남의 땅 길을 20년 넘게 썼으면 통행권을 시효취득하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 토지 매매와 개발이 활발해지면서, 수십 년 동안 아무 문제 없이 다니던 길에 새 땅 주인이 펜스나 차단기를 설치하는 통행 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “20년 넘게 다녔으니 이제 이 길은 우리 길이다”, “시효가 지났으니 통행권은 당연히 생긴 것 아니냐”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 소송에 들어가면 상대방은 “그동안 다니는 것을 눈감아 준 것뿐”이라고 맞서고, 오래 다녔다는 사실만으로는 통행권이 인정되지 않아 길이 그대로 막히는 경우가 적지 않습니다.

대법원은 통행지역권의 시효취득을 요역지 소유자가 남의 땅 위에 직접 도로를 설치해 늘 사용해 온 상태가 20년 계속된 경우로 엄격하게 한정하고 있습니다. 여기에 더해 시효가 완성되더라도 등기를 마쳐야 권리가 생기고, 원칙적으로 땅 주인에게 손해를 보상해야 한다는 판례까지 나와 있어, “20년이면 끝”이라는 생각은 실제 결론과 거리가 멉니다.

아래에서는 남의 땅 길을 20년 넘게 써온 경우 통행권을 시효취득할 수 있는지, 그 요건과 함정은 무엇인지, 시효취득이 어렵다면 어떤 길이 남아 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 20년 넘게 다녔다는 사실만으로는 통행권이 생기지 않습니다

통행지역권 시효취득은 ‘오래 다닌 것’이 아니라 ‘계속되고 표현된 이용’을 요구합니다.

남의 땅을 지나다닐 권리로 가장 먼저 떠올리는 것이 통행지역권입니다. 민법 제291조는 지역권을 “일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리”로 정하고 있는데, 이때 편익을 받는 내 땅을 요역지, 길이 지나가는 남의 땅을 승역지라고 부릅니다.

지역권도 시효로 취득할 수 있지만 조건이 붙어 있습니다. 민법 제294조는 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조를 준용한다고 정하고, 제245조 제1항은 20년간 평온·공연하게 점유한 자가 등기함으로써 권리를 취득하도록 하고 있습니다. 즉 ‘20년’은 출발점일 뿐이고, 그 20년 동안의 이용이 끊김 없이 ‘계속’되고 외부에서 알아볼 수 있게 ‘표현’된 형태였어야 합니다.

문제는 통행이라는 것이 본래 사람이 지나갈 때만 잠깐씩 이루어지는 행위라는 점입니다. 사람이 오가는 것만으로는 승역지 위에 권리가 늘 행사되고 있다고 보기 어렵기 때문에, 법원은 단순히 지나다닌 사실이 아니라 승역지 위에 통로라는 시설이 갖추어져 늘 이용되는 객관적 상태가 있어야 ‘계속·표현’ 요건을 충족한다고 봅니다.

땅 주인이 다니는 것을 그저 묵인해 왔다는 사정도 권리로 바뀌지 않습니다. 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다15167 판결은 토지 소유자가 그 일부를 도로로 제공한 것이 아니라 다른 택지 소유자들의 통행을 묵인한 것에 불과하다면 묵시적인 지역권설정계약도 성립하지 않는다고 보았습니다. “말리지 않았다”는 것과 “통행할 권리를 주었다”는 것은 법적으로 전혀 다른 이야기입니다.

오래 다녔다는 사실은 출발점일 뿐, 통행지역권 시효취득의 핵심은 그 이용이 ‘계속되고 표현된’ 형태였는지입니다.

2. 통로를 직접 개설했는지가 시효취득의 결론을 가릅니다

요역지 소유자가 승역지 위에 도로를 설치해 써온 경우에만 시효취득이 인정됩니다.

통행지역권 사건에서 승패가 갈리는 지점은 거의 언제나 “그 길을 누가 만들었는가”입니다. 대법원은 이 기준을 수십 년째 일관되게 유지하고 있습니다.

지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로서 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 민법 제245조의 규정을 준용하도록 되어 있다. 따라서 통행지역권은 요역지의 소유자가 승역지 위에 도로를 설치하여 요역지의 편익을 위하여 승역지를 늘 사용하는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속된 경우에 한하여 그 시효취득을 인정할 수 있다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결).

이 기준에 따르면 마을 사람들이 오가며 자연스럽게 생긴 길, 지방자치단체가 포장한 길, 땅 주인이 스스로 낸 길을 지나다닌 경우에는 시효취득이 인정되기 어렵습니다. 실제로 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다74939 판결은 타인 소유의 토지를 통행로로 이용했을 뿐 스스로 자신 소유 대지를 위한 통행로로 개설한 사실이 인정되지 않는다면 통행지역권을 시효취득했다고 볼 수 없다고 판단했고, 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다20385 판결도 통로를 개설해 사용하고 있음을 인정할 증거가 없다는 이유로 시효취득 주장을 배척했습니다.

반대로 요역지 소유자가 자기 비용으로 흙을 다지고 자갈을 깔거나 콘크리트로 포장하고, 배수로·옹벽을 설치해 길을 관리해 왔다면 사정이 달라집니다. 앞의 2012다17479 판결 사안에서는 1985년경 공장용지의 전 소유 회사가 통행로를 개설했고, 2001년경 그 공장용지를 취득한 회사가 통행로를 계속 사용해 온 상태가 20년 이상 표현되었다는 이유로 통행지역권 취득시효 완성이 인정되었습니다. 전 소유자의 점유를 이어받아 기간을 합산할 수 있다는 점, 그리고 땅 주인이 “무단 사용이었다”고 다툰 주장이 시효취득을 막는 사유가 되지 못한다는 원심 결론이 유지되었다는 점이 눈여겨볼 대목입니다.

다만 같은 판결은 시효기간 중 승역지 소유자가 바뀐 경우 시효를 주장하는 쪽이 기산점을 임의로 골라 “어쨌든 20년이 넘었다”고 주장할 수는 없고, 법원이 증거로 인정되는 실제 점유 개시 시점을 기준으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 통로를 언제 누가 냈는지 증명할 자료가 결론을 좌우하는 이유입니다.

통행지역권 시효취득은 ‘다닌 사람’이 아니라 ‘길을 낸 사람’과 그 승계인에게만 열려 있는 권리입니다.

3. 20년이 지나도 등기를 마치기 전에는 통행지역권을 주장할 수 없습니다

시효 완성은 등기를 청구할 자격일 뿐이고, 권리는 등기해야 생깁니다.

통로를 직접 개설해 20년 넘게 써왔다는 요건을 갖추었더라도 그것으로 끝나지 않습니다. 민법 제245조 제1항이 “등기함으로써” 권리를 취득한다고 정하고 있고, 제294조가 이를 그대로 준용하기 때문입니다.

민법 제294조, 제245조의 규정에 의하여 지역권의 시효취득은 그 취득기간경과 후 등기함으로써 그 물권취득의 효력이 발생하므로, 원심이 원고가 주장하는 이 사건 통행지역권이 아직 등기되지 않았음을 이유로 원고의 통행지역권확인청구를 배척하였음은 정당하다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다20385 판결).

그래서 실무에서는 “통행지역권이 있음을 확인해 달라”는 청구가 아니라, 시효 완성 당시의 승역지 소유자를 상대로 지역권설정등기절차를 이행하라는 청구를 중심에 둡니다. 점유취득시효에서는 시효 완성 후 등기 전에 소유권을 넘겨받은 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없다는 법리가 확립되어 있고, 통행지역권도 제245조를 준용하는 구조이므로 승역지가 팔리기 전에 등기 청구를 서두르는 것이 안전합니다.

권리를 주장할 수 있는 사람도 정해져 있습니다. 대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1694 판결은 통행지역권이 인접 토지의 상호 이용을 조절하는 권리로서 토지 소유자나 지상권자·전세권자 등 토지사용권을 가진 사람에게 인정되는 것이므로, 요역지를 정당한 권원 없이 점유한 사람은 그 위에 건물을 갖고 있더라도 시효취득을 주장할 수 없다고 보았습니다.

시효취득이 인정된다고 해서 무상 통행이 보장되는 것도 아닙니다. 2012다17479 판결은 시효취득한 통행지역권이 존속기간 제한 없이 승역지 소유자의 소유권 행사에 상당한 지장을 준다는 점, 주위토지통행권과 이해관계 조정 기능이 유사하다는 점을 들어 종전 사용이 무상이었다는 특별한 사정이 없다면 요역지 소유자는 도로 설치·사용으로 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다고 판단했습니다. 길을 써온 쪽은 보상액까지 계산에 넣어야 하고, 땅 주인 쪽은 등기 청구를 막지 못하더라도 보상 청구로 손실을 줄일 수 있다는 뜻입니다.

20년은 등기를 청구할 자격일 뿐이며, 등기와 보상 문제까지 정리해야 통행지역권이 온전히 내 권리가 됩니다.

4. 여러 사람이 다니던 길을 막으면 땅 주인도 형사처벌될 수 있습니다

일반교통방해죄는 10년 이하 징역까지 가능하고, 통행권 유무와 관계없이 성립할 수 있습니다.

통행권 분쟁은 민사 문제로만 생각하기 쉽지만, 땅 주인이 길을 물리적으로 막는 순간 형사 문제로 번질 수 있습니다. 형법 제185조는 육로를 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 자를 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있고, 그 길을 이용해 영업이나 농사를 짓는 사람이 있었다면 형법 제314조 업무방해죄(5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금)가 함께 문제 될 수 있습니다.

여기서 핵심은 ‘육로’의 범위입니다. 대법원 2002. 4. 26. 선고 2001도6903 판결은 육로란 사실상 일반공중의 왕래에 공용되는 육상의 통로를 널리 일컫는 것으로서 그 부지의 소유관계나 통행권리관계 또는 통행인의 많고 적음 등을 가리지 않는다고 보았고, 불특정 다수인이 통행로로 이용해 오던 도로 부지 일부의 소유자가 도로 중간에 바위를 놓고 땅을 파헤쳐 차량 통행을 막은 행위에 일반교통방해죄와 업무방해죄를 인정했습니다. 대법원 2007. 10. 26. 선고 2007도7380 판결도 사실상 일반공중이 오가던 농로를 막은 행위에 같은 법리를 적용했습니다.

즉 길을 써온 쪽이 통행지역권을 시효취득하지 못했더라도, 그 길이 사실상 여러 사람이 오가던 통로였다면 땅 주인이 이를 막는 행위는 최대 10년 이하 징역형이 규정된 범죄로 이어질 수 있습니다. 반면 특정 한두 세대만 드나들던 통로라면 ‘일반공중의 왕래’에 해당하는지부터 다투어지므로, 이런 경우에는 형사 고소보다 민사상 통행권 확정이 본류가 됩니다.

땅 주인 쪽에서 미리 따져볼 법리도 있습니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 토지 소유자가 스스로 토지를 일반 공중의 통행로 등으로 제공해 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면 인도나 부당이득반환을 구할 수 없고, 그런 사정을 알고 토지를 매수한 특정승계인도 원칙적으로 같은 제한을 받는다고 정리했습니다. 다만 토지이용상태에 중대한 변화가 생기는 등 사정변경이 있으면 다시 완전한 소유권을 주장할 수 있는 길도 열어 두었습니다.

5. 시효취득이 어렵다면 주위토지통행권까지 함께 주장하고, 절차는 이렇게 진행됩니다

통행지역권과 주위토지통행권을 묶어 청구하고, 길이 완전히 막히기 전에 가처분부터 검토해야 합니다.

통로를 직접 개설하지 않아 시효취득이 어렵더라도 길이 완전히 막히는 것은 아닙니다. 민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 통행하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우 주위토지통행권을 인정합니다. 시효와 무관한 상린관계상 권리이므로 20년을 채우지 않았어도 요건만 갖추면 인정되지만, 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. 토지 분할이나 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 땅이 생긴 경우에는 민법 제220조에 따라 다른 분할자나 양도인의 토지를 보상 없이 통행할 수 있습니다.

주위토지통행권도 한계가 분명합니다. 대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 1095 판결은 이미 그 토지의 용도에 필요한 통로가 있다면 다른 길이 더 편리하다는 이유만으로 통행권을 인정할 수 없다고 보았고, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다30993 판결은 건축 관련 법령의 도로 폭 규정만으로 그와 같은 폭의 통행권이 당연히 생기지는 않으며, 통행권의 범위는 현재의 토지 용법에 따른 이용 범위에서 정할 뿐 장래 이용상황까지 미리 대비할 것은 아니라고 판시했습니다. 건축법 제44조가 건축물의 대지는 2미터 이상 도로에 접하도록 정하고 있더라도, 통행로의 폭은 건축을 위한 필요도와 통행지 소유자의 손해를 비교형량해 정해진다는 뜻입니다.

통행 분쟁은 통상 ①길이 막히거나 막겠다는 통보를 받은 시점에 현장 사진·영상과 내용증명으로 상황을 고정 → ②부동산 소재지 관할 법원(수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 민사집행법 제300조 제2항의 임시의 지위를 정하는 가처분으로 통행방해금지 가처분 신청 → ③본안 소송에서 통행지역권에 기한 지역권설정등기 청구와 주위토지통행권 확인·통행방해금지 청구를 주위적·예비적으로 함께 구성 → ④판결 확정 후 승역지에 지역권 등기를 마치고 보상금을 정산하는 순서로 진행됩니다. 길을 실제로 막아 차량 통행이 끊겼다면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 일반교통방해 고소를 병행할 수 있고, 사건은 수원지방검찰청 송치를 거쳐 처분됩니다. 반대로 펜스를 직접 뜯어내면 형법 제366조 재물손괴죄가 문제 될 수 있으므로 자력 철거는 피해야 합니다.

통행권 소송을 준비한다면 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 통로를 누가, 언제, 어떤 방식으로 개설했는지 보여줄 자료(포장·배수로 공사 영수증, 국토지리정보원이 제공하는 연도별 항공사진, 오래 거주한 이웃의 진술)를 모읍니다.

2. 요역지·승역지의 등기사항증명서·토지대장·지적도를 발급받아 소유자 변동 이력과 내 땅이 공로에 접해 있는지를 확인합니다.

3. 다른 우회로가 있는지, 있다면 폭과 경사·차량 통행 가능 여부는 어떤지, 현재 토지를 주택·공장·농지 중 어떤 용도로 쓰는지 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 통행 분쟁에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 시효취득·주위토지통행권·형사 고소 중 어느 축으로 다툴지를 사건 초기에 정해 길이 굳어지기 전에 대응할 수 있습니다.

마치며

통행 분쟁은 “설마 수십 년 다닌 길을 막겠나”라는 생각, 그리고 이웃끼리 얼굴 붉히기 싫다는 마음 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 땅이 팔리거나 펜스가 세워지면 다툴 수 있는 선택지가 눈에 띄게 줄어듭니다.

길을 써온 쪽 입장에서는 “20년 넘게 다녔다”는 주장보다, 통로를 누가 언제 개설했는지와 다른 출입로가 있는지를 보여줄 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 시효취득이 어렵다면 주위토지통행권으로 방향을 바꿔야 하는데, 그 판단도 결국 자료에서 시작됩니다.

반대로 땅 주인 입장에서도 내 땅이라는 이유만으로 길을 바로 막는 것은 위험합니다. 사실상 여러 사람이 다니던 길이었다면 일반교통방해죄가 문제 될 수 있고, 통행을 단순히 묵인한 것인지 상대방이 통로를 직접 낸 것인지에 따라 지역권 등기 청구에 응해야 하는지, 보상을 얼마나 받을 수 있는지가 달라집니다.

저는 통행 분쟁에서 길을 써온 쪽과 땅을 지키려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 길이라도 개설 경위와 증거 정리에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 길이 막혔거나 막겠다는 통보를 받았다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 마을 사람들이 다 같이 쓰던 길인데 저도 통행권을 시효취득할 수 있나요?

A. 그 길을 직접 개설하지 않았다면 어렵습니다. 대법원은 요역지 소유자가 승역지 위에 도로를 설치해 사용한 경우에만 시효취득을 인정합니다. 대신 주위토지통행권을 주장하거나, 땅 주인이 길을 막았다면 일반교통방해죄 성립 여부를 검토할 수 있습니다.

Q. 20년이 지났으면 그때부터 통행권이 생긴 것 아닌가요?

A. 아닙니다. 지역권의 시효취득은 기간이 지난 뒤 등기를 해야 효력이 생기므로, 승역지 소유자를 상대로 지역권설정등기를 청구해야 합니다. 등기 전에는 통행지역권 확인 청구도 받아들여지지 않습니다.

Q. 길은 전 주인이 냈고, 저는 이 집을 산 지 10년밖에 안 됐습니다.

A. 전 소유자의 점유를 이어받아 기간을 합산할 수 있습니다. 다만 승역지 소유자가 중간에 바뀌었다면 기산점을 임의로 고를 수 없으므로, 통로 개설 시점을 증명할 자료가 중요합니다.

Q. 시효취득이 인정되면 땅 주인에게 돈을 내지 않아도 되나요?

A. 원칙적으로 보상해야 합니다. 대법원은 종전 사용이 무상이었다는 특별한 사정이 없다면 요역지 소유자가 도로 설치·사용으로 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다고 판단했습니다.

Q. 땅 주인이 펜스를 쳤는데 제가 직접 철거해도 되나요?

A. 권하지 않습니다. 직접 뜯어내면 재물손괴죄가 문제 될 수 있으므로, 법원에 통행방해금지 가처분을 신청해 결정을 받는 것이 안전합니다.

Q. 집을 새로 지으려는데 차가 다닐 만큼 길을 넓혀 달라고 할 수 있나요?

A. 당연히 인정되지는 않습니다. 주위토지통행권의 범위는 현재의 토지 용법을 기준으로 정하고, 건축법상 도로 폭 규정만으로 같은 폭의 통행권이 생기지는 않습니다. 건축 필요도와 상대방 손해를 비교형량해 결정됩니다.

Q. 요역지를 형제들과 공유하고 있는데 한 사람만 시효취득을 주장해도 되나요?

A. 민법 제295조 제1항에 따라 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 함께 취득합니다. 또한 시효 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 효력이 없습니다.