대지권 미등기 아파트 매매계약 — 계약금 전액 돌려받았습니다 

사건 개요

의뢰인은 서울 소재 아파트를 약 1억 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 1,000만 원을 지급하였습니다. 그런데 잔금 지급일을 앞두고 해당 아파트에 대지권 등기가 되어 있지 않다는 사실을 뒤늦게 확인하였습니다. 대지권 등기를 마치려면 최소 4개월 이상, 소송까지 진행될 경우 그 이상의 시간과 비용이 소요될 수 있는 상황이었습니다.

상대방의 주장

매도인은 "대지권 등기는 나중에 하면 되는 행정절차일 뿐이고, 소유권 이전 자체에는 문제가 없다"며 계약 해제를 거부하였습니다. 나아가 의뢰인이 잔금을 지급하지 않은 것은 의뢰인의 귀책사유라며 계약금 1,000만 원을 위약금으로 몰취하겠다고 주장하였습니다.

최경섭 변호사의 전략

최경섭 변호사는 두 가지 논리를 병행하여 의뢰인을 대리하였습니다.

① 합의해제 주장(주위적) 계약 해제 당일 공인중개사를 통해 쌍방이 계약을 없던 것으로 하기로 의사를 확인하였고, 중개사가 거래 해제 신고까지 마쳤습니다. 이는 당사자 쌍방의 의사가 일치한 합의해제에 해당한다고 주장하였습니다.

② 매도인의 채무불이행에 의한 해제 주장(예비적) 설령 합의해제가 인정되지 않더라도, 매도인이 완전한 소유권 이전에 필요한 서류를 갖추지 못한 채 잔금 지급을 최고한 것은 적법한 이행 제공이 아니므로, 의뢰인을 이행지체에 빠뜨릴 수 없다는 대법원 법리를 적용하였습니다. 이후 의뢰인이 내용증명으로 상당한 기간을 정하여 완전한 이행을 최고하였음에도 매도인이 이를 이행하지 않았으므로, 매도인의 이행지체를 원인으로 계약이 해제되었다고 주장하였습니다.

결과

법원은 예비적 청구를 인용하여 매도인이 의뢰인에게 계약금 1,000만 원 전액과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 매도인의 계약금 몰취 주장은 받아들여지지 않았습니다.

한 줄 정리

대지권 미등기 아파트를 매수했다가 계약금을 돌려받지 못할 위기에 처하셨나요? 매도인이 완전한 소유권 이전 서류를 갖추지 못한 상태에서는 매수인의 잔금 미지급을 이행지체로 볼 수 없습니다. 계약금 반환 문제로 고민 중이시라면 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.