지역주택조합 준조합원 가입계약 취소, 판례로 보는 3개 기준! 

안녕하세요 김우중 변호사입니다.

지역주택조합 사업에서 조합원 자격이 없는 사람이 '준조합원' 또는 '임의세대'라는 명목으로 가입계약을 체결했다가 분쟁에 휘말리는 사례가 많고 그에 대한 문의도 많습니다.

조합 측은 "계약서에 서명했으니 책임져야 한다"고 주장하지만, 법원은 일정한 요건이 갖춰지면 계약 취소 또는 무효를 인정하고 납입금 전액 반환을 명하고 있습니다. 오늘은 최근 판례를 중심으로 어떤 경우에 취소·무효가 되고, 어떤 경우에는 안 되는지 핵심 기준을 정리해 드립니다.

1. 준조합원이란 무엇인가요?

지역주택조합의 정식 조합원이 되려면 주택법령이 정한 자격 요건(무주택 세대주 또는 85㎡ 이하 1주택 세대주, 해당 지역 6개월 이상 거주 등)을 갖춰야 합니다. 이 요건을 충족하지 못하는 사람은 법적으로 조합원이 될 수 없습니다.

그런데 일부 조합과 업무대행사는 자격이 없는 사람에게 '준조합원', '임의세대' 라는 이름을 붙여 가입계약을 체결하고 분담금을 받아왔습니다. 이들에게는 "조합원과 동일한 조건으로 아파트를 분양받을 수 있다"고 설명하는 경우가 많았습니다.

2. 준조합원은 정말 아파트를 분양받을 수 있나요?

주택법에 따르면, 지역주택조합이 조합원에게 주택을 공급하고 남은 잔여 세대가 30세대 미만인 경우에만 임의분양이 가능합니다. 즉, 준조합원이 아파트를 받으려면 이 조건이 충족되어야 하는데, 계약 시점에는 이것이 가능할지 전혀 알 수 없습니다.

그럼에도 조합 측이 "걱정 말고 계약하세요, 분양받을 수 있습니다"라고 설명했다면, 이것이 바로 기망(사기) 또는 착오 유발의 핵심 쟁점이 됩니다.

3. 계약을 무효·취소할 수 있는 세 가지 경로

준조합원 가입계약의 효력을 다투는 방법은 크게 세 가지입니다.

① 통정허위표시에 의한 무효,

② 기망(사기)을 이유로 한 취소,

③ 착오를 이유로 한 취소입니다.

각각의 요건과 판례를 살펴보겠습니다.

4. 통정허위표시로 무효가 된 판례 — 가장 강력한 무효 사유

통정허위표시란?

민법 제108조는 "상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다"고 규정합니다. 즉, 당사자 쌍방이 실제로는 그 법률효과를 원하지 않으면서 겉으로만 계약을 체결한 경우, 그 계약은 처음부터 무효가 됩니다. 취소와 달리 별도의 취소 의사표시 없이도 처음부터 효력이 없다는 점에서 훨씬 강력한 법적 수단입니다.

핵심 판례: 광주고등법원 2021나25174 판결 — 조합원가입계약이 통정허위표시로 무효

이 사건에서 원고들은 조합원 자격이 없었음에도 업무대행사 P의 안내에 따라 조합원가입계약서를 작성하고 분담금을 납부하였습니다. 그런데 원고들과 P가 실제로 의도한 것은 '조합원가입계약'이 아니라 '임의세대 분양계약'이었습니다. P는 원고들에게 임의세대 분양을 약속하는 확약서까지 교부하였습니다.

광주고등법원은 다음과 같이 판단하였습니다 (광주고등법원 2024. 5. 23. 선고 2021나25174 판결).

P에게 조합원가입계약 체결 대리권은 있었으나, 원고들과 P의 통정으로 조합원가입계약은 통정허위표시로 무효임. 원고들과 피고를 대리한 P가 계약 체결 당시 실제로 의욕한 계약은 임의세대 분양계약이었으므로, 외형만이 형성된 조합원가입계약은 민법 제108조 제1항에 따라 효력이 없다.

이 판결의 핵심 구조는 다음과 같습니다.

• 외형행위(조합원가입계약): 통정허위표시로 무효

• 내면행위(임의세대 분양계약): 업무대행사에게 대리권이 없었으므로 무권대리로 무효

• 결론: 피고는 원고들로부터 받은 분담금 83,413,000원을 부당이득으로 반환해야 함

이 판결은 대리인(업무대행사)이 상대방(원고들)과 통정하여 허위의 의사표시를 한 경우, 본인(조합)의 선·악의를 묻지 않고 그 의사표시가 효력을 발생하지 못한다는 민법 제116조 제1항의 법리를 적용한 것으로, 실무상 매우 중요한 선례입니다.

통정허위표시 주장이 배척된 사례 — 중요한 한계

반면, 일반적인 준조합원 계약에서는 통정허위표시 주장이 배척되는 경우가 많습니다. 부산지방법원은 다음과 같이 명확히 판시하였습니다 (부산지방법원 2025. 5. 14. 선고 2023가단339805 판결).

주택법령상 조합원 자격 규정 위반은 민법 제103조 반사회질서의 법률행위로서 무효가 될 수 있는 것이지, 민법 제108조 통정허위표시로서 무효가 되는 것이 아니다.

즉, 단순히 조합원 자격이 없다는 사실을 쌍방이 알고 있었다는 것만으로는 통정허위표시가 성립하지 않습니다. 통정허위표시가 인정되려면 쌍방이 실제로는 그 계약의 법률효과를 원하지 않으면서 겉으로만 계약을 체결하였다는 점, 즉 계약 자체가 허위의 외관이라는 점이 입증되어야 합니다.

5. 기망(사기)을 이유로 한 취소가 인정된 판례

① 업무대행사가 자격 없음을 알면서도 분양 가능하다고 설명한 경우

의정부지방법원은 배우자 주택 소유로 조합원 자격이 없는 원고에게 업무대행사 직원이 "준조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있으니 걱정하지 말라"고 말한 사건에서, 업무대행사가 자격 흠결을 알면서도 임의분양의 불확실성을 설명하지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 판단하여 계약 취소 및 납입금 33,730,000원 반환을 명하였습니다 (의정부지방법원 2026. 3. 26. 선고 2024가단3954 판결, 민법 제110조).

② 임의분양의 핵심 조건(30세대 미만 요건)을 설명하지 않은 경우

서울남부지방법원은 조합 측이 "일반 조합원과 동등한 자격을 가지는 준조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있다"고만 하고, 미분양 세대가 30세대 미만일 경우에만 분양받을 수 있다는 핵심 조건을 설명하지 않은 것은 부작위에 의한 기망에 해당한다고 판단하였습니다 (서울남부지방법원 2025. 5. 8. 선고 2024나56090 판결, 민법 제110조 제1항).

③ 다주택자임을 알면서도 조합원과 동일한 지위를 얻을 수 있다고 설명한 경우

수원지방법원 성남지원은 다주택자인 원고에게 조합 직원이 "임의세대/준조합원 자격으로 특정 호실 분양 가능"하다고 설명한 사건에서, 이를 기망행위로 인정하여 계약 취소 및 4,300만 원 반환을 명하였습니다 (수원지방법원 성남지원 2021. 6. 15. 선고 2020가단222428 판결).

6. 착오를 이유로 한 취소가 인정된 판례

① 피고 측의 잘못된 설명으로 자격이 있는 것으로 오인한 경우

대전지방법원은 원고가 조합설립인가 신청일 기준 2주택 소유로 조합원 자격이 없었으나, 피고 측의 설명으로 자격이 있는 것으로 오인하여 계약을 체결한 사안에서, 조합원 자격 착오는 계약의 중요 부분에 해당하고 원고에게 중대한 과실이 없으므로 착오 취소가 적법하다고 판단하였습니다 (대전지방법원 2025. 12. 11. 선고 2024나225493 판결, 민법 제109조).

② 관련 법령이 복잡하여 쌍방 모두 자격 상실을 몰랐던 경우

부산지방법원은 배우자의 아파트 분양청약 당첨으로 조합원 자격이 상실되었으나, 관련 법령이 하위 법령에 산재하여 규정체계가 매우 복잡하여 원고와 피고 모두 이를 알지 못한 쌍방의 착오가 있었으므로 계약은 적법하게 취소되었다고 판단하였습니다 (부산지방법원 2025. 12. 18. 선고 2024나69739 판결, 민법 제109조).

7. 취소·무효가 인정되지 않은 사례들

반대로, 다음과 같은 경우에는 취소·무효가 인정되지 않았습니다.

• 원고가 자필로 관련 규정을 확인한 서류를 작성한 경우: 착오가 있더라도 중대한 과실로 인한 것으로 보아 취소 불인정

• 기망 사실을 인정할 증거가 부족한 경우: 직원의 발언만으로는 기망을 인정하기 어렵다고 판단

• 원고가 자격 미달을 인지하고 서약서를 제출한 경우: 착오 취소 불인정

• 단순히 조합원 자격 없는 자와 계약을 체결한 경우: 통정허위표시 불인정, 민법 제103조 반사회질서 법리로 별도 검토 필요

8. 세 가지 경로 비교 정리

9. 실무적 시사점

지역주택조합 가입을 고려하고 있다면, 계약 전 반드시 다음을 확인하세요.

1. 나는 법령상 조합원 자격을 갖추고 있는가? (무주택 또는 85㎡ 이하 1주택, 해당 지역 6개월 이상 거주)

2. '준조합원', '임의세대'라는 설명을 들었다면, 임의분양이 가능한 구체적 조건(잔여 세대 수 등)을 서면으로 확인하세요.

3. 업무대행사가 확약서를 교부하였다면, 그 확약서가 조합 본인의 수권 범위 내에서 작성된 것인지 반드시 확인하세요. 광주고등법원 판결에서 보듯, 업무대행사가 무권대리로 확약서를 교부한 경우 조합에 효력이 미치지 않을 수 있습니다.

4. 이미 계약을 체결했고 기망 또는 착오가 있었다고 판단된다면, 취소 의사표시는 내용증명 우편으로 서면 발송하는 것이 중요합니다.

5. 통정허위표시 무효를 주장하려면, 단순히 자격이 없다는 사실을 쌍방이 알았다는 것만으로는 부족하고, 계약 자체가 허위의 외관에 불과하다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다.

이미 분쟁이 발생했거나 취소·무효 여부를 검토 중이라면, 계약 당시의 설명 내용, 녹취, 문자메시지, 확약서 등 증거를 최대한 확보한 후 전문가와 상담하시기 바랍니다.

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다.