다 지은 건물 공사대금을 못 받았는데 건물 소유권은 누구 건가요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
건축주의 의뢰를 받아 수개월간 자재와 인력을 투입해 건물을 지어 올렸고 준공까지 마쳤는데, 건축주가 "하자가 있다", "자금 사정이 어렵다"며 공사대금을 주지 않는 경우가 있습니다. 이미 건물은 다 지어져 눈앞에 서 있는데 대금은 한 푼도 받지 못했으니, 이 건물이 누구 것인지, 내가 지은 건물인데 내 것이라고 주장할 수 있는지, 아니면 건축주 이름으로 보존등기가 되면 그대로 빼앗기는 것인지 막막해하며 상담을 청하는 분들이 많습니다.
이 질문의 답은 "건물을 실제로 지은 사람이 수급인이니 수급인 것"이라고 단순하게 정리되지 않습니다. 신축 건물의 소유권은 누가 재료를 대고 비용을 댔는지, 건축허가를 누구 명의로 받았는지, 소유권을 누구에게 귀속시키기로 약정했는지에 따라 달라지고, 소유권이 누구에게 있든 공사대금을 받아낼 수 있는 길은 별도로 마련되어 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 건물의 소유권이 건축주에게 있는 것으로 정리되더라도 수급인은 유치권, 동시이행항변, 저당권설정청구권, 가압류라는 수단으로 대금을 확보할 수 있고, 소유권이 수급인에게 있다면 대금을 받기 전까지 인도를 거절하고 보존등기를 통해 처분권을 쥘 수 있습니다. 어느 쪽인지를 먼저 가려야 이후 대응이 정해집니다.
핵심 쟁점
공사대금 미지급 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 신축 건물의 원시취득자가 누구인지, 즉 도급계약에서 재료를 누가 공급했고 소유권 귀속을 어떻게 약정했는지입니다. 둘째, 건축허가와 건축물대장 상 건축주 명의가 누구로 되어 있는지입니다. 셋째, 건물이 이미 독립한 부동산으로서 완성되었는지, 아니면 기둥·지붕·주벽이 갖춰진 정도에 그친 미완성 상태인지입니다. 넷째, 수급인이 건물을 점유하고 있는지, 이미 인도해 버렸는지입니다. 다섯째, 대금채권이 시효에 걸리지 않았고(민법 제163조 제3호의 3년) 건축주의 책임재산이 남아 있는지입니다.
이 다섯 가지를 놓치면 "건물은 건축주 명의로 보존등기가 됐고 나는 아무 권리가 없다"는 오해에 갇혀 가장 중요한 시기를 흘려보내기 쉽습니다. 실제로는 소유권 귀속과 대금 채권 확보가 서로 다른 트랙으로 움직이며, 점유를 유지하고 있는지 여부가 협상력을 크게 좌우합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 소유권 귀속을 먼저 확정하고 점유를 지키기
신축 건물의 소유권은 법률상 "누가 원시취득했는가"의 문제입니다. 판례의 기본 입장은 건물을 지은 사람이 자기의 재료와 노력으로 건축하면 그 사람이 소유권을 원시취득한다는 것이고, 도급계약에서는 수급인이 자기 재료와 노력으로 건물을 완성했다면 특약이 없는 한 수급인이 소유권을 취득하되, 도급인이 재료를 공급했거나 완성과 동시에 도급인에게 소유권을 귀속시키기로 약정한 경우에는 도급인이 소유권을 취득한다고 봅니다. 김강희 변호사는 이 구분을 다음 순서로 확정합니다.
1) 도급계약서와 자재·비용 흐름으로 소유권 귀속 약정을 확인합니다.
공사도급계약서에 "준공과 동시에 건물의 소유권은 도급인에게 귀속한다"는 취지의 조항이 있는지, 자재 대금과 인건비를 누가 실제로 부담했는지를 세금계산서, 자재 거래명세서, 인건비 지급 내역으로 확인합니다. 건축허가와 착공신고가 건축주 명의로 되어 있으면 당사자 사이에 건축주를 소유자로 하기로 한 묵시적 합의가 있었다고 보는 것이 실무의 일반적인 흐름이므로, 허가 명의가 누구였는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.
2) 수급인 소유로 판단되면 대금 지급 전 인도를 거절하고 처분을 막습니다.
수급인이 소유자라면 민법 제665조 제1항에 따라 보수는 목적물의 인도와 동시에 지급해야 하므로, 대금을 받기 전까지는 열쇠를 넘기지 않고 건물을 지키는 것이 기본입니다. 이 경우 건축주가 건물을 제3자에게 처분하려 해도 소유자는 수급인이므로 처분이 막힙니다. 다만 미등기 건물을 보존등기하려면 건축물대장에 소유자로 등록되어 있어야 하는데(부동산등기법 제65조), 대장 명의가 건축주로 되어 있으면 수급인이 단독으로 보존등기를 하기 어렵습니다. 이때는 건축주를 상대로 소유권 확인 판결을 받아 그 확정판결로 보존등기를 신청하는 방법을 검토합니다.
3) 건축주 소유로 판단되면 유치권의 성립 요건을 점검합니다.
건물이 건축주 소유로 귀속되는 경우에도 수급인은 민법 제320조에 따라 그 건물에 관하여 생긴 채권인 공사대금채권을 담보하기 위해 변제를 받을 때까지 건물을 점유할 수 있습니다. 성립 요건은 타인의 물건에 대한 점유, 그 물건에 관하여 생긴 채권, 채권의 변제기 도래, 유치권 배제 특약의 부존재입니다. 신축 공사대금채권은 건물 자체에 관해 생긴 채권이어서 견련관계가 인정되고, 이 점유를 놓치면 유치권이 사라지므로 현장 출입 통제와 점유 표시를 유지해야 합니다. 다만 건축주가 이미 건물을 담보로 근저당을 설정한 뒤 경매가 진행되면 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 있는지는 점유 개시 시점과 압류 효력 발생 시점의 선후가 쟁점이 되므로, 점유 개시 시점을 입증할 자료를 반드시 확보해 두어야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 대금채권을 보전하고 소송으로 회수하기
소유권이 누구에게 있든 최종 목표는 공사대금을 현실로 받아내는 것입니다. 건축주가 재산을 처분하거나 건물에 다른 담보를 얹어 버리기 전에 채권을 보전하는 조치가 먼저이고, 이후 소송으로 집행권원을 확보하는 순서로 진행합니다.
1) 저당권설정청구권으로 건물을 담보로 잡습니다.
민법 제666조는 수급인이 부동산 공사의 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 건축주가 대금을 주지 않고 있다면, 이 조항에 근거해 건물에 저당권을 설정해 달라고 청구하고, 거부하면 소송으로 저당권설정 의사표시를 구할 수 있습니다. 다만 이 청구권은 건물이 건축주 소유로 등기되어 있어야 실효성이 있고, 이미 선순위 근저당이 채권최고액을 가득 채우고 있다면 실익이 줄어드므로 등기부 상 권리관계를 먼저 확인합니다.
2) 가압류로 재산 은닉과 처분을 막습니다.
민사집행법 제276조에 따른 가압류는 금전채권의 집행을 보전하는 수단으로, 건축주의 건물이나 토지, 예금채권에 대한 처분을 막아 둡니다. 신청 단계에서는 공사도급계약서, 기성고 확인서, 세금계산서, 공사 사진 등으로 피보전권리를 소명하고, 건축주가 재산을 빼돌릴 우려가 있다는 보전의 필요성을 소명해야 합니다. 법원은 통상 청구금액의 일정 비율을 담보로 공탁하게 하므로 담보 제공 비용도 미리 고려합니다. 하도급 관계라면 건설산업기본법에 따른 발주자 직접 지급 청구로 원도급 대금에서 바로 받아내는 길도 함께 검토합니다.
3) 소멸시효 3년 안에 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보합니다.
도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효에 걸립니다. 준공일 또는 대금 변제기를 기산점으로 시효가 흐르므로, 협상이 길어지는 사이 시효가 지나지 않도록 최고, 지급명령, 소 제기로 시효를 중단해야 합니다. 건축주가 하자를 이유로 대금을 깎자고 주장하면 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과의 상계가 쟁점이 되는데, 이 경우 하자의 범위와 보수비용을 감정으로 특정해 대응합니다. 승소 판결이나 지급명령 확정으로 집행권원을 확보하면 건물 경매 신청과 예금 압류로 이어갈 수 있습니다.
결론
다 지은 건물의 소유권은 수급인이 무조건 갖는 것도, 건축주가 무조건 갖는 것도 아닙니다. 재료를 누가 댔는지, 소유권 귀속 약정이 있었는지, 건축허가 명의가 누구인지에 따라 갈리고, 어느 쪽이든 수급인에게는 인도 거절, 유치권, 저당권설정청구, 가압류라는 대금 회수 수단이 남아 있습니다.
가장 중요한 것은 시간입니다. 점유를 풀거나 시효 3년이 지나기 전에, 그리고 건축주가 건물에 다른 담보를 얹거나 처분하기 전에 움직여야 합니다. 도급계약서와 자재·인건비 자료, 건축허가와 등기부를 갖고 지금 상황에서 어떤 수단이 가능한지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 제가 자재를 사서 지었는데 건축주 이름으로 보존등기가 됐습니다. 건물은 포기해야 하나요?
곧바로 포기할 문제는 아닙니다.
등기 명의와 실제 원시취득자는 다를 수 있으며, 수급인이 자기 재료와 노력으로 건물을 완성했다면 특약이 없는 한 수급인이 소유권을 취득한다는 것이 판례의 기본 입장입니다.
다만 건축허가가 건축주 명의였다면 건축주를 소유자로 하기로 합의했다고 판단될 가능성이 높으므로, 계약서와 허가 명의를 먼저 확인해야 합니다.
소유권을 다투기 어렵더라도 유치권, 저당권설정청구, 가압류 등으로 대금 회수는 별도로 추진할 수 있습니다.
Q2. 건축주가 하자가 있다며 대금 전부를 거부합니다. 그래도 청구할 수 있나요?
하자가 있다는 주장만으로 대금 전체를 면하는 것은 아닙니다.
하자가 있다면 건축주는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 이 금액은 공사대금에서 공제되거나 상계의 대상이 됩니다.
따라서 하자의 범위와 보수 비용을 감정으로 특정하는 것이 핵심이며, 공제 후 남는 금액은 여전히 청구할 수 있습니다.
준공 당시 건축주가 별다른 이의 없이 인수했는지도 중요한 자료가 됩니다.
Q3. 이미 열쇠를 넘겨서 점유를 잃었는데 유치권을 주장할 수 있나요?
점유를 잃으면 유치권은 소멸하는 것이 원칙입니다.
유치권은 점유를 요건으로 하는 권리이므로, 건물을 건축주에게 완전히 인도한 뒤에는 유치권으로 대금 지급을 압박하기 어렵습니다.
다만 이 경우에도 공사대금채권 자체가 사라지는 것은 아니어서, 저당권설정청구, 가압류, 소송을 통한 회수는 그대로 가능합니다.
인도 과정에서 대금 지급을 약속하는 확인서나 각서를 받아 두었다면 중요한 증거가 됩니다.
Q4. 공사대금 청구는 언제까지 해야 하나요?
도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다.
보통 준공일이나 약정한 대금 지급일부터 시효가 흐르기 때문에, 협상이 길어지는 사이 3년이 지나지 않도록 해야 합니다.
시효가 임박했다면 지급명령 신청이나 소 제기, 가압류 등으로 중단 조치를 취해야 하며, 단순한 독촉 문자만으로는 안전하지 않습니다.
Q5. 지금 바로 무엇부터 준비해야 하나요?
가장 먼저 도급계약서, 추가 공사 합의서, 기성고 확인서, 세금계산서, 자재 거래명세서, 공사 사진을 한곳에 모으십시오.
그다음 건물의 등기사항증명서와 건축물대장을 발급받아 명의와 선순위 권리를 확인하고, 건축허가 명의가 누구인지 확인합니다.
건물을 아직 점유하고 있다면 점유 개시 시점과 현장 출입 통제 상황을 사진이나 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
이 자료를 바탕으로 소유권 귀속과 대금 회수 수단을 함께 점검하면 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.
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