명도소송 걸린 건물인 걸 숨기고 팔았는데 사기죄가 되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
건물을 두고 임차인이나 점유자를 상대로 명도소송을 진행하던 중에 마침 좋은 조건의 매수 희망자가 나타나 계약을 하게 되는 경우가 있습니다. 소송이 아직 끝나지 않았다는 말을 꺼내면 거래가 깨질 것 같고, 소송은 어차피 이길 사건이라고 생각해 그 이야기는 하지 않은 채 매매계약을 맺고 잔금까지 받았는데, 얼마 뒤 매수인이 "소송 중인 건물인 줄 몰랐다"며 계약 해제와 대금 반환을 요구하고 사기로 고소하겠다고 나오는 상황입니다. 반대로 건물에 대해 제3자가 명도를 청구하는 소송이 걸려 있는데 이를 알리지 않고 판 경우도 같은 고민으로 이어집니다.
이때 가장 많이 하시는 질문이 "나는 거짓말을 한 적이 없다. 물어보지 않아서 말하지 않았을 뿐인데 그게 사기냐"는 것입니다. 형법상 사기죄는 적극적으로 거짓말을 해야만 성립하는 것이 아닙니다. 법률상 또는 신의칙상 알려 줄 의무가 있는 사람이 상대방이 모르고 있다는 것을 알면서 침묵해도 부작위에 의한 기망이 될 수 있습니다.
다만 소송이 걸린 건물을 팔았다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 소송의 내용이 매수인의 계약 판단에 중요한 사항이었는지, 매도인이 그 사실을 알리지 않은 것에 고의가 있었는지, 매수인이 실제로 그 사실을 몰랐는지에 따라 결론이 달라지므로 하나씩 구분해서 볼 필요가 있습니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 매도인에게 소송 계속 사실을 알릴 고지의무가 있었는지입니다. 계약 당사자 사이에는 신의성실의 원칙상 상대방의 계약 판단에 중요한 영향을 미치는 사정을 알려 줄 의무가 인정될 수 있습니다. 둘째, 그 명도소송이 매수인에게 중요한 사항이었는지입니다. 매도인이 원고로서 점유자를 내보내려는 소송인지, 아니면 제3자가 건물 인도나 소유권을 다투는 소송인지에 따라 매수인이 입는 불이익이 전혀 다릅니다. 셋째, 매도인이 소송이 있다는 사실과 매수인이 이를 모르고 있다는 사실을 인식한 고의가 있었는지입니다. 넷째, 매수인이 이미 알고 있었거나, 계약서·중개 과정에서 소송 사실이 드러나 있었다면 기망과 착오 사이의 인과관계가 끊어질 수 있습니다. 다섯째, 형사 책임과 별도로 민사상 계약 해제와 손해배상 책임이 어떻게 이어지는지입니다.
형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우에 성립하고, 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 사기죄는 대금을 받아 이득을 얻은 시점에 이미 성립하므로, 나중에 소송에서 이겼다거나 대금을 돌려주었다는 사정은 범죄 성립 자체를 없애지는 못하고 양형에서 따져지는 사정이 되는 경우가 많습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 소송의 내용과 고지의무의 범위를 구별해 고의를 다투기
부동산 매매에서 소송이 걸려 있다는 사실을 숨긴 사건에 대해 대법원은 소송 계속 사실을 알았다면 매수하지 않았을 것으로 보이는 경우, 이를 은폐하고 매도하여 대금을 받았다면 사기죄가 성립한다고 판단한 적이 있습니다(대법원 1983. 3. 22. 선고 82도2837 판결). 이 판례는 매수인이 알았다면 계약하지 않았을 사정이라는 점을 핵심 기준으로 삼고 있으므로, 방어 역시 이 기준 위에서 세워야 합니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 사건을 정리합니다.
1) 소송의 당사자 구조와 청구 내용을 소송기록으로 확정합니다.
소장, 청구취지·청구원인, 소송 진행 상황, 판결 여부를 사건기록으로 확인해 소송이 어떤 성격인지부터 가립니다. 매도인이 원고가 되어 무단 점유자의 퇴거를 구하는 소송이라면 매수인이 입는 불이익은 점유 승계의 지연 정도에 그치는 반면, 제3자가 건물의 소유권이나 인도를 청구하는 소송이라면 매수인이 소유권 자체를 잃을 위험이 있어 훨씬 중요한 사항이 됩니다. 어느 쪽인지에 따라 "알았다면 매수하지 않았을 사정"인지가 달라지므로, 이 구분이 방어의 출발점입니다.
2) 계약 당시 고지가 있었는지 계약서·중개 과정의 흔적으로 확인합니다.
계약서의 특약사항, 중개사가 작성한 확인설명서, 매매 협의 과정의 문자·카카오톡 대화를 모두 모아 소송 사실이 어떤 방식으로든 언급된 적이 있는지 확인합니다. 임차인이 점유하고 있다는 사실이 현장에서 드러났다면 매수인이 "점유자가 있는 건물"임을 알고 계약한 것이므로, 명도가 필요한 상태라는 점은 이미 인식했다고 볼 여지가 있습니다. 매수인이 점유 관계를 알면서도 계약했다면 기망으로 인한 착오라는 인과관계를 다툴 수 있습니다.
3) 침묵이 고의였는지 시기와 동기를 중심으로 소명합니다.
사기죄는 고의가 있어야 하므로, 매도인이 매수인을 속여 돈을 받겠다는 인식이 있었는지가 핵심입니다. 소송에서 승소가 확실했고 곧 점유가 해소될 예정이었다거나, 중개사에게는 사정을 설명했으나 전달되지 않았다거나, 계약 직후 매수인에게 소송 경과를 전달했다는 사정은 고의를 부정하는 방향의 자료가 됩니다. 반대로 소송 중이라는 사실이 매수인에게 불리하다는 것을 알고 일부러 숨겼다는 정황(매수인이 물었는데 답을 피한 경우 등)이 있다면 이 부분을 정리해 대응 수위를 정해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 민사 정리와 수사 단계 대응을 함께 설계하기
이 사건은 형사 고소와 민사 분쟁이 동시에 진행되는 것이 일반적입니다. 형사 쪽만 보고 움직이면 민사에서 불리한 진술을 남기게 되고, 민사 쪽만 보고 합의하면 형사 처벌 위험이 그대로 남을 수 있어, 두 절차를 한 흐름으로 설계해야 합니다.
1) 민사상 계약 해제·손해배상 청구의 범위를 먼저 가늠합니다.
매수인은 소송으로 인한 불이익이 계약 목적 달성을 어렵게 했다면 민법 제543조에 따라 계약 해제를 주장하고, 이미 받은 대금의 반환(민법 제548조)과 손해배상(민법 제551조)을 구할 수 있습니다. 소송의 결과가 매도인에게 유리하게 확정되어 매수인이 건물을 온전히 인도받게 되었다면 해제 사유 자체가 약해지므로, 소송 진행 상황이 민사 대응의 가장 큰 변수입니다. 매수인이 어떤 금액을 요구하고 있는지, 대금 반환만으로 정리될 수 있는지를 먼저 확인합니다.
2) 피의자 조사 전에 진술의 방향을 정리합니다.
경찰 조사에서는 "소송이 있다는 걸 알았느냐", "매수인에게 말했느냐", "말하지 않은 이유가 무엇이냐"를 순서대로 묻습니다. 이때 "그냥 말하지 않았다"거나 "말할 필요가 없다고 생각했다"는 식의 답변은 고지의무가 있다는 것을 알면서 침묵했다는 취지로 읽힐 수 있습니다. 소송의 성격, 승소 가능성에 대한 판단 근거, 점유 관계가 매수인에게 이미 보였던 사정 등을 시간순으로 정리해 두고, 사실과 다른 진술이나 주변 증거와 어긋나는 진술을 하지 않도록 준비합니다.
3) 피해 회복과 합의를 양형·처분 단계에서 활용합니다.
혐의를 전부 부인하기 어려운 사안이라면 대금 반환이나 손해 배상을 통한 피해 회복이 중요해집니다. 매수인과 합의하고 처벌불원 의사가 확인되면 기소 여부를 판단하는 단계에서 유리하게 참작될 수 있고, 재판까지 가더라도 양형에서 감경 요소가 됩니다. 사기죄는 반의사불벌죄가 아니므로 합의가 있다고 해서 사건이 자동으로 종결되지는 않지만, 합의 내용을 합의서·입금 내역으로 정확히 남기는 것이 이후 절차에서 실질적인 도움이 됩니다.
결론
명도소송이 걸린 건물이라는 사실을 숨기고 팔았다고 해서 모두 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 하지만 그 소송을 알았다면 매수인이 계약하지 않았을 만한 사정이었다면, 말하지 않은 것 자체가 부작위에 의한 기망으로 평가될 수 있습니다. 소송의 성격, 계약 과정에서 소송 사실이 드러났는지, 말하지 않은 이유가 무엇이었는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
이미 매수인으로부터 연락을 받았거나 고소를 당했다면, 조사를 받기 전에 소송기록과 계약 관련 자료를 먼저 모아 사실관계를 정리하는 것이 중요합니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 사건 경위를 처음부터 함께 점검해 어떤 쟁점을 어떻게 다툴 수 있을지 상담을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 매수인이 묻지 않아서 말하지 않았을 뿐인데도 사기가 될 수 있나요?
질문을 받지 않았다는 사정만으로 책임이 면제되지는 않습니다.
법률상 또는 신의칙상 알려 줄 의무가 있는 사람이 상대방의 착오를 알면서 침묵하면 부작위에 의한 기망이 될 수 있습니다.
다만 모든 사정이 고지의무의 대상은 아니므로, 그 소송이 매수인의 계약 판단에 중요한 사항이었는지가 먼저 문제됩니다.
Q2. 소송에서 이기면 사기 혐의도 사라지나요?
소송의 결과가 곧바로 형사 책임을 없애지는 않습니다.
사기죄는 기망으로 대금을 받은 시점에 성립하므로, 나중에 승소했다는 사정은 범죄 성립 자체보다 매수인에게 실제 피해가 없었다는 양형 사정이나 고의를 부정하는 정황으로 주로 다투어집니다.
다만 승소로 점유가 해소되었다면 민사상 해제 사유가 약해져 합의에도 유리하게 작용할 수 있습니다.
Q3. 매수인이 점유자가 있는 건물인 걸 알고 계약했다면 어떻게 되나요?
매수인이 점유 관계를 알고 있었다면 명도가 필요한 상태라는 점은 이미 인식했다고 볼 여지가 있습니다.
이 경우 기망과 착오 사이의 인과관계를 다툴 수 있습니다.
다만 점유 사실을 안 것과 별개로, 소송이 걸려 있다는 사실이나 그 소송의 내용까지 알았는지는 따로 확인해야 하므로, 계약 과정의 대화와 서류를 모두 모아 두는 것이 중요합니다.
Q4. 사기죄로 고소당하면 대금을 돌려주고 합의하면 끝인가요?
사기죄는 합의만으로 자동 종결되는 범죄가 아닙니다.
다만 피해 회복과 처벌불원 의사가 확인되면 수사기관이 처분을 정하는 단계와 재판에서의 양형에서 유리하게 참작될 수 있습니다.
합의서와 입금 내역을 정확히 남기고, 민사상 해제와 반환 문제까지 함께 정리하는 방식으로 진행하는 것이 안전합니다.
Q5. 경찰 조사를 앞두고 있는데 무엇을 준비해야 하나요?
가장 먼저 소송기록과 계약 관련 자료를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.
소장과 진행 상황, 계약서와 특약, 중개사 확인설명서, 매수인과 주고받은 연락 내용을 모아 소송 사실이 어떤 방식으로 언급되었는지 확인해야 합니다.
조사에서 "말하지 않았다"는 사실만 인정하면 고지의무를 알면서 침묵했다는 취지로 읽힐 수 있으므로, 당시 상황과 말하지 않은 이유를 정리한 뒤 진술하시기 바랍니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.