무자본 갭투자자에게 집을 팔았는데 사기로 고소할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임차인 보증금을 그대로 끼고 주택을 사들이는 이른바 무자본 갭투자 매수인과 거래한 뒤, 매도인이 사기 피해를 호소하거나 반대로 수사기관의 연락을 받는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들은 두 갈래로 나뉩니다. 한쪽은 “집은 넘어갔는데 잔금이 안 들어온다, 처음부터 돈이 없으면서 있는 척한 것 아니냐”며 사기 고소를 문의하시고, 다른 한쪽은 “대금은 다 받았으니 이후 매수인이 무슨 일을 하든 나는 상관없다”고 안심하고 계시다가 임차인 고소 사건에서 참고인 조사 연락을 받습니다. 두 경우 모두 사기죄가 무엇을 처벌하는지 정확히 알지 못해 판단이 어긋난 것입니다.

대법원은 사기죄의 편취의 고의를 계약 당시의 객관적 사정을 기준으로 엄격하게 판단하고 있고, 사후에 대금을 못 냈다는 결과만으로는 곧바로 사기를 인정하지 않습니다. 반대로 사정을 알고 가담했다면 매도인도 공범으로서 같은 형량 구간의 책임을 질 수 있습니다.

아래에서는 무자본 갭투자자에게 집을 판 매도인이 어떤 경우에 사기 피해자가 되는지, 어떤 경우에 오히려 의심받는지, 그리고 지금 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 매도인이 사기 피해자가 되려면 속아서 재산상 손해를 입어야 합니다

무자본 갭투자라는 구조 자체가 아니라, 계약 당시의 기망과 그로 인한 손해가 사기를 가릅니다.

형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 때 성립하고, 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 성립하려면 기망행위, 그로 인한 피해자의 착오, 착오에 따른 처분행위, 재산상 이익의 취득, 그리고 처음부터 편취하려는 고의가 모두 갖춰져야 합니다. 하나라도 빠지면 사기가 아닙니다.

부동산 매매에서 매도인이 피해자가 되는 전형적인 모습은, 매수인이 대금을 지급할 의사나 능력이 없으면서도 있는 것처럼 속여 소유권이전등기를 넘겨받은 경우입니다. 이때 매도인의 처분행위는 소유권 이전이고, 매수인이 얻은 이익은 대금을 내지 않고 취득한 부동산 자체입니다.

무자본 갭투자는 매수인이 자기 돈을 거의 들이지 않고 임차인 보증금 승계나 새 임차인의 보증금으로 매매대금을 치르는 방식입니다. 이런 거래 구조 자체는 불법이 아닙니다. 문제는 계약 당시 매수인이 “잔금은 임차인 보증금으로 치르겠다”고 말한 내용이 사실이었는지, 그 말에 속아 등기를 넘겼는지입니다.

사기 여부는 거래 구조의 이름이 아니라, 계약 당시 무엇을 말했고 실제 지급 능력이 어땠는지로 갈립니다.

2. 대금을 모두 받았다면 매도인에게는 사기로 볼 재산상 손해가 없습니다

약정한 대가를 다 받은 매도인은 매수인이 무자본이었다는 이유만으로 고소할 수 없습니다.

사기죄는 재산범죄이므로, 매도인이 계약상 받기로 한 매매대금을 전부 받았다면 잃은 재산이 없습니다. 매수인이 자기 돈 없이 샀다는 사실, 임차인 보증금으로 대금을 마련했다는 사실은 매도인에게 해가 되는 사정이 아닙니다. 이 경우 “무자본 갭투자자였으니 사기”라는 주장은 고소장을 써도 혐의 없음으로 끝나기 쉽습니다.

임차인 보증금 문제도 매도인에게 곧바로 돌아오지 않는 것이 원칙입니다. 주택임대차보호법은 이렇게 정하고 있습니다.

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔렸다면, 보증금 반환 의무는 새 소유자인 매수인이 집니다. 그래서 매수인이 나중에 보증금을 돌려주지 못해 임차인이 피해를 입어도, 원칙적으로 그 책임이 이미 대금을 받고 집을 넘긴 매도인에게 넘어오지는 않습니다. 다만 매매대금이 임차보증금을 승계하는 금액만큼 깎인 구조인지, 임차인의 대항력이 실제로 있었는지는 계약서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.

대금을 전부 받았다면 매도인은 사기 피해자가 아니며, 승계된 보증금은 원칙적으로 매수인의 책임입니다.

3. 잔금을 받지 못했다면 ‘처음부터 낼 생각이 없었는지’가 사기와 채무불이행을 가릅니다

잔금 미지급 자체는 민사 문제이고, 계약 당시 지급 의사와 능력이 없었다는 점이 입증될 때 사기가 됩니다.

매수인이 잔금일에 돈을 내지 못했다는 사실만으로는 사기가 아니라 단순한 채무불이행입니다. 사기가 되려면 계약을 맺던 때 이미 대금을 낼 의사나 능력이 없었다는 사실이 증명되어야 합니다. 법원은 이를 매수인의 자력, 자금 조달 계획의 실체, 동일한 수법의 반복 여부, 계약 후의 행적을 종합해 판단합니다.

실무에서 편취의 고의를 뒷받침하는 정황은 비교적 정형화되어 있습니다. “잔금은 새 임차인 보증금으로 치르겠다”고 했지만 임차인을 구할 시도조차 없었던 경우, 같은 방식으로 여러 채를 동시에 계약하고 모두 잔금을 못 낸 경우, 소유권을 넘겨받자마자 근저당을 설정하거나 제3자에게 되판 경우, 계약 직후 연락이 끊긴 경우가 대표적입니다. 매수인이 보낸 카카오톡과 문자, 계약서 특약, 자금조달계획서가 있다면 그 내용이 실제와 달랐는지가 핵심 증거가 됩니다.

민사적으로는 해제와 원상회복이 기본 경로입니다. 민법은 해제의 효과를 이렇게 정하고 있습니다.

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항).

이 단서가 실무에서 가장 위험합니다. 매수인이 등기를 받은 뒤 제3자에게 근저당을 설정하거나 되팔아 버리면, 해제하더라도 말소를 받기 어렵습니다. 따라서 잔금이 지연되는 단계에서는 등기이전 서류를 먼저 넘기지 않는 것이 중요하고, 이미 등기가 넘어갔다면 지체 없이 처분금지가처분으로 등기부에 제동을 걸어야 합니다.

잔금을 못 받았다면 사기 고소와 별도로 해제와 가처분을 서둘러야 실제 회수가 가능합니다.

4. 매수인은 이득액에 따라 가중 처벌되고, 사정을 알고 가담한 매도인도 같은 구간의 책임을 집니다

사기 이득액이 5억원 이상이면 특경법이 적용되고, 매도인도 공동정범이면 같은 법정형으로 처벌됩니다.

사기죄는 이득액이 5억원 미만이면 형법 제347조 제1항에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이고, 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다. 이 경우 이득액 이하에 상당하는 벌금이 함께 부과될 수 있습니다. 무자본 갭투자 사건은 여러 채, 여러 임차인의 보증금이 합산되어 이 구간에 들어가는 일이 흔합니다.

매도인이 안심할 수 없는 이유가 여기에 있습니다. 형법 제30조의 공동정범이나 제32조의 방조범은 직접 임차인을 속이지 않았더라도, 매수인이 임차인 보증금으로 대금을 충당하며 보증금 반환 능력이 없다는 사정을 알면서 구조를 함께 만들었다면 성립할 수 있습니다. 수사기관이 주로 보는 정황은 시세와 동떨어진 매매대금, 실제와 다른 금액의 이른바 다운·업계약서, 대금 일부를 매수인이나 중개인에게 되돌려준 흔적, 임차인 계약 자리에 매도인이 동석해 안심시킨 사실입니다.

반면 시세대로 매도하고 대금을 정상적으로 받았으며 임차인 모집에 관여하지 않았다면, 매수인이 이후 무슨 일을 했는지만으로 공범이 되지는 않습니다. 공범 성립에는 사정을 알았다는 인식, 미필적 인식이라도 있어야 하고 이는 정황으로 판단됩니다. 반환·합의는 성립 자체에는 영향이 없지만 양형 단계에서 참작될 수 있는 사정입니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

고소 전에 계약서·대화 기록·등기부를 정리해 두느냐가 사건의 방향을 결정합니다.

사기 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 부동산이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③공소청(수원 관내 사건은 수원지방공소청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 피해자가 다수이고 이득액이 큰 사건은 구속 수사 가능성도 있고, 매도인이 참고인으로 먼저 불려 가 진술한 내용이 이후 피의자 전환의 근거가 되기도 합니다.

잔금 미지급이든, 임차인 사건의 참고인 연락이든 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서와 특약, 계약금·중도금 송금내역, 등기사항증명서로 대금을 얼마나 받았는지, 소유권이 지금 누구 앞으로 되어 있는지부터 확인합니다.

2. 매수인이 계약 당시 “잔금은 임차인 보증금으로 치르겠다”고 말한 카카오톡·문자·녹취와 승계 대상 임대차계약서(확정일자 포함)를 보존하고 정리합니다.

3. 등기부에 근저당이나 매매 이전이 새로 생겼는지 수시로 확인하고, 필요하면 해제 통지와 처분금지가처분 여부를 함께 판단합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 사기 사건에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소와 민사상 해제·원상회복 청구를 병행해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

집을 판 뒤에 문제가 생기면 “이미 팔았으니 끝난 일”이라고 생각하거나, 반대로 “분명 속았는데 어디서부터 해야 할지 모르겠다”는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

잔금을 받지 못한 매도인 입장에서는 사기 고소만 바라보기보다, 해제와 가처분으로 등기가 제3자에게 넘어가기 전에 막는 것이 먼저입니다. 계약 당시 매수인이 했던 말을 입증할 대화 기록이 쌓일수록 형사와 민사 모두에서 유리해집니다.

반대로 대금을 다 받고도 임차인 사건으로 조사를 받게 된 매도인 입장에서도 “나는 돈만 받고 팔았다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 매매대금이 시세에 맞았는지, 임차인 모집에 관여했는지에 따라 참고인과 피의자의 경계가 갈립니다.

저는 부동산 거래에서 속은 쪽과 의심받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서와 대화 기록을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 등기가 넘어가기 전, 조사를 받기 전이 결론을 바꿀 수 있는 마지막 지점이므로 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매수인이 무자본 갭투자자라는 이유만으로 사기죄가 되나요?

A. 되지 않습니다. 임차인 보증금을 활용한 매수 구조 자체는 불법이 아니며, 계약 당시 대금 지급 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속였다는 점이 증명되어야 합니다.

Q. 대금은 다 받았는데 임차인이 보증금을 못 돌려받았습니다. 제가 책임지나요?

A. 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인이 승계합니다. 다만 사정을 알고 구조에 가담했다면 공범으로 조사받을 수 있습니다.

Q. 잔금이 한 달 늦어지는 것도 사기인가요?

A. 지연만으로는 사기가 아니라 채무불이행입니다. 계약 당시부터 낼 능력이 없었다는 정황이 있는지가 핵심이며, 이행 최고 후 계약 해제를 함께 검토해야 합니다.

Q. 이미 등기를 넘겼는데 되돌릴 수 있나요?

A. 해제 후 원상회복으로 말소를 구할 수 있지만, 제3자 권리를 해하지 못하므로 매수인이 근저당을 설정하거나 되팔기 전에 처분금지가처분을 거는 것이 중요합니다.

Q. 형사 고소와 민사 소송을 같이 할 수 있나요?

A. 가능합니다. 형사 수사 기록이 민사에서 입증자료로 쓰이는 경우가 많아 병행 전략이 회수에 유리합니다.

Q. 경찰에서 참고인 조사 연락이 왔는데 변호사가 필요한가요?

A. 필요합니다. 참고인 진술이 이후 피의자 판단의 근거가 되기도 하므로, 첫 조사 전에 계약 경위와 대금 흐름을 정리하고 대비하는 것이 좋습니다.