조합원 지위 관련, 미등기 신축 아파트도 주택 수에 포함될까? 

투기과열지구 내 재건축 아파트를 보유하고 계신 분들 중, 조합설립인가 이후에도 조합원 지위를 양도할 수 있는 예외 요건을 활용하려는 경우가 많습니다. 그런데 이 과정에서 의외로 많은 분들이 놓치는 함정이 있습니다. 바로 "다른 재건축으로 신축된 미등기 아파트가 주택 수에 포함되는가" 하는 문제입니다.

✅ 먼저, 조합원 지위 양도 금지 원칙과 예외를 알아야 합니다

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 제39조 제2항은, 투기과열지구 내 재건축조합 설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위를 양도할 수 없다고 규정합니다. 투기 세력의 유입을 막고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 취지입니다.

다만, 같은 조항 단서 제4호는 다음 요건을 모두 갖춘 경우 예외적으로 양수인의 조합원 지위 승계를 허용합니다.

① 양도인이 1세대 1주택자일 것 ② 양도하는 주택의 소유기간이 10년 이상일 것 ③ 양도하는 주택의 거주기간이 5년 이상일 것 (도정법 시행령 제37조 제1항)

이 세 가지 요건 중 '1세대 1주택자' 판단이 실무에서 가장 많은 분쟁을 낳고 있습니다.

✅ '1세대 1주택자' 판단은 엄격하게 이루어집니다

법원은 도정법 제39조 제2항 단서 제4호가 투기 차단을 위한 원칙에 대한 예외규정이므로, 그 요건 해당 여부를 엄격하게 해석해야 한다고 일관되게 판시하고 있습니다.

대표적으로, 상속으로 취득한 공유지분 주택이 있는 경우에도 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택자 요건을 충족하지 못한다고 본 판결이 있습니다(서울행정법원 2021. 6. 25. 선고 2020구합67780 판결).

또한 '1세대'의 범위는 실질적 주거·생계를 함께하는지를 기준으로 판됩니다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결).

✅ 핵심 쟁점: 미등기 신축 아파트도 주택 수에 포함되나요?

등기 여부가 아닌 '사실상 소유' 여부가 기준입니다

대법원은 재건축 아파트 일반분양분 청약 자격인 '무주택자' 판단과 관련하여, 다음과 같이 명확히 판시하였습니다.

"미등기 주택 소유자"는 미등기 주택에 관하여 처분·사용권을 행사하는 사실상 소유자를 포함한다. (대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다304403 판결)

이 판결은 등기 여부와 무관하게 실제로 주택에 대한 지배력을 행사하고 있다면 주택 소유자로 본다는 원칙을 확립하였습니다. 도정법상 1세대 1주택자 판단에도 이 법리가 동일하게 적용될 수 있습니다.

단계별로 달라지는 판단 기준

관리처분계획인가 이후 준공 전 단계에서는 조합원이 보유하는 것은 '주택'이 아닌 '조합원입주권'입니다. 이 단계에서는 주택 수에 포함되지 않습니다(서울행정법원 2024. 5. 8. 선고 2022구단73331 판결 참조).

반면 준공 후 사용승인을 받아 입주하거나 사실상 처분·사용권을 행사하는 상태라면, 등기가 이루어지지 않았더라도 대법원 2021다304403 판결의 법리에 따라 주택 수에 포함될 가능성이 높습니다.

✅ 판단 시점도 중요합니다 — 계약 체결 시점 기준

1세대 1주택자 요건의 충족 여부는 소유권이전등기 시점이 아닌 매매계약 체결 시점을 기준으로 판단합니다.

등기 시점의 우연한 선후 차이로 일시적으로 2주택자가 된 경우에도, 매매계약 체결 당시 1세대 1주택자 요건을 충족하였다면 양수인의 조합원 지위 승계가 인정됩니다(서울행정법원 2019. 11. 22. 선고 2019구합65702 판결, 서울행정법원 2019. 12. 3. 선고 2019구합61700 판결, 대전지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024구합206974 판결).

✅ 실무상 체크포인트

재건축 아파트 매매를 앞두고 있다면, 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

양도인 측 확인사항

• 세대원 전원의 주민등록표 확인 (주택 보유 여부)

• 다른 재건축 사업의 진행 단계 확인 (관리처분계획인가 전후 여부)

• 준공 후 미등기 아파트의 사용승인·입주 여부 확인

• 상속·공유지분 주택 보유 여부 확인

계약서 작성 시 유의사항

• 1세대 1주택 요건 충족 여부를 특약사항으로 명시

• 요건 미충족 시 손해배상 및 계약 해제 조항 삽입

• 계약 체결 시점 기준으로 요건 충족 여부를 확인하는 확약서 징구

✅ 마치며

재건축 조합원 지위 양도는 단순한 부동산 거래가 아닙니다. 도정법상 엄격한 요건을 충족하지 못하면 양수인이 조합원 지위를 취득하지 못하고, 이 경우 매매계약 자체가 해제되거나 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다(서울서부지방법원 2021. 11. 18. 선고 2020가합36642 판결 참조).

특히 미등기 신축 아파트의 주택 수 포함 여부는 해당 아파트의 준공 여부, 사용승인 여부, 입주 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 달라지므로, 거래 전 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대해서는 개별 법률 상담을 통해 정확한 조언을 받으시기 바랍니다.