건물주 회사가 회생했는데 제 보증금이 목록에서 빠졌어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 건물주가 법인인 건물에서 임대인 회사가 법원에 회생절차를 신청하거나 개시결정을 받았다는 소식을 뒤늦게 듣고, 내 보증금은 어떻게 되는지 불안해하는 임차인분들의 문의가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “전입신고도 하고 확정일자도 받았으니 어차피 안전하다”, 혹은 “채권자 목록에 내 이름이 없으면 나는 받을 돈이 없는 것 아니냐”는 두 가지 생각 사이에서 아무것도 하지 않고 시간을 보내셨습니다. 그런데 막상 회생계획이 인가되고 나서 보증금을 청구하면, 회사는 “신고도 하지 않은 채권”이라며 책임이 없다고 맞서는 경우가 있습니다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률은 회생계획인가가 있으면 회생계획이나 법률로 인정된 권리를 제외한 모든 회생채권에 대해 채무자가 책임을 면한다고 정하고 있습니다. 그리고 목록에서 빠졌더라도 임차인이 신고기간 안에 직접 신고하면 절차에 참가할 수 있는 길이 법에 열려 있습니다. 이 시간표를 놓치느냐에 따라 보증금의 운명이 갈립니다.

아래에서는 임대인 회사가 회생절차에 들어갔을 때 임차인의 보증금이 어떤 지위에 놓이는지, 목록에서 빠진 경우 무엇을 언제까지 해야 하는지 관련 법 조항을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물주 회사에 회생절차가 개시되면 보증금은 회생계획에 따라서만 받을 수 있습니다

개시결정 이후 보증금반환채권은 ‘회생채권’이 되어, 임의 변제도 강제집행도 막힙니다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조 제1호는 채무자에 대하여 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권을 회생채권으로 정하고 있습니다. 임차보증금반환채권은 임대차계약을 체결하고 보증금을 건넨 시점, 즉 회생절차개시 전에 그 원인이 생긴 청구권이므로, 임대차 기간이 아직 남아 있거나 반환 시기가 개시결정 이후에 도래하더라도 원칙적으로 회생채권으로 다루어집니다.

회생채권이 되면 두 가지가 막힙니다. 먼저 제131조에 따라 회생절차가 개시된 후에는 회생계획에 규정된 바에 따르지 않고는 변제하거나 변제받을 수 없습니다. 다만 관리인이 법원의 허가를 받아 변제하는 경우는 예외입니다. 임대인 회사가 “조용히 일부 임차인에게만 먼저 돌려주겠다”고 하더라도 법원 허가 없이는 할 수 없다는 뜻입니다.

다음으로 제58조 제1항 제2호는 회생채권 또는 회생담보권에 기한 강제집행을 할 수 없도록 하고, 같은 조 제2항 제2호는 이미 진행 중인 회생채권에 기한 강제집행도 중지된다고 정합니다. 그래서 보증금반환청구 소송에서 승소 판결을 받아 두었더라도, 개시결정 이후에는 그 판결로 건물이나 임대인 계좌를 압류하거나 경매를 신청하는 방식으로는 회수할 수 없습니다. 결국 보증금을 받는 통로는 회생절차 안에서 채권을 인정받고 회생계획에 정해진 대로 변제받는 길 하나로 모입니다.

회생절차가 개시되면 보증금은 ‘회생채권’으로서 회생계획에 따라서만 변제받을 수 있고, 개별 집행은 막힙니다.

2. 채권자 목록에서 빠졌더라도 신고기간 안에 직접 신고하면 절차에 참가할 수 있습니다

목록은 관리인이 만드는 서류일 뿐, 임차인의 권리는 목록이 아니라 ‘신고’로 지킵니다.

제147조 제1항에 따라 회생채권자의 목록은 관리인이 작성해 제출합니다. 제50조 제1항 제1호는 이 제출기간을 회생절차개시결정일부터 2주 이상 2월 이하로 정하도록 하고, 같은 항 제2호는 신고기간을 목록 제출기간 말일부터 1주 이상 1월 이하로 정하도록 합니다. 그러니 관리인이 임대차 장부를 제대로 정리하지 못했거나, 임차인이 여럿인 건물에서 일부가 빠진 상태로 목록이 만들어질 수 있습니다.

목록에 빠졌다는 사실을 알았다면 방법은 두 갈래입니다. 하나는 제148조 제1항에 따라 신고기간 안에 법원에 회생채권을 직접 신고하는 것입니다. 신고서에는 성명과 주소, 회생채권의 내용과 원인, 의결권의 액수를 적고 증거서류를 함께 냅니다. 임대차의 경우 임대차계약서와 확정일자 날인이 있는 쪽, 보증금 이체내역서, 전입신고와 점유 자료가 기본이고, 개시 당시 보증금 소송이 걸려 있었다면 제148조 제3항에 따라 법원·당사자·사건명·사건번호도 함께 신고해야 합니다.

다른 하나는 제147조 제3항·제4항을 활용하는 것입니다. 법원은 신고기간 동안 이해관계인이 목록을 열람할 수 있게 하고, 관리인은 신고기간 말일까지 법원의 허가를 받아 목록 기재 사항을 변경·정정할 수 있습니다. 열람해서 내 이름이나 금액이 틀렸다면 관리인에게 정정을 요구하되, 그것만 믿지 말고 신고도 병행하는 것이 안전합니다.

신고가 중요한 이유는 제166조에 있습니다. 조사기간 안에 이의가 없으면 신고된 회생채권의 내용이 확정되고, 신고된 것이 없을 때에만 목록에 기재된 채권이 확정됩니다. 그리고 제253조는 회생계획에 의해 정해진 권리가 확정된 회생채권을 가진 자에 대하여만 인정된다고 정합니다. 목록에도 없고 신고도 하지 않았다면, 확정될 채권 자체가 없는 셈입니다.

회생계획인가의 결정이 있는 때에는 회생계획이나 이 법의 규정에 의하여 인정된 권리를 제외하고는 채무자는 모든 회생채권과 회생담보권에 관하여 그 책임을 면하며, 주주ㆍ지분권자의 권리와 채무자의 재산상에 있던 모든 담보권은 소멸한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제251조).

목록은 관리인이 만들지만, 내 보증금이 절차에서 확정되려면 임차인 스스로 신고기간 안에 신고해야 합니다.

3. 신고기간을 놓쳤다면 ‘책임질 수 없는 사유’를 따져 1개월 안에 보완해야 합니다

추후 보완 신고는 사유가 끝난 후 1개월 이내이고, 계획안 심리 관계인집회가 끝나면 원칙적으로 더는 못 합니다.

신고기간이 이미 지났다는 사실을 뒤늦게 안 임차인에게 마지막으로 열려 있는 길이 제152조의 추후 보완 신고입니다. 법은 그 요건을 이렇게 정하고 있습니다.

회생채권자 또는 회생담보권자는 그 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 신고기간 안에 신고를 하지 못한 때에는 그 사유가 끝난 후 1월 이내에 그 신고를 보완할 수 있다. 제1항의 규정에 의한 기간은 불변기간으로 한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제152조 제1항·제2항).

핵심은 두 가지 시계입니다. 첫째, ‘그 사유가 끝난 후 1개월’은 불변기간이라 법원이 임의로 늘려 주지 않습니다. 둘째, 같은 조 제3항은 회생계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝난 후이거나 회생계획안을 서면결의에 부친다는 결정이 있은 후에는 보완 신고 자체를 하지 못하도록 합니다. 이 시점이 지나면 원칙적으로 길이 닫힙니다. 다만 개별 통지를 받지 못해 회생절차를 몰랐고 관리인이 보증금 채권을 알고 있거나 쉽게 알 수 있었는데도 목록에 적지 않았다면, 회생절차를 알게 된 날부터 1개월 이내에 보완 신고를 할 수 있습니다(대법원 2012. 2. 13. 자 2011그256 결정).

그렇다면 어떤 경우가 ‘책임질 수 없는 사유’일까요. 제51조 제2항 제3호는 법원이 알고 있는 회생채권자에게 개시결정 공고 사항을 적은 서면을 송달하도록 정하고 있습니다. 임대인이 건물주 변경이나 사무소 이전을 알리지 않아 임차인에게 서면이 닿지 않았거나, 관리인이 임차인의 존재를 알면서도 송달 대상에서 빠뜨린 정황이 있다면 이를 소명해 보완 신고를 시도해 볼 수 있습니다. 반면 공고와 송달을 받고도 사정상 놓쳤다는 정도로는 인정이 쉽지 않다고 보는 것이 현실적입니다. 사유가 되는지는 결국 법원이 개별 사정을 보고 판단하므로, 송달 여부와 시점을 뒷받침할 우편물·문자·통화기록 같은 자료부터 모아 두어야 합니다.

제153조도 함께 알아 두면 좋습니다. 신고기간이 지난 후에 새로 생긴 회생채권은 그 권리가 발생한 후 1개월 이내에 신고해야 합니다. 개시결정 이후의 사정으로 새로 생긴 청구권은 이 기준으로 따로 시계를 확인합니다.

놓친 신고는 ‘사유가 끝난 후 1개월’ 안에, 원칙적으로 관계인집회가 끝나기 전에 보완해야 하므로 알게 된 즉시 움직여야 합니다.

4. 대항력과 확정일자가 있어도 회생절차에서 담보권처럼 보호된다고 단정할 수 없습니다

얼마를 어떻게 돌려받는지는 담보권 유무와 인가된 회생계획의 변제 조건이 결정합니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다. 이 우선변제권은 경매·공매 절차의 배당에서 작동하는 권리입니다. 반면 회생절차에서 회생담보권이 되는 권리는 제141조 제1항이 유치권·질권·저당권·양도담보권·가등기담보권·전세권 등으로 열거하고 있습니다. 전세권설정등기까지 마친 임차인의 보증금은 그 담보된 범위에서 회생담보권으로 다뤄집니다. 확정일자만 받은 임차인의 보증금은 이 열거에 들어 있지 않아 회생담보권으로 인정되지 않고 회생채권으로 다뤄질 수 있으므로, 회생채권으로 빠짐없이 신고해 두어야 합니다.

이 구분이 중요한 이유는 변제 순서가 다르기 때문입니다. 제217조는 회생계획에서 회생담보권, 일반의 우선권 있는 회생채권, 그 밖의 회생채권의 순서를 고려해 공정하고 형평에 맞는 차등을 두도록 합니다. 제141조 제4항에 따라 담보권의 목적 가액을 넘는 부분은 일반 회생채권으로 참가합니다. 건물에 선순위 근저당이 많아 담보 가치가 남지 않았다면 전세권이 있어도 상당 부분이 일반 회생채권이 될 수 있습니다.

회생계획의 변제율과 변제 기간은 인가된 계획이 정합니다. 보증금 원금 일부를 면제받고 나머지를 수년에 나눠 받는 계획이 담길 수도 있고, 같은 성질의 권리자 사이에는 평등해야 하지만 제218조 제1항 제2호는 채권이 소액인 경우 다르게 정하거나 차등을 두어도 형평을 해하지 않으면 다르게 정할 수 있다고 하므로 소액 보증금이 더 유리하게 처리되기도 합니다. 구체적인 비율은 사건마다 달라서 이 글에서 단정할 수 없고, 회생계획안을 받아 확인해야 합니다.

대항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 임차인은 한 가지 더 보호를 받습니다. 제124조 제4항은 임대인인 채무자에 대해 회생절차가 개시된 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때에는 제119조를 적용하지 않는다고 정합니다.

임대인인 채무자에 관하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제119조의 규정을 적용하지 아니한다. 1. 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 대항요건을 갖춘 때 2. 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 대항요건을 갖춘 때(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제124조 제4항).

즉 관리인이 제119조에 따라 “쌍방 미이행 쌍무계약이니 해지하겠다”고 선택하는 길이 막혀서, 대항력을 갖춘 임차인은 임대차 기간 동안 계속 거주·영업하며 만기에 보증금 반환을 청구하는 지위를 유지합니다. 다만 이 보호가 보증금 전액의 변제를 보장하는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.

보증금이 회생담보권인지 일반 회생채권인지, 그리고 회생계획이 어떤 변제 조건을 정했는지가 실제 회수액을 가릅니다.

5. 신고부터 변제까지 절차가 정해져 있고, 임차인이 챙길 시기도 정해져 있습니다

개시결정 공고를 확인한 날부터 신고기간 마지막 날까지가 임차인이 움직일 수 있는 핵심 시간입니다.

임대인 회사의 회생절차에서 임차인이 거치는 흐름은 통상 ①개시결정 공고·송달 서류에서 신고기간·조사기간 확인(수원 지역 건물이라면 해당 회생 사건을 관할하는 법원의 전자소송 사건검색으로 사건번호 확인) → ②신고기간 안에 법원에 회생채권(또는 회생담보권) 신고서와 증거서류 제출 → ③조사기간 중 관리인·다른 채권자의 이의 여부 확인, 이의가 있으면 조사기간 말일부터 1개월 이내 채권조사확정재판 신청(제170조), 재판에 불복하면 결정서 송달일부터 1개월 이내 이의의 소(제171조) → ④회생계획 인가 후 계획에서 정한 대로 변제받는 순서입니다.

제50조 제1항 제3호는 조사기간을 신고기간 말일부터 1주 이상 1개월 이하로 정하도록 합니다. 이의 없이 조사가 끝나면 제166조에 따라 신고한 채권이 확정되고, 법원사무관은 그 결과를 회생채권자표에 적습니다. 임차인은 제167조 제3항에 따라 청구하면 회생채권자표의 초본을 교부받을 수 있으니, 내 보증금이 얼마로 확정되었는지 서면으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

민사 절차와는 별개로, 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음을 알면서도 이를 숨기고 보증금을 받아 간 정황이 있다면 사기의 문제는 따로 다툴 수 있습니다. 형법 제347조 제1항은 사기죄의 법정형을 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 정하고 있고, 고소는 건물 소재지 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 접수해 수원지방공소청 송치와 법원 재판으로 이어집니다. 다만 단순히 이후 임대인이 회생절차에 들어갔다는 사정만으로 사기가 성립하는 것은 아니고, 계약 당시 기망과 고의를 입증할 자료가 있어야 합니다.

확인 순서는 다음과 같이 정리됩니다.

1. 법원 공고·송달 서류와 사건검색으로 신고기간과 조사기간이 언제까지인지부터 날짜로 확정합니다.

2. 임대차계약서, 확정일자 날인, 보증금 이체내역, 전입신고·점유 자료와 목록 열람 결과를 모아 신고서와 함께 제출합니다.

3. 조사 결과 회생채권자표에 내 보증금이 확정되었는지, 이의가 붙었다면 1개월 기한 안에 채권조사확정재판을 신청했는지 점검합니다.

이 순서를 놓치지 않으면 목록에서 빠졌던 사실이 불이익으로 남는 일은 대부분 막을 수 있습니다.

마치며

임대인이 회생절차에 들어갔다는 소식을 들은 임차인은 “설마 보증금까지 문제가 되겠느냐”, “법원이 알아서 챙겨 주겠지”라는 생각 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 회생절차는 기간이 정해진 절차라서, 늦어질수록 선택지가 줄어듭니다.

보증금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 감정적인 호소보다 신고서와 증거서류를 신고기간 안에 갖추는 일이 먼저입니다. 계약서, 확정일자, 이체내역, 점유 사실을 정리해 두면 신고와 이후 조사 단계에서 모두 도움이 됩니다.

반대로 회생을 신청한 임대인 회사 입장에서도 임차인 보증금반환채권을 목록에서 누락하면 조사 단계에서 이의가 제기되거나 이후 분쟁으로 번져 회생계획 수행에 부담이 될 수 있습니다. 목록 작성과 정정 절차를 정확히 밟는 것이 회생 성공에도 중요합니다.

저는 보증금 반환과 채권 회수, 그리고 임대인 쪽 사건까지 양쪽을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계도 신고기간을 지켰는지, 증거를 어떻게 정리했는지에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

목록에서 빠졌다는 사실을 알았다면, 지금이 신고기간이 닫히기 전의 마지막 기회일 수 있습니다. 시간이 지나기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 채권자 목록에 제 이름이 없으면 보증금을 포기해야 하나요?

A. 아닙니다. 목록은 관리인이 작성하는 서류이고, 임차인은 제148조에 따라 신고기간 안에 직접 신고할 수 있습니다. 목록에 없다는 이유로 권리가 사라지는 것이 아니라, 신고하지 않은 채 계획이 인가되는 것이 문제입니다.

Q. 신고기간이 지났는데 아직 방법이 있나요?

A. 책임질 수 없는 사유가 있었다면 제152조에 따라 그 사유가 끝난 후 1개월 이내에 신고를 보완할 수 있습니다. 다만 계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝났거나 서면결의에 부치는 결정이 있었다면 원칙적으로 불가능하므로 지체해서는 안 됩니다.

Q. 전입신고와 확정일자를 받았는데도 신고를 해야 하나요?

A. 해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 경매·공매 배당에서의 보호이고, 회생절차에서는 보증금이 회생채권(또는 전세권이 있다면 회생담보권)으로 신고·확정되어야 계획에 따른 변제를 받을 수 있습니다.

Q. 임대차 기간이 아직 남았는데 지금 신고해야 하나요?

A. 보증금반환채권은 개시 전 원인으로 생긴 청구권이므로 반환 시기가 도래하지 않았더라도 신고기간 안에 신고해 두는 것이 안전합니다. 대항요건을 갖췄다면 제124조 제4항에 따라 관리인이 계약을 해지하는 선택은 막혀 있어 계속 거주할 수 있습니다.

Q. 보증금 소송에서 이겼는데 임대인 계좌를 압류할 수 있나요?

A. 개시결정 이후에는 제58조에 따라 회생채권에 기한 강제집행이 막히고 이미 진행 중인 집행도 중지됩니다. 판결은 회생채권 확정 과정에서 증거로 의미가 있지만 그 자체로 개별 집행에 쓸 수는 없습니다.

Q. 신고서는 언제 변호사에게 맡기는 것이 좋을까요?

A. 개시결정 공고를 확인한 직후가 가장 좋습니다. 신고기간이 최대 한 달 안팎으로 짧고, 증거서류 구성과 담보권 해당 여부 판단에 따라 이후 변제 순위가 달라지기 때문입니다.