안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
최근 전세보증금이나 월세 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 직접 집을 경매에 넘겼다가, 매각대금이 부족해 보증금의 일부만 배당받고 끝나는 사례가 늘고 있습니다.
제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “경매는 이미 한 번 신청했으니 부족한 돈은 다음 경매에서 또 받으면 된다”, “내가 판결까지 받아서 넘긴 경매인데 남은 돈은 당연히 이어서 받는 것 아니냐”고 생각하셨습니다. 그런데 막상 같은 집이 다시 경매에 나오거나 새 소유자가 보증금 반환을 거부하면, 배당표에 순위가 없거나 낙찰자와 새로운 분쟁이 시작되는 경우가 적지 않습니다.
대법원은 일관되게 첫 경매에서 우선변제권을 사용한 임차인은 다음 경매에서 우선변제권에 의한 배당을 다시 받을 수 없다고 보고 있습니다. 다만 그렇다고 남은 보증금을 포기해야 하는 것은 아니고, 대항력이 살아 있는지에 따라 잔액을 받을 상대방과 방법이 완전히 달라집니다.
아래에서는 직접 신청한 경매에서 일부만 배당받은 임차인이 다음 경매에서 어떤 지위에 놓이는지, 그리고 남은 보증금을 누구에게 어떻게 청구해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 직접 신청한 경매에서 받은 배당금은 보증금 일부 변제일 뿐입니다
경매에서 배당받은 만큼 보증금이 줄어들 뿐, 남은 보증금 채권 자체가 사라지지는 않습니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건에 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게, 경매 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 인정합니다. 이것이 우선변제권입니다. 같은 조 제1항에 따라 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매를 신청하는 경우에는 임차주택을 인도하지 않았더라도 반대의무 이행 없이 집행을 개시할 수 있습니다.
문제는 경매 매각대금이 보증금 전액을 채우지 못하는 경우가 많다는 점입니다. 매각가율이 낮아지면 낙찰가가 시세보다 크게 떨어지고, 그 대금에서 경매비용과 선순위 담보권자·조세채권이 먼저 빠져나간 뒤에야 임차인 차례가 옵니다. 그래서 보증금 2억원 중 8천만원만 배당받는 일이 실제로 벌어집니다.
이때 배당받은 8천만원은 보증금 일부를 변제받은 것이고, 나머지 1억 2천만원의 보증금반환채권은 그대로 남습니다. 임대인에 대한 채권 자체는 소멸하지 않지만, 그 채권을 우선변제권으로 받을 수 있는 기회는 이미 한 번 사용한 것이 됩니다. 이 차이가 다음 경매에서 결정적으로 작용합니다.
첫 경매의 배당은 보증금 일부의 변제일 뿐이며, 남은 보증금 채권은 그대로 있으나 우선변제권이라는 무기는 이미 쓴 것입니다.
2. 다음 경매에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다
임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸하므로 제2경매에서는 일반 채권자 순위가 됩니다.
가장 많이 오해하는 지점이 바로 이 부분입니다. “내 확정일자는 그대로이니 다음 경매에서도 같은 순위로 배당받겠지”라고 생각하기 쉽지만, 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.
대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).
더 눈여겨볼 부분은 이 판결이 임차인이 직접 보증금반환청구소송에서 이기고 그 확정판결로 1차 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지라고 명시했다는 점입니다. 근저당권자가 신청한 경매에서 확정일자를 근거로 배당요구를 한 경우와, 임차인이 판결문으로 직접 경매를 신청한 경우를 구별하지 않습니다. 같은 취지의 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결도 이 판결에서 근거로 인용되었습니다.
그렇다면 제2경매에서 임차인은 아무것도 받지 못할까요. 집행력 있는 판결문 정본을 가진 채권자는 민사집행법 제88조에 따라 배당요구 종기까지 배당요구를 할 수 있으므로 일반 채권자로서 참여는 가능합니다. 다만 순위는 담보권자·조세채권 뒤의 일반 채권자이기 때문에, 선순위 채권이 매각대금을 먼저 가져가고 나면 실제로 받을 돈이 거의 남지 않는 경우가 대부분입니다.
다음 경매를 기다려서 우선변제 순위로 남은 보증금을 받겠다는 전략은 법적으로 막혀 있습니다.
3. 대항력이 살아 있다면 남은 보증금은 낙찰자에게 청구할 수 있습니다
보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락 후에도 소멸하지 않습니다.
우선변제권이 소멸해도 길이 막힌 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 임차권이 경매의 경락으로 소멸한다고 정하면서도, 단서에서 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
그리고 같은 법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 즉 경락으로 집을 취득한 낙찰자가 남은 보증금 반환의무를 이어받습니다. 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결도 임차인이 우선변제권을 선택해 배당요구를 하고 일부를 배당받았더라도, 대항요건이 유지되는 한 대항력이 유지되고 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다는 취지로 판단했습니다.임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다(주택임대차보호법 제3조의5).
다만 주의할 점이 있습니다. 이 단서가 지키는 것은 대항력이지 우선변제권이 아닙니다. 앞의 2005다21166 판결은 법 제3조의5 단서의 입법 취지가 임대차가 종료돼도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속한다는 제4조 제2항의 법리를 경락의 경우에 다시 확인한 것에 불과하므로, 소멸하지 않는 임차권의 내용에 우선변제권까지 당연히 포함된다고 볼 수 없다고 판시했습니다.
그러므로 낙찰자에게 청구하려면 두 가지 요건이 충족되어야 합니다. 첫째, 임차인의 인도와 전입신고 시점이 근저당권 등 경매로 소멸하는 권리보다 앞서야 합니다. 둘째, 일부 배당을 받았다는 이유로 이사를 가거나 전입을 옮겨 대항요건을 잃지 않아야 합니다.
대항력이 있는 임차인은 남은 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있지만, 그 힘은 우선변제권이 아니라 임대차관계의 존속에서 나옵니다.
4. 대항력이 없거나 잃었다면 남은 보증금은 임대인에게서만 받아야 합니다
후순위 임차인의 대항력은 경락으로 소멸하므로 낙찰자는 책임이 없습니다.
임차인이 근저당권 설정 이후에 전입신고를 했다면 대항력은 근저당권에 뒤집니다. 이 경우 주택임대차보호법 제3조의5 본문에 따라 임차권은 경락으로 소멸하고, 단서의 보호를 받지 못합니다. 낙찰자는 남은 보증금을 인수하지 않으므로 청구할 상대방이 없어지고, 결국 임대인에 대한 일반 금전채권만 남습니다.
대항력이 있었더라도 첫 경매 이후 이사를 하면서 주민등록을 옮기거나 점유를 넘긴 경우에도 같은 결과가 됩니다. 대항력은 대항요건이 유지되는 동안에만 존재하기 때문입니다. 이사를 가야 한다면 먼저 같은 법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마쳐야 합니다. 제5항에 따라 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 유지되기 때문입니다.
임대인에게 남은 보증금을 받으려면 임대인의 다른 재산을 찾아야 합니다. 확정판결이 있다면 민사집행법에 따른 재산명시·재산조회 절차로 은행 계좌, 다른 부동산, 임대료 채권 등을 확인하고 압류·추심에 들어갈 수 있습니다. 판결이 확정된 채권의 소멸시효는 민법 제165조에 따라 10년으로 늘어나므로, 임대인에게 재산이 생기는 시점을 기다리며 집행을 이어가는 방법도 있습니다.
대항력의 유무가 낙찰자를 상대할지, 임대인의 재산을 쫓을지를 가르는 갈림길입니다.
5. 일부 배당 후 남은 보증금 청구는 이렇게 진행됩니다
배당표 확인과 대항력 점검을 마친 뒤 낙찰자 청구와 임대인 집행을 나누어 진행해야 합니다.
일부 배당 후 절차는 통상 ①배당기일에 배당표를 확인하고 이의 여부를 정하는 단계 → ②대항력이 유지되는 경우 낙찰자에게 내용증명으로 남은 보증금 반환을 청구하는 단계 → ③낙찰자가 응하지 않으면 보증금반환청구소송(수원 소재 주택이라면 수원지방법원) 제기 → ④판결이 확정되면 낙찰된 그 주택이나 낙찰자의 다른 재산에 대한 강제집행 순으로 진행됩니다. 이 마지막 단계의 경매에서는 앞서 본 대로 일반 채권자 지위라는 점을 염두에 두셔야 합니다.
배당표에 이의가 있다면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고 일주일 안에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 잔액을 청구하기에 앞서 배당액 자체가 정확한지부터 확인해야 합니다. 아래 순서로 점검하는 것이 좋습니다.
등기부등본과 매각물건명세서로 근저당권 등 말소기준권리의 설정일과 본인의 전입일·점유 시작일 중 어느 쪽이 빠른지 확인합니다.
배당표에서 본인에게 배당된 금액과 남은 보증금을 계산하고, 주민등록과 점유가 현재까지 끊김 없이 유지되고 있는지 확인합니다.
대항력이 인정되면 낙찰자의 주소로 남은 보증금과 임대차 존속을 알리는 내용증명을 보내고, 인정되지 않으면 임대인의 재산 파악에 착수합니다.
이러한 자료를 바탕으로 경매와 임대차 분쟁에 경험 있는 변호사와 상의하면, 낙찰자에 대한 청구와 임대인에 대한 집행을 동시에 설계해 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
마치며
보증금 일부를 배당받은 임차인은 “이미 경매까지 했는데 또 다툴 힘이 없다”는 생각에 남은 돈을 포기하는 경우가 많습니다. 하지만 남은 보증금 채권은 그대로 있고, 어떤 상대에게 어떤 방법으로 청구하느냐에 따라 회수 가능성이 크게 달라집니다.
보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 대항력을 잃지 않는 것이 가장 중요합니다. 일부 배당을 받았다는 이유로 서둘러 이사를 하면 낙찰자에 대한 청구권까지 잃을 수 있으므로, 이사 전에 임차권등기가 먼저입니다.
반대로 낙찰자나 새 소유자 입장에서도 앞선 임차인의 대항력이 남아 있다면 보증금 잔액을 인수하게 되므로, 입찰 전에 임차인의 대항력 여부와 배당 상황을 확인하는 것이 필수입니다.
저는 임차인과 낙찰자, 보증금을 돌려받아야 하는 쪽과 반환을 요구받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 대항력 기준일 하나와 이사 시점 하나가 결론을 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.
남은 보증금이 있다면 이사를 가거나 다음 경매를 기다리기 전에 먼저 확인하셔야 합니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 경매에서 보증금 일부만 배당받았는데, 다음 경매에서 같은 순위로 또 배당받나요?
A. 아닙니다. 대법원은 우선변제권이 경락으로 소멸한다고 보므로, 제2경매에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다. 판결문이 있다면 일반 채권자로 배당요구는 가능합니다.
Q. 제가 판결을 받아 직접 경매를 신청한 경우에도 마찬가지인가요?
A. 같습니다. 대법원 2005다21166 판결은 확정판결에 기해 직접 1차 강제경매를 신청한 경우도 근저당권자 신청 경매에서 배당요구를 한 경우와 동일하게 보았습니다.
Q. 남은 보증금을 낙찰자에게 달라고 할 수 있나요?
A. 대항력이 있는 임차인이라면 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서와 제4조 제2항에 따라 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않고, 낙찰자가 임대인 지위를 승계합니다.
Q. 일부 배당을 받은 후 바로 이사를 가도 되나요?
A. 권장하지 않습니다. 이사로 주민등록이나 점유를 잃으면 대항력이 사라져 낙찰자에 대한 청구가 어려워질 수 있습니다. 이사 전에 임차권등기명령으로 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다.
Q. 근저당권보다 늦게 전입했는데 낙찰자에게 청구할 수 있나요?
A. 어렵습니다. 후순위 임차인의 임차권은 경락으로 소멸하므로 낙찰자는 남은 보증금을 인수하지 않습니다. 이 경우 남은 보증금은 임대인에게서만 받을 수 있습니다.
Q. 낙찰자가 보증금 반환을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 내용증명으로 청구한 뒤 보증금반환청구소송을 제기하고, 확정판결을 받으면 강제집행에 들어갑니다. 이 단계의 경매에서는 우선변제권이 없으므로 집행 대상 재산을 미리 파악하는 것이 중요합니다.
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