민간임대협동조합 조합원 모집, 신고 없이 또는 비공개로 모집하면 2년 이하 징역 

민간임대협동조합 발기인으로서 지인과 투자자를 모아 조합원 가입 의사를 받아두었는데, 관할 구청에 신고하지 않았다는 이유로 형사처벌 대상이 될 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 조합이 직접 임대업을 운영하지 않고 조합원에게 주택을 공급하는 구조라고 해서 신고 의무가 사라지는 것은 아니며, 모집 방식 자체도 법이 정해 두고 있습니다. 조합원을 이미 일부 모았거나 가입비를 받았다면 어느 단계에서 어떤 의무를 위반한 것으로 평가되는지가 중요해집니다. 이 글에서는 신고 대상이 되는 조합의 범위, 신고 없이 또는 공개모집 없이 모집했을 때의 처벌, 가입비 예치·설명의무까지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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민간임대협동조합이란 — 신고 의무가 생기는 조합의 범위

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항은 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 30호 이상으로서 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」상 협동조합 또는 사회적협동조합을 민간임대협동조합이라 부릅니다. 기준은 조합이 어떤 방식으로 임대사업을 운영하느냐가 아니라 '주택을 공급할 목적'과 '규모'입니다. 따라서 조합 명칭이 어떻든, 조합원에게 임대주택을 공급하는 사업을 계획하고 있다면 이 규정의 적용 여부를 먼저 따져야 합니다.

규모 기준은 시행령 제4조의3에 있습니다. 단독주택은 30호, 준주택 또는 공동주택은 30세대 이상일 때 신고 대상입니다. 예를 들어 20세대 규모로 시작한다고 설명하며 모집했더라도, 사업계획서나 대지 확보 계획상 실제 공급 예정 규모가 30세대를 넘는다면 신고 대상에서 빠지기 어렵습니다. 반대로 30세대에 미달하는 소규모 사업은 이 조항의 신고 의무 자체가 적용되지 않으므로, 먼저 사업 규모를 정확히 확정해야 합니다.

또 하나 짚을 점은 모집 주체입니다. 법은 조합뿐 아니라 조합의 발기인도 조합원을 모집하려면 신고하고 공개모집하라고 규정합니다. 조합 설립 전 단계라서 아직 조합이 아니라는 항변이 통하지 않는 이유입니다.

신고 의무는 조합이 임대를 직접 하느냐가 아니라, 일정 규모 이상의 주택을 조합원에게 공급할 목적으로 모집하느냐로 정해진다.

조합원 모집신고 — 누구에게, 무엇을 신고하고, 언제 수리되지 않나

신고 상대방은 해당 민간임대주택 건설대지를 관할하는 시장·군수·구청장입니다. 조합 주소지가 아니라 건설대지 소재지가 기준이라는 점이 실무에서 자주 틀립니다. 신고를 받은 지자체는 신고 내용이 법에 적합하면 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하며(제5조의3 제3항), 통보가 있기 전에는 모집을 시작할 수 없다고 보는 것이 안전합니다.

제5조의3 제4항은 수리해서는 안 되는 경우를 다섯 가지로 정합니다.

• 건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원을 확보하지 못한 경우 — 계약금만 지급했거나 매매 약속 단계라면 사용권원 확보로 보기 어렵습니다.

• 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우 — 다른 조합이 먼저 신고한 필지와 겹치면 후순위 신고는 반려됩니다.

• 도시·군계획, 토지이용계획, 건축기준·건축제한 때문에 해당 대지에 조합 주택을 건설할 수 없는 경우.

• 해당 민간임대주택을 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려는 경우 — 자격 없는 사람을 모집 대상으로 잡은 경우입니다.

• 신고한 내용이 사실과 다른 경우 — 허위 사용권원 서류가 대표적입니다.

이 요건들이 의미하는 바는 분명합니다. 땅을 확보하기 전에 먼저 조합원부터 모아 그 자금으로 땅을 사겠다는 방식은 법이 구조적으로 막고 있습니다. 모집은 토지 확보 이후에 신고를 거쳐 하는 것입니다.

공개모집의 의미 — 지인 위주 비공개 모집도 위반이 된다

처벌 규정을 보면 신고하지 않고 모집한 경우와 조합원을 공개로 모집하지 않은 경우가 같은 호에 함께 있습니다(제65조 제2항 제1호). 신고만 해두고 실제로는 아는 사람 몇 명에게만 연락해 조합원을 채우는 방식 역시 별도로 위반이 됩니다. 신고는 했으니 안전하다는 판단은 절반만 맞습니다.

공개모집의 구체 방법과 절차, 조합가입신청자에 대한 정보 공개는 국토교통부령에 위임되어 있습니다(제5조의3 제5항). 공고 매체, 모집 기간, 신청 접수 방식이 부령 기준에 맞는지가 쟁점이 되므로, 신고서에 적은 모집 방법과 실제 진행한 방법이 다르다면 그 차이가 위반 사실의 증거가 됩니다. 예를 들어 신고서에는 온라인 공고 후 접수한다고 적어놓고 실제로는 지인 소개 방식으로 먼저 계약서를 받았다면, 공개모집 위반에 더해 신고 내용과 다른 모집이라는 평가를 받을 수 있습니다.

예외도 있습니다. 공개모집을 마친 뒤 조합원의 사망·자격상실·탈퇴 등으로 결원이 생겼거나 미달된 인원을 다시 모집하는 경우에는 신고 없이 선착순으로 모집할 수 있습니다(제5조의3 제2항). 다만 이는 최초 공개모집이 정상적으로 끝난 것을 전제로 하며, 최초 모집 자체가 위법했다면 이 예외로 포장할 수 없습니다.

신고 없는 모집과 공개하지 않은 모집은 각각 독립된 처벌 사유다. 신고를 마쳤어도 모집을 비공개로 진행하면 위반이다.

신고 없이 모집했을 때의 처벌 — 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

제65조 제2항 제1호는 제5조의3 제1항을 위반해 신고하지 않고 조합원을 모집하거나 공개로 모집하지 않은 자를 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 합니다. 같은 항 제2호와 제3호는 가입비등을 예치하게 하지 않은 자, 청약 철회가 있었는데 반환을 요청하지 않은 자도 같은 형으로 처벌합니다. 즉 모집 단계의 신고 위반과 자금 관리 위반이 한 묶음으로 동일한 법정형을 갖습니다.

처벌 대상은 실제로 모집 행위를 한 사람입니다. 조합 대표자뿐 아니라 발기인, 모집을 맡은 직원, 외부 모집 대행 담당자도 행위 정도에 따라 공동정범이나 방조로 문제될 수 있습니다. 또 제66조의 양벌규정에 따라 법인의 대표자나 사용인이 법인의 업무에 관해 위반하면 행위자뿐 아니라 법인에도 벌금형이 부과됩니다. 다만 법인이 위반을 막기 위해 상당한 주의와 감독을 했다면 책임이 면제될 여지가 있으므로, 내부 준법 절차나 모집 대행사에 대한 관리 기록이 방어 자료가 됩니다.

수사는 지자체의 고발이나 가입자의 진정으로 시작되는 경우가 많고, 이 단계에서 모집 광고물, 가입 신청서, 가입비 입금 내역, 모집 인원이 핵심 증거가 됩니다. 몇 명을 모았는지, 가입비를 받았는지에 따라 사안의 중대성이 크게 달라집니다.

가입비 예치와 청약 철회 — 모집 신고를 했어도 돈 관리에서 걸린다

제5조의5 제1항은 모집주체가 조합가입신청자로 하여금 계약 체결 시 납부하는 일체의 금전(가입비등)을 대통령령이 정한 예치기관에 예치하게 하라고 정합니다. 시행령 제4조의5는 예치기관을 은행, 체신관서, 보험회사, 신탁업자로 한정하고, 이들이 가입비등을 예치기관 명의로 다른 금융자산과 분리해 관리하도록 합니다. 조합 대표 개인 계좌나 조합 일반 운영계좌로 받으면 이 규정 위반이 됩니다.

가입자는 가입 계약 체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있고(제5조의5 제2항), 서면 철회는 발송한 날 효력이 생깁니다. 철회가 있으면 모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해야 하고, 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 반환해야 합니다. 이때 모집주체는 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다(제5조의5 제6항).

반대로 모집주체가 예치된 돈을 쓸 수 있는 시점은 시행령 제4조의6 제2항에 따라 계약 체결일부터 30일이 지난 뒤 지급 요청을 한 경우입니다. 30일이 지나기 전에 사업비로 끌어다 썼다면 그 사용 자체가 문제가 됩니다. 실무에서는 토지 계약금이 급해 가입비를 먼저 쓰고 싶어지는 지점이지만, 이 기간 제한이 가입자 보호의 핵심 장치입니다.

설명의무와 확인 — 서명 없이 가입시키면 과태료

신고하고 모집하는 모집주체는 가입 계약 체결 시 제5조의4 제1항이 정한 사항을 설명하고 확인받아야 합니다. 조합원의 권리·의무, 건설대지의 위치·면적과 사용권·소유권 확보 현황, 자금계획, 공급받을 수 있는 조합원의 자격, 탈퇴·제명 및 출자금 반환 절차, 청약 철회와 예치에 관한 사항이 포함됩니다. 시행령 제4조의4는 사업 개요, 주택건설 예정 세대수와 기간, 계약금·분담금의 납부시기와 방법, 조합 자금관리 주체와 계획까지 더합니다.

설명한 내용은 조합가입신청자가 이해했음을 서명 또는 기명날인으로 확인받아 교부해야 합니다. 설명하지 않았거나 확인을 받지 않으면 제67조 제3항 제2호에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 형사처벌은 아니지만, 설명 누락은 나중에 가입자가 '속았다'며 민사 반환 청구나 사기 고소로 다툴 때 가장 먼저 지적되는 약점입니다.

• 설명 자료 — 사업계획, 토지 확보 현황, 자금계획을 문서로 정리해 가입자에게 교부.

• 확인서 — 가입자 서명·기명날인이 있는 설명 확인서를 보관.

• 예치 증서 — 예치기관이 모집주체와 가입자에게 각각 내주는 증서를 보관.

• 모집 광고 — 신고 내용과 다른 문구가 없는지 점검.

이미 모집했다면 — 형사 리스크 정리와 사기죄 연결 가능성

신고 없이 이미 조합원을 모집했다면 우선 모집 규모와 가입비 수령 여부, 토지 확보 현황을 정리해야 합니다. 가입비를 받았다면 예치 여부, 청약 철회 요청 유무, 반환 이행 상황을 시간순으로 확인합니다. 철회 요청이 있는데 7일 안에 반환 요청을 하지 않았다면 제65조 제2항 제3호가 별도로 문제됩니다.

더 무거운 쟁점은 사업이 실제로 진행될 가능성이 없는데도 주택을 공급해 줄 것처럼 말하고 돈을 받은 경우입니다. 이때는 이 법의 신고 위반을 넘어 형법 제347조 제1항 사기죄(20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금) 문제로 번질 수 있습니다. 판단 요소는 기망 당시 토지 확보 상황, 사업 추진 능력, 가입자에게 한 설명의 진실성, 받은 돈의 사용처입니다. 사업 진행 의사와 능력이 있었다는 점, 실제 추진 자료를 입증할 수 있느냐가 방어의 핵심이 됩니다.

대응 방향은 상황에 따라 다르지만, 지금부터라도 신고 절차를 밟고 가입자 환불을 정리하는 것이 처벌 수위와 합의 가능성 측면에서 불리하지 않습니다. 다만 무작정 위반 사실을 시인하는 진술서부터 쓰는 것은 피하고, 기록을 정리한 뒤 대응 순서를 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 조합원이 10명뿐인데도 신고해야 하나요?

A. 신고 기준은 현재 모집 인원이 아니라 공급하려는 주택의 규모입니다. 시행령상 단독주택 30호, 준주택·공동주택 30세대 이상을 공급할 목적이면 소수 인원만 먼저 모으더라도 신고 대상이 될 수 있습니다. 반대로 공급 예정 규모가 30세대 미만이라면 이 신고 의무 자체가 적용되지 않습니다.

Q. 조합이 직접 임대하지 않고 조합원에게 분양 형태로만 공급하면 신고하지 않아도 되나요?

A. 제5조의3 제1항은 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 일정 호수 이상을 공급할 목적으로 설립된 협동조합을 기준으로 합니다. 운영 형태를 달리 표현한다고 규정 적용이 쉽게 배제되지는 않으므로, 사업 구조 전체를 보고 판단해야 합니다. 구체적인 사업 구조에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 발기인 단계에서 가입 의향서만 받은 것도 처벌되나요?

A. 법은 발기인의 조합원 모집도 신고와 공개모집 대상으로 봅니다. 명칭이 의향서여도 실질이 조합 가입 신청과 가입비 수령이라면 모집으로 평가될 수 있습니다. 반대로 단순한 사업 설명이나 의견 청취에 그쳤다면 모집으로 보기 어렵습니다.

Q. 신고를 했는데 인원이 모자라 지인으로 채우는 것은 괜찮은가요?

A. 공개모집을 정상적으로 마친 뒤 결원 충원이나 미달 인원 재모집이라면 신고 없이 선착순으로 모집할 수 있습니다. 하지만 최초 공개모집이 제대로 이뤄지지 않았다면 이 예외를 적용하기 어렵습니다.

Q. 가입비를 조합 계좌로 받았는데 문제가 되나요?

A. 가입비등은 은행, 체신관서, 보험회사, 신탁업자 같은 예치기관에 예치기관 명의로 분리 관리해야 합니다. 이를 지키지 않으면 제65조 제2항 제2호에 따라 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 대상입니다. 이미 받았다면 즉시 사용 내역을 정리하고 정상 예치 구조로 바꾸는 방안을 검토해야 합니다.

Q. 법인에도 책임이 있나요?

A. 제66조 양벌규정에 따라 법인의 대표자나 사용인이 업무와 관련해 위반하면 행위자와 함께 법인에도 벌금형이 부과됩니다. 법인이 위반을 막기 위해 상당한 주의와 감독을 했다면 면책될 수 있으므로 내부 관리 기록이 중요합니다.

맺음말

민간임대협동조합의 조합원 모집은 규모가 30호·30세대 이상이면 건설대지 관할 지자체 신고와 공개모집을 거쳐야 하고, 이를 어기면 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 대상입니다. 신고만으로 끝나지 않고 가입비 예치, 30일 청약 철회, 설명의무와 서명 확인까지 지켜야 위험이 줄어듭니다.

이미 모집이 진행되었다면 모집 규모, 가입비 수령과 사용 내역, 가입자에게 한 설명을 먼저 정리하는 것이 순서입니다. 사업 추진 의사와 능력을 입증할 자료가 있는지에 따라 형사 책임의 무게가 달라질 수 있으므로, 대응 방향은 기록을 확인한 뒤 정하시길 권합니다.

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