낙찰 뒤 선순위 근저당이 사라져 세입자를 떠안게 됐어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 경매 물건을 낙찰받은 뒤 등기부를 다시 열어 보니, 입찰 전에 분명히 있던 선순위 근저당이 지워져 있고 그 자리에 대항력 있는 세입자만 남았다는 상담이 늘고 있습니다.

입찰하신 분들은 대개 “선순위 근저당이 있으니 후순위 세입자는 낙찰되면 같이 정리된다”, “매각물건명세서에 인수 사항이 없다고 했으니 안전하다”고 생각하고 입찰가를 정합니다. 그런데 경매가 진행되는 사이 선순위 근저당이 변제 등으로 말소되면, 기준이 되는 권리가 바뀌면서 세입자의 보증금이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 일이 생깁니다. 이때 보증금이 수천만 원에서 수억 원에 이르면 낙찰 대금에 더해 사실상 추가 매수 대금을 내는 결과가 됩니다.

민사집행법과 주택임대차보호법은 어떤 권리가 매각으로 소멸하고 어떤 권리가 매수인에게 넘어오는지를 ‘누가 먼저 대항력을 갖췄는가’로 가르고 있고, 대금을 내기 전이라면 절차를 되돌릴 수 있는 통로도 마련해 두고 있습니다. 다만 그 통로는 시기에 따라 닫힙니다.

아래에서는 선순위 근저당이 사라졌을 때 세입자가 왜 낙찰자에게 넘어오는지, 시기별로 무엇을 할 수 있는지, 그리고 이미 대금을 낸 경우 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 선순위 근저당이 사라지면 소멸 여부를 가르는 기준 자체가 바뀝니다

경매로 남는 권리와 사라지는 권리는 ‘매각 당시 남아 있는 가장 앞선 담보권’을 기준으로 갈립니다.

민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정하고, 같은 조 제3항은 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다고 정합니다. 반대로 제4항은 그 밖의 경우, 즉 이들 담보권보다 앞서는 권리는 매수인이 인수한다고 정하고 있습니다.

주택 임차인은 등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 실무에서는 세입자의 전입일을 매각으로 소멸하는 가장 앞선 담보권(통상 선순위 근저당)의 설정일과 비교해, 전입이 늦으면 소멸하고 빠르면 인수되는 것으로 정리합니다.

문제는 기준이 되던 선순위 근저당이 채무 변제 등으로 말소된 경우입니다. 그러면 기준은 그다음으로 앞선 담보권으로 내려갑니다. 세입자의 전입일이 그 다음 담보권보다 앞서 있었다면, 처음에는 후순위로 보이던 세입자가 이제는 대항력 있는 선순위 세입자가 되어 매각으로 소멸하지 않습니다. 임차권은 경매로 소멸하는 것이 원칙이지만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외라는 것이 주택임대차보호법 제3조의5의 내용입니다.

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다(주택임대차보호법 제3조의5).

선순위 근저당이 사라지면 후순위였던 세입자가 대항력 있는 선순위 세입자로 바뀔 수 있고, 그 보증금은 낙찰자가 떠안게 됩니다.

2. 낙찰자가 떠안는 것은 세입자가 아니라 임대인의 지위와 보증금 반환 의무입니다

대항력 있는 임차인이 배당에서 받지 못한 보증금은 매수인에게 그대로 청구됩니다.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 경매로 소유권을 취득한 매수인도 같습니다. 그래서 세입자는 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 계약이 끝나면 새 소유자인 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 반환받을 때까지 집을 비워 줄 의무가 없습니다.

임차인이 확정일자까지 받았고 배당요구 종기 안에 배당요구를 했다면 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다(같은 법 제3조의2 제2항). 이 경우 배당으로 보증금 전액을 받으면 임차권은 소멸하지만, 일부만 받았다면 받지 못한 나머지 보증금은 낙찰자가 부담합니다. 반대로 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 같은 법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어, 배당을 받는 세입자라도 낙찰자에게 집을 인도한 뒤에야 돈을 받습니다.

낙찰자 입장에서 특히 곤란한 것은 인도명령이 막힌다는 점입니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있으면 인도명령을 하지 않는다고 정하고 있어, 대항력 있는 세입자를 상대로는 인도명령을 받을 수 없고 보증금을 돌려주기 전에는 명도소송으로도 내보내기 어렵습니다.

세입자를 내보내지 못하고 보증금까지 돌려줘야 하는 이중 부담이 낙찰자가 떠안는 위험의 실체입니다.

3. 대금을 내기 전이라면 매각허가 취소를 구할 수 있는 길이 남아 있습니다

절차의 어느 단계인가에 따라 이의신청, 즉시항고, 취소신청이 달라지고 대금 납부 뒤에는 모두 닫힙니다.

민사집행법 제121조 제6호는 천재지변 등 자기 책임이 아닌 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀진 때를 매각허가에 대한 이의신청 사유로 정하고 있습니다. 선순위 근저당 말소로 세입자의 인수 여부가 뒤바뀌었다면 이 ‘중대한 권리관계의 변동’에 해당한다고 주장할 여지가 있습니다.

시기별로 보면 우선 매각기일에 최고가매수신고인으로 정해졌고 매각허가결정 전이라면, 매각허가 여부를 결정하는 기일까지 위 이의신청을 할 수 있습니다. 매각허가결정이 확정된 뒤에 이 사실이 밝혀졌다면 같은 법 제127조 제1항에 따라 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있고, 그 신청에 관한 결정에는 즉시항고가 가능합니다(제127조 제2항).

또 매각물건명세서에는 매각으로 효력을 잃지 않는 권리와 점유자의 점유 권원·보증금 관계를 적어야 합니다(같은 법 제105조 제1항). 명세서 작성에 중대한 흠이 있었다면 제121조 제5호의 이의사유가 되므로, 법원이 알고 있던 권리 변동을 명세서에 반영하지 않은 경우에는 이 점도 함께 따져야 합니다. 낙찰 직후라면 말소 사유(변제인지, 경매 취하인지, 해지인지)와 말소 일자를 등기부 이력으로 먼저 확인해야 하고, 그 일자가 매각허가 전인지 후인지에 따라 주장할 방법이 달라집니다.

다만 대금을 한 번 납부해 소유권을 취득하면 이런 절차적 구제는 더 이상 쓸 수 없으므로, 의심이 드는 단계에서 곧바로 움직여야 합니다.

제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행법 제127조 제1항).

대금 납부 전까지는 되돌릴 방법이 있지만, 납부하는 순간 인수 부담이 확정됩니다.

4. 이미 대금을 냈다면 세입자와의 정산과 손해 전가 방안을 따져야 합니다

대금 납부 뒤에는 보증금의 실제 부담액을 확정하고 책임질 상대를 찾는 단계로 넘어갑니다.

대금을 낸 뒤라면 먼저 세입자의 보증금이 얼마이고 그중 배당으로 얼마가 해결됐는지부터 확정해야 합니다. 임차인의 배당요구 여부, 배당표의 배당액, 확정일자·소액임차인 요건 충족 여부에 따라 낙찰자가 부담할 금액이 달라집니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있지만, 이 우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).

주택임대차보호법 제3조 제5항은 임대차 목적 주택이 경매 목적물이 된 경우 민법 제575조 제1항·제3항과 제578조를 준용하고, 제6항은 동시이행 항변권(민법 제536조)도 준용합니다. 민법 제578조에 따르면 경매에서 담보책임은 우선 채무자(소유자)에게 묻고, 채무자가 자력이 없으면 매각대금을 배당받은 채권자에게 대금의 전부나 일부 반환을 청구하는 구조입니다. 다만 민법 제575조 제1항은 매수인이 그 사정을 알지 못했을 때(선의)에 한해 계약 해제나 손해배상을 인정하므로, 입찰 전에 대항력 있는 임차인의 존재를 알고 있었다면 이 방법은 어려워집니다.

또 하나 짚을 점은 경매 절차에서 근저당 말소에 법적 하자가 있었는지입니다. 근저당 말소가 가장 앞선 채권자의 변제로 이뤄졌는지, 허위 변제나 서류 위조 같은 사정이 있었다면 형사 문제로도 이어질 수 있습니다. 예를 들어 채무자와 세입자가 짜고 근저당을 정리해 낙찰자에게 보증금 부담을 떠넘긴 정황이 있다면, 사기죄(형법 제347조)의 성립 여부와 경매입찰방해죄(형법 제315조) 여부를 따져볼 수 있습니다.

대금 납부 뒤에는 부담액의 확정, 담보책임 청구, 말소 경위의 형사 검토를 동시에 진행해야 합니다.

5. 확인 순서를 지켜 절차를 밟아야 손해를 줄일 수 있습니다

등기부 이력, 매각 진행 단계, 세입자 권리의 세 가지를 먼저 정리해야 합니다.

실제 사건은 통상 ①수원지방법원(또는 소재지 관할 지방법원) 경매계에서 사건기록과 매각물건명세서 열람 → ②선순위 근저당 말소 경위와 일자, 세입자의 전입일·확정일자·배당요구 여부 확인 → ③절차 단계에 맞는 이의신청 또는 매각허가결정 취소신청 → ④구제가 불가능하면 보증금 정산과 담보책임·손해배상 청구 순으로 진행됩니다. 말소 과정에 위법 소지가 있으면 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 고소를 검토하게 됩니다.

낙찰 직후 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본의 말소 이력을 발급받아 선순위 근저당이 언제, 어떤 원인(변제·해지·경매 취하 등)으로 말소됐는지부터 확인합니다.

2. 법원 사건기록에서 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금액을 확인하고, 말소 뒤 새 기준 권리와 비교해 인수 여부를 판단합니다.

3. 매각허가결정 확정 여부와 대금 납부기한을 확인해 이의신청·취소신청을 낼 수 있는 시한이 남아 있는지 정리합니다.

대금 납부기한이 임박한 사건은 하루가 중요하므로, 이런 사실관계를 정리한 뒤 곧바로 취소신청 여부를 결정해야 합니다.

마치며

경매 낙찰자분들은 “입찰 전에 권리분석을 다 했는데”라는 생각 때문에, 등기부가 바뀌었다는 사실을 알고도 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

세입자를 떠안게 된 낙찰자 입장에서는 취소신청 시한과 대금 납부기한을 먼저 확인하는 것이 우선이고, 이미 대금을 냈다면 부담액 확정과 책임 전가 방안을 서둘러 정리해야 합니다.

반대로 보증금을 지키려는 세입자 입장에서도 배당요구 종기를 넘기거나 인도를 서두르다 대항력을 잃으면 보증금을 받을 길이 좁아지므로, 대항력과 우선변제 요건을 끝까지 유지해야 합니다.

저는 경매·부동산 분쟁에서 낙찰자와 임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 권리관계 변동 시점 하나로 결론이 달라지는 사건을 여러 번 보아 왔습니다.

등기부가 입찰 때와 달라졌다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 대금 납부 전이라는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입찰할 때는 선순위 근저당이 있었는데, 낙찰 후 말소됐다면 세입자를 무조건 인수하나요?

A. 무조건은 아닙니다. 말소 뒤 새 기준 권리보다 세입자의 대항력이 앞서는지를 따져야 합니다. 앞선다면 보증금 중 배당으로 변제되지 않은 부분은 낙찰자가 인수합니다.

Q. 대금을 내기 전에 알게 되면 낙찰을 취소할 수 있나요?

A. 중대한 권리관계의 변동이 인정되면 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호)이나 확정 뒤 취소신청(제127조)을 할 수 있습니다. 다만 인정 여부는 말소 경위와 시기에 따라 다르므로 신속한 검토가 필요합니다.

Q. 대항력 있는 세입자에게 인도명령을 받을 수 있나요?

A. 받기 어렵습니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하면 인도명령 대상에서 제외됩니다(제136조 제1항 단서).

Q. 세입자가 배당요구를 했다면 보증금은 어떻게 되나요?

A. 배당으로 전액을 받으면 임차권이 소멸하지만, 일부만 받았다면 나머지는 낙찰자가 부담합니다(주택임대차보호법 제3조의5 단서).

Q. 입찰 전에 대항력 있는 세입자가 있다는 것을 알았다면 담보책임을 물을 수 있나요?

A. 어렵습니다. 민법 제575조 제1항은 매수인이 알지 못한 경우를 전제로 하므로, 알고 입찰했다면 청구가 제한될 수 있습니다.

Q. 근저당 말소가 세입자와 채무자의 공모였다면 형사 문제가 되나요?

A. 허위 변제·서류 위조 등으로 낙찰자를 속였다면 사기나 경매입찰방해 등이 문제될 수 있습니다. 다만 공모와 고의가 입증돼야 하므로 말소 경위 자료부터 확보해야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 대금 납부 전이 가장 좋습니다. 취소신청의 시한이 대금 납부 때까지로 정해져 있어 시기를 놓치면 구제 수단이 사라집니다.