공유 지분을 포기하면 다른 공유자에게 그냥 넘어가나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상속이나 공동명의 매수로 생긴 공유 부동산을 정리하고 싶다는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다. 시골 임야나 지방 소형 주택처럼 팔기도 어렵고 관리 부담만 큰 지분이라면, 차라리 “포기”하고 손을 떼고 싶다는 생각이 드는 것도 자연스럽습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “형제들한테 포기한다고 문자 보냈으니 이제 내 땅이 아니다”, “포기하면 알아서 남은 사람들 몫이 되니 신경 쓸 일 없다”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 몇 달이 지나도 등기부에는 여전히 본인 이름이 남아 있고 재산세 고지서도 계속 날아오며, 반대로 지분을 떠안게 된 형제는 예상하지 못한 증여세·취득세 때문에 등기 협조를 거부해 가족 간 분쟁으로 번지는 경우가 적지 않습니다.

대법원은 이 문제에 대해 공유지분 포기를 상대방 있는 단독행위로 보고, 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 지분이 넘어간다는 기준을 분명히 하고 있습니다. 민법 조문만 보면 포기하는 순간 자동으로 넘어가는 것처럼 읽히지만, 실제로는 등기·세금·상대방 협조라는 세 관문을 모두 통과해야 정리가 끝납니다.

아래에서는 공유 지분을 포기하면 그 지분이 누구에게 어떤 비율로 넘어가는지, 등기는 어떻게 하고 상대방이 거부하면 어떻게 되는지, 그리고 세금은 누가 부담하는지 법조문과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 포기한 지분은 국가가 아니라 남은 공유자들에게 지분 비율대로 돌아갑니다

포기한 지분을 받을 사람은 고를 수 없고, 남은 공유자 전원에게 지분 비율대로 나뉘어 귀속됩니다.

민법 제267조는 “공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다”고 정하고 있습니다. 단독으로 소유하던 부동산의 소유권을 포기하면 주인 없는 부동산이 되어 민법 제252조 제2항에 따라 국유가 되지만, 공유지분은 국가로 가지 않고 남은 공유자들의 지분이 그만큼 늘어나는 구조입니다.

귀속 비율은 남은 공유자들의 기존 지분 비율을 그대로 따릅니다. 예를 들어 A가 1/2, B가 1/3, C가 1/6을 가진 토지에서 A가 지분을 포기하면, A의 1/2은 B와 C에게 2:1로 나뉘어 B는 1/3을 더 받아 2/3가 되고, C는 1/6을 더 받아 1/3이 됩니다. 그래서 실무에서는 포기 의사표시를 남은 공유자 전원에게 보내고, 이전등기도 전원 앞으로 각자의 비율대로 하게 됩니다.

상담에서 자주 듣는 요청은 “큰형에게만 넘기고 싶다”, “부모님을 모신 동생에게만 주고 싶다”는 것입니다. 그러나 지분 포기로는 받을 사람을 지정할 수 없습니다. 특정 공유자에게만 넘기고 싶다면 민법 제263조가 보장하는 지분 처분, 즉 증여나 매매로 해야 하고, 이때 등기원인도 ‘지분포기’가 아니라 ‘증여’나 ‘매매’가 됩니다.

또한 지분 포기는 상대방 있는 단독행위이므로 다른 공유자의 승낙이 필요하지 않습니다. 남은 공유자가 “그 지분은 필요 없다”고 하더라도 포기의 의사표시가 도달하면 그들에게는 이전등기청구권이, 포기한 사람에게는 이전등기를 넘겨줄 의무가 생깁니다.

지분 포기는 ‘누구에게 줄지’를 정하는 행위가 아니라, 남은 공유자 전원에게 지분 비율대로 흡수되도록 내려놓는 행위입니다.

2. 포기한다고 통보한 것만으로는 지분이 넘어가지 않고, 이전등기를 마쳐야 합니다

포기 통보는 등기청구권을 만들 뿐, 소유권은 이전등기를 마친 때에 비로소 옮겨갑니다.

민법 제267조만 읽으면 포기하는 순간 지분이 자동으로 넘어가는 것처럼 보입니다. 하지만 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정하고 있고, 대법원은 공유지분 포기도 이 원칙의 예외가 아니라고 보았습니다.

공유지분의 포기는 법률행위로서 상대방 있는 단독행위에 해당하므로, 부동산 공유자의 공유지분 포기의 의사표시가 다른 공유자에게 도달하더라도 이로써 곧바로 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생하는 것은 아니고, 다른 공유자는 자신에게 귀속될 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권을 취득하며, 이후 민법 제186조에 의하여 등기를 하여야 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생한다. 그리고 부동산 공유자의 공유지분 포기에 따른 등기는 해당 지분에 관하여 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 하는 형태가 되어야 한다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2015다52978 판결).

이 사건의 경위는 등기를 미루면 어떤 일이 생기는지 잘 보여줍니다. 한 공유자가 지분을 포기한다는 뜻을 담아 다른 공유자들을 상대로 소송을 내 승소 판결까지 확정됐지만, 등기를 마치지 않은 채 사망했습니다. 그 뒤 포기된 지분 일부가 상속인들과의 화해를 거쳐 그 지분에 아무 권원이 없는 사람 명의로 등기되었다가 다시 매도되었고, 결국 원래 그 지분을 받았어야 할 공유자가 부당이득반환을 청구하는 소송으로 이어졌습니다. 포기 의사를 밝힌 2002년부터 대법원 판결이 나온 2016년까지 분쟁이 이어진 셈입니다.

등기 전 상태에서 생기는 실무 문제도 분명합니다. 등기부상 지분권자는 여전히 포기한 사람이므로 재산세 고지서가 계속 포기한 사람 앞으로 나오는 일이 흔하고, 그 사이 포기한 사람의 채권자가 해당 지분을 가압류하면 남은 공유자는 그 가압류가 붙은 상태로 지분을 넘겨받게 됩니다. 포기한 사람이 사망하면 등기의무는 상속인들에게 넘어가, 등기에 협조해야 할 당사자가 몇 배로 늘어납니다.

포기 의사를 밝힌 날이 아니라 이전등기를 마친 날, 비로소 지분 정리가 끝납니다.

3. 남은 공유자가 등기 협조를 거부해도 포기한 쪽이 소송으로 넘길 수 있습니다

등기의무자도 ‘등기인수청구’ 판결을 받아 단독으로 이전등기를 신청할 수 있습니다.

부동산등기법 제23조 제1항에 따라 지분포기를 원인으로 한 이전등기는 등기의무자인 포기자와 등기권리자인 남은 공유자가 공동으로 신청해야 합니다. 그런데 실무에서는 받는 쪽이 협조를 거부하는 일이 적지 않습니다. 맹지나 관리가 어려운 임야라서, 넘겨받으면 증여세·취득세를 내야 해서, 또는 그 지분에 근저당·가압류가 붙어 있어서가 대표적인 이유입니다.

이럴 때 포기한 사람이 쓸 수 있는 수단이 등기인수청구입니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 정하고 있습니다. 대법원은 일반 채무와 달리 등기에는 공탁처럼 스스로 의무에서 벗어날 방법이 없다는 점을 들어, 그 취지를 다음과 같이 설명합니다.

등기의무자가 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 자기 명의로 있음으로 인하여 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있는 경우에는 소의 방법으로 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구하고 그 판결을 받아 등기를 강제로 실현할 수 있도록 한 것이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결).

지분을 포기한 사람은 등기부상 명의 때문에 재산세와 채권자의 압류 위험을 계속 지게 되므로, 이 ‘불이익 우려’가 문제되는 전형적인 경우입니다. 실제로 앞서 본 2015다52978 사건에서도 포기한 공유자가 다른 공유자 28명을 상대로 지분이전등기절차인수 소송을 내 승소 판결을 받았습니다. 반대로 지분을 넘겨받고 싶은데 포기한 사람이 등기를 미룬다면, 남은 공유자가 취득한 소유권이전등기청구권을 근거로 이전등기절차이행 소송을 낼 수 있습니다.

다만 포기는 지분을 ‘없애는’ 것이 아니라 다른 공유자에게 ‘옮기는’ 형태의 등기로 처리되기 때문에, 그 지분에 먼저 설정된 근저당권이나 가압류는 이전등기 후에도 그대로 남습니다. 받는 쪽은 넘겨받기 전에 등기부 갑구·을구부터 확인해야 합니다. 또 채무초과 상태인 사람이 사실상 유일한 재산인 지분을 포기하면 대가 없이 책임재산을 줄이는 행위가 되어, 채권자가 민법 제406조에 따라 취소원인을 안 날부터 1년, 포기한 날부터 5년 안에 사해행위취소를 청구할 수 있습니다.

상대방이 거부해도 판결로 등기를 넘길 수 있지만, 지분에 붙은 근저당·가압류와 채권자취소 위험은 포기로 사라지지 않습니다.

4. 포기로 넘어간 지분에도 받는 쪽의 증여세와 취득세가 부과됩니다

‘그냥 넘어가는’ 지분도 세법상으로는 무상이전이라, 받는 공유자의 세금 구간부터 계산해야 합니다.

지분 포기로 남은 공유자의 지분이 늘어나면 대가 없이 재산이 이전된 것이므로 증여세 과세 대상이 됩니다. 조세심판 실무에서도 공유지분권자의 지분 포기로 다른 공유자 앞으로 이전등기된 부분을 증여로 보아 과세한 처분을 적법하다고 본 사례가 있습니다. 납부의무는 지분을 받은 공유자에게 있고(상속세 및 증여세법 제4조의2), 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다(같은 법 제68조).

증여재산공제는 포기한 사람과의 관계에 따라 10년 합산으로 배우자 6억원, 직계존속·직계비속 5천만원(미성년자가 직계존속에게서 받으면 2천만원), 그 밖의 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척 1천만원이고, 공제 후 과세표준에는 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%의 세율이 적용됩니다(같은 법 제53조, 제56조, 제26조). 예를 들어 삼형제가 1/3씩 상속한 시가 9천만원 토지에서 한 명이 지분을 포기하면, 남은 두 형제는 각각 1/6, 즉 1,500만원어치를 받게 되고 형제간 공제 1천만원을 빼면 각자 과세표준 500만원에 10%인 50만원의 산출세액이 나옵니다(신고세액공제 반영 전).

지분을 받은 공유자는 무상취득으로 취득세도 신고해야 합니다. 세율은 1천분의 35, 즉 3.5%이고(지방세법 제11조 제1항 제2호), 과세표준은 원칙적으로 매매사례가액·감정가액 등 시가인정액입니다(같은 법 제10조의2). 공유물분할로 인한 취득에 적용되는 2.3% 세율(같은 법 제11조 제1항 제5호)과 혼동하는 경우가 많은데, 지분 포기는 공유물분할이 아니므로 이 세율이 적용되지 않습니다. 조정대상지역 안의 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 중과세율이 적용되고(같은 법 제13조의2 제2항, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 등은 제외), 신고·납부기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이되 그 전에 등기를 신청하면 등기 접수일까지 납부해야 합니다(같은 법 제20조).

포기의 대가로 돈을 주고받았다면 이름이 ‘포기’여도 실질은 지분 매매입니다. 세법은 거래의 실질에 따라 과세하므로(국세기본법 제14조), 이 경우 포기한 사람에게 양도소득세 문제가 생기고 받는 쪽도 유상취득 세율로 취득세를 계산해야 합니다. 또한 받는 공유자가 증여세를 낼 능력이 없어 강제징수로도 확보가 어려우면 포기한 사람이 연대납부의무를 질 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제4조의2 제6항).

지분을 내려놓는 쪽은 대가가 없고, 받는 쪽은 세금이 생깁니다. 포기 전에 양쪽의 세금 구간부터 계산해야 하는 이유입니다.

5. 지분 포기는 통지, 이전등기, 필요하면 소송의 순서로 진행됩니다

포기 통지보다 등기부 확인과 세금 계산이 먼저여야 절차가 중간에 멈추지 않습니다.

지분 포기는 통상 ①남은 공유자 전원에게 내용증명우편으로 포기 의사표시를 보내 도달시키고 → ②지분을 받는 공유자가 취득세를 신고·납부한 뒤 포기자와 함께 부동산 소재지 관할 등기소(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 관할 등기소)에 ‘지분포기’를 원인으로 한 지분이전등기를 공동신청하며 → ③어느 한쪽이 협조하지 않으면 부동산이 있는 곳의 법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 등기절차인수 또는 이행 청구 소송을 내고 → ④판결이 확정되면 승소한 쪽이 그 판결로 단독으로 등기를 신청하는 순서로 진행됩니다. 지분포기는 계약이 아닌 단독행위여서 이전등기 때 계약서 검인 대상이 아닌 것으로 처리되고, 받는 공유자는 이와 별도로 증여세 신고기한 3개월을 지켜야 합니다.

지분 포기를 고민하고 있다면, 포기 의사를 밝히기 전에 아래 순서로 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기사항전부증명서를 발급받아 공유자 전원의 성명·지분 비율과 그 지분에 설정된 근저당권·가압류·압류가 있는지 확인합니다.

2. 남은 공유자별로 늘어나는 지분 가액을 계산하고, 포기자와의 관계에 따른 증여재산공제와 증여세·취득세 예상액을 정리합니다.

3. 대가를 주고받을지, 포기 대신 지분 매도나 공유물분할청구가 나은지 비교한 뒤 포기 의사표시와 등기 협조 요청을 내용증명으로 보냅니다.

포기가 늘 최선은 아닙니다. 민법 제263조에 따라 지분은 다른 공유자나 제3자에게 팔 수 있고, 민법 제268조·제269조에 따라 공유물분할을 청구해 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 구할 수 있으며, 현물로 나누기 어렵거나 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원이 경매를 명해 대금을 나누게 됩니다. 다만 5년 이내의 분할금지약정이 있다면 그 기간에는 분할청구가 제한되므로 약정 여부도 함께 확인해야 합니다. 이러한 선택지를 함께 놓고 공유 부동산 분쟁에 경험 있는 변호사와 검토하면 대가 없이 지분과 세금 부담만 넘기는 결과를 피할 수 있습니다.

마치며

공유 지분 문제는 “가족끼리인데 말로 정리하면 되겠지”라는 생각 때문에 등기와 세금 정리가 뒤로 밀리는 경우가 많습니다.

지분을 포기하려는 쪽에서는 포기 통보로 끝났다고 여기지 말고, 이전등기를 마칠 때까지 절차를 끝까지 챙겨야 합니다. 상대가 협조하지 않을 때를 대비해 내용증명, 등기부, 연락 기록을 남겨 두면 등기인수청구 소송에서 그대로 증거가 됩니다.

반대로 지분을 떠안게 된 공유자 쪽에서도 무조건 거부만 할 일은 아닙니다. 그 지분에 붙은 근저당·가압류가 무엇인지, 증여세·취득세가 얼마인지 따져 보고, 대가나 부담 분담을 조건으로 협상하는 것이 현실적인 해법이 되는 경우가 많습니다.

저는 공유 부동산 분쟁에서 지분을 정리하려는 쪽과 지분을 떠안게 된 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 ‘포기’라도 등기와 세금 처리 순서에 따라 결과가 전혀 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공유자 중 한 사람에게만 제 지분을 넘길 수는 없나요?

A. 지분 포기로는 불가능합니다. 민법 제267조에 따라 포기한 지분은 남은 공유자 전원에게 지분 비율대로 귀속되므로, 특정인에게만 넘기려면 증여나 매매로 지분을 처분해야 합니다.

Q. 지분을 포기하려면 다른 공유자들의 동의가 필요한가요?

A. 필요하지 않습니다. 지분 포기는 상대방 있는 단독행위라 의사표시가 도달하면 충분합니다. 다만 이전등기는 공동신청이 원칙이라, 상대가 협조하지 않으면 등기인수청구 소송으로 판결을 받아 단독 신청해야 합니다.

Q. 포기한다고 내용증명을 보냈으니 이제 제 지분이 아닌 거죠?

A. 아닙니다. 대법원은 포기 의사표시가 도달해도 이전등기를 마쳐야 물권변동이 생긴다고 봅니다. 등기 전까지는 등기부상 지분권자로 남아 재산세 부과나 채권자의 가압류 위험이 계속됩니다.

Q. 근저당이 잡혀 있는 지분도 포기할 수 있나요?

A. 포기 자체는 가능하지만 근저당권은 사라지지 않고 이전된 지분 위에 그대로 남습니다. 채무초과 상태에서 포기하면 채권자가 사해행위취소를 청구할 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

Q. 지분을 넘겨받는 쪽은 세금을 내야 하나요?

A. 내야 합니다. 받는 공유자는 관계에 따른 증여재산공제를 뺀 금액에 증여세를, 무상취득으로 3.5% 세율의 취득세를 부담합니다. 포기의 대가를 주고받았다면 실질이 매매가 되어 포기한 쪽에 양도소득세 문제가 생깁니다.

Q. 포기 말고 공유 관계에서 벗어날 다른 방법은 없나요?

A. 지분을 다른 공유자나 제3자에게 매도하거나, 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있고 현물분할이 어려우면 경매 후 대금을 나누게 되므로, 대가 없이 끝나는 포기보다 유리한 경우가 많습니다.