짓던 건물을 넘겨받았는데 건축주 명의변경을 안 해줘요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 공사가 중단된 신축 현장을 대금을 치르고 넘겨받았는데, 정작 허가서상 건축주 이름이 바뀌지 않아 공사를 이어가지 못하는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 양수인분들 중 상당수는 “계약서 쓰고 돈까지 줬으니 이제 내 건물이다”, “명의변경은 형식이니 나중에 해주겠지”라는 생각으로 잔금을 치른 경우였습니다. 그런데 막상 시공사를 바꾸거나 대출을 받으려 하면 구청은 허가서의 건축주 동의 없이는 아무것도 해주지 않고, 전 건축주는 연락을 피하거나 “추가금을 더 달라”며 동의서에 도장을 찍어주지 않습니다.

최근 대법원은 건축 중인 건물의 양수인이 건축주 명의변경에 동의하라는 의사표시를 갈음하는 판결을 구할 소의 이익이 있다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 즉 전 건축주가 끝내 도장을 찍지 않더라도, 법원 판결로 그 동의를 대신 받아낼 길이 열려 있습니다.

아래에서는 건축주 명의가 왜 소유권과 따로 움직이는지, 전 건축주가 동의를 거부할 때 어떤 순서로 대응해야 하는지, 그리고 지체할수록 어떤 위험이 커지는지 살펴보겠습니다.

1. 건물을 샀어도 허가서의 건축주 이름은 저절로 바뀌지 않습니다

건축허가상 건축주 지위는 매매 대금을 치렀다고 자동으로 넘어오지 않습니다.

건축법 제11조 제1항에 따라 건축물을 건축하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가서에는 허가를 받은 건축주가 특정되어 기재됩니다. 건축 중인 건물을 사고팔 때 당사자들은 계약서와 대금으로 권리관계를 정리하지만, 구청의 서류상 건축주는 별도의 절차를 거치기 전까지 그대로 전 건축주입니다.

대법원은 건축허가를 건축행위를 일정 요건 아래 허용해 주는 행정처분으로 보고, 허가서가 물권변동의 공시방법이 되는 것은 아니라고 봅니다. 그래서 허가서상 건축주와 건물의 실제 소유자가 어긋나는 일이 얼마든지 생깁니다. 대금을 모두 치른 양수인이 사실상 소유자라도, 구청 창구에서는 여전히 “허가받은 사람이 아니다”라는 이유로 설계변경, 착공신고, 사용승인 신청을 받아주지 않습니다.

문제는 이 어긋남이 공사 재개, 대출 실행, 준공 후 보존등기까지 모든 단계에서 발목을 잡는다는 점입니다. 건축 중인 건물을 인수한 목적이 결국 완공해 자기 명의로 등기하는 것이라면, 건축주 명의변경은 형식이 아니라 인수 계약의 핵심 이행 사항입니다.

건물 값을 치른 것과 허가서의 건축주를 바꾸는 것은 별개의 절차이고, 후자를 마쳐야 비로소 완공까지 갈 수 있습니다.

2. 건축관계자 변경신고에는 전 건축주의 동의서가 핵심 서류입니다

양수인이 7일 안에 신고하되, 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리변동 증명서류를 붙여야 합니다.

건축주가 바뀌는 절차는 건축법 시행규칙 제11조가 정하고 있습니다. 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출해야 하고, 허가권자는 신고를 확인한 뒤 건축관계자변경신고필증을 교부합니다.

법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 … 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 … 그 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다(건축법 시행규칙 제11조 제1항).

조문은 동의서와 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 선택적으로 규정하고 있습니다. 그러나 실무에서 구청은 양도인의 인감이 찍힌 동의서가 아닌 서류, 예를 들어 단순한 매매계약서만으로는 신고를 받아주지 않는 경우가 많습니다. 양도 사실이 진정한지, 이중양도는 아닌지를 행정청이 직접 가려낼 수 없기 때문입니다.

그래서 동의서를 받지 못한 양수인에게 가장 확실한 대체 서류가 바로 동의의 의사표시를 갈음하는 확정판결문입니다. 판결이 확정되면 그 판결문이 동의서를 대신해 신고서에 첨부됩니다.

3. 전 건축주가 동의를 거부하면 법원에서 동의를 대신 받아낼 수 있습니다

건축주 명의변경절차 이행을 구하는 소송에서 승소하면 판결이 동의서를 갈음합니다.

양도인이 정당한 이유 없이 동의서를 주지 않는다면, 양수인은 양도인을 상대로 건축주 명의변경에 동의하라는 의사표시를 구하는 민사소송을 낼 수 있습니다. 대법원 2006다28454 판결은 건축 중인 건물의 양수인이 공사를 계속하고 준공 후 건축물관리대장에 소유자로 등록해 자기 명의로 보존등기를 하려면 건축주 명의를 바꿔야 하므로, 양도인의 동의에 갈음하는 판결을 구할 소의 이익이 있다고 보았습니다.

민사집행법 제263조에 따라 의사표시를 하라는 판결이 확정되면 채무자가 그 의사표시를 한 것으로 간주됩니다. 즉 양도인이 끝까지 도장을 찍지 않아도, 확정판결로 동의가 있었던 것과 같은 효과가 생기고, 양수인은 그 판결문과 확정증명을 건축관계자변경신고서에 첨부해 단독으로 신고할 수 있습니다.

또 다른 대법원 판례인 2009다67276 판결은 보존등기가 되지 않은 다세대주택의 일부 전유부분을 양수한 사람에게도 건축주 명의변경절차 이행을 구할 소의 이익을 인정했습니다. 다만 소의 이익이 인정된다는 것과 청구가 받아들여진다는 것은 별개입니다. 승소하려면 양도인이 건축주의 지위를 넘겨주기로 한 약정이 있었다는 점과 양수인이 대금을 지급했거나 지급할 준비가 되어 있다는 점을 입증해야 합니다. 양도인이 “잔금이 덜 들어왔다”며 동시이행을 주장한다면 대금 지급 내역이 곧 승패를 가릅니다.

전 건축주의 도장이 없어도 포기할 필요는 없고, 이행 판결이 그 도장을 대신합니다.

4. 시간을 끌수록 공사 중단, 허가 취소, 이중양도 위험이 커집니다

명의변경이 늦어지는 동안 허가 효력과 건물 권리관계가 모두 불안정해집니다.

첫째, 허가 자체가 사라질 수 있습니다. 건축법 제11조 제7항은 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않았거나, 착수했더라도 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 허가권자가 허가를 취소하여야 한다고 정하고 있습니다. 명의변경 분쟁으로 현장이 방치되면 이 요건에 걸릴 수 있습니다.

둘째, 사용승인을 받을 수 없습니다. 건축법 제22조 제1항은 건축주가 공사를 완료한 후 허가권자에게 사용승인을 신청하도록 정하고 있고, 제3항은 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용할 수 없다고 정합니다. 서류상 건축주가 전 건축주인 채 완공하면 신청 자격 문제로 사용승인이 막히고, 건축물대장 등재와 보존등기도 이어서 막힙니다.

셋째, 양도인이 같은 건물을 제3자에게 다시 넘기거나, 양도인의 채권자가 건축주 명의를 근거로 권리를 주장하는 분쟁이 생길 수 있습니다. 서류상 건축주가 여전히 전 건축주이기 때문에 선의의 제3자가 나타나면 누가 먼저 변경신고를 마쳤는지가 쟁점이 됩니다. 인수 계약을 맺은 직후 신고를 서두르는 것이 가장 안전한 이유입니다.

다만 양도인의 거부가 계약 위반인지, 아니면 잔금 미지급 같은 정당한 항변 사유가 있는지에 따라 소송 결과는 달라집니다. 약정서, 이체 내역, 문자·카카오톡 대화가 어디까지 남아 있는지부터 점검해야 합니다.

5. 내용증명부터 소송, 변경신고까지 절차는 이렇게 진행됩니다

양도 사실을 입증할 자료를 갖추고, 거부 시 곧바로 법원 절차로 옮겨가야 합니다.

통상 ①내용증명으로 명의변경동의서 교부를 최고 → ②거부 또는 무응답 시 처분금지가처분 등 보전처분 신청 → ③건축주 명의변경절차 이행(동의의 의사표시) 청구소송(피고 주소지 또는 건물 소재지 관할, 수원 지역 건물이라면 수원지방법원) → ④확정판결문과 확정증명을 첨부해 관할 구청(수원시청·구청 건축과 등)에 건축관계자변경신고의 순서로 진행됩니다.

인수 이후 가장 먼저 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 양도 계약서에 건축주 지위(허가 명의)를 넘기기로 한 문구가 있는지, 대금 지급 시기와 명의변경 협조 의무가 어떻게 정해져 있는지부터 확인합니다.

2. 지급한 대금의 이체 내역과 영수증, 그리고 전 건축주가 동의를 미루거나 거부한 대화 기록을 날짜순으로 정리합니다.

3. 허가서와 건축물대장, 등기부등본을 발급받아 현재 서류상 건축주와 대지·건물의 권리관계(압류·가압류 포함)를 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 건축 분쟁 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 가처분과 이행 소송을 한 번에 설계하고 소송 중에 현장 관리와 대출 일정까지 함께 조율할 수 있습니다.

마치며

건축주 명의변경 문제는 “이미 돈을 줬고 계약서도 있는데 설마 안 해주겠나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

건물을 넘겨받은 양수인 입장에서는 감정적으로 독촉하기보다 양도 계약과 대금 지급을 입증할 자료를 갖추는 것이 먼저입니다. 이체 내역, 약정서, 거부 의사가 담긴 대화가 쌓일수록 소송에서 동의를 갈음하는 판결을 받기 쉬워집니다.

반대로 건축주 명의를 가지고 있는 양도인 입장에서도 “대금이 다 안 들어왔다”는 정당한 사유가 있는지에 따라 결론이 달라집니다. 정당한 항변이 있다면 그 근거를 정리해야 하고, 이유 없이 버티기만 하면 소송에서 패소하고 비용까지 부담할 수 있습니다.

저는 건축 중인 건물의 인수 분쟁에서 건물을 넘겨받은 쪽과 명의를 가진 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 문구와 대금 지급 경과에 따라 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

공사가 멈춰 있고 명의변경이 풀리지 않는다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 허가가 취소되기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 대금을 다 치렀는데 전 건축주가 연락이 안 됩니다. 명의변경은 불가능한가요?

A. 불가능하지 않습니다. 동의 의사표시를 갈음하는 판결을 받으면 전 건축주의 동의 없이도 변경신고를 할 수 있습니다. 공시송달 등으로 소송 자체는 진행할 수 있습니다.

Q. 계약서에 건축주 명의변경 문구가 없는데도 청구할 수 있나요?

A. 가능성이 있습니다. 건축 중인 건물을 대금을 받고 넘겼다면 건축주 지위를 이전할 의무도 함께 인수한 것으로 해석될 수 있지만, 문구가 없으면 입증 부담이 커지므로 대화·정황 자료가 중요합니다.

Q. 변경신고는 언제까지 해야 하나요?

A. 건축법 시행규칙 제11조는 양도 사실이 발생한 날부터 7일 이내 신고를 정하고 있습니다. 동의서를 받지 못한 경우에는 판결 확정 후 지체 없이 신고하는 것이 안전합니다.

Q. 전 건축주가 잔금이 덜 왔다며 동의를 거부하면 어떻게 되나요?

A. 소송에서 동시이행 항변으로 다퉈집니다. 대금 지급 내역과 약정 내용에 따라 결론이 갈리므로 지급 증빙을 미리 정리하셔야 합니다.

Q. 소송 중에 전 건축주가 다른 사람에게 건물을 넘기면 어떻게 하나요?

A. 이를 막기 위해 소 제기 전후로 처분금지가처분 등 보전처분을 신청합니다. 보전처분 없이 시간을 끌면 이중양도 분쟁으로 번질 수 있습니다.

Q. 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 동의서를 요구했는데 거부당하거나 무응답이 이어지는 시점이 가장 좋습니다. 허가 취소와 이중양도 위험은 시간이 지날수록 커지기 때문입니다.