종중 땅에 지은 집, 반환 요구받은 종원이 유익비 청구하기 어려운 이유 

종중 소유 땅 위에 오래전부터 집을 짓고 살아온 종원이 어느 날 종중으로부터 건물을 철거하고 땅을 돌려달라는 요구를 받는 일이 적지 않습니다. 이때 많은 분들이 "내 돈 들여 집을 지었고 땅값도 그만큼 올랐으니 유익비로 돌려받으면 된다"고 생각하지만, 법원이 보는 유익비의 틀은 이 기대와 상당히 다릅니다. 건물 신축비는 땅에 들어간 비용이 아니라 별개의 건물에 들어간 비용으로 취급되는 경우가 많고, 가액 증가가 반환 시점에 남아 있어야 한다는 요건도 높은 문턱입니다. 이 글에서는 종중 땅을 쓰던 종원이 반환 요구를 받았을 때 유익비 청구가 왜 어려운지, 그럼에도 어떤 부분을 어떻게 다퉈볼 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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종중 땅의 주인은 종원 개인이 아니다 — 총유와 사용수익권의 범위

종중은 법인이 아닌 사단이므로 종중 소유 토지는 종원 개인의 공유가 아니라 총유에 속합니다. 민법 제275조 제1항은 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다고 정하고, 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분을 사원총회의 결의에 의하도록 합니다. 따라서 종원이 종중 땅 일부를 쓰고 있다는 사실만으로 자기 땅에 대한 권리가 생기는 것이 아니며, 종중의 토지는 종원 한 사람의 지분처럼 나눠 가질 수도 없습니다.

종원이 종중 땅을 쓸 수 있는 근거는 제276조 제2항의 "각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다"는 규정입니다. 즉 규약이나 총회 결의에 근거가 있을 때 비로소 사용할 수 있고, 그 범위도 규약이 정한 만큼입니다. 예컨대 종중이 종원의 생활 터전으로 일정 면적을 쓰도록 허락했다면 그 허락의 범위 안에서만 사용권이 인정되고, 허락 없이 넓힌 부분이나 허락된 목적과 다른 용도로 쓴 부분은 별개로 판단됩니다. 종원이라는 신분은 땅을 쓸 수 있는 가능성을 열어줄 뿐, 반환 요구를 막아주는 방패는 아닙니다.

• 종중 토지는 총유 — 종원 개인의 지분이 없고, 처분은 사원총회 결의가 필요.

• 종원의 사용권 — 정관·규약·총회 결의에 따른 범위 안에서만 인정.

• 종원 신분만으로는 점유할 권리가 생기지 않음 — 사용 허락의 존재와 범위가 쟁점.

종원이라는 신분은 종중 땅을 쓸 수 있는 자리를 열어줄 뿐이고, 사용권의 실제 범위는 규약과 총회 결의가 정한다.

종중이 땅을 돌려받는 방법 — 건물철거와 토지인도 청구의 구조

종중이 반환을 요구할 때 법적 수단은 보통 소유권에 기한 청구입니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 하고, 다만 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 여기에 제214조의 방해제거청구가 더해져 종중은 건물의 철거와 토지의 인도를 함께 구하는 것이 일반적입니다. 건물이 토지 위에 서 있는 한 건물 자체가 토지 소유권에 대한 방해로 평가되기 때문입니다.

이 소송에서 가장 먼저 갈리는 것은 종원에게 "점유할 권리"가 있는지입니다. 종원이 내세울 수 있는 권원은 크게 둘로 나뉩니다. 종중이 사용을 허락해 무상으로 쓰게 한 경우이면 사용대차 관계로 볼 수 있고, 아무런 허락 없이 들어와 지은 경우라면 처음부터 권원이 없는 점유가 됩니다. 어느 쪽인지에 따라 비용 상환, 철거 여부, 부당이득의 범위가 모두 달라지기 때문에 사용 허락의 경위를 입증하는 일이 사건의 출발점입니다. 허락이 있었다 해도 시기의 약정이 없으면 사용에 충분한 기간이 지난 뒤 종중이 해지할 수 있어, 허락 사실 하나로 영구적 사용이 보장되지는 않습니다.

유익비 청구의 법적 틀 — 민법 제203조 제2항의 세 가지 문턱

점유자가 땅을 돌려줄 때 지출한 비용을 청구하는 근거는 민법 제203조입니다. 점유물을 보존하기 위한 필요비는 제1항으로 청구할 수 있지만, 점유자가 과실을 취득한 경우 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 점유물을 개량하기 위해 지출한 유익비는 제2항이 따로 정하는데, 요건이 한층 까다롭습니다. 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 회복자의 선택에 따라 지출금액이나 증가액 중 하나를 상환청구할 수 있습니다.

이 규정에서 점유자에게 불리하게 작용하는 문턱이 세 가지 있습니다. 첫째, 가액 증가가 점유물을 돌려주는 시점에도 남아 있어야 합니다. 과거에 돈을 많이 썼더라도 지금 땅의 가치에 반영되어 있지 않으면 인정되지 않습니다. 둘째, 지출금액과 증가액 중 어느 쪽으로 상환할지를 고르는 사람은 점유자가 아니라 종중입니다. 종중은 대체로 금액이 적은 쪽을 고를 것입니다. 셋째, 제203조 제3항에 따라 법원은 종중의 청구가 있으면 상당한 상환기간을 줄 수 있어, 상환이 나중으로 미뤄질 수 있습니다. 유익비는 점유자가 쓴 돈을 전부 돌려받는 제도가 아니라 땅에 실제로 남은 가치를 회복자가 정산해 주는 제도라는 점이 핵심입니다.

유익비는 쓴 돈의 보상이 아니라 반환 시점에 땅에 남아 있는 가치의 정산이다 — 가액 증가의 현존과 회복자의 선택권이 청구액의 상한을 정한다.

집을 지은 비용이 유익비로 인정되기 어려운 이유 — 건물은 토지와 별개의 부동산

종원이 가장 크게 기대하는 항목은 건물 신축비이지만, 이것이 토지에 대한 유익비로 인정되기는 어렵습니다. 우리 민법에서 건물은 토지와 별개의 독립한 부동산입니다. 신축 건물에 들인 돈은 건물의 가치를 만드는 데 쓰인 것이고, 점유 대상인 토지를 개량하는 데 쓰인 것이 아닙니다. 제203조 제2항의 유익비는 "점유물을 개량하기 위하여" 지출한 금액이므로, 점유물인 토지 자체의 객관적 가치를 높인 비용이어야 합니다.

더 근본적인 문제는 가액 증가의 현존입니다. 종중이 건물철거와 토지인도를 청구하는 사건에서 건물은 철거될 대상입니다. 철거되는 건물이 토지 가치를 높였다고 보기는 어렵고, 오히려 철거 비용과 지장물로 인해 토지 활용도가 떨어지는 사례도 있습니다. 반면 건물을 짓기 위해 토지에 지출한 비용 중에는 사정이 다른 항목이 있습니다. 성토·절토, 석축과 옹벽, 배수로, 진입로 포장, 지목 변경을 위한 정지 작업처럼 건물이 철거돼도 토지에 그대로 남는 공사는 토지를 개량한 비용으로 평가될 여지가 있습니다. 결국 종원이 쓴 돈 전체가 아니라 "건물이 사라진 뒤에도 땅에 남는 부분"만 청구 대상이 된다고 보면 됩니다.

• 유익비로 다퉈볼 여지가 있는 항목 — 성토·절토, 석축, 옹벽, 배수로, 진입로 포장 등 건물 철거 후에도 남는 토지 개량.

• 유익비 인정이 어려운 항목 — 건물 골조·내장·설비 공사비, 가구와 부속시설 등 건물에 속한 비용.

• 입증 자료 — 공사계약서, 세금계산서, 이체 내역, 공사 전후 사진, 감정평가.

종중이 사용을 허락했던 경우 — 사용대차의 비용 규정과 6개월 기간 제한

종중이 무상으로 쓰도록 허락했다면 법률관계는 민법 제609조의 사용대차로 해석될 수 있습니다. 사용대차에서 차주는 제611조 제1항에 따라 통상의 필요비를 스스로 부담하고, 그 밖의 비용은 같은 조 제2항이 제594조 제2항을 준용해 제203조의 상환 규정을 따르도록 합니다. 결국 유익비 상환은 앞서 본 제203조의 틀로 돌아옵니다. 임대차의 제626조 제2항도 유익비를 임대차 종료 시점에 가액 증가가 현존할 때에 한해 상환하도록 한다는 점에서 구조가 같습니다.

사용대차에서 특히 놓치기 쉬운 것은 두 가지입니다. 하나는 제615조로, 차주가 물건을 반환할 때는 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다는 규정입니다. 철거할 수 있다는 말은 거꾸로 철거해서 가져가는 것이 원칙적인 정산 방식이라는 뜻이어서, 건물 가치를 돈으로 돌려받는 권리와는 방향이 다릅니다. 다른 하나는 제617조의 단기 기간입니다. 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다. 땅을 돌려준 뒤에 천천히 청구하려다가 기간이 지나 청구권을 잃는 일이 실제로 생길 수 있습니다.

또한 임차인이나 지상권자에게 인정되는 건물 매수청구(제283조 제2항, 제643조)는 사용대차의 차주에게 인정되는 권리가 아닙니다. 무상 사용 허락을 받은 종원은 법이 정한 매수청구권으로 건물 값을 요구하기 어렵다는 점을 먼저 인식해야 합니다.

유치권으로 버틸 수 있을까 — 제320조의 두 가지 장벽

유익비를 받지 못하면 땅을 못 돌려주겠다고 버티는 근거로 유치권을 떠올리는 경우가 있습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래했을 때 변제받을 때까지 유치할 수 있다고 정합니다. 그러나 여기에는 장벽이 두 가지 있습니다. 먼저 채권이 "그 물건에 관하여 생긴" 것이어야 하는데, 건물 신축비는 건물에 관한 채권이지 토지에 관한 채권이라고 보기 어렵습니다. 또 유익비 상환채권이 성립한다 해도, 상환기간이 허여되면 변제기가 오지 않은 것으로 되어 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다.

두 번째 장벽은 제320조 제2항입니다. 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 적용되지 않습니다. 법원은 점유를 시작할 때부터 권원이 없음을 알았거나 알 수 있었던 사람이 비용을 들인 경우 이 규정의 취지를 넓게 적용하는 경향이 있습니다. 허락 없이 종중 땅에 집을 지은 종원이라면 유치권을 내세워도 받아들여지기 어렵다고 봐야 합니다. 유치권을 주장하더라도 철거 청구를 막는 수단이 되기는 어려우므로, 유치권에만 기대는 대응은 위험합니다.

그래도 다퉈볼 수 있는 지점 — 사용 허락의 입증, 부당이득 범위, 정산

유익비가 막힌다고 해서 종원이 할 수 있는 일이 없는 것은 아닙니다. 첫째, 종중의 허락을 입증하는 것입니다. 총회 결의 없이 임원 몇 사람이 구두로 승낙했다면 총유물 처분의 효력은 약해 보이지만, 그 승낙을 믿고 수십 년간 평온하게 살며 종중이 이의 없이 지켜본 사실은 사용대차의 묵시적 성립이나 권리남용 주장을 뒷받침하는 사정이 됩니다. 종중 회의록, 종중 소유 토지 사용 현황 대장, 과거 종원들 사이에서 오간 문서, 세금 납부 영수증이 이런 입증의 재료입니다.

둘째, 부당이득 반환의 범위를 다투는 것입니다. 종중은 점유 기간 동안의 임료 상당 부당이득(제741조)을 함께 청구하는 경우가 많은데, 선의 점유자는 과실 취득이 인정되어 제201조 제1항에 따라 수익을 반환하지 않을 수 있는 반면 악의 점유자는 제201조 제2항에 따라 수취한 과실을 반환해야 합니다. 종원이 허락을 받았다고 믿은 합리적 사정이 있는지가 여기서 차이를 만듭니다. 셋째, 토지 개량 항목이 있다면 건물 비용과 분리해 증빙하고 제203조 제2항의 현존 증가액을 감정으로 입증해 반소나 항변으로 정산하는 것입니다. 지출액과 현존 증가액을 모두 심리해야 한다는 것이 대법원의 입장이므로 두 숫자를 모두 준비해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 종중의 허락을 받고 지은 집이라면 유익비로 건물 값을 받을 수 있나요?

A. 허락을 받았더라도 건물 신축비 자체가 토지 유익비로 인정되기는 어렵습니다. 사용대차에서는 건물을 철거해 가져가는 것이 원칙이고, 건물 매수청구는 임차인·지상권자에게 인정되는 권리입니다. 다만 종중과 합의로 건물을 인수하는 조건을 정하는 것은 얼마든지 가능합니다.

Q. 땅에 흙을 메우고 석축을 쌓았다면 어떻게 되나요?

A. 건물이 철거돼도 토지에 남는 개량은 제203조 제2항의 유익비로 평가될 여지가 있습니다. 다만 가액 증가가 반환 시점에 현존해야 하고, 지출금액과 증가액 중 적은 쪽을 종중이 고를 수 있습니다. 공사 자료와 감정으로 두 수치를 입증해야 합니다.

Q. 비용 상환을 청구할 수 있는 기간이 정해져 있나요?

A. 사용대차로 인정되는 경우 제617조에 따라 대주가 물건을 돌려받은 날부터 6개월 안에 비용 상환을 청구해야 합니다. 반환 후에 청구하려는 경우 이 기간을 반드시 확인해야 합니다. 소송 중이라면 반소나 항변 형태로 미리 주장해 두는 것이 안전합니다.

Q. 종중 임원이 구두로 살아도 된다고 했는데 효력이 있나요?

A. 총유물의 처분은 제276조 제1항에 따라 총회 결의가 필요해, 임원 개인의 구두 승낙만으로는 종중에 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 하지만 오랜 기간 이의 없이 사용을 지켜본 사정은 묵시적 사용 허락이나 권리남용 판단에서 참작될 수 있습니다. 승낙 당시 증인과 문서를 확보해 두는 것이 중요합니다.

Q. 소송을 당하기 전에 미리 할 수 있는 일은 무엇인가요?

A. 사용 허락의 경위를 뒷받침하는 자료와 공사비 증빙, 공사 전후 토지 상태를 보여주는 사진을 정리해 두는 것이 우선입니다. 종중이 반환을 요구하는 단계에서 합의로 이전 시기나 보상 조건을 정할 수 있다면 소송보다 나은 결과가 나오는 경우가 많습니다.

Q. 부당이득으로 임료를 물어야 하나요?

A. 사용 허락이 없었다면 점유 기간의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 반대로 종중이 허락한 무상 사용이었다면 그 기간의 임료는 문제 되지 않습니다. 허락 여부와 선의·악의 판단이 반환 범위를 가르는 쟁점입니다.

맺음말

종중 땅을 쓰던 종원이 반환 요구를 받았을 때 유익비 청구가 어려운 이유는 세 가지로 요약됩니다. 건물은 토지와 별개의 부동산이어서 신축비가 토지의 유익비로 평가되기 어렵고, 가액 증가가 반환 시점에 현존해야 하며, 어느 쪽 금액으로 상환할지는 종중이 고른다는 점입니다. 유치권도 점유 개시의 경위에 따라 힘을 잃습니다.

그렇다고 대응할 방법이 없는 것은 아닙니다. 사용 허락의 경위를 입증하고, 건물 비용과 토지 개량 비용을 분리해 증빙하며, 부당이득의 범위와 사용대차의 6개월 기간까지 챙기면 정산 협상에서도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다. 종중과 분쟁이 시작되기 전에 자신의 점유 권원이 무엇인지부터 정리해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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