학교법인 이사장이 허가 없이 학교 땅을 팔면 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 학령인구 감소로 학생 수가 줄어든 사립학교들이 학교를 옮기거나 남는 부지를 정리하는 과정에서, 학교법인 소유 토지 매각을 둘러싼 형사 분쟁이 잇따르고 있습니다.

제가 상담한 사건들을 보면 이사장 측은 대개 “이사회 의결을 거쳤으니 절차는 끝났다”, “어차피 법인 땅이고 대표권자인 내가 팔 수 있다”고 생각하고 매매를 진행한 경우였습니다. 그런데 매수인에게 등기까지 넘긴 뒤 교육청 감사에서 관할청 허가가 없었다는 사실이 드러나면, 매매는 효력을 잃고 매수인은 대금 반환을 요구하며, 이사장 본인은 사립학교법 위반과 배임 혐의로 고발되는 상황에 놓이게 됩니다.

대법원은 관할청 허가 없이 이루어진 학교법인 재산 처분에 대해 효력이 없고, 학교법인이 나중에 추인하더라도 유효해지지 않는다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 여기에 최근 전원합의체 판결이 무효인 거래라도 실제로 재산이 빠져나갔다면 배임죄 기수가 될 수 있다는 기준을 정리하면서, 무허가 처분은 민사상 무효로 끝나지 않고 형사책임까지 이어지는 구조가 분명해졌습니다.

아래에서는 학교법인 이사장이 허가 없이 학교 땅을 팔았을 때 어떤 법률이 적용되는지, 매매의 효력과 처벌 수위는 어떻게 되는지, 감사·수사 단계에서 무엇부터 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 학교 땅은 이사장 개인 재산이 아니어서 관할청 허가 없이는 팔 수 없습니다

기본재산을 팔려면 이사회 의결과 별도로 관할청 허가를 받아야 합니다.

사립학교법 제28조 제1항은 학교법인이 그 기본재산을 매도·증여·교환·용도변경하거나 담보로 제공하려는 경우, 또는 의무를 부담하거나 권리를 포기하려는 경우 관할청의 허가를 받도록 정하고 있습니다. 학교 부지나 학교법인이 임대 수익을 얻으려고 보유한 토지는 대부분 이 기본재산에 해당하고, 등기부상 소유자도 이사장 개인이 아니라 학교법인입니다.

관할청은 학교 종류에 따라 다릅니다. 초·중·고등학교와 유치원을 운영하는 학교법인은 주소지 시·도 교육감이, 대학을 운영하는 학교법인은 교육부장관이 지도·감독합니다(사립학교법 제4조). 허가 신청서에는 처분재산명세서, 감정평가법인등의 감정평가서, 이사회 회의록 사본, 처분대금을 어떻게 처리할지 적은 서류를 첨부해야 하고(사립학교법 시행령 제11조 제1항), 관할청은 신청을 받은 날부터 14일 이내에 허가 여부나 처리 지연 사유를 알려야 합니다.

실무에서 가장 흔한 오해는 이사회 의결만 있으면 된다는 생각입니다. 이사회는 재산의 취득·처분에 관한 사항을 심의·의결하는 기관일 뿐(사립학교법 제16조 제1항) 관할청 허가를 대신하지 못합니다. 더구나 이사장이 자신의 친족이나 관계 회사에 토지를 넘기는 경우처럼 학교법인과 이해관계가 상반되면, 이사장은 그 안건 의결에 참여할 수조차 없습니다(같은 조 제2항).

처분가액이 작으면 허가 대신 신고로 처리되는 경우도 있습니다. 시행령은 매도·담보 제공 가액이 5천만원 미만(대학을 운영하는 학교법인은 20억원 미만)인 경우 등을 경미한 사항으로 정하고 있지만, 허가를 피할 목적으로 기본재산을 쪼개 파는 경우에는 이 예외가 적용되지 않고(시행령 제11조 제5항 단서), 신고 의무 자체도 제28조 제1항에 들어 있는 의무입니다.

학교 땅은 이사장 명의로 움직이는 개인 재산이 아니라, 관할청 허가라는 별도의 관문을 통과해야만 넘길 수 있는 학교법인의 기본재산입니다.

2. 허가 없이 넘긴 매매는 효력이 없고, 나중에 추인해도 살아나지 않습니다

등기가 넘어갔더라도 허가가 없으면 학교법인은 땅을 되찾을 수 있습니다.

관할청 허가 없이 기본재산을 처분하면 그 거래는 학교법인에 대해 효력이 없습니다. 이사장 측에서는 “이사회가 나중에 승인했다”, “매매대금이 학교 빚을 갚는 데 쓰였다”는 사정을 들어 유효를 주장하는 경우가 많지만, 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.

학교법인이 사립학교법 제16조 제1항에 의한 이사회의 심의·의결 없이 학교법인 재산의 취득·처분행위를 하거나, 구 사립학교법 제28조 제1항의 규정에 의하여 관할청의 허가 없이 의무부담행위를 한 경우에 그 행위는 효력이 없고, 학교법인이 그 후에 위 의무부담행위를 추인하더라도 효력이 생기지 아니한다(대법원 2000. 9. 5. 선고 2000다2344 판결).

다만 허가가 반드시 계약서를 쓰기 전에 있어야 하는 것은 아닙니다. 대법원 1998. 7. 24. 선고 96다27988 판결은 사립학교법 제28조 제1항의 취지가 거래계약 자체를 막는 것이 아니라 허가 없이 기본재산이 타인 앞으로 넘어가거나 담보권이 설정되는 것을 막는 데 있다고 보아, 계약 성립 후에라도 허가를 받으면 그 계약이 유효해진다고 판단했습니다. 결국 문제의 핵심은 허가를 받지 않은 상태에서 소유권이전등기와 인도까지 마쳐 버린 경우입니다.

이렇게 넘어간 토지에 대해 학교법인은 등기 말소와 반환을 청구할 수 있고, 매수인은 지급한 대금을 부당이득으로 돌려받는 문제로 이어집니다. 매수인이 허가 없이 체결된 계약이라는 사실을 알면서 토지를 넘겨받아 점유했다면 그 점유는 자주점유로 인정되지 않아 취득시효를 주장하기도 어렵습니다(대법원 1992. 5. 8. 선고 91다37751 판결). 시간이 흘렀다고 해서 무허가 매매가 저절로 굳어지지 않는다는 뜻입니다.

허가 없는 학교 땅 매매는 이사회 추인이나 대금 사용처로 살릴 수 없고, 등기가 넘어갔더라도 되돌려야 하는 거래입니다.

3. 교지·교사·운동장 땅은 허가를 받아도 팔 수 없는 것이 원칙입니다

교육에 직접 쓰는 재산은 매도·담보 제공 자체가 금지되고, 예외는 이전·통폐합 등으로 좁게 정해져 있습니다.

사립학교법 제28조 제2항은 학교교육에 직접 사용되는 재산 중 대통령령으로 정하는 것은 아예 매도하거나 담보로 제공할 수 없다고 못 박고 있습니다. 시행령 제12조 제1항이 정한 대상은 교지, 강당을 포함한 교사, 실내체육장을 포함한 체육장, 실습 또는 연구시설, 그 밖에 교육에 직접 사용되는 시설·설비와 교재·교구입니다. 학교 건물이 서 있는 부지나 운동장 땅이 바로 여기에 해당합니다.

대법원도 처분이 금지된 교지·교사와 그 밖의 기본재산을 구별해 다루고 있습니다.

사립학교법 제28조 제1항, 제2항, 사립학교법시행령 제12조 제1항에 의하면, 학교법인이 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 교지, 교사 등을 제외한 기본재산에 대하여는, 학교법인이 이를 매도, 증여, 임대, 교환 또는 용도변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이나 권리의 포기를 하고자 할 때에는 관할청의 허가를 받아야 한다고 제한하고 있을 뿐이므로, 관할청의 허가를 받을 수 없는 사정이 확실하다고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이러한 기본재산에 대한 압류는 허용된다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2002두3669 판결).

즉 수익용 토지는 허가를 받으면 팔 수 있는 재산이지만, 교지·교사는 허가 이전에 처분 자체가 막혀 있는 재산입니다. 예외는 시행령 제12조 제2항에 한정되어 있습니다. 새 교지 전부와 교육용 기본시설 일부를 확보한 뒤 학교를 이전하거나 통폐합하면서 용도가 폐지되는 재산, 학교법인 사이에 교환 방식으로 처분하는 재산, 학생 수 감소 등을 고려해 교육부장관이 고시한 기준에 해당하는 재산 등이 그것입니다. 이 경우에도 관할청 허가를 받아야 하고, 학교 이전 사안에서는 부동산 명도일을 학교위치 변경인가일 이후로 하는 조건이 붙습니다(같은 조 제3항).

실무에서는 교육용 재산을 수익용으로 바꾼 뒤 팔려는 시도도 있지만, 용도변경 역시 제28조 제1항의 허가 대상입니다. 학교를 옮기기도 전에 옛 부지를 먼저 넘기기로 계약하고 명도까지 해 주었다면, 예외 요건과 허가 조건을 모두 벗어난 처분으로 평가될 가능성이 큽니다.

교지와 운동장은 ‘허가를 받으면 팔 수 있는 땅’이 아니라 ‘원칙적으로 팔 수 없는 땅’이며, 예외 요건을 갖추지 못한 매도는 그 자체로 위법입니다.

4. 이사장은 사립학교법 위반에 더해 업무상배임·횡령으로 무겁게 처벌될 수 있습니다

사립학교법 위반은 2년 이하 징역이지만, 이득액이 5억원을 넘으면 특경법이 적용됩니다.

학교법인 이사장이 제28조 제1항부터 제4항까지를 위반하면 사립학교법 제73조의2에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 허가 없는 매도와 교지·교사의 매도·담보 제공이 모두 여기에 포함됩니다. 매각대금이 교비회계에 속하는 수입이나 재산인데 이를 다른 회계로 전출하거나 목적 외로 썼다면 제29조 제6항 위반으로 제73조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 별도로 문제 됩니다.

더 무거운 것은 형법상 재산범죄입니다. 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 지인이나 관계 회사에 넘겼다면 학교법인에 손해를 가한 업무상배임, 매각대금을 개인 채무 변제 등에 썼다면 업무상횡령이 되어 형법 제356조에 따라 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금까지 가능합니다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 형이 크게 올라갑니다. 학교 부지는 면적이 넓어 시세와의 차액만으로도 특경법 구간에 들어가는 경우가 적지 않습니다.

“허가가 없어 어차피 매매가 무효이니 학교법인에 손해가 없다”는 항변도 자주 나옵니다. 그러나 대법원 2017. 7. 20. 선고 2014도1104 전원합의체 판결은 배임죄의 손해를 경제적 관점에서 판단해야 한다고 보면서, 무효인 행위라도 실제로 이행이 이루어졌거나 그로 인해 민사상 책임을 부담하게 되었다면 기수가 될 수 있고, 그런 사정이 없더라도 임무위배행위에 착수한 이상 배임미수범이 된다는 기준을 제시했습니다. 등기가 이미 넘어가 학교법인이 소송으로 땅을 되찾아야 하는 상태라면 무효라는 이유만으로 책임을 벗기 어렵습니다.

형사처벌과 별개로 관할청은 임원 취임 승인을 취소할 수 있고, 횡령 등 비리 정도가 중대하면 시정요구 없이 바로 취소할 수 있습니다(사립학교법 제20조의2). 취임 승인이 취소되면 10년 동안 학교법인 임원이 될 수 없습니다(제22조 제2호). 다만 매각대금을 학교법인에 반환했는지, 처분 경위에 학교 운영상 불가피한 사정이 있었는지는 범죄 성립과 별개로 양형 단계에서 참작될 수 있는 사정입니다.

5. 교육청 감사부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

감사 단계에서 허가 서류와 대금 흐름을 먼저 맞춰 보는 것이 사건의 방향을 정합니다.

학교 땅 무허가 매각 사건은 대개 관할청 감사에서 시작됩니다. 관할청은 감독상 필요하면 학교법인에 보고서 제출을 명하거나 장부·서류를 검사할 수 있고(사립학교법 제48조), 이 명령을 위반하는 것도 제73조의2로 처벌됩니다. 흐름은 통상 ①관할청(경기도 소재 초·중·고교 법인이라면 경기도교육청, 대학 법인이라면 교육부) 감사 후 고발 또는 다른 이사·교직원의 고소 → ②관할 경찰서(수원 지역 학교법인이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 수사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 이득액이 특경법 구간이라면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

문제를 제기하는 쪽이든 의심을 받는 쪽이든, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 해당 토지가 기본재산인지, 그중 교육용인지 수익용인지 학교법인 재산목록과 등기부로 먼저 확인합니다.

2. 이사회 회의록과 관할청 허가서(또는 신고수리 문서)가 실제로 있는지, 처분가액이 신고 대상 기준에 해당하는지 대조합니다.

3. 감정평가액과 실제 매매대금을 비교하고, 대금이 어느 회계 계좌로 들어가 어디에 쓰였는지 거래내역으로 추적합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 학교법인 측은 형사 고발과 함께 소유권이전등기 말소 등 민사상 원상회복을 병행할 수 있고, 이사장 측은 허가 신청 절차가 진행 중이었는지, 신고 대상이었는지, 대금이 학교법인에 그대로 귀속되었는지를 중심으로 방어 논리를 세울 수 있습니다. 감사 단계에서 제출한 소명 자료가 그대로 수사 기록의 출발점이 된다는 점을 기억해야 합니다.

마치며

학교법인 재산 문제는 “학교를 살리기 위한 결정이었다”, “오랫동안 관행처럼 해 왔다”는 생각 때문에 법적 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

처분을 문제 삼는 학교법인·이사·교직원 입장에서는 감정적인 비난보다 허가 누락과 손해를 보여주는 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 재산목록, 등기 이전 경위, 감정가 대비 매매대금, 대금의 행방이 확인될수록 고발과 등기 말소 청구 모두에서 유리해집니다.

반대로 처분을 주도했다는 의심을 받는 이사장 입장에서도 “이사회 의결을 거쳤다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 허가 신청을 준비하고 있었는지, 처분가액이 신고 대상이었는지, 대금이 학교법인을 위해 쓰였는지에 따라 사립학교법 위반에 그치는 사건인지, 배임·특경법까지 번지는 사건인지가 갈립니다.

저는 법인 재산 처분을 둘러싼 횡령·배임 사건에서 문제를 제기한 쪽과 책임을 추궁받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 매각 사건도 초기에 어떤 서류를 맞추고 어떤 법리를 내세우느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 감사와 수사의 방향이 정해지기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 이사회 의결을 거쳐 팔았는데도 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 이사회 의결은 학교법인 내부 절차이고, 기본재산 매도에는 이와 별도로 관할청 허가가 필요합니다(사립학교법 제28조 제1항). 이사장과 이해관계가 상반되는 거래라면 이사장은 그 의결에 참여할 수도 없습니다.

Q. 매매계약만 맺고 아직 등기는 넘기지 않았다면 어떻게 되나요?

A. 대법원은 계약 성립 후에라도 관할청 허가를 받으면 그 계약이 유효해진다고 봅니다. 허가 규정이 막는 것은 허가 없이 권리가 넘어가는 것이므로, 등기 전이라면 허가 신청부터 정식으로 밟는 것이 우선입니다.

Q. 금액이 적으면 허가 없이 팔아도 되나요?

A. 처분가액 5천만원 미만(대학 법인은 20억원 미만)은 허가 대신 신고 대상이지만, 신고 역시 제28조 제1항의 의무입니다. 허가를 피하려고 땅을 쪼개 팔면 신고 예외가 적용되지 않습니다.

Q. 학교를 옮기면서 옛 운동장 부지를 파는 것도 불법인가요?

A. 새 교지 전부와 교육용 기본시설 일부를 확보한 뒤 이전으로 용도가 폐지되는 재산이라면 예외적으로 매도할 수 있습니다. 다만 관할청 허가를 받아야 하고, 명도일을 학교위치 변경인가일 이후로 하는 조건이 붙습니다.

Q. 땅을 산 사람은 돈을 돌려받을 수 있나요?

A. 허가를 받지 못해 매매가 무효로 확정되면 매수인은 지급한 대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. 반대로 허가 가능성이 충분한 사정이 있으면 허가를 조건으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다는 대법원 판례도 있습니다.

Q. 교육청 감사 연락을 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 감사 단계가 가장 중요합니다. 이때 제출한 자료와 진술이 고발 여부와 이후 수사 방향을 좌우하고, 이득액이 큰 사건은 구속 수사 가능성까지 대비해야 하기 때문입니다.