사업인정고시 뒤에 지은 건물은 보상을 못 받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 택지개발, 도로, 산업단지 같은 공익사업이 이어지면서 “내 땅이 사업지구에 들어갔다”는 소식을 듣고 뒤늦게 건물을 올리거나 증축하는 분들의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “어차피 건물이 있으면 보상을 더 받는다고 들었다”, “아직 수용이 시작된 건 아니니 지금 지어도 된다”는 생각으로 공사를 시작한 경우였습니다. 그런데 막상 보상 단계에서 사업시행자가 “사업인정고시 이후에 지은 건물이라 보상 대상이 아니다”라고 하면, 건축비를 고스란히 날리고 철거 비용까지 떠안게 되는 일이 생깁니다.

토지보상법은 사업인정고시가 된 뒤에는 허가 없이 건축물을 짓거나 대수선한 경우 손실보상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다. 같은 건물이라도 고시 전에 지었는지, 고시 후에 허가를 받고 지었는지, 허가 없이 지었는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

아래에서는 사업인정고시 뒤에 지은 건물이 어떤 경우에 보상에서 제외되는지, 보상을 받을 수 있는 예외는 없는지, 이미 지었다면 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 사업인정고시가 되면 그날부터 토지 보전 의무가 생깁니다

사업인정은 고시한 날부터 효력이 생기고, 그 이후 토지에는 행위 제한이 걸립니다.

토지보상법 제22조 제3항은 사업인정이 관보에 고시한 날부터 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 고시에는 사업시행자의 명칭, 사업의 종류, 사업지역과 수용하거나 사용할 토지의 세목이 담기므로, 내 토지의 지번이 그 세목에 포함되어 있는지가 모든 판단의 출발점입니다.

고시가 되면 제25조 제1항에 따라 누구든지 고시된 토지에서 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질 변경을 할 수 없고, 같은 조 제2항에 따라 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치, 물건의 부가·증치를 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가권자는 허가 전에 사업시행자의 의견을 미리 들어야 하므로, 사업에 방해가 되는 신축은 사실상 허가받기 어렵습니다.

여기서 말하는 ‘건축’에는 새로 짓는 신축뿐 아니라 증축, 개축, 대수선이 포함되어 문제될 수 있습니다. 기존 건물에 방을 한 칸 덧붙이거나 창고를 새로 세우는 것도 같은 구조로 따져봐야 합니다.

사업인정고시 이후의 토지는 내 땅이어도 마음대로 건축할 수 없는 땅이 됩니다.

2. 허가 없이 지은 건물은 원상회복 의무만 있고 보상을 청구할 수 없습니다

고시 후 무허가로 지은 건물은 보상 대상이 아니며, 오히려 철거해야 할 수 있습니다.

가장 중요한 조문이 토지보상법 제25조 제3항입니다.

제2항을 위반하여 건축물의 건축ㆍ대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가ㆍ증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 해당 건축물ㆍ공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조 제3항).

즉 이 건물에 대해서는 이전비도, 건물 가격 보상도 받을 수 없습니다. 법 제75조가 건축물에 대해 이전비나 물건 가격으로 보상하도록 정하고 있지만, 그것은 사업인정고시 전에 지었거나 고시 뒤 허가를 받아 지은 건축물을 전제로 한 것입니다. 제25조 제3항이 그 보상 청구권 자체를 막고 있습니다.

더 큰 문제는 ‘원상회복’입니다. 보상을 못 받는 데 그치지 않고, 사업시행자가 철거를 요구하면 소유자가 건물을 원상으로 돌려놔야 합니다. 철거를 하지 않고 버티면 사업시행자의 신청에 따른 행정대집행 등의 절차로 철거될 수 있고, 그 비용을 청구받는 상황까지 갈 수 있습니다. 또한 건축법상 무허가 건축에 해당하면 이행강제금 등 별도의 행정 제재도 따로 문제됩니다.

고시 뒤 허가 없이 지은 건물은 보상은커녕 철거 비용까지 부담해야 하는 건물이 됩니다.

3. 허가를 받고 지은 건물이라면 보상 대상이 될 수 있습니다

제25조 제2항에 따른 허가를 받았다면, 제3항의 보상 배제 규정은 적용되지 않습니다.

제25조 제3항은 ‘제2항을 위반하여’ 건축한 경우만 보상을 막습니다. 따라서 사업인정고시 뒤라도 시장·군수·구청장의 허가를 받고 건축했다면 이 조항으로 보상이 곧바로 배제되지는 않습니다. 이 경우 건축물은 법 제75조에 따라 이전비로 보상하되, 이전이 어렵거나 이전비가 물건 가격을 넘으면 물건 가격으로 보상합니다.

가격으로 보상하는 경우 시행규칙 제33조에 따라 건축물은 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 등을 종합해 원가법으로 평가하고, 주거용 건물은 거래사례비교법 금액이 더 크면 그 방식을 씁니다. 철거비용은 가격으로 보상한 건축물의 경우 원칙적으로 사업시행자가 부담합니다.

다만 허가가 있었다는 사실만 믿고 안심해서는 안 됩니다. 허가 신청 단계에서 사업시행자의 의견이 반영되고, 허가 내용을 벗어나 면적을 늘렸다면 그 초과 부분은 다시 허가 없는 건축으로 볼 여지가 있습니다. 또한 허가를 받기 위해서는 건축법상 허가나 신고가 별도로 필요한 건물이었는지도 함께 확인해야 합니다.

고시 뒤라도 허가를 받고 지었다면 보상 대상이 될 수 있으므로, 허가 여부와 허가 범위가 핵심입니다.

4. 고시 전에 지은 건물이라도 무허가건축물이면 보상 금액이 달라집니다

건축 시점이 고시 전이라면 제25조는 적용되지 않지만, 무허가건축물 여부는 별개로 평가에 영향을 줍니다.

사업인정고시보다 먼저 지어진 건물은 제25조 제3항 적용 대상이 아닙니다. 하지만 건축법상 허가나 신고 없이 지은 무허가건축물이라면 시행규칙 제24조에 따라 그 부지는 무허가건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다. 건물이 있다는 이유로 대지로 평가받지 못하고, 건축 이전의 이용상황, 예를 들어 전이나 임야로 평가될 수 있다는 뜻입니다.

세입자나 거주자의 보상도 달라집니다. 시행규칙 제54조 제1항은 소유자가 그 건물에 실제 거주하지 않거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우 주거이전비를 지급하지 않도록 정하고 있습니다. 세입자의 경우 무허가건축물에 입주했다면 사업인정고시일등 당시 그 지구 안에서 1년 이상 거주해야 주거이전비 대상이 됩니다.

따라서 건물 보상 여부는 ‘사업인정고시일 전후’와 ‘허가 여부’ 두 축으로 정리해야 합니다. 건축 시기를 입증할 자료로는 건축물대장, 항공사진, 과세 자료, 전기·수도 사용 내역 등이 활용됩니다.

건축 시기와 허가 유무, 이 두 가지가 보상 금액과 대상 여부를 결정합니다.

5. 보상 협의와 재결 단계에서는 이렇게 대응해야 합니다

보상계획 통지를 받으면 건축 시기와 허가 여부를 입증할 자료부터 정리해야 합니다.

보상 절차는 통상 ①사업시행자의 물건조사 및 보상계획 통지 → ②감정평가와 보상 협의 → ③협의가 안 되면 관할 토지수용위원회에 재결 신청 → ④재결에 불복하면 이의신청이나 행정소송의 순서로 진행됩니다. 수원 지역 사업이라면 경기도 지방토지수용위원회 재결을 거쳐 수원고등법원 또는 수원지방법원 관할의 소송으로 이어지는 경우가 많습니다.

재결 단계에서 토지수용위원회는 손실보상을 포함한 사항을 결정하고, 제50조 제2항에 따라 신청 범위 안에서 재결하되 손실보상은 증액재결도 할 수 있습니다. 보상 대상이 아니라고 통보받았더라도 이 단계에서 건축 시기와 허가 여부를 다시 다퉈볼 수 있습니다.

1. 사업인정고시일을 확인하고, 내 토지가 고시된 토지 세목에 포함되는지 먼저 대조합니다.

2. 건물의 착공일과 준공일을 건축물대장, 건축허가서, 항공사진 등으로 입증해 고시일 전후를 확정합니다.

3. 고시 이후 건축이라면 제25조 제2항 허가를 받았는지, 허가 범위를 벗어난 부분이 있는지 확인합니다.

사업시행자가 건물을 보상 제외로 분류했다면, 이의 제기 시기를 놓치지 않도록 보상계획 통지서와 재결서의 기한을 반드시 확인하셔야 합니다. 협의 과정에서 이미 철거나 인도를 서두르면 불리해질 수 있습니다. 다만 재결 이후 정해진 기한까지 토지나 물건을 인도하지 않으면 법 제43조 위반으로 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금까지 문제될 수 있으므로, 인도 시기도 함께 챙겨야 합니다.

마치며

사업인정고시는 관보에 한 줄 나가는 정도로 보이기 때문에, 이미 공사를 시작한 뒤에야 그 의미를 알게 되는 경우가 많습니다. “설마 내 건물을 그냥 없애겠느냐”는 기대 때문에 대응이 늦어지기도 합니다.

고시 뒤에 건물을 지은 소유자 입장에서는 허가 여부와 건축 시기를 입증하는 일이 먼저입니다. 허가를 받았다면 그 허가 범위를, 고시 전에 착공했다면 착공 사실을 객관적인 자료로 정리해야 보상 대상 여부를 다툴 수 있습니다.

반대로 사업시행자나 이해관계인 입장에서도 고시 이후 건축을 무조건 철거 대상으로만 볼 수는 없습니다. 허가를 받은 건축인지, 건축 시기가 고시 전인지에 따라 보상 의무가 생길 수 있어 절차를 지켜야 합니다.

저는 토지와 건물을 둘러싼 분쟁에서 건물을 지은 쪽과 이를 문제 삼는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 건축 시점과 허가 자료 하나로 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보상 제외 통보를 받았거나 철거 요구를 받았다면, 기한이 지나기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 사업인정고시 뒤에 허가 없이 지은 건물은 정말 한 푼도 못 받나요?

A. 해당 건축물에 대한 손실보상은 청구할 수 없습니다. 토지보상법 제25조 제3항이 원상회복 의무와 함께 보상 청구 배제를 정하고 있습니다. 다만 토지 자체의 보상은 별개로 이루어집니다.

Q. 고시 뒤 건물이라도 허가를 받았다면 보상이 되나요?

A. 제25조 제2항에 따른 허가를 받았다면 제3항의 배제 규정은 적용되지 않습니다. 이 경우 법 제75조에 따라 이전비 또는 물건 가격으로 보상하게 되고, 허가 범위를 넘은 부분은 별도로 판단합니다.

Q. 사업인정고시일은 어디서 확인하나요?

A. 관보에 고시되고, 국토교통부장관이 토지소유자와 관계인에게 통지합니다. 고시에는 사업지역과 수용할 토지의 세목이 담기므로 내 토지 지번이 포함됐는지를 대조하시면 됩니다.

Q. 고시 전에 착공했는데 고시 뒤에 완공했다면요?

A. 착공 시점과 고시 시점이 핵심 쟁점이 됩니다. 고시 전 공사 진행 정도를 입증할 자료, 예를 들어 건축허가서와 공사 계약서, 현장 사진이 중요하므로 미리 확보해 두셔야 합니다.

Q. 무허가건축물이면 주거이전비도 못 받나요?

A. 소유자는 시행규칙 제54조 제1항에 따라 무허가건축물등이면 주거이전비를 받지 못합니다. 세입자는 사업인정고시일등 당시 1년 이상 거주했다면 받을 수 있는 예외가 있습니다.

Q. 보상 제외 통보를 받았는데 언제까지 다퉈야 하나요?

A. 협의가 되지 않으면 재결 절차로 넘어가고, 재결에 대한 이의신청·행정소송에는 법정 기한이 있습니다. 통지서와 재결서에 적힌 기한을 확인하고, 가능하면 재결 전에 자료를 정리해 상담받으시는 것이 좋습니다.