집주인 세금 체납으로 집이 압류됐는데 전세사기 피해자 신청되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 등기부등본을 떼어 보다가 집주인의 세금 체납으로 살고 있는 집에 압류가 걸려 있는 것을 뒤늦게 발견했다는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다. 보증금 만기는 다가오는데 집주인과 연락이 잘 닿지 않는 경우도 적지 않습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “세금 때문에 압류된 거지 사기는 아니지 않느냐”, “전세사기 피해자 신청은 경매가 시작되어야 하는 것 아니냐”는 것입니다. 그러다 신청 시기를 놓치거나, 반대로 요건을 따져 보지 않고 신청했다가 불결정 통보를 받고 나서야 사건의 방향을 다시 잡는 경우를 많이 봅니다.

전세사기피해자 지원 특별법은 국세 또는 지방세 체납으로 임차주택이 압류된 경우도 ‘경매·공매절차의 개시’ 사유에 포함하고 있습니다. 다만 압류 사실 하나만으로 피해자로 결정되는 것은 아니며, 나머지 요건과 제외 사유를 함께 충족해야 합니다.

아래에서는 집주인의 세금 체납 압류가 피해자 요건에서 어떤 의미를 갖는지, 어떤 경우에 신청이 받아들여지지 않는지, 그리고 신청과 함께 챙겨야 할 보증금 회수 절차를 법령 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 세금 체납으로 인한 압류도 피해자 요건의 ‘경매·공매절차 개시’에 포함됩니다

체납 압류는 요건의 한 부분일 뿐, 그것만으로 피해자가 되는 것은 아닙니다.

전세사기피해자법 제3조 제1항 제3호는 피해 발생 사유로 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시, 임차인의 집행권원 확보 등을 들고 있습니다. 여기서 괄호로 국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다고 명시하고 있어, 아직 경매가 열리지 않았더라도 세무서나 지방자치단체가 집을 압류한 상태라면 이 사유에 해당할 수 있습니다.

세금 체납 압류는 이후 공매로 이어지는 경우가 많고, 압류된 집의 환가대금은 국세·지방세가 먼저 가져가는 구조여서 임차인의 보증금이 줄어들 위험이 큽니다. 법이 압류 단계부터 문을 열어 둔 이유가 여기에 있습니다.

다만 같은 호는 이런 사유로 2인 이상의 임차인에게 보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것을 요구합니다. 같은 건물의 다른 세대도 함께 피해가 예상되는지가 쟁점이 되므로, 다세대·다가구 건물이라면 다른 호실 임차인들의 사정도 같이 확인해 두어야 합니다.

세금 체납 압류는 피해자 요건 중 ‘피해 예상 사유’를 채우는 한 가지 경로일 뿐입니다.

2. 압류 외에도 네 가지 요건을 모두 갖춰야 피해자로 결정됩니다

대항력·확정일자, 보증금 한도, 피해 예상, 기망 정황이 모두 필요합니다.

제3조 제1항의 요건은 모두 충족해야 합니다. 첫째, 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 전입신고를 마치고 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 둘째, 임차보증금이 5억원 이하여야 하는데, 위원회가 시·도별 여건을 고려해 2억원 범위에서 상향할 수 있습니다. 셋째가 앞서 본 경매·공매 개시 또는 압류 등에 따른 2인 이상 피해 예상입니다.

실무에서 가장 많이 막히는 곳은 넷째 요건인 제4호입니다. 법은 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 주택 양도, 보증금 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대하는 등 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유를 요구합니다.

제3조(전세사기피해자의 요건) ① … 3. … 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다) … 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망 … 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항).

세금을 못 낸 것 자체는 기망이 아닙니다. 따라서 체납 사실만 있고 임대인이 계약 당시 다른 채무나 체납 사실을 숨겼는지, 같은 시기에 여러 채의 주택을 임대하면서 보증금을 돌려막기 했는지 같은 정황이 없다면 제4호가 문제될 수 있습니다. 이때 임대인 소유 주택 현황, 다른 임차인들의 피해 사례, 임대인에 대한 고소·수사 여부가 판단 자료가 됩니다.

체납 압류가 있더라도 ‘보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유’를 따로 뒷받침해야 합니다.

3. 보증금을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되면 신청 대상에서 제외됩니다

보증보험 가입, 최우선변제 범위, 우선변제로 전액 회수 가능성이 제외 사유입니다.

제3조 제2항은 세 가지 경우를 적용대상에서 제외합니다. 임차인 또는 임대인이 보증금 반환 보증·보험에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조 제1항에 따른 최우선변제 대상 소액보증금에 해당하는 경우, 그리고 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

세금 체납 압류 사건에서는 마지막 제외 사유가 핵심입니다. 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 따르면 국세의 법정기일 전에 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권은, 그 재산이 국세 강제징수나 경매로 매각될 때 국세보다 앞서 보증금을 변제받을 수 있습니다.

제35조(국세의 우선) ① … 3. 제2항에 따른 법정기일 전에 … 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 … 에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권(국세기본법 제35조 제1항 제3호).

그래서 확정일자가 체납 세금의 법정기일보다 빠르고, 선순위 근저당 등을 합쳐도 집의 가치로 보증금 전액이 충당된다면 ‘자력 회수 가능’으로 보아 제외될 수 있습니다. 반대로 선순위 담보대출이 크거나, 해당 주택에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세처럼 법정기일과 관계없이 먼저 징수되는 세금이 있으면 보증금 전액 회수를 장담하기 어렵습니다(같은 조 제3항).

세금 체납 압류 사건에서 결정의 갈림길은 ‘내 확정일자가 체납 세금의 법정기일보다 빠른가, 그리고 매각대금으로 전액이 나오는가’입니다.

4. 체납이 여러 건이면 보증금 순위와 손실 규모를 따로 계산해야 합니다

확정일자와 법정기일의 선후, 당해세, 지방세 안분을 함께 봐야 합니다.

보증금이 얼마나 줄어들 수 있는지는 배당 순위를 계산해야 알 수 있습니다. 먼저 등기부와 임대차계약서의 확정일자를 대조해 확정일자가 어느 근저당·압류보다 앞서는지 확인합니다. 압류와 관련하여 확정된 국세는 그 압류등기일이 법정기일이 되는 경우가 있어(국세기본법 제35조 제2항 제6호), 세목별 법정기일을 따로 확인해야 합니다.

집주인이 2채 이상의 주택을 가지고 있고 지방세를 체납한 경우에는 특별법 제24조가 적용될 수 있습니다. 지방자치단체가 체납 지방세를 그 임대인이 보유한 모든 주택에 가격 비율대로 안분하여 징수할 수 있어, 한 채에 몰려 있던 세금 부담이 나뉘면서 내 보증금의 배당 몫이 늘어날 수 있습니다. 이 안분을 받으려면 전세사기피해자(또는 법 제2조 제4호 나목의 임차인)가 안분 적용을 신청해야 하고, 시행령 제4조 제5항에 따라 매각결정기일 전까지 지방자치단체, 경매 법원 또는 한국자산관리공사에 신청서를 내야 합니다.

한편 집주인이 체납 상태에서 보증금을 받아 가고 갚을 능력 없이 계약을 이어 갔다면 형사 문제도 남습니다. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다면 형법 제347조 제1항 사기죄로 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금까지 가능합니다. 임대인에 대한 수사 개시는 앞서 본 제4호 요건을 뒷받침하는 사유이기도 합니다.

5. 신청부터 결정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

신청 전 권리관계 자료를 정리하고, 보증금 회수 절차를 병행해야 합니다.

절차는 통상 ①등기부등본과 압류 내역, 확정일자 부여일, 전입일을 확인해 자료를 정리하고 → ②국토교통부장관에게 전세사기피해자등 결정을 신청(특별법 제12조) → ③국토교통부장관의 피해사실 조사(신청일부터 30일 이내, 제13조 제5항) → ④전세사기피해지원위원회의 심의·의결(안건 상정일부터 30일 이내, 부득이한 경우 15일 연장 가능, 제14조 제3항)의 순서로 진행됩니다. 수원 지역 주택이라면 보증금 반환 소송과 임차권등기명령은 수원지방법원 또는 관할 지원에, 임대인에 대한 고소는 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 접수하게 됩니다.

결정을 기다리는 동안에도 할 수 있는 일이 있습니다. 보증금 반환을 위한 판결 등 집행권원을 확보하고, 임대차가 끝났다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 또한 이미 경매가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있고, 기간은 1년 이내로 연장이 가능합니다(특별법 제17조).

신청 전에 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본으로 압류권자(세무서·지자체), 압류 시점, 선순위 근저당 규모를 확인하고 내 전입일·확정일자와 비교합니다.

2. 같은 건물 다른 임차인의 피해 여부, 집주인의 다른 주택 보유 현황과 고소·수사 여부 등 제4호 요건을 뒷받침할 자료를 모읍니다.

3. 보증보험 가입 여부와 만기 시점을 확인하고, 만기 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령과 반환 소송 일정을 함께 세웁니다.

이러한 자료를 바탕으로 피해자 신청과 보증금 회수 절차를 함께 설계해야 결정이 늦어지는 동안에도 권리를 지킬 수 있습니다.

마치며

집주인의 세금 체납으로 압류가 걸린 사실을 알게 되면 대부분 ‘설마 내 보증금까지 문제가 될까’라는 생각에 초기 대응이 늦어집니다. 압류가 공매로 이어지면 임차인이 할 수 있는 선택지는 빠르게 좁아집니다.

보증금을 돌려받지 못할까 걱정하는 임차인 입장에서는 피해자 결정 여부보다 먼저 내 확정일자와 법정기일의 선후, 선순위 채권 규모를 계산해 보는 것이 중요합니다. 그 결과에 따라 신청, 임차권등기, 소송의 순서가 달라지기 때문입니다.

반대로 세금 체납으로 압류를 받은 임대인 입장에서도 방치하면 임차인의 고소와 수사로 이어질 수 있습니다. 체납 경위와 보증금 반환 계획, 다른 임차인과의 관계에 따라 형사 책임의 무게가 크게 달라집니다.

저는 임대차 보증금 분쟁에서 보증금을 돌려받지 못한 임차인과 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 권리관계 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 신청 시기와 순위를 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 세금만 체납했고 사기 혐의는 없는데도 신청할 수 있나요?

A. 신청은 할 수 있으나 결정은 별개입니다. 체납 압류는 3호 요건을 채우는 사유일 뿐이고, 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유(4호)도 소명해야 합니다.

Q. 저 혼자만 피해를 입을 것으로 예상되는데 안 되나요?

A. 법 제3조 제1항 제3호는 2인 이상의 임차인에게 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 예상될 것을 요구합니다. 같은 건물이나 같은 임대인의 다른 임차인 사정까지 확인해야 합니다.

Q. 확정일자를 받지 않았는데 신청이 가능한가요?

A. 원칙적으로 전입신고와 인도, 확정일자가 필요합니다. 이를 갖추지 못했다면 요건 충족 여부를 따로 따져야 하니 계약서와 전입 일자를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 보증보험에 가입했으면 신청할 수 없나요?

A. 보증보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우는 제외됩니다. 다만 보증 한도나 사고 처리 여부에 따라 전액 반환이 어려운 경우라면 사정이 달라질 수 있습니다.

Q. 신청하면 경매가 바로 멈추나요?

A. 자동으로 멈추지 않습니다. 이미 경매가 진행 중이면 전세사기피해자가 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있고, 법원이 임차인의 생계나 주거안정 등을 고려해 결정합니다.

Q. 피해자 결정이 나면 보증금을 바로 돌려받나요?

A. 아닙니다. 결정은 경매 유예, 금융·주거 지원 등을 받을 자격을 주는 것이고 보증금 반환 자체는 별도의 소송, 배당, 임차권등기 등 절차로 확보해야 합니다.