건물주 방해로 가게를 접었는데 남은 기간 수익도 배상되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 건물 매각이나 리모델링, 재건축을 앞둔 건물주가 계약기간이 한참 남은 임차인을 내보내려고 전기를 끊거나 출입구를 막고, 건물 전체 공사를 밀어붙이는 방식으로 영업을 압박하는 사례가 늘고 있습니다.

이런 일을 겪고 결국 가게를 접은 사장님들은 대개 “계약기간이 2년이나 남았으니 그동안 벌었을 돈은 전부 물어내게 하겠다”, “일단 가게부터 빼고 나중에 소송으로 다 받으면 된다”고 생각하십니다. 그런데 막상 소송에 들어가면 남은 기간 수익 전부를 청구했다가 그중 일부만 인정되거나, 전기를 다시 넣어주는 대가로 써준 “언제까지 비우겠다”는 약속 한 장 때문에 그 이후의 영업손실은 아예 청구하지 못하게 되는 경우가 적지 않습니다.

대법원은 건물주의 방해행위로 임대차가 끝난 경우에도 남은 임대기간 전체의 영업이익이 아니라, 대신할 점포를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해만을 통상의 손해로 인정하는 입장을 분명히 하고 있습니다. 건물주의 잘못이 명백하더라도 배상 범위는 임차인이 기대하는 것과 상당히 다를 수 있다는 뜻입니다.

아래에서는 건물주의 방해로 가게를 접은 경우 무엇을, 어디까지 배상받을 수 있는지, 그리고 그 배상을 받아내려면 무엇부터 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 건물주의 영업 방해는 임대인의 계약상 의무를 어긴 것입니다

건물주는 월세만 받는 사람이 아니라, 계약기간 내내 가게를 쓸 수 있는 상태를 지켜줄 의무를 지는 사람입니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 상가 임대차에서 이 의무는 열쇠를 넘겨주는 데서 끝나지 않고, 계약기간 동안 임차인이 그 자리에서 실제로 영업을 할 수 있도록 전기·수도 같은 기본 설비와 출입 동선을 유지해 주는 데까지 미칩니다.

실무에서 문제되는 방해 유형은 대체로 비슷합니다. 관리비나 차임 문제를 핑계로 전기·수도를 끊는 경우, 셔터나 출입문을 잠그거나 자물쇠를 바꾸는 경우, 간판을 떼어내는 경우, 건물 전체 공사를 강행해 손님이 드나들 수 없게 만드는 경우, 아예 같은 자리를 다른 사람에게 다시 임대하는 경우입니다. 이런 행위는 모두 임대인의 사용·수익 유지의무 위반으로, 민법 제390조에 따른 손해배상책임의 근거가 됩니다.

다만 방해의 정도에 따라 임차인이 쓸 수 있는 수단이 달라집니다. 공사로 점포 일부를 쓰지 못하는 정도라면 민법 제627조에 따라 사용하지 못하는 부분의 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 영업 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다. 방해가 계속되어 사용·수익이 사회통념상 불가능해졌다면 임대인의 의무가 이행불능이 된 것으로 보아 계약을 끝내고, 민법 제551조에 따라 해지와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은, 임차인이 아무런 의사표시 없이 가게를 비우고 나가면 건물주가 “스스로 나간 것”이라거나 “합의로 끝낸 것”이라고 다툴 여지가 생긴다는 것입니다. 계약이 누구의 귀책으로, 어떤 방식으로 끝났는지가 이후 배상 범위 전체를 좌우합니다.

건물주의 방해로 가게를 쓸 수 없게 됐다면, 그것은 임대인의 의무 위반이고 계약 종료의 책임도 건물주에게 있다는 점부터 분명히 해 두어야 합니다.

2. 남은 임대기간 전체의 수익은 원칙적으로 배상되지 않습니다

배상의 기준은 ‘남은 계약기간’이 아니라 ‘새 가게를 구해 다시 문을 열기까지 필요한 합리적 기간’입니다.

민법 제393조 제1항은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다고 정하고 있습니다. 문제는 건물주의 방해로 가게를 접었을 때, 남은 임대기간 동안 벌 수 있었던 수익 전부가 이 ‘통상의 손해’에 해당하느냐입니다.

대법원이 이 문제를 정면으로 다룬 사건이 있습니다. 학원을 운영하던 임차인에게 건물주가 일방적으로 계약 해제를 통보하고 전기를 차단했으며, 빌딩 전체를 다른 사람에게 다시 임대해 병원 개축공사가 진행되면서 임차인이 계약기간 도중에 학원을 접고 나가야 했던 사안입니다. 원심은 퇴거일부터 임대차기간 만료일까지 약 2년 7개월 동안 학원을 정상 운영했다면 얻었을 영업이익 전부를 배상하라고 했지만, 대법원은 이를 파기했습니다.

임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, … 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다.), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결).

이 판단의 논리는 이렇습니다. 계약이 끝나면 임차인은 보증금을 돌려받고 그 이후 월세를 낼 의무도 사라지므로, 그 돈으로 다른 점포를 얻어 영업을 다시 시작할 수 있습니다. 그런데도 남은 기간 수익 전부를 배상하게 하면, 새 가게에서 버는 수익과 건물주에게 받는 배상금을 이중으로 얻게 된다는 것입니다. 이는 불법행위로 영업용 물건이 멸실된 경우 대체 물건을 마련하는 데 필요한 합리적 기간의 휴업손해를 통상손해로 본 대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결의 법리와 같은 흐름입니다.

따라서 청구의 중심은 ‘계약 만료일까지의 수익’이 아니라 새 점포를 물색하고 계약하고 시설을 갖춰 다시 문을 열기까지의 기간 동안 잃은 영업이익, 그리고 판례가 별도로 남겨둔 부동산중개료·이사비용으로 옮겨가야 합니다. 그 ‘합리적 기간’이 몇 개월인지는 업종, 상권, 필요한 인테리어 공사의 규모, 영업신고·인허가 절차 등에 따라 달라지므로, 이 부분을 구체적인 자료로 설득하는 것이 실제 배상액을 좌우합니다.

남은 계약기간 수익 전부를 청구하면 기각되는 부분만 커질 뿐, 배상의 핵심은 재개업까지의 합리적 기간입니다.

3. 휴업손해는 장부로 증명해야 하고, 시설비·권리금은 별도의 근거로 따집니다

얼마를 받느냐는 매출 자료와 계약 당시의 약정이 결정합니다.

휴업손해는 ‘그 자리에서 계속 영업했다면 얻었을 영업이익’을 기준으로 산정합니다. 대법원 2004. 3. 25. 선고 2003다20909, 20916 판결도 영업용 건물이 파손된 경우의 휴업손해는 그 건물을 계속 사용했을 경우 얻을 수 있었던 영업이익을 기준으로 산정해야 하고, 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 임대했을 경우의 임료를 기준으로 삼을 수는 없다고 보았습니다. 결국 임차인은 방해가 시작되기 전 최근 1~2년의 부가가치세 신고서, 카드매출 내역, 종합소득세 신고 자료, POS 매출 기록 등으로 월평균 매출과 순이익을 구체적으로 보여주어야 합니다.

손해가 발생한 것은 분명한데 정확한 액수를 증명하기가 사안의 성질상 매우 어려운 경우에는, 민사소송법 제202조의2에 따라 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합해 상당한 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 다만 이는 손해 발생 사실 자체가 인정된다는 전제에서 액수 산정을 돕는 규정이므로, 매출 자료를 제대로 내지 못하면 인정액이 크게 줄어들 수 있습니다.

인테리어·설비에 들인 비용은 다른 방식으로 접근합니다. 대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결은 채무불이행으로 계약을 해제하면서 손해배상을 청구하는 경우 이행이익에 갈음하여 계약이 이행되리라 믿고 지출한 비용, 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수 있지만, 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙상 이행이익의 범위를 넘을 수 없다고 보았습니다. 시설비를 회수하지 못한 손해와 영업이익 손해를 그대로 더해 청구하기보다, 어느 쪽 구성이 유리한지를 따져 설계해야 하는 이유입니다.

권리금은 누구에게 줬는지에 따라 달라집니다. 건물주에게 직접 권리금을 주면서 일정 기간 임차권을 보장받기로 했는데 건물주의 사정으로 계약이 중도에 끝났다면, 대법원은 다음과 같이 반환의무를 인정합니다.

임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결).

반면 전 임차인에게 준 권리금은 건물주에게 곧바로 돌려달라고 할 수 있는 돈이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 방해한 경우를 규율하고, 손해배상액도 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로, 내 사건이 그 구조에 들어맞는지를 따로 확인해야 합니다.

휴업손해는 매출 자료로, 시설비는 신뢰이익으로, 권리금은 누구에게 줬는지에 따라 각각 다른 근거로 청구해야 합니다.

4. 건물주의 방해 행위는 업무방해죄 등으로 형사처벌까지 될 수 있습니다

계약서에 단전·단수 조항이 있어도, 기간과 보증금이 남아 있다면 정당행위로 인정받기 어렵습니다.

건물주가 전기·수도를 끊거나 출입을 막아 영업을 못 하게 했다면 형법 제314조 제1항의 업무방해죄가 문제됩니다. 위력으로 사람의 업무를 방해한 경우 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처해집니다. 간판이나 집기를 무단으로 떼어내 버렸다면 형법 제366조 재물손괴죄(3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금), 임차인이 점유하는 점포에 허락 없이 들어갔다면 소유자라도 형법 제319조 건조물침입죄(3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금), 폭행이나 협박으로 퇴거 각서를 쓰게 했다면 형법 제324조 강요죄(5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)까지 함께 검토됩니다.

건물주 측은 흔히 “계약서에 차임을 연체하면 단전·단수할 수 있다고 되어 있다”고 항변합니다. 그러나 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 호텔 내 주점의 임대인이 차임 연체를 이유로 계약서 규정에 따라 단전·단수를 한 사안에서, 약정 기간이 만료되고 보증금도 연체 차임 공제로 남아 있지 않은 상태에서 미리 예고한 뒤 한 단전·단수는 정당행위로 보았지만, 약정 기간이 남아 있고 보증금도 상당액 남아 있는 상태에서 해지 의사표시와 경고만 한 뒤 한 단전·단수는 정당행위가 아니라고 판단했습니다. 계약서 조항이 있다는 사정만으로 업무방해죄를 피할 수 있는 것이 아니라는 뜻입니다.

형사 절차는 민사 배상과도 맞물립니다. 수사 과정에서 확보되는 진술과 자료, 그리고 유죄 판단은 민사 소송에서 건물주의 방해 행위와 귀책사유를 증명하는 자료로 쓰일 수 있고, 형사 합의 과정에서 손해배상액이 함께 조율되는 경우도 많습니다. 다만 형사처벌 여부와 민사 배상 범위는 별개의 문제여서, 건물주가 처벌받더라도 민사상 배상은 앞에서 본 휴업손해의 틀 안에서 정해집니다.

반대로 건물주 입장에서도 실제로 차임이 얼마나 연체됐는지, 보증금이 얼마나 남아 있었는지, 사전 예고와 해지 절차를 어떻게 거쳤는지에 따라 정당행위 여부와 처벌 수위가 달라질 수 있습니다. 초범인지, 방해 기간이 얼마나 길었는지, 임차인과 합의했는지도 양형 단계에서 참작되는 사정입니다.

5. 손해배상 청구부터 판결까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

가게를 비우기 전후에 남긴 기록과 서류가 배상 범위를 정합니다.

건물주의 방해로 가게를 접은 사건은 통상 ①방해 행위의 증거를 확보하고 내용증명으로 방해 중단을 요구하거나 계약 해지를 통지 → ②필요하면 관할 경찰서(수원 지역 점포라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 업무방해 등으로 고소 → ③법원(수원지방법원)에 보증금 반환과 손해배상을 구하는 소송을 제기하고, 건물주가 건물을 처분할 우려가 있으면 가압류를 함께 신청 → ④판결 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 형사 사건은 경찰 수사가 끝나면 검찰(수원지방검찰청)로 송치되어 기소 여부가 결정됩니다.

이 과정에서 가장 주의할 대목은 가게를 비우는 시점의 합의입니다. 앞서 본 2005다16591 사건에서도 임차인이 끊긴 전기를 복구해 주는 조건으로 “정해진 날까지 비워주겠다”고 약속한 사실이 인정되자, 대법원은 그날 임대차가 합의해지로 종료되었다고 보아 그 이후의 영업손실과 위자료를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 당장 영업을 이어가려고 써준 약속이 건물주의 책임을 지워버리는 근거가 될 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

건물주의 방해로 영업이 어려워졌다면, 감정적으로 맞서기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 특약(단전·단수 조항, 공사·재건축 고지, 권리금 보장 약정 등)을 확인하고, 건물주와 주고받은 퇴거 관련 약속이나 각서가 있는지 점검합니다.

2. 단전·단수, 출입 봉쇄, 공사 강행 등 방해 행위의 일시와 내용을 사진·영상·문자·내용증명으로 정리하고, 관리사무소 기록이나 계량기 사진처럼 단전 사실을 보여주는 자료도 확보합니다.

3. 방해 전 최근 1~2년의 매출·세무 자료와 새 점포를 알아본 기록(중개사무소 상담 내역, 새 임대차계약서, 이사·중개 비용 영수증)을 모아 휴업 기간과 손해액을 뒷받침합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 민사상 손해배상과 형사 고소를 함께 검토해 실제로 받아낼 수 있는 범위를 현실적으로 설계할 수 있습니다.

마치며

건물주와의 분쟁은 “계약기간이 남았으니 설마 끝까지 그러겠나”, “괜히 맞섰다가 더 불리해질까 봐” 하는 마음 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그사이 매출은 떨어지고, 결국 지쳐서 아무런 정리 없이 가게를 비우게 됩니다.

방해로 가게를 접은 임차인 입장에서는 남은 기간 수익 전부를 한꺼번에 청구하기보다, 재개업까지의 휴업손해, 중개료·이사비용, 시설비, 권리금을 각각의 근거로 나누어 정리하는 것이 먼저입니다. 매출 자료와 방해 행위 기록, 퇴거 경위가 정리될수록 배상액은 현실적인 숫자로 바뀝니다.

반대로 방해 책임을 추궁당하는 건물주 입장에서도 “계약서에 그렇게 되어 있다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 차임 연체 규모, 보증금 잔액, 해지 절차를 적법하게 거쳤는지, 임차인이 주장하는 휴업 기간이 합리적인 범위인지에 따라 형사책임과 배상액은 크게 달라집니다.

저는 상가 임대차 분쟁에서 영업을 방해받은 임차인과 책임을 추궁당한 건물주 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약이 어떻게 끝났는지에 대한 사실관계 정리와 손해 항목의 구성에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

가게를 이미 비웠더라도, 어떤 기록을 남겼는지에 따라 받을 수 있는 금액은 달라집니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약기간이 2년 남았는데, 2년치 수익을 전부 배상받을 수는 없나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 대법원은 건물주의 방해로 임대차가 끝난 경우에도 대체 점포를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간의 휴업손해만 통상손해로 인정하고, 계약 만료일까지의 일실수입은 별도 손해로 보지 않습니다. 대신 중개료·이사비용 등은 따로 청구를 검토할 수 있습니다.

Q. 계약서에 ‘차임 연체 시 단전·단수할 수 있다’는 조항이 있으면 건물주는 처벌받지 않나요?

A. 그렇지 않습니다. 약정 기간이 남아 있고 보증금도 상당액 남아 있는 상태에서 경고만 하고 단전·단수를 했다면 정당행위로 보지 않은 대법원 판례가 있습니다. 이 경우 업무방해죄로 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이 문제됩니다.

Q. 전기를 다시 넣어주는 조건으로 ‘언제까지 비우겠다’고 써줬는데, 그래도 배상받을 수 있나요?

A. 그 약속이 합의해지로 평가되면 그 날짜 이후의 영업손실은 청구하기 어려워집니다. 다만 그 약속이 강박에 의한 것이었거나 별도의 보상 약정이 있었다면 사정이 달라질 수 있으므로, 당시 상황을 보여주는 문자·녹음 등을 확보해 두는 것이 중요합니다.

Q. 인테리어 비용은 돌려받을 수 있나요?

A. 계약이 지켜질 것을 믿고 지출한 비용은 신뢰이익으로 청구하는 방법이 있습니다. 다만 신뢰이익은 이행이익에 갈음하는 것이어서 그 범위를 넘을 수 없으므로, 영업이익 배상과 어느 쪽으로 구성하는 것이 유리한지 따져봐야 합니다.

Q. 세금 신고를 실제보다 적게 했는데, 실제 수익을 기준으로 주장할 수 있나요?

A. 주장 자체는 가능하지만, 실무상 세무 신고 자료가 영업이익 판단의 가장 중요한 기준이 됩니다. 신고액을 넘는 수익을 인정받으려면 카드매출·POS 기록 등 객관적 자료가 뒷받침되어야 하고, 그렇지 못하면 신고 자료 범위에서 인정되는 경우가 많습니다.

Q. 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?

A. 건물주의 귀책으로 임대차가 끝났다면 임차인은 보증금 반환을 청구할 수 있고, 그 이후의 차임 지급의무도 면합니다. 점포 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계이므로, 가게를 비우는 시점과 방식을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

Q. 형사 고소와 민사 소송을 같이 진행해도 되나요?

A. 가능합니다. 형사 절차에서 확보되는 수사 기록은 방해 행위와 귀책사유를 증명하는 데 활용될 수 있고, 형사 합의 과정에서 배상액이 조율되기도 합니다. 다만 배상 범위 자체는 민사 법리에 따라 정해집니다.