[임대차] 병원 개원 무산된 약국 자리, 보증금 전액 반환 승소 

1. 사건의 개요

의뢰인은 신축 건물 1층에 약국을 열려던 약사입니다.

컨설팅업자로부터 해당 건물에 내과·소아과·피부과·정형외과 등을 갖춘 병원이 개원한다는 설명을 들었고, 그 설명을 믿고 상가 임대차계약을 체결했습니다. 은행 대출까지 받아 계약금과 중도금으로 억대의 보증금을 지급했습니다.

계약서에는 임차 목적이 '약국'으로 적혀 있었고, 개원한 병원이 일정 기간 안에 폐업하면 계약이 해지된다는 특약도 들어 있었습니다.

2. 의뢰인이 처한 상황

그런데 병원을 운영하기로 한 의사가 면허정지 상태여서, 처음부터 개원이 불가능했다는 사실이 뒤늦게 드러났습니다.

처방전이 나올 병원이 없으면 약국은 운영될 수 없습니다. 그런데도 임대인은 보증금 반환을 거절했고, 오히려 계약대로 억대의 잔금까지 마저 입금하라고 요구했습니다.

의뢰인은 쓸 수 없는 상가에 보증금이 묶인 채 매달 대출이자를 내면서, 돈을 더 넣으라는 요구까지 받고 있었습니다.

3. 변호사의 대응

저희는 의뢰인을 대리해 임대차보증금반환 청구 소송을 제기했습니다. 다음의 사정을 종합하면, 의뢰인은 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 것이 저희 판단이었습니다.

(i) 특약에서 해지권을 끌어냈습니다. 병원이 폐업하면 해지할 수 있다는 특약은, 병원의 존재가 이 계약의 전제라는 뜻입니다. 폐업조차 해지 사유라면, 아예 개원하지 못한 경우에는 더욱 계약을 유지할 수 없다고 주장했습니다.

(ii) 임대인의 이행불능을 함께 주장했습니다. 병원 입점은 임대인 쪽 사정이므로, 그 무산은 임대인의 책임이라는 것입니다.

(iii) 통화 녹취를 증거로 제출했습니다. 의뢰인이 계약 파기와 보증금 반환을 통보하고, 임대인이 반환의무는 다투지 않은 채 자금 사정을 이유로 지급하지 못한다고 답한 내용이 그대로 담겨 있었습니다.

(iv) 해지 시점을 단계적으로 특정했습니다. 그마저 인정되지 않을 경우를 대비해, 소장 송달로 계약을 해제·해지한다는 뜻도 소장에 담았습니다.

(v) 이자와 가집행선고까지 구했습니다. 보증금을 입금한 날부터의 이자를 청구하고, 판결 확정 전에도 집행할 수 있도록 가집행선고를 함께 신청했습니다.

4. 결과

법원은 의뢰인의 청구를 전부 받아들였습니다.

보증금 전액과 각 입금일부터의 이자 및 지연손해금이 모두 인정되었고, 소송비용도 임대인이 부담하게 되었습니다. 판결에는 가집행선고가 붙어, 확정을 기다리지 않고 바로 강제집행에 착수할 수 있게 되었습니다.

이 판결로 계약이 해지되었다는 점도 확인되어, 의뢰인은 남은 잔금을 낼 의무에서도 완전히 벗어났습니다.

임차한 상가가 신탁된 부동산이어서 건물을 바로 경매에 넣기는 어려운 사정이 있었습니다. 저희는 임대인이 신탁회사에 대해 가지는 정산금·수익금 채권과 예금채권을 압류하는 방식으로 집행 방향을 잡아 회수 절차를 이어가고 있습니다.

5. 상가 임차 전에 꼭 확인하세요

이 사건 상가는 신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어 있어, 등기부상 소유자와 계약 상대방이 달랐습니다.

이런 건물을 임차할 때에는 계약 전에 신탁원부를 떼어 보고, 임대차에 관한 신탁회사의 동의가 있는지 확인하셔야 합니다. 동의 없는 임대차는 나중에 보증금을 돌려받는 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6. 보증금 반환을 거절당했다면 이것부터

(i) 계약서의 특약 문구를 다시 확인하세요. 계약의 전제가 된 조건이 적혀 있는지가 해지 근거가 됩니다.

(ii) 계약을 끝내겠다는 뜻은 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알리세요.

(iii) 임대인과의 통화나 메시지는 지우지 말고 보관하세요. 상대방이 반환의무를 인정한 말 한마디가 결정적인 증거가 됩니다.

7. 변호사의 한마디

병원 앞 약국처럼 특정 조건을 전제로 한 임대차라면, 그 전제를 계약서 특약으로 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

상대방이 반환을 거절하는 상황이라면 통화와 문자 내용을 남겨 두시기 바랍니다. 보증금이 묶여 곤란한 상황이시라면, 계약서와 대화 기록을 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

📌 법무법인 리브로 대표변호사·변리사 유연