무단 점유 건물을 세놓은 점유자와 세입자, 사용료는 누구에게 어디까지 청구할 수 있을까 

내 건물을 아무 권원 없이 차지한 사람이 그 건물을 다른 사람에게 월세를 받고 세놓았다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 소유자가 있습니다. 이때 가장 먼저 드는 의문은 '누구에게 사용료를 받아야 하는가'입니다. 세를 놓아 돈을 번 무단 점유자인지, 그 건물에서 실제로 장사하고 살고 있는 세입자인지, 아니면 둘 다인지에 따라 소송의 상대방과 청구 근거가 달라집니다. 이 글에서는 소유자가 쓸 수 있는 청구권의 종류, 점유자와 세입자에게 각각 어디까지 물을 수 있는지, 사용료 액수를 어떻게 정하고 건물은 어떻게 되찾는지를 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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무단 점유 건물을 세놓은 구조 — 소유자가 쓸 수 있는 세 가지 청구

무단 점유란 소유자의 동의도, 임대차 같은 계약도 없이 건물을 차지하고 있는 상태를 말합니다. 소유자는 이 상태에 대해 크게 세 가지 청구를 할 수 있습니다. 첫째는 민법 제213조에 따른 소유물반환청구로, 건물을 비우고 돌려달라는 청구입니다. 둘째는 민법 제741조에 따른 부당이득반환청구로, 소유자가 쓰지 못한 기간의 사용이익, 즉 차임 상당액을 돌려달라는 청구입니다. 셋째는 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상청구로, 고의 또는 과실로 소유권을 침해한 사람에게 손해를 물리는 청구입니다.

무단 점유자가 건물을 다시 세놓았다고 해서 이 구조가 바뀌지는 않습니다. 점유자에게는 소유자에게 대항할 수 있는 권원이 처음부터 없었으므로, 그가 맺은 임대차(전대차)는 점유자와 세입자 사이에서만 의미가 있을 뿐 소유자에게는 아무 효력이 없습니다. 세입자가 월세를 꼬박꼬박 냈다는 사실도, 점유자가 계약서를 정식으로 작성했다는 사실도 소유자에 대한 관계에서는 점유 권원이 되지 못합니다. 다만 세입자가 자신의 점유가 정당하다고 믿었는지(선의), 무단 점유임을 알았는지(악의)는 사용료 청구의 범위에서 중요한 갈림길이 됩니다.

• 소유물반환청구(제213조) — 건물 인도. 점유자가 점유할 권리가 있다고 주장하면 그 권원을 상대방이 입증해야 함.

• 부당이득반환청구(제741조) — 점유 기간의 차임 상당액. 점유자의 고의·과실을 따지지 않음.

• 손해배상청구(제750조) — 고의·과실과 손해 발생을 소유자가 입증해야 함.

• 방해배제청구(제214조) — 출입 봉쇄나 시설 훼손처럼 점유 외의 방해가 있을 때 별도로 활용.

무단 점유자가 세를 놓았다고 해서 소유자에게 대항할 권원이 생기지는 않는다 — 세입자의 계약서는 점유자와의 관계에서만 효력이 있다.

세를 놓은 점유자에게 — 받은 이익을 돌려받는 부당이득과 불법행위

세를 준 점유자는 건물을 직접 쓰지 않았더라도 소유자의 건물을 이용해 월세라는 이익을 얻었습니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가했다면 제741조의 부당이득이 성립하며, 반환 범위는 점유자의 선의·악의에 따라 제748조가 나눕니다. 선의의 수익자는 이익이 남아 있는 한도에서만 반환하지만, 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 합니다(제748조 제2항). 남의 건물임을 알면서 차지하고 세까지 놓은 사람은 대체로 악의로 평가되므로 후자의 책임을 지게 됩니다.

점유자가 자신이 소유자라고 믿고 있었다면 사정이 다릅니다. 민법 제201조 제1항은 선의의 점유자에게 점유물의 과실을 취득할 수 있도록 하고, 대법원은 건물을 사용해 얻는 이득은 건물의 과실에 준한다고 봅니다. 그러나 선의라도 제197조 제2항에 따라 본권에 관한 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 간주되고, 악의 점유자는 제201조 제2항에 따라 수취한 과실을 반환해야 합니다. 정리하면 점유자가 무단 점유임을 알았다면 점유 시작 시점부터, 몰랐다면 소 제기 시점부터 반환 의무가 생깁니다.

불법행위 청구는 부당이득과 요건이 다릅니다. 점유자가 소유자의 건물이라는 점을 알거나 등기부만 확인해도 알 수 있었는데 점유하고 세까지 놓았다면 고의 또는 과실에 따른 소유권 침해로 평가될 수 있습니다. 이 경우 소유자는 제3자에게 세를 놓아 건물을 쓰지 못하게 된 데 따른 손해를 차임 상당액 기준으로 청구하게 되며, 세입자가 낸 월세 자체를 압류하듯 가져오는 것이 아니라 소유자 손해를 기준으로 계산한다는 점이 핵심입니다.

세입자에게 — 선의냐 악의냐에 따라 달라지는 사용료 책임

세입자는 소유자와 아무 계약이 없는데도 건물을 실제로 쓴 사람이므로, 소유자에게는 가장 눈에 보이는 상대방입니다. 하지만 세입자에게 사용료를 청구할 수 있는지는 세입자의 인식에 따라 갈립니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다44290 판결은 건물을 사용함으로써 얻는 이득이 건물의 과실에 준하므로, 선의의 점유자는 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유·사용해 소유자에게 손해를 입혔더라도 그 이득을 반환할 의무가 없다고 보았습니다. 같은 판결은 점유자가 선의로 인정될 여지가 있다면 언제부터 악의가 되었는지를 심리한 뒤 책임 범위를 정해야 한다고 판시했습니다.

이 법리를 세입자에 적용하면 다음과 같습니다. 점유자를 건물주로 알고 계약했고 등기부를 확인해야 할 사정도 없던 세입자는 선의로 평가될 수 있어, 소송이 제기되기 전까지의 사용이익은 돌려주지 않아도 됩니다. 반면 월세가 시세보다 현저히 낮았거나, 점유자가 소유자가 아니라는 사실을 계약 당시 알았거나, 소유자로부터 내용증명을 받고도 계속 쓴 세입자는 악의로 평가되어 알게 된 시점부터 책임을 집니다. 선의였더라도 소유자가 제기한 인도·부당이득 소송에서 패소하면 소 제기 시점부터는 악의로 간주되므로, 소송을 일찍 제기하는 것이 소유자에게는 청구 범위를 넓히는 방법이기도 합니다.

• 선의 세입자 — 소 제기 전 사용이익은 반환 의무 없음. 소 제기 후(본권 소송 패소 시)부터 악의 간주.

• 악의 세입자 — 악의가 된 시점부터 차임 상당액 반환. 내용증명 수신 이후가 대표적인 기준 시점.

• 악의를 입증하는 자료 — 시세 대비 월세 수준, 계약 당시 등기부 확인 여부, 소유자의 경고·통지 내역.

세입자의 사용료 책임은 '언제부터 악의였는가'가 정한다 — 그래서 소유자는 가장 먼저 경고 사실을 기록으로 남겨야 한다.

사용료 액수 산정 — 임료감정과 전대차 계약서의 역할

부당이득으로 돌려받는 사용료는 점유자가 실제로 받은 월세와 같지 않을 수 있습니다. 소유자의 손해는 그 건물을 객관적으로 빌려줬다면 받을 수 있었을 차임, 즉 임료 상당액이기 때문입니다. 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 건물의 위치·면적·용도·층·주변 시세를 반영해 점유 기간의 임료를 감정하는 것이 가장 일반적입니다. 감정 결과가 곧 청구 금액의 기준이 되므로, 소유자 입장에서는 감정이 가능하도록 점유 시작 시점과 종료 시점, 점유 면적을 특정하는 것이 우선입니다.

점유자와 세입자 사이의 전대차 계약서는 이 과정에서 증거로 쓰입니다. 계약서에 적힌 월세와 보증금은 시세 수준을 보여주는 자료가 되고, 계약 시작일과 종료일은 점유 기간을 특정하는 근거가 됩니다. 보증금이 있었다면 그 금액에 법정이율을 곱한 운용이익이 임료에 반영되는지가 다툼이 될 수 있어 감정 의뢰 단계에서 함께 고려해야 합니다. 전대차 계약서는 소유자가 직접 가지고 있지 않은 경우가 많으므로, 소송 중 문서제출명령을 신청하거나 세입자를 증인으로 신청해 확보하는 방법을 활용합니다.

가령 월 300만원의 임료가 감정된 건물을 점유자가 2년간 세놓았다면 점유 기간 전체에 대해 7,200만원 상당을 청구하는 구조가 됩니다. 여기서 세입자가 1년 전부터 사용했다면 세입자에게는 최대 1년분, 선의였다면 소 제기 이후분으로 범위가 줄어들 수 있습니다. 같은 금액을 두 곳에서 따로 받는 것이 아니라 하나의 사용료를 누구에게 어느 범위로 물을지 나누는 작업이라고 이해하면 됩니다.

두 사람 모두에게 청구할 수 있는가 — 이중 회수는 불가

소유자의 손해는 건물을 쓰지 못한 하나의 손해이므로, 점유자와 세입자 모두에게 청구할 수 있다고 해서 각각 전액을 따로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 두 사람 모두 같은 기간의 같은 사용이익에 관해 책임이 겹치는 부분에서는 각자가 전부를 책임지되, 한쪽이 변제하면 그 한도에서 다른 쪽의 책임도 줄어드는 부진정연대 관계로 이해하는 것이 일반적입니다. 소유자는 어느 쪽에 먼저 집행해도 되지만 총액은 한 번의 손해액을 넘을 수 없습니다.

실무에서는 두 사람을 공동피고로 한 소송이 가장 효율적입니다. 점유자에게는 인도와 부당이득을, 세입자에게는 인도와 악의 시점 이후의 부당이득을 함께 청구하면 한 번의 소송으로 점유 상태를 정리할 수 있습니다. 세입자의 자력이 충분하고 점유 기간도 길다면 세입자에게, 세입자가 영세하고 점유자가 월세 수익을 챙기고 있다면 점유자의 재산에 집행하는 식으로 회수 전략을 짤 수 있습니다. 한쪽만 상대하면 다른 쪽이 점유를 이어갈 수 있어 건물을 되찾는 데 걸림돌이 되므로, 인도 청구는 실제 점유자인 세입자를 반드시 포함해야 합니다.

건물을 되찾는 순서 — 인도 청구와 점유이전금지가처분

사용료 청구는 돈의 문제이고, 건물 인도는 점유의 문제입니다. 인도 판결을 받아도 집행 대상이 되는 사람은 판결에 이름이 적힌 사람입니다. 소송 도중 세입자가 바뀌거나 점유자가 다른 사람에게 다시 넘겨버리면, 새 점유자를 상대로는 집행할 수 없어 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황이 벌어집니다. 이를 막기 위해 소송 전에 민사집행법 제300조에 따른 점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 실무에서 필수적인 절차로 자리 잡았습니다. 가처분이 집행된 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게는 판결의 효력을 미치게 할 수 있어 집행이 가능해집니다.

소송은 전대차 관계가 얽혀 있어도 하나로 진행할 수 있습니다. 소유자는 점유자와 세입자를 공동피고로 해서 건물 인도와 점유 기간 사용료를 함께 청구하고, 판결이 확정되면 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 점유를 풀어 소유자에게 넘기는 인도 집행으로 마무리합니다. 변론이 끝난 뒤에 점유를 승계한 사람에게는 민사소송법 제218조 제1항과 민사집행법 제31조에 따른 승계집행문으로 집행을 이어갈 수 있습니다. 가처분 없이 소송 중간에 점유가 이전된 경우에 비해, 사전에 가처분을 해둔 경우에는 이 절차가 훨씬 단순해집니다.

• 1단계 — 등기부등본·건축물대장으로 소유 관계 확인, 점유 현황 사진·임대 광고 자료 확보.

• 2단계 — 점유자와 세입자에게 내용증명 발송(악의 시점 입증 자료).

• 3단계 — 점유이전금지가처분 신청 및 집행.

• 4단계 — 인도 및 부당이득반환 소송 제기, 임료감정 신청.

• 5단계 — 판결 확정 후 인도 집행과 금전 집행.

이자와 소멸시효 — 청구를 미루면 줄어드는 것들

사용료 청구에는 시간이 곧 비용입니다. 부당이득반환채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되고, 불법행위 손해배상청구권은 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다. 점유 사실을 알고도 3년을 넘겨 방치하면 불법행위 청구는 그 이전 기간분이 막힐 수 있어, 부당이득 청구를 중심에 두되 손해배상 청구는 시효 안에 함께 제기하는 것이 안전합니다.

이자도 중요합니다. 악의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하고(제748조 제2항), 소송이 제기되어 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 붙는 것이 현재 기준입니다. 점유 기간이 길어질수록 원금과 이자가 함께 불어나기 때문에, 청구를 늦출수록 상대방에게 유리한 구조가 아니라 오히려 부담이 커지는 구조입니다. 다만 소유자 쪽에서도 방치한 기간이 길면 시효 문제로 청구 가능 기간이 줄어들 수 있으므로 증거를 확보한 즉시 소 제기까지 이어가는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 점유자에게 낸 월세를 소유자가 대신 받을 수 있나요?

A. 세입자가 점유자에게 이미 낸 월세를 소유자가 그대로 가져올 수는 없습니다. 소유자는 점유자에게 부당이득이나 손해배상으로 차임 상당액을 청구하고, 그 판결을 근거로 점유자의 재산에 집행하는 방식으로 회수합니다. 점유자가 세입자에게서 앞으로 받을 월세 채권은 채권압류 및 추심 대상이 될 수 있습니다.

Q. 세입자는 정말 몰랐다고 주장하면 한 푼도 안 내도 되나요?

A. 선의로 인정되면 소송이 제기되기 전까지의 사용이익은 돌려주지 않아도 된다는 것이 대법원 95다44290 판결의 입장입니다. 하지만 시세보다 현저히 낮은 월세, 등기부를 확인하지 않은 사정, 소유자의 경고 통지는 악의 판단에 불리하게 작용합니다. 소 제기 후에는 본권 소송에서 패소하면 악의로 간주되어 그 이후 사용료는 부담합니다.

Q. 소유자가 오래전부터 알고도 방치했다면 청구가 어려워지나요?

A. 단순히 방치한 사정만으로 청구권이 사라지지는 않지만, 불법행위 손해배상은 안 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸할 수 있고 부당이득은 10년의 시효를 받습니다. 방치 기간이 길수록 시효로 걸러지는 부분이 생기고 점유 개시 시점의 증거도 흐려지므로 확인한 즉시 내용증명과 가처분으로 대응하는 것이 유리합니다.

Q. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

A. 법에서 의무로 정한 절차는 아니지만, 전대가 이미 이뤄진 건물은 점유자가 또 바뀔 가능성이 높아 사실상 필수에 가깝습니다. 인도 판결을 받더라도 집행 대상 점유자가 바뀌어 있으면 집행이 불가능해져 소송을 다시 해야 할 수 있기 때문입니다.

Q. 월세로 받은 금액이 시세보다 높았다면 그 전부를 돌려받나요?

A. 소유자의 청구는 소유자가 입은 손해, 즉 객관적인 임료 상당액을 기준으로 합니다. 점유자가 시세보다 높은 월세를 받았다면 그 계약서는 임료를 가늠하는 참고 자료로 쓰이고, 최종 금액은 감정 결과와 법원의 판단으로 정해집니다. 실제로 받은 월세 전액이 자동으로 인정된다고 보기는 어렵습니다.

Q. 세입자가 보증금을 점유자에게 줬는데 건물을 비워야 하나요?

A. 세입자가 점유자에게 낸 보증금은 점유자와 세입자 사이의 문제이고 소유자에게는 주장할 수 없습니다. 인도 판결이 확정되면 세입자는 건물을 비워야 하고, 보증금은 점유자를 상대로 별도로 반환받아야 합니다. 소유자가 보증금을 대신 반환할 의무는 없습니다.

맺음말

무단 점유 건물이 전대되었더라도 소유자가 취할 수 있는 길은 분명합니다. 세를 놓은 점유자에게는 받은 이익과 이자를, 실제로 건물을 쓰는 세입자에게는 악의가 된 시점 이후의 사용료를 청구하되, 두 책임은 하나의 손해를 나눠 지는 관계여서 이중 회수는 되지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

결국 순서가 결과를 좌우합니다. 소유 관계와 점유 현황을 확인하고, 내용증명으로 악의 시점을 만들어 두고, 점유이전금지가처분으로 점유 이전에 대비한 뒤, 인도와 부당이득을 한 번에 소송으로 묶는 흐름입니다. 시효와 이자가 계속 움직이는 사안이므로, 무단 점유 사실을 확인했다면 증거부터 갖추고 어떤 청구를 누구에게 먼저 할지 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.