집주인이 파산한 뒤 밀린 월세를 보증금과 상계할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대인이 법원에 파산을 신청하거나 파산선고를 받았다는 통지를 받고, 보증금을 돌려받을 수 있을지 막막해하는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다.

그런데 이런 상황에서 임차인이 가장 먼저 하는 생각이 의외로 비슷합니다. “어차피 집주인이 파산했으니 월세는 안 내고 보증금에서 깎으면 된다”, “밀린 월세는 보증금이랑 맞비기면 끝 아닌가요”라는 것입니다. 하지만 월세를 끊었다가 임대차계약이 해지되거나, 반대로 상계할 수 있는 시점을 놓쳐 보증금이 파산절차의 배당 순번으로 넘어가 버리는 경우를 실무에서 자주 봅니다.

최근 대법원은 임대차보증금이 임차인의 연체차임 등 모든 채무를 담보한다는 법리를 일관되게 유지하고 있고, 채무자회생법은 파산채권자의 상계권을 파산절차 밖에서 보장하되 상계가 허용되는 시점과 채권의 종류를 엄격히 제한하고 있습니다. 집주인이 파산한 뒤 밀린 월세를 보증금과 정리하려면 이 둘의 경계를 정확히 알아야 합니다.

아래에서는 임대인 파산 시 밀린 월세와 보증금이 어떻게 정리되는지, 상계가 막히는 경우는 언제인지, 그리고 실제로 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 집주인이 파산해도 월세 채무는 그대로 남고, 보증금반환채권은 파산채권이 됩니다

임대인이 파산해도 임차인이 내야 할 월세는 사라지지 않고, 돌려받을 보증금은 파산절차 안으로 들어갑니다.

임대인이 파산선고를 받으면 임대인의 재산은 파산관재인이 관리하는 파산재단이 됩니다. 이때 임차인이 임대인에게 가진 보증금반환채권은 채무자회생법 제423조에 따라 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권, 즉 파산채권이 되고, 제424조에 따라 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없습니다. 임대인에게 직접 “보증금 돌려달라”고 소송을 걸어 집행하는 길이 원칙적으로 막힌다는 뜻입니다.

반대로 임차인이 임대인에게 지는 월세 채무는 그대로 유효합니다. 이미 밀려 있는 월세는 파산재단이 임차인에게 가진 채권이 되어 파산관재인이 청구할 수 있고, 선고 이후 새로 도래하는 월세도 관재인에게 내야 합니다. 임대인이 파산했다는 사정이 월세 지급 의무를 면제해 주지는 않습니다.

다만 임차인의 지위는 일반 채권자보다 두텁게 보호됩니다. 제340조 제4항은 임대인이 파산선고를 받은 경우에도 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄다면 파산관재인이 계약을 임의로 해제·해지할 수 있게 한 제335조를 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 즉 대항력을 갖춘 임차인은 파산을 이유로 쫓겨나지 않고, 임대차는 계약기간 동안 유지됩니다.

보증금은 파산채권이 되지만, 월세 채무는 그대로이고, 대항력을 갖춘 임차인의 임대차계약은 유지됩니다.

2. 파산선고 당시 밀린 월세는 파산절차와 무관하게 보증금과 상계할 수 있습니다

선고 전에 이미 밀린 월세는 파산채권자인 임차인이 보증금반환채권과 맞바꾸어 정리할 수 있습니다.

채무자회생법 제416조는 파산채권자가 파산선고 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 때에는 파산절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있다고 정하고 있습니다. 임차인 입장에서는 보증금반환채권이 파산채권(자동채권)이고, 밀린 월세가 임차인이 임대인에게 지는 채무(수동채권)이므로 이 요건에 그대로 들어맞습니다. 파산채권은 원칙적으로 배당으로만 만족받지만, 상계는 그 예외로 사실상 우선 변제와 같은 효과를 냅니다.

여기서 흔히 걸리는 쟁점이 “보증금은 아직 돌려받을 때가 아닌데 상계가 되느냐”입니다. 제417조는 파산채권자의 채권이 파산선고 시에 기한부이거나 해제조건부인 때에도 상계할 수 있고, 채무가 기한부이거나 장래의 청구권에 관한 것인 때에도 마찬가지라고 정하고 있습니다. 보증금반환채권은 임대차가 끝나야 이행기가 오는 기한부 채권이지만 그 때문에 상계가 막히지 않습니다.

실무에서는 사실 상계라는 말을 쓰지 않아도 같은 결과가 납니다. 대법원은 보증금의 성격을 다음과 같이 보고 있습니다.

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).

이 법리에 따르면 임대차가 끝나 목적물을 반환할 때 연체차임은 보증금에서 당연히 공제되고, 임차인이 파산채권으로 신고하거나 배당받을 수 있는 금액은 공제 후 잔액입니다. 예를 들어 보증금이 5,000만원이고 월세 50만원을 6개월 못 냈다면, 연체차임 300만원을 뺀 4,700만원이 임차인이 파산절차에서 다툴 금액이 됩니다. 연체 월세를 갚지 않은 채 보증금 5,000만원 전액으로 신고하면 관재인이 이의를 제기할 수 있어 채권조사 단계에서 불필요한 다툼이 생깁니다.

파산선고 당시 밀린 월세는 제416조·제417조에 따라 파산절차 밖에서 상계되고, 신고·배당 대상은 공제 후 잔액입니다.

3. 보증금이 있다는 이유로 임대차 존속 중 월세를 끊으면 오히려 해지 위험이 생깁니다

상계가 가능하다는 것과 월세를 안 내도 된다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

임대차가 계속되는 동안 보증금은 임대인의 채권 담보일 뿐, 임차인이 월세 지급을 거절하는 근거가 아닙니다. 임대인(파산관재인)이 보증금에서 연체차임을 공제하는 것은 가능해도, 임차인이 “보증금에서 알아서 빼라”며 월세를 계속 미룰 수는 없습니다.

이 점은 판례도 상계 구조를 설명하면서 확인합니다. 대법원은 임대인이 임대차 존속 중에도 기한의 이익을 포기하고 임대차보증금반환채권을 상대로 상계할 수 있다고 보면서 다음과 같이 판시했습니다.

부동산 임대차에서 수수된 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한, 임대인의 임대차보증금반환채무는 장래에 실현되거나 도래할 것이 확실한 임대차계약의 종료시점에 이행기에 도달한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결).

이 판결은 회생절차 사안이지만 보증금이 차임 채무를 담보하고 종료 시점에 정산된다는 구조는 파산에서도 같습니다. 문제는 월세를 몇 달 건너뛰었을 때입니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호도 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 정합니다.

파산관재인은 파산재단의 재산을 최대한 보전·환가해야 하는 입장이라 연체차임을 이유로 한 해지·갱신거절을 적극 검토할 수 있습니다. 임차인이 “어차피 보증금에서 빼면 된다”며 월세를 끊었다가 해지되면, 대항력을 갖춘 임차인이라도 계약상 지위를 잃고 보증금만 파산채권으로 남는 불리한 결과가 됩니다.

보증금이 있어도 월세는 제때 내야 하고, 2기 연체는 해지·갱신거절 사유가 됩니다.

4. 선고 후 새로 생긴 채무나 타인에게서 사 온 채권으로는 상계할 수 없습니다

제422조는 파산선고 이후에 생긴 채무와 타인의 파산채권 취득을 통한 상계를 막습니다.

상계가 모든 경우에 허용되는 것은 아닙니다. 채무자회생법 제422조는 파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때(제1호) 상계를 금지합니다. 임차인이 선고 이후에 새로 내야 하는 월세를 보증금과 상계하려 할 때 이 조항이 걸립니다. 선고 후 월세는 임대차계약이라는 선고 전 원인에서 비롯된 장래 채무이므로 제417조에 따라 상계 가능성을 주장할 수는 있지만, 관재인이 제422조 제1호를 근거로 다툴 여지가 있어 분쟁의 소지가 큽니다. 그래서 선고 후 월세는 상계에 기대지 말고 관재인이 지정한 계좌로 정상 납부하는 것이 안전합니다.

또 하나는 채권을 사 와서 상계하는 방식입니다. 제422조 제3호는 파산선고를 받은 채무자의 채무자가 파산선고 후에 타인의 파산채권을 취득한 때, 제4호는 지급정지 또는 파산신청이 있었음을 알고 파산채권을 취득한 때 상계를 금지합니다. 월세를 내야 하는 임차인이 같은 임대인에게 돈을 빌려준 제3자의 채권을 싸게 사서 월세와 맞바꾸는 식의 방법은 통하지 않습니다.

한편 제422조 제2호는 파산채권자가 지급정지 또는 파산신청이 있었음을 알고 채무를 부담한 경우도 막지만, 그 채무가 지급정지 등을 알기 전에 생긴 원인(예: 이미 체결된 임대차계약)에 의한 때에는 예외로 허용합니다. 따라서 임대인이 어려워진 사실을 모르고 계약해 월세 채무를 부담한 임차인은 상계에서 불리하지 않지만, 위기 사실을 알고 새로 계약을 맺은 경우라면 전혀 다르게 판단될 수 있습니다.

상계 후 남은 보증금의 순위도 짚어야 합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 제415조 제1항에 따라 파산재단에 속한 주택의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고, 소액임차인도 제415조 제2항에 따라 주택임대차보호법 제8조의 보증금을 우선 변제받습니다. 우선변제 대상은 연체차임이 공제된 잔액이므로, 상계 정리 없이 전액을 주장하면 배당표 단계에서 감액될 수 있습니다.

선고 후 월세나 사 온 채권으로는 상계가 막히고, 상계 후 남은 잔액만 우선변제 순위를 주장할 수 있습니다.

5. 신고부터 배당까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

파산선고 사실을 안 날부터 상계 의사표시와 채권신고 두 가지를 병행해야 합니다.

임대인 파산 사건은 통상 ①관할 법원(수원 일대 임대인이라면 수원회생법원 등)의 파산선고 및 파산관재인 선임 → ②법원이 정한 신고기간 안에 파산채권 신고 → ③채권조사기일에 관재인·다른 채권자의 이의 여부 확정 → ④환가 후 배당의 순서로 진행됩니다. 법원 공고와 관재인 통지가 오면 신고기간부터 확인해야 하는데, 이 기간을 놓치면 배당에서 불리해질 수 있습니다.

월세 정산과 보증금 확보를 위해서는 다음 순서로 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서·확정일자·전입신고 내역으로 대항요건과 우선변제권 여부를 확인하고, 파산선고 결정문과 관재인 연락처를 확보합니다.

2. 선고일을 기준으로 밀린 월세와 선고 이후 월세를 나누어 정리하고, 선고 전 연체분에 대해 관재인에게 서면으로 상계 의사를 통지합니다.

3. 연체차임을 공제한 보증금 잔액으로 법원이 정한 신고기간 안에 파산채권을 신고하고, 선고 후 월세는 관재인이 안내한 방식대로 계속 납부합니다.

특히 상계 의사표시는 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 해 두는 것이 좋고, 관재인이 연체차임과 보증금 관계를 어떻게 처리하는지 초기에 확인해 두면 배당 단계의 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

마치며

집주인이 파산했다는 소식을 들으면 “이미 늦었다”는 생각에 월세도, 신고도 손 놓아버리는 경우가 많습니다. 그러나 이 시점의 작은 선택이 보증금 몇천만원의 회수 가능성을 가릅니다.

밀린 월세가 있는 임차인 입장에서는 상계가 가능한 범위와 불가능한 범위를 날짜로 나누어 정리하는 것이 먼저입니다. 파산선고일을 기준으로 이전 연체분은 상계로, 이후 월세는 정상 납부로 처리해야 해지 위험과 감액 위험을 함께 피할 수 있습니다.

반대로 임대인 쪽 사정을 파악해야 하는 임차인 입장에서도 임대인의 파산 여부, 선순위 담보권과 근저당 규모에 따라 우선변제 가능성이 크게 달라지므로 감정적으로 대응하기보다 등기부와 배당 가능 재원을 먼저 확인해야 합니다.

저는 임대차 보증금 분쟁에서 보증금을 돌려받아야 하는 임차인 쪽과 반환 의무를 다투는 임대인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 상계 통지 시점 하나로 결과가 갈리는 사건을 여러 번 보아 왔습니다.

상계를 할지, 신고만 할지 판단이 서지 않는다면 바로 그때가 상담이 필요한 시점입니다. 기회를 놓치기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 파산했으니 월세를 안 내고 보증금에서 깎아도 되나요?

A. 안 됩니다. 보증금은 임대차 종료 때 정산되는 담보이지 월세 지급 거절의 근거가 아닙니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 해지나 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

Q. 파산선고 전에 밀린 월세는 상계가 되나요?

A. 됩니다. 채무자회생법 제416조에 따라 파산채권자는 선고 당시 부담한 채무를 파산절차에 의하지 않고 상계할 수 있습니다. 보증금반환채권이 기한 전이어도 제417조로 상계가 가능합니다.

Q. 파산선고 이후 새로 생기는 월세도 보증금과 상계되나요?

A. 다툼 소지가 큽니다. 제422조 제1호가 선고 후 파산재단에 대해 부담한 채무와의 상계를 금지하기 때문에, 선고 후 월세는 관재인 안내대로 납부하는 것이 안전합니다.

Q. 대항력이 있으면 집주인 파산 때 쫓겨나지 않나요?

A. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인에게는 관재인의 해제·해지권(제335조)이 적용되지 않습니다. 다만 월세를 연체해 해지 사유를 만들면 사정이 달라집니다.

Q. 상계하고 남은 보증금은 어떻게 받나요?

A. 공제 후 잔액으로 파산채권 신고를 하고, 대항요건과 확정일자가 있으면 제415조에 따라 주택 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 파산선고 통지를 받은 직후가 좋습니다. 신고기간과 상계 통지 시점, 월세 납부 방식에 따라 회수액이 달라지기 때문입니다.