공유자 우선매수권, 입찰 보증과 별도로 보증 내고 종결 고지 전 신고해야 

공유 부동산에서 다른 공유자의 지분만 경매에 넘어갔을 때, 공유자에게는 낯선 사람이 새 공유자로 들어오는 것을 막을 수 있는 우선매수권이 있습니다. 그런데 이 권리를 행사하려고 매각기일 법정에 갔다가 보증을 잘못 준비하거나 신고 시점을 놓쳐 권리를 날리는 일이 생각보다 자주 일어납니다. 일반 입찰자처럼 입찰표를 쓰고 보증을 내면 되는 것으로 알기 쉽지만, 우선매수신고는 입찰과 다른 절차이기 때문입니다. 이 글에서는 공유자 우선매수권의 요건, 별도로 제공해야 하는 보증, 신고 시한인 매각기일 종결 고지 전까지 무엇을 해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공유자 우선매수권 — 민사집행법 제140조가 주는 권리

공유자의 우선매수권은 민사집행법 제140조 제1항에 규정되어 있습니다. 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 이 신고가 적법하면 같은 조 제2항에 따라 법원은 다른 사람이 더 높은 가격으로 최고가매수신고를 했더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다. 즉 경매에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 있어도, 공유자가 그 가격을 맞추겠다고 정식으로 신고하면 공유자가 우선합니다.

이 권리의 취지는 공유관계에 낯선 제3자가 끼어드는 것을 막고, 공유자가 자기 지분을 늘려 공유물 전체를 안정적으로 관리하도록 하는 데 있습니다. 예를 들어 형제 셋이 상속받은 토지에서 한 사람의 지분이 채권자의 신청으로 경매에 나왔다면, 나머지 형제는 낙찰자가 누구든 그 가격에 맞춰 지분을 가져올 수 있습니다. 다만 이것은 공유자가 우선하는 순서를 정한 것일 뿐 값을 깎아주는 제도가 아닙니다. 공유자는 어디까지나 최고매수신고가격과 같은 가격을 부담해야 합니다.

우선매수권은 최고가 입찰자를 이기는 권리이지만, 가격을 깎아주는 권리가 아니라 같은 가격에 먼저 사 가는 권리다.

우선매수신고와 입찰은 별개 절차 — 보증을 따로 제공해야 하는 이유

우선매수신고는 입찰표를 내는 행위가 아닙니다. 기일입찰에서 입찰은 민사집행규칙 제62조에 따라 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식이고, 이때 매수신청보증은 제64조에 따라 입찰표와 함께 제출해야 합니다. 반면 공유자의 우선매수는 이미 정해진 최고매수신고가격에 맞춰 사겠다는 신고이고, 법 제140조 제1항이 이 신고에 대해 제113조의 보증 제공을 따로 요구합니다. 그래서 입찰표에 끼워 낸 입찰 보증을 우선매수의 보증으로 돌려쓸 수 있다고 기대해서는 안 됩니다.

이 구분이 중요한 이유는 입찰로 처리되면 공유자도 일반 입찰자와 똑같이 가격 경쟁을 하게 되기 때문입니다. 공유자가 직접 입찰표를 써서 최고가를 내면 우선매수권을 행사한 것이 아니라 보통의 최고가매수신고인이 된 것에 불과합니다. 더 높은 가격을 쓴 사람이 있었다면 우선매수신고를 해야 뒤집을 수 있었는데, 입찰만 하고 신고는 하지 않아 그 기회를 놓치는 경우가 이렇게 생깁니다. 실무에서는 매각기일에 집행관에게 우선매수 신고서를 제출하고 보증을 함께 내는 방식으로 진행되므로, 입찰을 하러 가더라도 우선매수를 노린다면 이 두 갈래를 구분해서 준비해야 합니다.

• 입찰 — 입찰표에 입찰가격을 적어 보증과 함께 제출, 가격 경쟁에 참여.

• 우선매수신고 — 최고매수신고가격에 맞춰 채무자 지분을 사겠다는 신고, 보증은 별도로 제공.

• 두 절차를 한 서류와 한 보증으로 갈음하는 것은 기대하지 말 것.

보증 금액과 제공 방법 — 최저매각가격의 10분의 1이 기본

기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 민사집행규칙 제63조 제1항에 따라 최저매각가격의 10분의 1이 기본입니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 법원이 상당하다고 인정하면 이를 달리 정할 수 있으므로, 물건마다 매각공고에 적힌 보증금액을 반드시 확인해야 합니다. 일부 사건은 최저매각가격의 20% 등으로 높게 정해지기도 합니다. 공유자의 우선매수 보증도 제113조의 매수신청 보증이므로 이 금액 기준을 따르는 것이 안전합니다.

제공 방법은 규칙 제64조가 정한 세 가지입니다. 금전, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 은행 발행 자기앞수표, 그리고 은행과 맺은 지급보증위탁계약을 증명하는 문서입니다. 법원이 상당하다고 인정하면 방법을 제한할 수도 있어서, 현금이나 수표만 받는 법원도 있습니다. 가계수표나 기한이 얼마 남지 않은 수표를 가져가서 보증으로 인정받지 못하는 실수가 대표적이므로, 법정에 가기 전에 해당 법원 경매계 공고를 확인해야 합니다.

보증이 부족하거나 방식이 맞지 않으면 신고 자체가 적법한 신고로 취급되지 않을 수 있습니다. 그렇게 되면 제2항의 매각허가 효과를 주장할 수 없고, 시간이 촉박한 매각기일 현장에서 이를 보완하기도 어렵습니다. 따라서 보증은 금액과 방식 모두 넉넉히 준비해 가는 쪽이 안전합니다.

신고 시한 — 집행관의 매각기일 종결 고지 전까지

법 제140조 제1항은 신고 시한을 '매각기일까지'라고 정하고 있고, 이를 구체화한 민사집행규칙 제76조 제1항은 우선매수 신고를 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다고 정합니다. 종결 고지는 민사집행법 제115조 제1항에 따라 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤 하는 고지입니다. 이 고지가 나간 뒤에는 공유자가 현장에 있었더라도 신고를 받아주지 않는 것이 원칙입니다.

그래서 최고가매수신고인이 호명되는 순간부터 종결 고지 사이가 사실상 마지막 기회입니다. 공유자가 다른 입찰자의 가격을 보고 결정하려고 마지막까지 기다리다가 종결 고지를 놓치면 권리는 사라집니다. 반대로 미리 신고서를 작성하고 보증을 준비해 두었다가 최고가가 확정되는 시점에 바로 제출하면 됩니다. 신고 시점은 입찰 마감과 개찰 결과를 본 뒤여도 되지만, 종결 고지 전이라는 기한 자체는 엄격하다고 보는 것이 안전합니다.

우선매수신고는 법정에 있다고 되는 것이 아니라, 종결 고지 전에 보증과 함께 신고서를 집행관에게 내야 성립한다.

입찰자가 없을 때와 여러 공유자가 신고했을 때

다른 매수신고인이 아무도 없을 때도 우선매수는 성립합니다. 민사집행규칙 제76조 제2항은 공유자가 신고했으나 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다고 정합니다. 여러 번 유찰되어 최저매각가격이 많이 내려간 뒤에 입찰자가 없더라도, 공유자는 그 최저매각가격으로 지분을 가져올 수 있다는 뜻입니다.

공유자가 여러 명이고 모두 신고했다면 법 제140조 제3항에 따라 특별한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 나누어 매수하게 됩니다. 가령 공유자 A가 지분 3분의 1, 공유자 B가 지분 6분의 1을 가지고 있고 둘 다 적법하게 신고했다면 A와 B는 2대 1의 비율로 경매 지분을 나누어 가져갑니다. 한쪽이 보증을 제대로 내지 않아 신고가 인정되지 않으면 적법하게 신고한 공유자가 전부를 가져가므로, 공유자 사이에서도 각자 요건을 갖추는 일이 중요합니다.

• 입찰자가 없는 경우 — 최저매각가격이 최고가매수신고가격으로 간주됨.

• 공유자 여러 명이 신고한 경우 — 협의가 없으면 지분 비율대로 매수.

• 협의가 이루어지면 비율을 달리 정하는 것도 가능.

최고가매수신고인은 어떻게 되나 — 차순위매수신고인으로 보는 규정

공유자가 우선매수신고를 하면 원래의 최고가매수신고인은 매수인 지위를 잃지만 완전히 사라지지는 않습니다. 민사집행법 제140조 제4항은 이 경우 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다고 정합니다. 따라서 공유자가 대금지급기한까지 대금을 내지 못하면 매각허가가 차순위매수신고인으로 간주된 사람에게 돌아가게 됩니다. 한편 규칙 제76조 제3항에 따라 이 사람은 종결 고지 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기하고 보증을 돌려받을 수 있습니다.

공유자 입장에서 이 구조가 갖는 의미는 단순합니다. 우선매수신고가 받아들여지면 매각허가결정을 받고 대금지급기한까지 대금을 내야 하는데, 보증이 금전으로 제공되었다면 민사집행법 제142조 제3항에 따라 그 보증금이 매각대금에 넣어집니다. 대금을 기한 내에 내지 못하면 보증은 돌려받지 못하고, 차순위로 간주된 기존 최고가매수신고인에게 기회가 넘어갑니다. 우선매수는 권리이면서 동시에 이행 의무를 지는 매수인이 된다는 뜻입니다.

우선매수권이 통하지 않는 경우와 실무 유의점

우선매수권은 채무자의 지분을 경매하는 경우를 전제로 한 규정입니다. 법 제140조 제1항의 문언이 '채무자의 지분'이라고 못 박고 있으므로, 공유자가 자기 지분을 팔 때 쓰는 제도가 아니고 다른 공유자의 지분이 경매에 나온 경우에 쓰는 제도입니다. 또한 공유물 전체를 경매로 팔아 대금을 나누는 형식적 경매와는 구조가 달라서 같은 방식으로 기대하기 어렵습니다. 어떤 경매인지 사건번호와 매각물건명세서에서 지분 경매인지 먼저 확인해야 합니다.

부동산을 목적으로 하는 담보권 실행 경매에는 민사집행법 제268조가 제79조부터 제162조까지를 준용하므로, 근저당권 실행 경매에서도 지분이 나오면 공유자 우선매수권이 적용됩니다. 실무 체크리스트는 다음과 같습니다. 법정에 가기 전 등기부로 자신이 해당 부동산의 공유자인지 확인하고, 신분증·도장·공유자임을 증명하는 서류를 챙기고, 공고된 보증금액과 보증 제공 방식에 맞게 보증을 준비하고, 우선매수 신고서를 미리 작성해 두는 것입니다. 개찰 결과 최고가가 확정되면 종결 고지 전에 바로 제출하면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 입찰표를 내고 최고가를 썼다면 우선매수권을 따로 행사할 필요가 없나요?

A. 가장 높은 가격을 쓴 경우에는 그 자체로 최고가매수신고인이 되므로 우선매수신고가 필요 없습니다. 하지만 나보다 높은 가격을 쓴 사람이 있다면 우선매수신고를 따로 해야 그 가격에 맞춰 지분을 가져올 수 있습니다.

Q. 우선매수 보증은 얼마를 내야 하나요?

A. 기일입찰의 기본 보증금액은 민사집행규칙 제63조 제1항에 따라 최저매각가격의 10분의 1이지만 법원이 달리 정할 수 있습니다. 해당 사건의 매각공고에 적힌 보증금액과 제공 방식을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 종결 고지가 나간 직후에 신고하면 안 되나요?

A. 규칙 제76조 제1항은 종결 고지를 하기 전까지만 신고할 수 있다고 정하고 있어 고지 뒤의 신고는 받아들여지기 어렵습니다. 최고가매수신고인이 정해지는 시점에 곧바로 제출할 수 있게 미리 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 입찰자가 아무도 없으면 우선매수는 어떻게 되나요?

A. 규칙 제76조 제2항에 따라 최저매각가격이 최고가매수신고가격으로 간주되어 공유자가 그 가격으로 지분을 매수할 수 있습니다. 보증은 마찬가지로 제공해야 합니다.

Q. 공유자가 여러 명이면 누가 사게 되나요?

A. 여러 공유자가 적법하게 신고하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 나누어 매수합니다. 협의로 비율을 달리 정할 수도 있습니다.

Q. 우선매수가 허가된 뒤 대금을 못 내면 어떻게 되나요?

A. 대금지급기한까지 대금을 내지 못하면 금전으로 낸 보증은 돌려받기 어렵고, 최고가매수신고인이 차순위매수신고인으로 간주되어 매각이 그쪽으로 넘어갈 수 있습니다. 자금 마련 계획을 세운 뒤 신고하는 것이 안전합니다.

맺음말

공유자 우선매수권은 최고가 입찰자를 이길 수 있는 강력한 권리이지만, 입찰과 별개의 신고이고 보증도 따로 제공해야 하며 종결 고지 전이라는 시한이 엄격합니다. 입찰표에 낸 보증으로 갈음할 수 있다고 믿고 현장에 가면 권리를 행사하지 못하고 돌아오는 일이 생길 수 있습니다.

자신이 공유자인지, 경매 대상이 채무자의 지분인지, 보증금액과 제공 방식이 어떻게 공고되었는지를 사전에 확인해 두면 대부분의 실수는 막을 수 있습니다. 자금 계획과 서류가 걸리는 사안이라면 매각기일 전에 한 번 점검해 보시기를 권합니다. 수원지방법원 경매 법정에서 지분 경매를 마주한 공유자라면 더욱 그렇습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.