 토지 등이 책임재산이 됩니다. 조합이 사업부지 매입 대금을 못 갚았다면 채권자는 조합 명의의 재산을 가압류·압류해 변제받는 것이 원칙입니다. 채권자가 조합원 개인의 급여나 집을 압류하려면 그 조합원 개인에 대한 집행권원가 따로 필요합니다.

구체적인 예로 조합원이 1,000명인 조합이 시공사에 20억원을 못 갚고 있다고 해보겠습니다. 시공사가 조합을 상대로 승소하면 조합의 계좌와 부지가 집행 대상이 되지만, 1,000명의 조합원에게 각 200만원씩 청구할 근거는 이 판결에서 나오지 않습니다. 반대로 조합 재산이 모자라 일부만 변제되면 남은 채권은 조합에 대한 미변제 채권으로 남을 뿐입니다.

민법상 조합과 다른 점 — 균분 책임 규정이 그대로 적용되지 않는 이유

민법상 조합에서는 사정이 다릅니다. 민법 제712조는 조합채권자가 채권 발생 당시 조합원의 손실부담 비율을 알지 못했다면 각 조합원에게 균분하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 조합원 전원이 합유 형태로 재산을 가지고 조합원 개인이 직접 채무자가 되기 때문에 나올 수 있는 규정입니다. 그래서 민법상 조합이 진 빚은 조합 재산으로 부족하면 조합원의 개인 재산에까지 미칠 수 있습니다.

주택조합에는 이 구조가 곧바로 적용되지 않습니다. 주택법에 따라 인가를 받고 규약·총회·임원을 갖춘 조합은 조합원의 가입과 탈퇴에도 불구하고 동일성을 유지하는 단체이므로, 법원은 이를 합유 구조의 민법상 조합이 아니라 비법인사단으로 취급합니다. 그래서 "조합원이니까 민법 제712조대로 균분해서 낸다"는 주장은 일반적으로 성립하지 않습니다. 다만 인가 전 단계(발기인 단계)나 조합 실체가 불분명한 경우는 사실관계에 따라 민법상 조합으로 평가될 여지가 있어, 이름이 아니라 실제 운영 방식을 보고 판단해야 합니다.

• 비법인사단 — 단체 이름으로 권리·의무를 가짐, 책임재산은 총유재산(조합 명의 재산).

• 민법상 조합 — 조합원 합유, 조합 재산이 모자라면 조합원 개인에게 균분 청구가 가능(민법 제712조).

• 구별 기준 — 규약·총회·대표자 체계와 구성원 변동에도 유지되는 단체성이 있는지.

• 인가 전 발기인 단계 — 단체성이 약하면 발기인 개인에게 책임이 돌아갈 수 있음.

조합원이 실제로 내야 하는 돈 — 분담금과 추가분담금

조합원이 조합 채무를 직접 떠안지 않는다고 해서 조합원이 아무 부담도 지지 않는 것은 아닙니다. 조합원은 규약과 가입계약에 따라 조합에 분담금을 납부할 의무를 부담합니다. 주택법 제11조의3 제8항은 조합 가입 계약서에 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액·납부시기·납부방법, 조합원 탈퇴 및 환급의 방법·시기·절차를 반드시 넣도록 정합니다. 이 의무는 조합원이 조합에 지는 채무이지, 조합의 대외 채무를 대신 갚는 채무가 아닙니다.

문제는 사업비가 부족할 때 조합이 총회 결의로 추가분담금을 걷으려는 경우입니다. 규약에 추가 분담금 부과 근거가 있고 총회가 적법하게 의결했다면, 조합원은 그 금액을 조합에 납부할 의무가 있고 미납하면 규약상 제재나 조합 측의 청구를 받을 수 있습니다. 반대로 규약에 근거가 없거나 총회 소집·의결 정족수에 하자가 있다면 그 결의의 효력을 다툴 수 있습니다. 같은 '내라는 돈'이라도 채권자의 청구인지, 조합이 규약에 따라 조합원에게 하는 분담금 청구인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로 청구 근거부터 확인해야 합니다.

추가분담금 청구를 받았을 때는 아래 자료를 먼저 점검하는 편이 유리합니다.

• 규약 — 추가분담금 부과 조항이 있는지, 부과 방법과 한도가 어떻게 정해져 있는지.

• 총회 의사록 — 소집 통지 절차, 의결 정족수, 안건에 추가분담금이 명시되었는지.

• 가입계약서 — 비용 납부예정금액과 납부시기, 탈퇴·환급 조건이 어떻게 기재되었는지.

• 납부 내역 — 이미 낸 계약금·분담금이 어떤 계좌로 갔고 어디에 쓰였는지.

조합원 개인이 책임을 지게 되는 예외 — 보증·채무인수·직접 약정

조합 채무에 대해 조합원 개인이 책임을 지는 경우는 대부분 개인이 직접 법률행위를 했기 때문입니다. 대표적으로 조합이 시공사나 금융기관에서 사업비 대출을 받을 때 조합원이 연대보증을 서거나, 중도금 대출이나 이주비 대출에서 조합원 개인이 차주 또는 보증인으로 서명하는 경우가 있습니다. 이때 책임의 근거는 '조합원이라는 지위'가 아니라 '보증계약이나 대출약정서에 한 서명'입니다. 보증은 민법상 서면으로 해야 효력이 있으므로(민법 제428조의2), 서면 없이 구두로 "책임진다"고 말한 것만으로는 보증으로 인정되기 어렵습니다.

또 하나는 규약이나 가입계약에 조합원이 조합 채무를 분담하겠다는 명시 조항이 있는 경우입니다. 이런 조항이 있다면 조합원은 조합에 대해 분담의무를 지게 되므로 조항의 범위와 한도를 문언대로 확인해야 합니다. 이 경우에도 채권자가 조합원에게 바로 청구할 수 있는지는 계약 당사자와 약정의 효력 범위에 따라 달라집니다. 서명 전에는 어떤 문서가 '조합'을 위한 것이고 어떤 문서가 '나 개인'에 대한 것인지 구분해서 읽어야 합니다.

임원과 업무대행사도 별도 책임의 대상입니다. 조합 임원이 직무에 관해 불법행위를 하면 조합이 민법 제35조 제1항의 유추적용으로 책임을 지지만, 임원 개인도 불법행위책임(민법 제750조)을 질 수 있습니다. 주택법 제11조의2 제5항은 업무대행자가 자신의 귀책사유로 주택조합이나 조합원에게 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 조합원 모집 단계에서 사업 진행 상황을 허위로 알리고 돈을 받았다면 형법 제347조 제1항의 사기에 해당할 수 있고, 그 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

조합원 개인에게 책임이 생기는 길은 '조합원이라는 지위'가 아니라 보증·대출약정·규약상 분담 약정 같은 개인의 서명과 합의다.

조합이 흔들릴 때 조합원이 쓸 수 있는 수단 — 정보 확인, 탈퇴, 청구

조합 자금이 불안할 때 가장 먼저 할 일은 실제 상황 파악입니다. 주택법 제12조 제3항은 조합원이 조합원 명부, 토지 확보 자료, 조합사업 시행에 관한 서류의 열람·복사를 요청하면 발기인 또는 임원이 15일 이내에 응해야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 조합규약, 총회·이사회 의사록, 회계감사보고서 등을 작성·변경 후 15일 이내에 조합원이 알 수 있게 공개하도록 정합니다. 이 자료로 부지 확보 비율, 계약 체결 내역, 자금 집행 내역을 대조하면 조합의 채무 규모와 책임 소재를 가늠할 수 있습니다.

조합에 남을지 나갈지는 별개의 판단입니다. 주택법 제11조 제8항은 조합원이 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다고 정하며, 제9항은 탈퇴하거나 제명된 조합원이 규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 환급 범위와 시기는 규약과 가입계약서의 문언에 크게 좌우되고, 조합에 환급할 자금이 없으면 청구권이 있어도 실제 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 환급 청구를 하더라도 조합 계좌에 대한 가압류처럼 회수 가능성을 확보하는 조치를 함께 검토하는 경우가 많습니다.

자금이 어디로 갔는지 의심되는 사정이 있다면 형사 쟁점도 열려 있습니다. 조합 임원이나 업무대행사가 조합 자금을 개인 용도로 쓰거나 계약 목적과 다르게 집행했다면 형법 제355조의 횡령·배임이 문제 될 수 있습니다. 한편 조합원 모집 단계에서 토지 확보 현황이나 사업 진행 상황을 속였다면 앞서 본 사기가 문제 됩니다. 민사상 손해배상과 형사 고소는 서로 다른 절차이고 요구되는 증거도 다르므로, 계약서·입금 내역·홍보 자료를 날짜순으로 정리해 두는 것이 출발점입니다.

가입 전에 확인할 것 — 처음부터 책임을 줄이는 구조 점검

책임의 많은 부분은 가입 시점에 이미 정해집니다. 주택법 제11조의3 제1항은 지역주택조합 설립인가를 위해 조합원을 모집하려는 자가 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해 신고하고 공개모집 방법으로 모집하도록 정합니다. 설립인가 단계에서는 제11조 제2항에 따라 80퍼센트 이상의 토지 사용권원과 15퍼센트 이상의 토지 소유권을 확보해야 합니다. 따라서 가입 설명회에서 이 비율을 구체적으로 확인할 수 있는 자료 없이 "곧 확보된다"고만 말한다면 위험 신호로 볼 수 있습니다.

자금 보관도 중요합니다. 주택법 제11조의2 제3항은 계약금 등 자금의 보관 업무를 신탁업자에게 대행시키도록 정하고, 같은 조 제1항은 업무대행을 할 수 있는 자를 등록사업자·공인중개사법상 중개업자·신탁업자 등으로 한정합니다. 내 가입비나 분담금이 신탁계좌로 들어가는지, 아니면 대행사나 발기인 개인 계좌로 들어가는지에 따라 사업이 무너졌을 때 회수 가능성이 달라집니다. 가입계약서에 제11조의3 제8항이 요구하는 사항(사업개요, 비용 납부 예정, 토지 확보 비율, 탈퇴·환급 방법)이 빠져 있다면 그 자체가 보완 요구의 근거가 됩니다.

• 토지 확보 — 사용권원·소유권 확보 비율을 증빙(계약서·등기부)으로 확인.

• 자금 보관 — 분담금이 신탁업자 관리 계좌로 입금되는지 확인.

• 업무대행사 — 법에서 허용하는 자격과 자본금 요건을 갖췄는지 확인.

• 서명 범위 — 가입계약서·대출약정서·보증서 중 내 개인 책임이 생기는 문서가 무엇인지 구분.

• 탈퇴·환급 — 환급 시기와 방법, 공제 항목이 어떻게 정해졌는지 확인.

자주 묻는 질문

Q. 조합이 파산하면 조합원이 조합 빚을 나눠 갚아야 하나요?

A. 주택조합은 비법인사단이어서 조합의 채무는 조합 재산이 책임재산이고, 조합원 지분 비율로 곧바로 나눠 갚는 구조가 아닙니다. 다만 조합원이 개인적으로 연대보증을 섰거나 규약상 분담 약정이 있다면 그 범위에서는 개인 책임이 생깁니다. 이미 낸 분담금은 조합 재산이 모자라면 돌려받기 어려울 수 있다는 점이 현실적인 손실입니다.

Q. 시공사가 조합원 개인에게 공사대금을 청구하면 어떻게 하나요?

A. 공사계약의 당사자가 조합이라면 조합원 개인에게 청구할 근거가 일반적으로 없습니다. 청구서나 소장을 받았다면 청구 근거가 보증계약인지, 규약상 분담 조항인지부터 확인해야 합니다. 소장은 송달된 날부터 답변서 제출 기한이 정해져 있으므로 기한을 넘기지 않고 대응해야 합니다.

Q. 추가분담금은 반드시 내야 하나요?

A. 규약에 근거가 있고 총회가 적법하게 의결했다면 조합원은 조합에 납부할 의무가 있습니다. 규약에 근거가 없거나 소집·의결 절차에 하자가 있으면 그 결의의 효력을 다툴 수 있습니다. 납부 전에 규약과 의사록부터 열람하는 편이 안전합니다.

Q. 탈퇴하면 낸 돈을 전부 돌려받을 수 있나요?

A. 주택법 제11조 제9항에 따라 탈퇴한 조합원은 규약이 정한 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 그러나 환급 범위와 시기는 규약과 가입계약서에 따라 달라지고, 이미 조합 운영비로 지출된 금액은 규약에 따라 공제될 수 있습니다. 조합의 자력이 부족하면 청구권이 있어도 실제 회수가 늦어질 수 있습니다.

Q. 조합장이 자금을 빼돌린 것 같으면 어떻게 하나요?

A. 먼저 주택법 제12조 제3항에 따라 회계 관련 서류의 열람·복사를 요청해 자금 흐름을 확인합니다. 횡령·배임이나 사기가 의심되면 입금 내역과 계약서를 갖춰 수사기관에 고소하는 것을 검토할 수 있고, 민사상 손해배상은 별도로 진행됩니다. 조합 명의의 재산이 사라질 우려가 있다면 보전처분도 함께 검토합니다.

Q. 보증을 서지 않았는데 보증인으로 청구받으면 어떻게 하나요?

A. 보증은 서면으로 해야 효력이 있으므로(민법 제428조의2), 본인이 서명한 보증 서면이 있는지 확인하는 것이 출발점입니다. 서명이 위조되었거나 조합원이라는 이유만으로 청구한 것이라면 보증책임이 성립하지 않을 수 있습니다. 청구서와 근거 문서를 받아두고 바로 이의를 제기하는 편이 좋습니다.

맺음말

주택조합은 비법인사단으로서 조합의 빚은 조합 재산이 책임지는 것이 원칙이며, 조합원이 단지 조합원이라는 이유만으로 지분 비율대로 조합 채무를 떠안지는 않습니다. 하지만 이미 낸 분담금을 잃을 위험, 규약과 총회 결의에 따른 추가분담금, 개인이 직접 서명한 보증이나 대출약정은 별도의 문제로 남습니다. 청구를 받으면 누가, 어떤 근거로 청구하는지를 가장 먼저 가려야 합니다.

조합 상황이 불안할 때는 법이 보장하는 자료 열람, 탈퇴와 환급 청구, 필요한 경우 보전처분과 형사 고소를 순서대로 검토할 수 있습니다. 가입 전이라면 토지 확보 비율, 자금 보관 방식, 서명할 문서의 범위를 확인하는 것만으로도 위험의 상당 부분을 줄일 수 있습니다. 청구서나 약정서를 받아 책임 범위가 헷갈린다면 문서를 정리해 법률 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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