잔금을 다 못 받았는데 등기서류를 넘겨준 직원도 배임인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 매매 현장에서 회사 직원이 잔금 입금 전에 등기서류를 먼저 건네주었다가, 나중에 회사로부터 배임으로 고소당하는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 직원분들 중 상당수는 “매수인이 오늘 안에 입금한다고 했다”, “대표님도 아는 거래인데 서류 먼저 준다고 문제되겠나”라는 생각으로 인감증명서, 위임장, 등기필정보 같은 이전 서류를 먼저 넘긴 경우였습니다. 그런데 약속한 날이 지나도 잔금이 들어오지 않고 매수인 연락이 끊기면, 회사는 “그 서류는 잔금과 맞바꿔 주기로 한 것인데 마음대로 내줬다”며 책임을 묻고, 직원은 “나는 한 푼도 가져가지 않았다”고 항변하지만 쉽게 받아들여지지 않습니다.

최근 대법원은 배임죄에서 임무에 위배하는 행위로 재산상 손해 발생의 위험을 초래했다면 실제 손해가 확정되기 전이라도 손해를 가한 것으로 본다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 직원이 개인적으로 이득을 얻지 않았더라도, 매수인이나 제3자가 이득을 얻도록 했다면 업무상배임으로 처벌받을 수 있습니다.

아래에서는 잔금을 다 받지 못한 상태에서 등기서류를 넘긴 직원이 어떤 경우에 배임죄로 이어지는지, 그리고 이미 서류를 넘겼다면 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 직원은 회사의 재산을 지켜야 하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’입니다

회사 거래를 맡은 직원은 그 거래의 이익을 회사 대신 지키는 지위에 있습니다.

배임죄의 첫째 요건은 범행 주체가 타인의 사무를 처리하는 자일 것입니다. 형법 제355조 제2항은 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 경우를 처벌합니다.

타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제355조 제2항).

부동산 매매에서 계약 당사자는 회사이고, 직원은 회사를 대신해 서류를 준비하고 잔금 수령과 이전 절차를 진행하는 사람입니다. 즉 이 거래에서 직원이 하는 일은 직원 자신의 사무가 아니라 회사의 사무입니다. 반대로 개인이 자기 부동산을 직접 팔다가 잔금을 못 받고 서류를 넘긴 경우는 얘기가 다릅니다. 이때 매도인에게는 자기 계약상의 이행 의무가 있을 뿐이므로 직원 사건과 판단 구조 자체가 다릅니다.

이 점 때문에 “회사 대표가 시킨 일인가, 직원이 스스로 판단한 일인가”가 수사 초기부터 핵심이 됩니다. 직원이 실제로 서류 보관과 이전 절차에 대한 권한을 갖고 있었다면 신임관계는 더 분명해지고, 단순 심부름이었다면 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

회사 부동산 거래를 맡은 직원은 회사의 재산을 지켜야 할 신임관계에 있고, 이 지위가 배임죄의 출발점입니다.

2. 잔금과 맞바꾸기로 한 서류를 먼저 내준 것은 임무 위배가 됩니다

동시이행으로 정해진 순서를 어기면 그 자체가 임무 위반의 증거가 됩니다.

배임죄의 둘째 요건은 임무에 위배하는 행위입니다. 매매계약에서 매도인의 소유권이전 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 민법 제536조에 따라 서로 동시이행 관계에 있고, 실무에서도 잔금 입금 확인과 동시에 등기서류를 교부하는 것이 표준입니다. 회사가 이 순서를 내부 지침이나 대표의 지시로 정해두었는데 이를 어기고 먼저 서류를 넘겼다면 임무 위배가 인정될 가능성이 큽니다.

임무 위배가 문제되는 장면은 대체로 세 가지입니다. 첫째, 잔금 일부만 받은 상태에서 매수인 법무사에게 인감증명서와 등기필정보를 전달한 경우입니다. 둘째, 대표 승인 없이 잔금 지급기일을 미뤄주고 서류를 먼저 넘긴 경우입니다. 셋째, 잔금이 어음이나 약속만으로 대체된 상태에서 등기를 진행하게 한 경우입니다. 이 세 경우 모두 회사가 승인한 거래 조건에서 벗어났는지가 쟁점입니다.

반대로 대표가 잔금 지연을 알고 서류 선교부를 승낙했거나 회사의 통상 거래 관행이었다면 임무 위배 자체가 인정되지 않을 수 있습니다. 그래서 카카오톡 보고 내용, 대표와의 통화 기록, 결재 문서 같은 회사 내부의 승인 흔적이 방어의 핵심 자료가 됩니다.

잔금 확인 전 서류 교부는 회사가 정한 조건을 어긴 행위일 때 임무 위배로 평가되며, 회사의 사전 승인 여부가 승패를 가릅니다.

3. 아직 등기가 넘어가지 않았어도 재산상 손해의 위험만으로 배임이 성립합니다

실제로 돈을 잃기 전이라도 회수가 위태로워졌다면 손해를 가한 것으로 봅니다.

배임죄의 셋째 요건은 본인에게 손해를 가하는 것입니다. 이 손해에는 현실적인 손실뿐 아니라 재산상 손해가 발생할 위험을 초래한 경우도 포함됩니다. 잔금을 못 받은 채 서류가 매수인 쪽에 넘어가면, 매수인은 서류를 이용해 곧바로 이전등기를 마치거나 제3자에게 처분할 수 있는 상태가 됩니다. 이 경우 회사는 이미 부동산을 잃을 위험에 놓이므로 아직 등기가 넘어가지 않았다는 사정만으로 손해가 없다고 보기 어렵습니다.

또한 회사가 잔금을 나중에 전액 받았다는 사정은 범죄 성립 자체를 지우지 못합니다. 손해 위험이 발생한 시점에 이미 요건이 충족되었는지를 따지기 때문입니다. 다만 이후 잔금이 전부 입금되어 회사에 실제 피해가 없다면 수사 단계에서 고소가 취하되는 경우가 많고, 양형에서도 유리한 사정으로 참작됩니다.

둘째 쟁점은 재산상 이익을 누가 얻었는가입니다. 직원이 대가를 받지 않았더라도 매수인이 잔금 없이 부동산을 이전받을 수 있는 이익을 얻었다면 제3자에게 이익을 취득하게 한 것으로 평가될 수 있습니다. 실무에서는 직원이 매수인에게서 사례금, 리베이트, 대여금 같은 금전을 받았는지가 고의 판단의 중요한 정황이 됩니다.

마지막으로 고의입니다. 직원이 “회사에 손해가 날 수 있다”는 점을 알면서 서류를 넘겼는지가 쟁점인데, 순전히 거래를 성사시키려는 선의에서 매수인을 믿고 한 행동이었다면 배임의 고의가 부정될 여지가 있습니다. 이 경우 평소 거래 패턴, 매수인과의 관계, 회사에 즉시 보고했는지가 판단 요소입니다.

배임죄는 손해가 확정되지 않아도 손해 발생의 위험만으로 성립할 수 있고, 직원 본인이 이익을 얻지 않았다는 사정만으로 면책되지 않습니다.

4. 업무상배임의 처벌은 부동산 가액이 커질수록 크게 무거워집니다

직원은 단순 배임이 아니라 업무상배임으로 처벌되고, 이득액에 따라 특경법이 적용됩니다.

직원은 업무로서 타인의 사무를 처리하므로 단순 배임이 아니라 형법 제356조의 업무상배임이 적용됩니다.

업무상의 임무에 위배하여 제355조의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(형법 제356조).

부동산 거래는 금액이 크기 때문에 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다. 이득액은 매수인이 잔금 없이 얻게 된 이익의 규모를 기준으로 다투게 되므로, 부동산 시가와 이미 지급된 계약금·중도금, 미지급 잔금의 관계를 정리하는 일이 중요합니다.

아울러 매수인이 서류를 넘겨받으면서 직원의 임무 위반을 알고 적극적으로 가담했다면 매수인도 배임의 공범으로 문제될 수 있습니다. 반대로 매수인이 사정을 전혀 모르고 정상 거래로 서류를 받았다면 공범 책임은 부정되는 방향이 됩니다.

처벌 수위는 초범 여부, 회사에 끼친 실제 피해, 합의와 잔금 회수 여부에 따라 달라집니다. 특히 회사가 입은 손해를 전부 회복한 뒤 합의서를 받아 제출하면 양형에서 큰 차이를 만들 수 있습니다.

5. 서류를 이미 넘겼다면 고소 전에 회수 조치부터 해야 합니다

등기가 완료되기 전에 막으면 형사 문제도 민사 문제도 함께 줄어듭니다.

이런 사건은 통상 ①회사의 고소장 접수(수원 지역 사건이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) → ②직원과 대표, 매수인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 그러나 실제로는 그 전에 민사적 수습이 이루어지는 경우가 많고, 그 과정이 형사 결과를 좌우합니다.

회사 입장에서는 매수인이 등기를 마치기 전이라면 처분금지가처분으로 제3자 처분을 막고, 잔금 지급을 최고한 뒤 지급되지 않으면 민법 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 해제 전에 매수인이 선의의 제3자에게 처분해 등기를 마쳤다면 민법 제548조 제1항 단서에 따라 제3자 보호 문제가 생기므로 속도가 중요합니다.

직원 입장에서는 감정적으로 매수인을 추궁하기보다 아래 순서로 정리하는 것이 안전합니다.

1. 서류를 교부한 시점과 방법, 잔금 약정 내용, 대표나 상급자에게 보고한 이력을 시간순으로 정리합니다.

2. 매수인에게 잔금 입금 약속과 지연 사정을 확인하는 문자·카카오톡 기록을 확보하고, 서류 반환 또는 등기 보류를 서면으로 요구합니다.

3. 회사에 사실을 즉시 알려 가처분 등 보전 조치를 함께 진행하고, 경찰 조사 통보 전에 변호사와 진술 방향을 정합니다.

이렇게 초기에 회수 조치를 취했다는 사실은 고의를 부정하는 정황이자 양형에서의 핵심 유리 사정이 되므로, 수사기관 조사 전에 이미 취한 조치가 있는지가 결과를 가릅니다.

마치며

잔금이 곧 들어올 것이라는 말을 믿고 서류를 먼저 넘긴 직원분들은, 일이 틀어진 뒤에도 “내가 먼저 보고하면 문제가 커지겠지” 하는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

피해를 걱정하는 회사 입장에서는 감정적인 고소보다 서류가 어디까지 넘어갔는지, 등기가 이미 이루어졌는지, 가처분이 가능한지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 형사 고소는 그 다음 단계에서 증거를 갖추어 판단해도 늦지 않습니다.

반대로 배임을 의심받는 직원 입장에서도 “나는 이득을 본 게 없다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 회사의 승인이 있었는지, 매수인의 신용을 어떻게 믿게 되었는지, 사후에 어떤 조치를 했는지가 결과를 좌우합니다.

저는 부동산 거래 과정의 배임 사건에서 회사 측과 직원 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 서류 교부 경위를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 전혀 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 등기가 완료되기 전, 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 저는 한 푼도 받지 않았는데도 배임이 되나요?

A. 될 수 있습니다. 배임죄는 본인이 이익을 얻은 경우뿐 아니라 제3자(매수인)가 이익을 얻도록 한 경우도 처벌합니다. 다만 금전을 받지 않았다는 사정은 고의를 다투는 데 유리한 정황이 됩니다.

Q. 대표가 구두로 먼저 줘도 된다고 했는데 처벌되나요?

A. 회사의 승낙이 있었다면 임무 위배가 부정될 수 있습니다. 구두 지시라도 통화 녹음, 메신저 대화, 동석자 진술로 입증할 수 있어야 하므로 관련 자료를 바로 확보해야 합니다.

Q. 나중에 잔금이 전부 입금되면 문제가 없어지나요?

A. 범죄 성립 자체가 당연히 사라지지는 않지만, 회사에 실제 피해가 없다면 고소 취하나 처분 단계에서 크게 유리하게 작용합니다. 반환과 합의는 양형에서도 중요한 사정입니다.

Q. 제가 개인 소유 부동산을 팔면서 잔금 전에 서류를 줬다면요?

A. 이 경우는 직원 사건과 구조가 다릅니다. 자기 계약에 따른 이전 의무는 타인의 사무가 아니라는 점이 쟁점이 되어, 직원 사건과 같은 방식으로 판단되지 않습니다.

Q. 서류만 넘겼고 아직 등기는 안 됐는데 지금 무엇을 해야 하나요?

A. 매수인에게 서류 반환과 등기 보류를 서면으로 요구하고, 회사는 처분금지가처분을 검토해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 막으면 형사와 민사 문제가 함께 줄어듭니다.

Q. 경찰 조사 통보를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 초기 진술에서 회사의 승인 여부와 서류 교부 경위가 고정되기 때문에, 이후 방어 방향이 이 진술에 크게 좌우됩니다.