아파트 청약 당첨되려고 위장전입하면 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 수도권 인기 단지의 청약 경쟁이 치열해지면서, 해당 지역 거주 요건이나 부양가족 가점을 맞추기 위해 실제로는 살지 않는 곳으로 주소만 옮겨두는 위장전입이 부정청약 점검에서 계속 적발되고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중 상당수는 “당첨되고 나면 주소를 원래대로 돌려놓으면 된다”, “주변에서 다들 이렇게 한다더라”, “부모님 주소를 우리 집으로 옮긴 건 가족끼리의 일이다”라고 생각하셨던 경우입니다. 그런데 당첨 후 계약금과 중도금까지 낸 상태에서 실거주 여부 조사가 시작되면, 당첨 취소와 형사 입건이 한꺼번에 닥치고 “실제로 가끔 들러서 지냈다”는 설명만으로는 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 주택법이 금지하는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’을 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위로 넓게 해석하면서, 적극적인 행위뿐 아니라 소극적인 행위까지 포함된다고 다시 확인했습니다. 청약 자격을 꾸미기 위한 주소 이전은 이 정의에 정면으로 해당하고, 주택법 위반에 더해 주민등록법 위반과 업무방해까지 함께 문제될 수 있습니다.

아래에서는 아파트 청약 당첨을 위한 위장전입이 어떤 법리로 처벌되는지, 형사처벌과 별도로 어떤 불이익이 따르는지, 그리고 조사 통보를 받았거나 의심 정황이 있을 때 무엇부터 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 청약 자격을 맞추려고 주소만 옮기는 것은 ‘부정한 방법’에 해당합니다

실제로 살지 않는 곳에 주소를 두는 순간, 청약 자격은 ‘꾸며낸 자격’이 됩니다.

청약 제도는 거주지를 기준으로 누가 먼저 주택을 공급받을지 정합니다. 주택공급에 관한 규칙 제4조는 민영주택을 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자에게 공급하도록 하고, 수도권 투기과열지구에서는 2년 이상 거주한 사람에게 같은 순위 안에서 우선공급하도록 정하고 있습니다. 가점제에서도 부모 등 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 입주자모집공고일 기준 3년 이상 계속해서 같은 주민등록표에 올라 있어야 합니다.

위장전입은 바로 이 기준을 겨냥합니다. 실무에서 보는 유형은 크게 세 가지입니다. 당해 지역 우선공급을 받으려고 친척 집이나 지인의 사무실로 본인 주소만 옮겨두는 경우, 부양가족 점수를 올리려고 따로 사는 부모님의 주소를 내 세대로 옮겨두는 경우, 무주택 세대 요건을 맞추려고 실제로는 함께 살면서 서류상으로만 세대를 분리하는 경우입니다.

주민등록법 제6조는 ‘30일 이상 거주할 목적’으로 그 지역에 주소를 가진 사람을 주민으로 등록하도록 하고 있습니다. 실제로 살 생각 없이 청약 순위와 점수만을 위해 한 전입신고는 이 요건을 갖추지 못한 거짓 신고이고, 그 주소를 근거로 한 청약은 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 꾸민 신청이 됩니다.

반대로 실제로 그 주소로 이사해 생활했다면, 이사의 계기가 청약이었다는 사정만으로 위장전입이 되지는 않습니다. 수사기관과 법원이 보는 것은 ‘왜 옮겼는가’가 아니라 ‘실제로 그곳에서 살았는가’이고, 관리비·공과금 사용량, 우편물 수령지, 출퇴근 경로, 가족의 실제 생활 근거지 같은 객관 자료로 판단합니다.

청약 자격은 주민등록표가 아니라 실제 거주를 전제로 주어지는 것이므로, 주소만 옮긴 청약은 그 자체로 자격을 꾸민 신청입니다.

2. 위장전입 청약은 주택법·주민등록법 위반과 업무방해로 함께 처벌될 수 있습니다

주소 하나를 옮긴 행위에 세 개의 죄명이 겹쳐 붙을 수 있습니다.

주택법 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택이나 주택을 공급받을 수 있는 지위를 공급받거나 공급받게 해서는 안 된다고 정하고 있고, 제101조 제3호는 이를 위반한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 합니다. 특히 그 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 벌금 상한이 그 이익의 3배에 해당하는 금액까지 올라갑니다.

여기에 실제 거주 없이 한 전입신고는 주민등록법 제37조 제1항 제3호의2가 정한 ‘주민등록에 관하여 거짓의 사실을 신고한 행위’로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 나아가 사업주체나 조합의 공정한 입주자 선정 업무를 속였다는 이유로 형법 제314조 제1항의 위계에 의한 업무방해(5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금)가 함께 적용되기도 합니다.

“주소를 옮긴 것뿐인데 무엇이 부정한 방법이냐”는 항변에 대해, 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.

‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위’는 같은 법에 따라 공급되는 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 그 자격이 있는 것으로 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 그러한 자격이 없는 사람에게 주택을 공급받게 하는 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위를 말하며, 적극적 행위(작위)뿐만 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함한다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결).

실제 사건에서도 이 세 죄명은 함께 움직입니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2022도10256 판결 사건의 공소사실에는 청약 가점이 높은 명의제공자들에게 위장전입할 주소를 제공해 허위 전입신고를 하게 하고 안양 지역 아파트에 당첨되게 한 행위가 주택법 위반, 주민등록법 위반, ‘공정한 아파트 수분양자 선정에 관한 업무’를 방해한 업무방해로 함께 기소된 내용이 담겨 있습니다(이 판결은 검사의 수사개시 범위를 이유로 일부 파기환송된 사건입니다). 법 문언이 ‘공급받게 한’ 사람까지 처벌하고 있어, 명의를 빌려준 가족, 주소를 내어준 지인, 청약을 설계한 브로커도 공범으로 함께 수사 대상이 됩니다.

위장전입 청약은 ‘주소 문제’가 아니라, 주택법·주민등록법·형법이 동시에 걸리는 공급질서 교란행위입니다.

3. 형사처벌과 별도로 당첨이 취소되고 10년간 청약 자격이 제한됩니다

벌금으로 끝나도 집과 계약금, 앞으로의 청약 기회는 따로 잃을 수 있습니다.

주택법 제65조 제2항은 부정한 방법으로 지위나 주택을 공급받은 사람에 대해 국토교통부장관 또는 사업주체가 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하여야 한다고 정하고 있습니다. ‘할 수 있다’가 아니라 ‘하여야 한다’이므로, 형사재판 결과와 무관하게 계약 취소 절차가 진행될 수 있습니다. 이미 소유권이 넘어간 뒤라도 사업주체가 법이 정한 주택가격을 지급하거나 공탁하면 그 주택을 취득한 것으로 보고, 입주한 사람에게 퇴거를 명할 수 있습니다(같은 조 제3항·제4항).

앞으로의 청약 기회도 막힙니다. 같은 조 제5항과 주택공급에 관한 규칙 제56조에 따라 공급질서 교란행위를 한 사람은 위반행위가 적발된 날부터 10년까지 입주자자격이 제한되고, 적발한 행정기관은 그 명단을 국토교통부장관과 주택청약업무수행기관에 알려 전산으로 관리하게 됩니다.

계약금을 돌려받을 수 있는지도 자주 묻는 부분인데, 대법원은 위장전입으로 당첨된 사실이 드러나 사업주체가 공급계약을 해제하고 계약서의 위약금 조항(총 공급대금의 10%)에 따라 위약금을 몰취한 사안에서, 분양권 매수인의 위약금 반환 청구를 받아들이지 않은 원심을 수긍했습니다.

구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고, 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결).

즉 주택법상 취소와 별개로 공급계약서의 해제·위약금 조항이 그대로 적용될 수 있어, 수천만원에서 억대에 이르는 계약금이 위약금으로 사라질 수 있습니다. 현행 주택법은 교란행위 사실을 모르고 분양권이나 주택을 산 매수인이 무관함을 소명하면 계약을 취소하지 못하도록 하는 보호 규정(제65조 제6항)을 두고 있지만, 위장전입을 한 당첨자 본인은 그 보호 대상이 아닙니다.

위장전입이 드러나면 형사처벌, 계약 취소, 위약금 몰취, 10년 청약 제한이 한꺼번에 따라옵니다.

4. 처벌 수위는 얻은 이익과 가담 형태에 따라 크게 달라집니다

분양권 전매로 차익을 남겼다면 벌금 상한이 그 이익의 3배까지 올라갑니다.

법정형부터 정리하면, 주택법 위반은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 기본입니다. 다만 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘는 경우 벌금 상한은 그 이익의 3배가 됩니다. 예를 들어 위장전입으로 당첨된 분양권을 팔아 2억원의 웃돈을 남겼다면, 그 3배인 6억원 이하의 벌금까지 선고될 수 있는 구조입니다. 주민등록법 위반은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 업무방해는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다.

이 죄들이 함께 인정되면 형법의 경합범 규정에 따라 가장 무거운 죄의 형을 기준으로 처단형이 정해지고, 여러 단지에 반복해서 청약했거나 여러 명의를 동원했다면 범행 수만큼 가중 요소가 쌓입니다.

실무에서는 본인이 실수요 목적으로 한 차례 주소를 옮긴 사건과, 명의를 사들여 여러 단지에 반복 청약하고 분양권을 전매한 조직형 사건의 결과가 크게 다릅니다. 앞의 경우는 당첨 포기나 계약 해제 여부, 실제 이익을 얻었는지, 초범인지 등이 양형에서 참작되어 벌금형으로 정리되는 경우가 적지 않지만, 뒤의 경우는 브로커와 명의제공자에게 징역형이 선고되고 주도자는 실형까지 가는 사례도 있습니다.

다만 형사처벌이 가볍게 끝나더라도 계약 취소와 10년 청약 제한은 형사 결과와 별도의 행정·계약 절차로 진행된다는 점을 함께 고려해야 합니다.

얼마의 이익을 얻었는지, 혼자 한 일인지 조직적으로 한 일인지가 처벌 수위를 가르는 핵심 기준입니다.

5. 점검부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

첫 조사에서 ‘실제 거주’를 어떻게 설명하느냐가 사건 전체의 방향을 정합니다.

위장전입 청약 사건은 통상 ①국토교통부·지방자치단체의 부정청약 점검이나 주민센터의 거주 사실조사(주민등록법 제20조)에서 의심 사례 적발 및 수사의뢰 → ②관할 경찰서(수원 지역 단지라면 수원남부·수원중부경찰서 등)의 당첨자·명의제공자 조사와 실거주 여부 확인 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 앞서 본 안양 아파트 사건도 경기남부지방경찰청이 수사해 수원지방검찰청 안양지청으로 송치한 사건이었습니다.

이와 나란히 사업주체는 공급계약을 취소하기 전에 국토교통부장관과 당첨자에게 그 사실을 미리 알려야 하므로(주택법 제65조 제7항), 형사 출석요구와 계약 취소 예고 통지가 비슷한 시기에 도착하는 경우가 많습니다. 수사 단계의 진술이 계약 분쟁에서도 그대로 쓰이기 때문에 두 절차를 따로 대응해서는 안 됩니다.

조사 통보를 받았거나 위장전입 의심을 받고 있다면, 아래 순서로 사실관계부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 전입신고일, 입주자모집공고일, 청약 신청일을 날짜순으로 놓고, 거주기간·부양가족 등재기간 요건이 어떤 전입에 기대고 있는지 확인합니다.

2. 그 주소에서 실제로 생활했는지를 보여주거나 반박하는 자료(임대차계약서, 관리비·전기·수도 사용 내역, 우편물·택배 수령지, 카드 사용 위치, 출퇴근 기록)를 모읍니다.

3. 당첨 이후 공급계약 체결, 계약금·중도금 납부, 분양권 전매 여부와 사업주체로부터 받은 통지 내용을 정리해 형사·계약 대응을 함께 설계합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 부동산 형사 사건에 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 실거주 입증이 가능한 부분과 그렇지 않은 부분을 나누어 진술 방향과 계약 대응을 일관되게 가져갈 수 있습니다.

마치며

위장전입 청약은 “주소 정도는 다들 옮긴다”는 생각 때문에 문제의식 없이 시작되고, 당첨의 기쁨이 지나간 뒤 출석요구서나 계약 취소 예고 통지를 받고 나서야 대응을 시작하는 경우가 많습니다.

위장전입을 의심받는 당첨자 입장에서는 무조건 부인하기보다, 실제 거주를 뒷받침할 객관 자료가 무엇인지부터 정리하는 것이 먼저입니다. 부모님과 실제로 함께 살았거나 그 주소에서 실제로 생활했다면 위장전입이 아니므로, 그 사실을 증명하는 자료가 사건의 결론을 좌우합니다.

반대로 부정 당첨 때문에 기회를 잃은 쪽, 즉 예비입주자나 공급 질서를 지켜야 하는 사업주체·조합 입장에서도 의심만으로 문제를 제기하기보다 전입 시점과 실제 생활 근거지가 어긋나는 정황을 구체적으로 정리해야 수사의뢰나 계약 취소가 실효성을 갖습니다.

저는 부정청약으로 의심받는 쪽과 그로 인해 피해를 입은 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 위장전입 의혹이라도 실거주 자료를 어떻게 정리하고 첫 진술을 어떻게 하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 위장전입을 하고 청약을 넣었지만 떨어졌습니다. 그래도 문제가 되나요?

A. 주택법 제65조는 부정한 방법으로 지위나 주택을 ‘공급받거나 공급받게 한’ 행위를 처벌하고, 주택법에는 이에 대한 미수범 처벌 규정이 없습니다. 그러나 실제 거주 없이 한 전입신고는 그 자체로 주민등록법상 거짓 신고에 해당해 당첨 여부와 상관없이 처벌될 수 있습니다.

Q. 부모님 주소를 제 집으로 옮겨 부양가족 점수를 받았는데, 실제로 함께 살았습니다.

A. 실제로 함께 거주했다면 위장전입이 아닙니다. 다만 3년 이상의 동거 사실을 관리비·우편물·병원 기록 등 객관 자료로 설명할 수 있어야 하므로, 조사 전에 미리 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.

Q. 명의만 빌려준 가족이나 주소를 내어준 지인도 처벌되나요?

A. 처벌될 수 있습니다. 주택법은 부정한 방법으로 ‘공급받게 한’ 사람도 처벌하고, 허위 전입신고에 가담했다면 주민등록법 위반의 공범도 됩니다.

Q. 당첨이 취소되면 낸 계약금은 돌려받을 수 있나요?

A. 공급계약서의 위약금 조항에 따라 몰취될 수 있습니다. 대법원은 위장전입이 드러나 공급대금의 10%를 위약금으로 몰취한 사안에서 그 반환 청구를 받아들이지 않은 원심을 수긍했습니다.

Q. 이미 분양권을 팔았는데, 산 사람은 어떻게 되나요?

A. 매수인이 교란행위 사실을 모르고 샀고 이를 소명하면 계약은 취소되지 않습니다(주택법 제65조 제6항). 다만 판 사람의 형사책임은 그대로 남고, 전매로 얻은 이익의 3배까지 벌금 상한이 올라갈 수 있습니다.

Q. 10년 청약 제한은 언제부터 계산하나요?

A. 주택공급에 관한 규칙 제56조에 따라 위반행위가 적발된 날부터 10년까지 입주자자격이 제한됩니다. 당첨일이나 판결 확정일이 아니라 적발일이 기준입니다.

Q. 경찰 출석요구를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 첫 진술에서 실거주 여부를 어떻게 설명했는지가 형사 결론과 계약 취소 분쟁에 모두 그대로 쓰이기 때문입니다.