집합건물 대지 공유물분할 청구, 가격배상 방식이면 허용되는 예외 요건 

아파트나 상가 대지에 지분만 가지고 있는 공유자가 공유물분할을 청구하려 하면 대부분 같은 벽에 부딪힙니다. 집합건물의 대지는 일반 토지와 달리 분할을 청구할 수 없다는 규정이 있기 때문입니다. 그런데 구분소유자가 아닌 공유자가 자기 지분을 구분소유자들에게 넘기고 그 값만 받는 방식이라면, 대법원이 분할을 허용한 사례가 있습니다. 이 글에서는 집합건물 대지의 분할청구가 원칙적으로 막히는 이유, 가격배상 방식으로 예외가 열리는 요건, 그리고 소송에서 무엇을 준비해야 하는지를 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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집합건물 대지 공유물분할 — 원칙은 분할청구 금지

민법 제268조 제1항은 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 공유는 지분을 가진 사람들이 한 물건을 함께 가지는 불안정한 상태이므로, 누구든 원하면 이 관계를 끝낼 수 있게 한 것입니다. 협의가 안 되면 제269조 제1항에 따라 법원에 분할을 청구하고, 법원은 현물분할을 원칙으로 하되 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 현저히 줄어드는 경우에는 경매로 팔아 대금을 나누게 할 수 있습니다(제269조 제2항).

그러나 대지 위에 구분소유권이 있는 건물이 서 있다면 이야기가 달라집니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조는 대지 위에 구분소유권이 있는 건물이 있을 때 그 대지의 공유자는 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해서는 분할을 청구하지 못한다고 정합니다. 민법상 자유로운 분할청구권에 대한 특별한 예외입니다. 예를 들어 100세대 아파트 대지를 100명의 구분소유자가 각자 지분으로 나눠 가지고 있다면, 그중 누구도 "내 지분만큼 땅을 떼어 달라"거나 "경매로 팔아 나누자"고 청구할 수 없습니다.

집합건물 대지는 건물 사용에 필요한 범위에서 분할청구가 금지되는 것이 원칙이고, 예외는 법원이 실질적 공평을 확인한 경우에만 열린다.

분할을 막는 이유 — 대지와 전유부분의 일체성

제8조의 취지는 집합건물이 설 땅을 지켜 주는 데 있습니다. 대법원은 집합건물의 대지가 지상 구분소유권과 일체성·불가분성을 가지므로, 일반 공유처럼 지분에 따른 분할을 인정하면 대지사용관계가 무너져 건물의 존립 기초와 공동생활관계가 흔들린다고 봅니다. 한 사람의 분할청구로 대지가 쪼개지거나 경매에 넘어가면, 그 위에 건물을 가진 수십·수백 명의 구분소유자가 한꺼번에 영향을 받기 때문입니다.

같은 취지가 집합건물법 제20조에도 있습니다. 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 규약이나 공정증서에 달리 정한 경우가 아니면 전유부분의 처분에 따릅니다. 즉 구분소유자의 대지 지분은 전유부분과 한 몸으로 움직이도록 설계되어 있습니다. 그래서 구분소유자들 사이에서 대지를 분할하는 소송은 사실상 성립할 여지가 없고, 문제가 되는 것은 전유부분 없이 대지 지분만 가진 공유자의 청구입니다.

• 구분소유자 상호 간 — 대지사용권이 전유부분과 일체라 분할청구 대상이 되지 않음.

• 비구분소유 공유자 — 건물 소유 없이 대지 지분만 보유(시행사·토지 원소유자·경매로 지분만 취득한 사람 등).

• 분할이 막히는 범위 — 건물 사용에 필요한 범위의 대지.

• 예외가 열리는 통로 — 가격배상 방식의 분할(아래 항목).

건물 사용에 필요한 범위 — 어디까지가 금지 대상인가

제8조는 대지 전부가 아니라 건물 사용에 필요한 범위의 대지만 분할을 막습니다. 이 범위는 건물이 직접 올라선 바닥 면적에 한정되지 않습니다. 집합건물법 제2조 제5호는 건물이 있는 토지와 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 대지로 정의하고, 제3조 제3항에 따라 규약으로 건물의 대지로 삼은 토지도 포함됩니다. 대법원은 이 범위를 판단할 때 제8조의 입법 취지를 우선하여, 건물의 대지 정의와 분할 청구 대상 토지가 집합건물 전체 대지에서 차지하는 이용관계를 함께 살핍니다.

실무에서는 이런 식으로 갈립니다. 단지 안의 진입로·주차장·조경 공간은 입주민이 일상적으로 쓰는 부분이라 건물 사용에 필요한 범위로 보기 쉽습니다. 반대로 건물이 서 있는 부분과 떨어져 있고 단지 이용과 무관한 별도 필지라면 분할 금지의 범위 밖일 가능성이 있습니다. 다만 등기부상 필지가 나뉘어 있다는 사실만으로는 결정되지 않습니다. 건축허가 당시 부지로 포함됐는지, 현재 누가 어떤 용도로 쓰는지, 규약에 어떻게 정해져 있는지를 종합해서 판단하므로 소송 전에 건축물대장·배치도·규약을 먼저 확인해야 합니다.

예외의 핵심 — 구분소유자에게 대지를 몰아주고 지분 가격을 지급하는 분할

대법원은 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결에서 예외를 인정했습니다. 사안은 구분소유자가 아닌 공유자들이 각 토지의 공유물분할을 청구하고, 상대방은 건물의 구분소유자인 공유자들이었습니다. 원심은 비구분소유 공유자들의 지분을 구분소유자들에게 귀속시키고 그 지분의 가격을 지급하게 하는 전면적 가격보상 방식으로 분할을 명했고, 대법원은 이를 정당하다고 보았습니다.

대법원이 제시한 기준은 이렇습니다. 대지를 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 함께 가지고 있는 경우, 대지를 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 방법이 공유자 사이의 실질적 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있으면 분할청구가 허용됩니다. 이렇게 하면 대지는 한 덩어리로 건물 소유자들에게 남아 대지와 건물의 일체성이 유지되므로 제8조가 지키려는 목적과 충돌하지 않습니다. 한쪽은 땅을 건물과 함께 지키고, 다른 쪽은 지분을 현금으로 돌려받는 구조입니다.

대지가 구분소유자에게 귀속되어 건물과의 일체성이 유지되고, 비구분소유 공유자가 지분 가격을 받아 공평이 지켜진다면 제8조가 있어도 분할은 허용될 수 있다.

실질적 공평 — 법원이 무엇을 보는가

판결이 말하는 "실질적 공평"은 두 단계로 나눠 볼 수 있습니다. 첫째, 가격배상을 받는 쪽이 지분의 정당한 대가를 받는가입니다. 법원은 감정을 통해 분할 대상 토지의 시가를 평가하고 여기에 청구인의 지분 비율을 곱해 지급액을 정하는 방식을 택하는 것이 일반적입니다. 평가 시점은 사실심 변론이 끝나는 때에 가까운 시점이 기준이 되므로, 소송이 길어지면 지급액도 달라질 수 있습니다. 둘째, 지급 능력과 이행 방법입니다. 돈을 내야 하는 구분소유자들이 실제로 지급할 수 있는지, 다수의 구분소유자가 각자 얼마씩 부담하는지가 공평성 판단에 영향을 줍니다.

가정 예를 들어 보겠습니다. 상가 건물이 선 토지에 구분소유자 30명이 합계 90%의 지분을, 시행사가 10%의 지분을 가지고 있다고 합시다. 시행사가 분할을 청구하면 건물이 선 땅의 10%를 따로 떼어 낼 수 없으므로 현물분할은 불가능하고, 경매분할을 하면 건물 전체의 대지 이용권이 흔들립니다. 이때 법원이 10% 지분의 감정가를 구분소유자들에게 지급하게 하고 지분을 이전하도록 정하면, 시행사는 정당한 대가를 받고 구분소유자들은 땅 전체를 확보하게 되어 양쪽 이익이 조화됩니다. 반대로 구분소유자들이 지급 능력이 없거나 지분 취득 경위에 다툼이 있다면 공평성이 부정될 여지가 있습니다.

청구하는 쪽과 받는 쪽 — 누구에게 유리한 구조인가

이 예외는 비구분소유 공유자가 지분을 정리하고 싶을 때 의미가 큽니다. 건물 소유권은 없고 땅 지분만 남아 있으면, 그 지분은 집합건물법의 제약 때문에 사실상 팔기도 쓰기도 어렵습니다. 매수자가 사실상 구분소유자들뿐이어서 협의가 틀어지면 지분이 묶여 버립니다. 가격배상 방식 분할은 이런 공유자에게 현금화의 길을 열어 줍니다.

구분소유자 입장에서도 이 구조는 중요합니다. 대지 전체를 확보해 건물의 대지사용권을 안정시키는 효과가 있기 때문입니다. 다만 소송에서 분할이 인정되면 대가를 지급해야 하므로, 구분소유자들이 대응하려면 감정가 산정의 적정성, 청구인의 지분 취득 경위, 지급 방식을 다투는 것이 현실적인 방어선이 됩니다. 아예 분할 자체를 막는 데 성공하려면 해당 토지가 건물 사용에 필요한 범위라는 점과, 가격배상이 공평을 해친다는 점을 입증해야 합니다.

• 청구인 준비 — 등기부등본, 건축물대장, 배치도, 지분 취득 경위 자료, 시가 감정 신청.

• 구분소유자 대응 — 해당 토지가 단지 이용에 필수라는 증거, 감정가·지급 방식 다툼.

• 공통 — 규약·분양계약서상 대지 관련 조항 확인.

• 협의 가능성 — 판결 전 지분 매매 합의로 정리하면 비용과 시간을 줄일 수 있음.

판결 이후 — 지분 이전, 지급, 부당이득 문제

공유물분할은 형성소송이라 법원은 당사자가 제시한 분할 방법에 구속되지 않고 합리적인 방법을 정합니다. 가격배상 방식이 채택되면 판결 주문은 대체로 청구인의 지분을 구분소유자들에게 이전하게 하고, 그 대가를 지급하도록 정하는 형태가 됩니다. 판결이 확정되면 분할 효력은 등기 없이도 생기지만, 이후 처분을 위해서는 판결에 따른 등기를 마쳐 두는 것이 안전합니다. 지급액이 일정 기간 내 이행되지 않을 때를 대비한 이행 조건도 함께 살펴야 합니다.

부당이득도 짚어야 합니다. 앞의 2022다271753 사건에서 구분소유자 한 명이 일정 기간 특정 토지를 배타적으로 점유·사용했는데, 원심은 그 사용 기간에 대해 비구분소유 공유자들에게 지분 비율에 따른 차임 상당 부당이득을 반환하라고 판단했고 대법원도 이를 수긍했습니다. 분할 청구와 함께 점유 기간의 부당이득 반환까지 묶어 다투는 전략이 필요한 이유입니다. 반대로 구분소유자는 단지 이용에 대한 점유 근거와 사용 범위를 미리 정리해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 아파트 대지 지분만 있으면 언제든 공유물분할을 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 집합건물법 제8조가 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대한 분할청구를 금지하기 때문입니다. 다만 구분소유자에게 대지를 귀속시키고 지분 가격을 지급하는 방식이 실질적 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 허용될 수 있습니다.

Q. 가격배상 방식 분할이란 정확히 무슨 뜻인가요?

A. 토지를 물리적으로 나누지 않고 한 쪽 공유자가 토지 전체를 갖는 대신 상대방 지분의 가치를 돈으로 지급하는 분할 방식입니다. 집합건물 대지에서는 구분소유자들이 대지를 취득하고 비구분소유 공유자에게 지분 가격을 지급하는 형태로 나타납니다.

Q. 구분소유자들끼리도 대지 분할을 청구할 수 있나요?

A. 현실적으로 어렵습니다. 대지사용권은 집합건물법 제20조에 따라 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 구분소유자 사이의 분할은 건물과 대지의 일체성을 깨기 때문입니다. 분할 문제는 주로 전유부분이 없는 대지 지분 보유자와 구분소유자 사이에서 생깁니다.

Q. 가격은 누가 어떻게 정하나요?

A. 소송에서는 법원이 감정인을 선정해 토지 시가를 평가하고 청구인의 지분 비율을 적용해 정하는 것이 일반적입니다. 당사자는 감정 결과에 이의를 제기하거나 보충 감정을 신청해 평가의 적정성을 다툴 수 있습니다.

Q. 구분소유자가 점유해 온 기간의 사용료도 받을 수 있나요?

A. 구분소유자가 특정 토지를 배타적으로 점유·사용해 왔다면 지분 비율에 따른 차임 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 앞서 본 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결 사건에서도 점유 기간의 차임 상당액 반환이 인정되었습니다.

Q. 소송 전에 합의로 해결하는 방법은 없나요?

A. 있습니다. 구분소유자들이 청구인의 지분을 감정가 수준으로 매수하는 합의가 이루어지면 소송 없이도 정리되며, 비용과 기간을 줄이는 현실적인 방법입니다. 합의서에는 매매대금, 지급 시기, 등기 이전 시기를 명확히 적어 두어야 합니다.

맺음말

집합건물 대지의 공유물분할은 제8조 때문에 원칙적으로 막혀 있지만, 구분소유자에게 대지를 귀속시키고 비구분소유 공유자에게 지분 가격을 지급하는 방식으로 실질적 공평이 유지된다면 예외가 열릴 수 있습니다. 판단의 핵심은 해당 토지가 건물 사용에 필요한 범위인지, 그리고 가격배상이 공평을 해치지 않는지입니다.

이 분쟁은 건축물대장, 배치도, 규약, 지분 취득 경위, 감정가 같은 자료가 결과를 좌우합니다. 광교 일대처럼 대규모 단지와 상가가 밀집한 지역에서는 대지 지분이 복잡하게 얽힌 경우가 많으므로, 청구 전에 어느 쪽 입장이든 권리관계를 먼저 정리해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.