재개발 이전고시가 끝났는데 조합이 해산을 안 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재개발 새 아파트 입주와 소유권 이전이 마무리됐는데도, 조합이 해산도 청산도 하지 않은 채 몇 년째 사무실만 유지하는 사례를 상담에서 자주 접합니다.

조합원분들은 대개 “입주했으면 다 끝난 거 아닌가”, “조합장이 알아서 정리하겠지”라고 생각하며 기다립니다. 그런데 시간이 흘러도 청산금 정산 소식은 없고, 조합 통장에 남은 돈이 어디에 쓰이는지도 알 수 없으며, 결국 “조합비로 임원 급여만 나가고 있다”는 불만이 터져 나옵니다. 그 사이 청산금을 받을 권리는 시효가 흘러가고 있다는 점을 놓치는 경우가 많습니다.

도시 및 주거환경정비법은 이 문제에 대해 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합장이 해산 총회를 소집하도록 의무를 정하고, 소집하지 않으면 조합원 5분의 1 이상이 직접 총회를 소집할 수 있는 길을 열어 두었습니다. 조합이 버티고 있다고 해서 조합원이 손 놓고 있어야 하는 구조가 아닙니다.

아래에서는 이전고시 이후 조합 해산의 법적 시한, 조합장이 움직이지 않을 때 조합원이 쓸 수 있는 수단, 청산금과 시효 문제, 임원 책임, 그리고 실제 진행 절차를 살펴보겠습니다.

1. 이전고시가 있으면 조합장은 1년 안에 해산 총회를 소집해야 합니다

조합 해산은 조합장의 선택이 아니라 법이 정한 의무입니다.

정비사업의 마지막 단계는 이전고시입니다. 사업시행자가 대지 확정측량과 분할절차를 거쳐 분양받을 자에게 통지하고, 소유권 이전 내용을 지방자치단체 공보에 고시하면, 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날 해당 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다(법 제86조 제2항). 즉 이전고시가 나면 조합원은 새 집의 소유권을 얻고, 조합의 본래 목적인 사업시행은 사실상 끝납니다.

이때부터 조합에게는 정리의 단계가 남습니다. 법 제86조의2 제1항은 조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다고 정하고 있습니다. ‘할 수 있다’가 아니라 ‘하여야 한다’입니다. 조합장이 사업이 끝났는데도 이런저런 사정을 들어 총회를 미루고 있다면, 그 자체가 법이 정한 기간을 넘긴 상태입니다.

실무에서는 “아직 청산금 산정이 끝나지 않았다”, “소송이 남아 있어서 해산할 수 없다”는 설명을 듣는 경우가 많습니다. 그러나 청산금 정산이나 미결 소송은 해산 후 청산 절차에서 처리하는 일이지, 해산 총회를 미루는 사유로 법에 규정되어 있지 않습니다. 법은 해산을 먼저 하고, 해산한 조합의 청산인이 청산 업무를 수행하도록 순서를 잡아 두었습니다(법 제86조의2 제5항).

이전고시 다음 날 소유권은 조합원에게 넘어가고, 조합장은 그날부터 1년 안에 해산 총회를 열어야 합니다.

2. 조합장이 총회를 소집하지 않아도 조합원 5분의 1이 직접 해산을 의결할 수 있습니다

1년이 지나면 조합원이 조합장의 권한을 대신해 해산 총회를 열 수 있습니다.

조합장이 1년 안에 총회를 소집하지 않은 경우를 위해 법 제86조의2 제2항이 별도의 길을 마련해 두었습니다. 평소 총회 소집 요구는 조합장이 소집하는 구조(법 제44조 제2항)이지만, 이 경우에는 그 규정에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받으면 해산을 의결할 수 있습니다.

조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다(도시 및 주거환경정비법 제86조의2 제2항).

실무에서 중요한 것은 ‘요구자 대표’입니다. 조합원 5분의 1 이상의 서명을 모으고 그 가운데 대표를 선출하면, 그 대표가 총회의 소집과 진행을 조합장 대신 맡습니다. 조합장이 소집 통지를 거부하거나 총회 장소를 내주지 않는 상황에서도 법적으로 총회를 진행할 주체가 생기는 것입니다. 다만 총회 개최 7일 전까지 회의 목적·안건·일시·장소와 의결권 행사 방법을 조합원에게 통지해야 하므로(법 제44조 제4항), 통지 절차에 흠이 없도록 준비하는 것이 중요합니다.

조합원 명부와 연락처가 있어야 5분의 1 서명도 모으고 통지도 할 수 있습니다. 이때 쓸 수 있는 것이 열람·복사 청구인데, 이는 5섹션에서 다시 설명드리겠습니다.

3. 정당한 사유 없이 해산하지 않으면 구청은 조합설립인가를 취소할 수 있습니다

행정청의 감독 수단이 있으므로 구청에 민원을 넣는 것만으로도 압박이 됩니다.

조합원이 직접 총회를 여는 방법 외에 행정청을 통한 길도 있습니다. 법 제86조의2 제3항은 시장·군수등이 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 인가가 취소되면 조합이 해산된 것과 같이 청산 절차로 넘어가게 되고, 법 제86조의2 제5항에 따라 청산인은 지체 없이 청산의 목적 범위에서 성실하게 직무를 수행해야 합니다.

또한 법 제113조 제1항은 시장·군수등이 사업시행자(청산인 포함)에게 처분의 취소·변경·정지, 임원의 개선 권고, 그 밖의 필요한 조치를 할 수 있도록 감독 권한을 두고 있고, 이 감독 대상에는 법 제86조의2에 따라 해산한 조합의 청산 업무도 포함됩니다. 제2항은 점검반을 꾸려 현장조사를 하고 위법사항의 시정 요구나 수사기관 고발까지 할 수 있도록 정하고 있습니다.

또 하나 짚어 둘 점은, 해산하는 조합에 청산인이 될 사람이 없는 경우입니다. 이때는 시장·군수등이 법원에 청산인 선임을 청구할 수 있습니다(법 제86조의2 제4항). 조합장과 임원이 모두 사임하거나 연락이 끊겨 청산을 맡을 사람이 없다는 이유로 사건이 멈추는 것을 막기 위한 장치입니다.

정당한 사유 없는 해산 지연은 조합설립인가 취소 사유가 되고, 청산인이 없으면 법원에 선임을 청구할 수 있습니다.

4. 청산금을 받을 권리는 이전고시 다음 날부터 5년이 지나면 소멸합니다

해산이 늦어질수록 조합원은 돈을 받을 권리를 잃을 위험이 커집니다.

해산이 지연되는 동안 조합원이 가장 크게 잃을 수 있는 것은 청산금입니다. 종전에 가지고 있던 토지·건축물의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격에 차이가 있으면, 사업시행자는 이전고시 후 그 차액을 분양받은 자에게서 징수하거나 지급하여야 합니다(법 제89조 제1항). 조합원이 받을 청산금이 있는 경우도 있고, 반대로 추가로 내야 하는 경우도 있습니다.

중요한 것은 시효입니다. 법 제90조 제3항은 청산금을 지급받을 권리 또는 징수할 권리가 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다고 정하고 있습니다. 조합이 정산을 미루는 사이 이 5년이 흘러가므로, 조합원은 지급받을 청산금이 있다면 시효가 끝나기 전에 서면 청구, 소 제기 등 시효를 끊을 수 있는 조치를 취해야 합니다. 반대로 추가 분담금을 내야 하는 조합원이라면 조합 측의 징수권도 같은 기간 제한을 받습니다.

청산금을 받아야 하는 조합원이 받기를 거부하거나 받을 수 없는 경우 사업시행자는 공탁을 할 수 있습니다(법 제90조 제2항). 그러나 조합이 정산 자체를 하지 않고 있다면 공탁도 이루어지지 않으므로, 청산금 산정 내역과 지급 시기를 서면으로 구체적으로 요구해 두는 것이 중요합니다.

다만 시효 기산일은 이전고시일 다음 날이라는 점을 확인해야 하고, 개별 사안에서 시효 중단 사유가 있었는지는 사실관계에 따라 달라지므로 내용증명 등 증거를 남겨 두는 것이 좋습니다.

5. 해산 요구부터 청산까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

이전고시일 확인과 자료 확보가 해산 요구의 출발점입니다.

조합원이 해산을 요구하는 절차는 통상 ①이전고시 공보 게재일과 등기 여부 확인 → ②조합원 5분의 1 이상 요구서 징구 및 요구자 대표 선출 → ③총회 소집 통지(개최 7일 전까지)와 해산 의결 → ④청산인의 청산 업무 개시의 순서로 진행됩니다. 수원 지역 사업지라면 관할 구청(예: 수원시 관할 구청)에 해산 지연 사실을 서면으로 알려 감독권 행사를 요청하는 절차를 병행할 수 있고, 분쟁이 법정으로 가면 수원지방법원에서 다투게 됩니다.

자료 확보 단계에서는 법 제124조 제4항이 핵심입니다. 조합원이 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료, 조합원 명부 등에 대해 열람·복사를 요청하면 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 합니다. 청산인의 업무 처리 현황과 월별 자금의 입금·출금 세부내역도 공개 대상입니다(법 제124조 제1항 제8호, 제10호). 이를 따르지 않는 조합 임원이나 청산인에게는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다(법 제138조 제1항 제7호).

해산을 요구하기 전에 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 이전고시가 공보에 게재된 날짜를 확인해 1년의 기한이 지났는지, 청산금 시효 5년이 언제 끝나는지부터 계산합니다.

2. 조합원 명부와 총회 의사록, 월별 입출금 내역에 대해 법 제124조 제4항에 따라 열람·복사를 서면으로 요청합니다.

3. 조합원 5분의 1 이상의 동의를 확보하고 요구자 대표를 선출한 뒤, 관할 구청에는 해산 지연 사실을 서면으로 통지합니다.

이러한 순서로 자료와 동의를 정리해 두면 해산 의결과 임원 책임 추궁 모두에서 입증 부담을 줄이고 절차상 흠으로 총회 결의가 무효가 되는 위험을 낮출 수 있습니다.

마치며

이전고시 이후 조합 해산 문제는 “이미 입주도 했고 등기도 났는데 굳이 조합과 다투고 싶지 않다”는 생각 때문에 대응이 계속 늦어지는 경우가 많습니다.

조합 해산과 청산금 정산을 요구하는 조합원 입장에서는 감정적인 항의보다 이전고시일, 요구자 서명 현황, 열람·복사 요청 기록처럼 날짜와 서류로 남는 자료를 쌓는 것이 먼저입니다. 청산금 시효가 흘러가고 있다면 더욱 그렇습니다.

반대로 조합을 운영하는 임원이나 청산인 입장에서도 “정산이 덜 끝났다”는 말만으로는 법정 기한 도과를 설명하기 어렵습니다. 해산 지연의 정당한 사유가 무엇인지, 자료 공개 의무를 지켰는지에 따라 인가 취소나 형사 책임 문제가 달라질 수 있습니다.

저는 재개발·재건축 조합 분쟁에서 조합원 측과 조합 임원 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 날짜 계산과 절차 선택 하나로 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

해산 기한이 이미 지났거나 청산금 시효가 다가오고 있다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 되돌리기 어려워지기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이전고시가 난 지 1년이 안 됐는데도 해산 총회를 열 수 있나요?

A. 조합장이 자발적으로 소집하는 것은 언제든 가능합니다. 다만 조합원 5분의 1 요구로 조합장 권한을 대행하는 방식은 1년 안에 조합장이 총회를 소집하지 않은 경우를 전제로 합니다.

Q. 해산 의결에는 몇 명이 찬성해야 하나요?

A. 조합장이 소집하지 않아 조합원 5분의 1 이상 요구로 연 총회에서는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의가 필요합니다.

Q. 조합이 청산금을 아직 정산하지 않았는데 해산부터 해도 되나요?

A. 됩니다. 청산금 정산은 해산 후 청산인이 수행하는 청산 업무에 해당합니다. 오히려 이전고시일 다음 날부터 5년이 지나면 청산금 청구권이 소멸하므로 서두르는 편이 유리합니다.

Q. 조합장이 조합원 명부를 주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 법 제124조 제4항에 따라 열람·복사를 서면으로 요청하면 15일 이내에 응해야 합니다. 거부하면 조합 임원이나 청산인에게 형사 책임을 물을 수 있습니다.

Q. 구청에 민원을 넣으면 실제로 효과가 있나요?

A. 시장·군수등은 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 않는 조합의 설립인가를 취소할 수 있고, 위법사항에 대해 시정 요구나 고발도 할 수 있습니다. 서면으로 사실관계를 정리해 제출하면 감독권 행사의 근거가 됩니다.

Q. 청산인이 될 사람이 없으면 해산이 불가능한가요?

A. 아닙니다. 해산하는 조합에 청산인이 될 사람이 없으면 시장·군수등이 법원에 청산인 선임을 청구할 수 있습니다.