오피스텔 계약금 반환 분쟁, 3연속 승소한 결정적 이유 

안녕하세요. 법무법인 선 김우중 변호사입니다.

"모델하우스 직원이 중도금 대출 문제없다고 했고, 대출 안 나오면 환불해 준다고 약속했습니다. 이제 와서 대출이 거절됐으니 계약금 6,400만 원 돌려주세요."

부동산 분양 현장에서 지금도 가장 빈번하게 발생하는 대표적인 분쟁 유형입니다.

최근 서울중앙지방법원(2026. 10. 28. 선고)은 서초 디오페라 오피스텔 분양계약과 관련해 수분양자가 제기한 약 6,400만 원 상당의 계약금 반환 청구 소송에서, 김우중 변호사가 대리한 시행수탁자(매도인) 측의 손을 들어주며 원고의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용 역시 전액 원고가 부담하도록 판결되었습니다.

특히 이번 판결은 서초 디오페라 오피스텔 분양 분쟁과 관련해 현재까지 선고된 3건의 소송 중 3번째 판결로, 3건 모두 김우중 변호사가 대리한 시행수탁자 측이 완승을 거두었습니다.

법원이 왜 수분양자의 주장을 받아들이지 않았는지, 핵심 쟁점과 판결 포인트를 명쾌하게 정리해 드립니다.

1. 사건의 배경

• 대상 물건: 서울 서초구 서초동 소재 신축 '서초 디오페라 오피스텔' 1개 호실

• 분양대금: 약 12억 8천만 원

• 원고(수분양자): 분양계약을 체결한 개인 A씨

• 피고(김우중 변호사 대리): 사업 매도인 겸 시행수탁자 B사

• 청구 금액: 이미 납부한 계약금 약 6,405만 원 및 지연손해금(연 15%) 반환

원고 A씨는 분양대행사 직원의 전화 권유를 받고 모델하우스에 방문해 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 하지만 이후 금융기관에서 중도금 대출 부적격 판정이 나오자, "계약을 취소하고 계약금을 돌려달라"며 법원에 정식 소송을 제기했습니다.

2. 원고의 3가지 핵심 주장

원고 측은 계약금을 돌려받기 위해 법리적으로 가능한 3가지 주장을 펼쳤습니다.

1. 방문판매법상 청약철회권 행사: 전화·문자 권유로 모델하우스에 방문해 계약했으므로 방문판매법상 ‘전화권유판매’에 해당하며, 적법하게 청약철회했으므로 계약은 무효다.

2. 개별 반환 약정 존재: 대행사 직원이 구두로 "중도금 대출이 거절되면 계약금을 조건 없이 돌려주겠다"고 수차례 확약했다.

3. 사기 또는 착오 취소: "대출은 무조건 나온다"는 식의 단정적 설명에 속아 체결한 계약이므로 기망 행위 또는 착오에 기해 취소한다.

3. 변론 전략 및 법원의 판단

재판부는 김우중 변호사가 제시한 법리적 근거와 구체적인 사실관계 입증을 토대로, 원고의 주장을 조목조목 반박하며 전부 이유 없다고 판단했습니다.

① 방문판매법 적용 배제: 원고는 법상 보호받는 '소비자'가 아니다

방문판매법상 청약철회권을 행사하려면 계약 당사자가 사적 소비생활을 영위하는 '소비자'에 해당해야 합니다. 법원은 아래 두 가지 사실을 근거로 A씨를 소비자로 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 계약 대상 부동산이 순수 주거용 아파트가 아닌 '오피스텔'이라는 점

• 원고가 계약 체결 후 해당 호실에 대해 '부동산업 / 비거주용 건물 임대업'으로 사업자등록까지 마쳤다는 점

즉, 이 계약은 개인의 소비 목적이 아니라 임대수익을 목적으로 한 상행위(사업 목적)로 체결된 거래이므로 애초에 방문판매법의 청약철회 규정이 적용되지 않습니다.

② 개별 반환 약정 부인: 계약서의 '별도 확약 배제 조항'

원고는 "대출 불가 시 환불 약속"을 주장했으나, 법원은 이를 인정할 객관적인 증거가 전혀 없다고 보았습니다. 오히려 분양계약서에 명시된 "본 공급계약 내용 외에 분양대행사나 직원의 별도 구두 확약이나 계약을 근거로 권리를 주장할 수 없다"는 취지의 특약 조항이 유효하게 인정되어 원고의 주장이 차단되었습니다.

③ 사기·착오 취소 불인정: 단순 과장 권유를 넘어선 기망 증거 부재

분양 담당자가 허위 사실을 단정적으로 고지해 원고를 기망했다거나, 계약의 중요 내용에 착오가 있었다는 점 역시 이를 뒷받침할 객관적 증거가 부족하여 기각되었습니다.

4. 결론: 원고 청구 전부 기각 (피고 전부 승소)

재판부는 원고의 모든 청구를 기각하고, 소송비용 역시 패소한 원고가 전액 부담하도록 선고했습니다.

이로써 서초 디오페라 오피스텔 분양계약과 관련해 진행된 3건의 계약금 반환 소송 모두 김우중 변호사의 완전 승소로 마무리되었습니다.

5. 이번 판결이 주는 실무상 시사점

✔ 수분양자(매수인)의 주의점

• 오피스텔은 소비자 보호가 엄격하지 않을 수 있습니다. 실거주가 아닌 임대·투자 목적으로 취득하거나 사업자등록을 낸 경우, 방문판매법 등 소비자 보호 규정의 보호망에서 제외될 가능성이 높습니다.

• 구두 약속은 법정에서 힘을 쓰지 못합니다. "대출 안 나오면 계약금 환불"이라는 말은 반드시 계약서 특약란에 명문화해야 합니다. 계약서에 '별도 구두 확약 배제' 조항이 인쇄되어 있다면 구두 약정 입증은 사실상 불가능에 가깝습니다.

• 대출 적격 여부는 계약 전 금융기관을 통해 본인이 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

✔ 시행사·신탁사·분양대행사의 대응 전략

• 분양계약서 내 '대출 관련 책임 조항' 및 '직원의 임의 확약 배제 조항'을 치밀하게 구성하는 것만으로도 수많은 분쟁을 사전에 방어할 수 있습니다.

• 소송이 제기되었을 때 단순히 구두 약속 부인에 그치지 않고, 상대방의 사업자등록 여부·과세 유형·임대 목적 등 객관적 정황을 파고들어 '소비자성'을 선제적으로 탄핵하는 법리 구성이 승패를 가릅니다.

부동산·분양계약 분쟁, 명확한 법리와 증거 분석이 승패를 결정합니다

분양계약 해제와 계약금 반환 소송은 문구 하나, 체결 전후의 정황 증거 하나에 따라 판결이 완전히 뒤바뀝니다. 상대방 주장의 법적 허점을 정확하게 짚어내고, 재판부를 설득할 수 있는 구체적 증거를 제시하는 변호사의 노하우가 필수적입니다.

분양계약 해제, 계약금 반환, 시행·신탁사 분쟁 등 부동산 분양과 관련된 법률 문제로 고민 중이시라면 풍부한 승소 경험을 갖춘 법무법인 선 김우중 변호사와 상담해 보시기 바랍니다.

(※ 본 포스팅은 일반적인 법률 정보 제공을 위해 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다. 본 판결은 1심 판결로서 향후 절차에 따라 변동될 수 있으며, 등장인물 및 상호는 익명 처리되었습니다.)