집주인이 보증금을 공탁했다는데 바로 찾아가도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 직접 돌려주지 않고 법원에 공탁했다는 통지서를 받고 당황하는 임차인분들이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “어차피 내 보증금이니 일단 찾고 보자”, “덜 들어온 돈은 나중에 따로 받으면 된다”는 생각으로 공탁금부터 찾아간 경우였습니다. 그런데 막상 집주인이 빼고 공탁한 원상복구비나 밀린 지연이자를 청구하려고 하면, 집주인 쪽에서 “공탁한 취지 그대로 받아 갔으니 보증금 문제는 이미 끝났다”고 반박하고, 법원도 그 주장을 받아들이는 경우가 적지 않습니다.

대법원은 수십 년째 이의를 유보하지 않고 공탁금을 수령하면 공탁자가 내세운 공탁원인을 그대로 수락한 것으로 본다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 최근 수원지방법원도 임대인이 보증금 잔액이라며 공탁한 돈이 지연이자를 포함한 원리금에 미치지 못하자 일부 공탁으로서 변제의 효력이 없다고 판단했습니다. 공탁금을 언제, 어떤 방식으로 찾느냐에 따라 남은 권리가 살아남기도 하고 사라지기도 하는 것입니다.

아래에서는 집주인이 보증금을 공탁했을 때 바로 찾아가도 되는지, 찾기 전에 무엇을 확인하고 어떤 방식으로 찾아야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공탁금은 찾아갈 수 있는 돈이지만, 어떤 공탁인지부터 확인해야 합니다

공탁통지서의 ‘공탁원인’과 ‘반대급부’ 칸이 출급 가능 여부와 그 효과를 결정합니다.

민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 때에 변제자가 변제의 목적물을 공탁하여 채무를 면할 수 있도록 정하고 있습니다. 임차인이 공제 금액에 반발해 수령을 거절하거나, 연락이 닿지 않거나, 보증금반환채권이 양도되어 누구에게 줘야 할지 불분명하다는 이유로 집주인이 법원 공탁소에 보증금을 맡기는 것이 바로 이 변제공탁입니다.

공탁이 적법하다면 임차인이 실제로 돈을 찾아갔는지와 관계없이 공탁한 때에 변제의 효력이 발생합니다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결). 집주인 입장에서는 그 시점부터 보증금 반환을 미룬 데 따른 지연손해금이 멈춘다는 뜻입니다. 반대로 공탁이 요건을 갖추지 못했다면 공탁을 했더라도 보증금 채무는 그대로 남고 지연손해금도 계속 붙습니다. 그래서 임차인에게는 “찾아도 되는가”보다 “이 공탁이 유효한가”가 먼저입니다.

공탁통지서를 받았다면 공탁금액, 공탁원인사실, 반대급부 기재 여부를 먼저 보아야 합니다. 특히 보증금반환채권에 압류나 가압류가 들어와 집주인이 민사집행법 제248조에 따라 공탁한 경우라면 이는 집행공탁이어서, 압류된 부분은 임차인이 통지서만 들고 공탁소에 가도 바로 찾을 수 없고 집행법원의 배당절차를 거쳐야 합니다.

찾지 않고 그대로 두는 것도 안전하지 않습니다. 민법 제489조에 따라 임차인이 공탁을 승인하거나 공탁소에 공탁물을 받겠다고 통고하기 전까지는 집주인이 공탁금을 회수할 수 있고, 회수하면 처음부터 공탁하지 않은 것으로 봅니다. 출급청구권 자체도 공탁법 제9조 제3항에 따라 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

공탁금은 원칙적으로 임차인이 찾아갈 수 있는 돈이지만, 찾기 전에 그 공탁이 어떤 원인과 조건으로 이뤄졌는지부터 확인해야 합니다.

2. 이의를 남기지 않고 찾으면 집주인이 적은 공탁원인을 받아들인 것이 됩니다

‘일단 받고 나머지는 나중에 청구’하려면 출급할 때 이의를 유보해야 합니다.

실무에서 가장 많이 문제 되는 장면은 이렇습니다. 예컨대 보증금 1억원 중 집주인이 원상복구비와 관리비 명목으로 800만원을 빼고 9,200만원만 “임대차보증금 전액 반환”이라는 공탁원인으로 공탁합니다. 임차인은 새 집 잔금 때문에 우선 9,200만원을 찾고, 그 뒤 800만원 공제가 부당하다며 소송을 냅니다. 이때 집주인은 “공탁 취지대로 수령했으니 보증금 채무는 전부 소멸했다”고 항변합니다.

대법원은 이런 상황에서 다음과 같은 기준으로 판단하고 있습니다.

채무의 액수에 관하여 다툼이 있는 경우에 채무자가 채무 전액의 변제임을 공탁원인 중에 밝히고 공탁을 하였는데, 채권자가 그 공탁금을 수령하면서 공탁공무원이나 채무자에게 채권의 일부로 수령한다는 등 이의 유보 의사표시를 한 바 없다면, 채권자는 그 공탁 취지에 따라 이를 수령하였다고 보아야 하지만, 공탁금 수령시 채무자에 대한 이의 유보 의사표시는 반드시 명시적으로 하여야 하는 것은 아니다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다37784 판결).

또 다른 대법원 판례(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다44698 판결)는 공탁자가 공탁원인으로 든 사유가 법률상 효력이 없어 공탁이 부적법하더라도, 피공탁자가 아무런 이의도 유보하지 않고 수령했다면 특별한 사정이 없는 한 그 공탁원인을 수락한 것으로 보아 공탁자가 주장한 대로 법률효과가 생긴다고 판단했습니다. 공탁에 하자가 있었더라도 이의 없는 수령이 그 하자를 덮어버리는 셈입니다. 대법원 1984. 11. 13. 선고 84다카465 판결도 이의 없이 수령한 뒤에는 이에 저촉되는 의사표시를 하더라도 아무런 법률효과가 생기지 않는다고 보았습니다.

그래서 출급청구서의 청구사유란에 “임대차보증금 반환채권의 일부로 수령하며 공탁원인에 대하여 이의를 유보함”과 같이 적고, 같은 취지를 집주인에게 내용증명으로도 보내 두는 것이 안전합니다. 판례는 묵시적인 이의유보도 인정하지만(위 97다37784 사안은 청구취지 감축서가 상대방에게 송달된 뒤 공탁금을 수령한 경우였습니다), 그 판단은 분쟁이 생긴 뒤 법원이 여러 사정을 종합해 내리는 것이어서 처음부터 명시적으로 남기는 편이 다툼을 줄입니다.

출급청구서에 이의유보 한 줄을 남기느냐가, 나머지 보증금과 지연손해금을 계속 청구할 수 있는지를 가릅니다.

3. 집 인도를 조건으로 한 공탁이라면 이사를 마쳐야 찾을 수 있습니다

보증금 반환과 집 인도는 동시이행이라, 공탁서에 붙은 반대급부를 이행해야 출급할 수 있습니다.

임대차가 끝나면 집주인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 민법 제536조의 동시이행관계에 있습니다. 그래서 집주인은 “임차주택의 인도”를 반대급부로 붙여 공탁할 수 있고, 이 경우 공탁법 제10조와 공탁규칙 제33조 제3호에 따라 임차인은 공탁자의 서면이나 판결문, 공정증서, 그 밖의 관공서 문서로 반대급부를 이행했음을 증명해야 공탁금을 수령할 수 있습니다. 아직 그 집에 살고 있다면 통지서를 받았다고 바로 찾을 수 있는 돈이 아닌 것입니다.

다만 반대급부가 법이 허용하는 범위를 넘으면 공탁 자체가 흔들립니다. 대법원은 집을 비웠다는 확인서를 미리 요구한 공탁에 대해 이렇게 판단했습니다.

건물명도와 동시이행관계에 있는 임차보증금의 변제공탁을 함에 있어서 건물을 명도하였다는 확인서를 첨부할 것을 반대급부조건으로 붙였다면 위 변제공탁은 명도의 선이행을 조건으로 한 것이라고 볼 수밖에 없으므로 변제의 효력이 없다고 보아야 할 것이다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다27594 판결).

같은 맥락에서 대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결은 채권자에게 반대급부나 조건의 이행의무가 없는데도 이를 조건으로 공탁했다면 채권자가 수락하지 않는 한 그 변제공탁은 무효라고 했습니다. 실무에서 자주 보는 것이 ‘임차권등기 말소’를 반대급부로 붙인 공탁인데, 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았으므로 이런 조건부 공탁은 효력을 다툴 수 있습니다. 이때 그 조건을 이행하고 출급해 버리면 조건을 수락한 것으로 평가될 수 있다는 점도 함께 기억해야 합니다.

또 하나의 함정은 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 상태에서 유지되므로, 공탁의 효력이 불확실한 상태에서 먼저 이사하고 전출하면 집주인이 공탁금을 회수했을 때 보증금을 지킬 수단이 약해집니다. 이런 경우에는 이사 전에 같은 법 제3조의3의 임차권등기명령을 받아 두면 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

반대급부가 ‘인도’라면 이사와 증명서면 확보가 먼저이고, 그 이상을 요구하는 조건이라면 공탁의 효력부터 따져야 합니다.

4. 공탁금액이 보증금 원리금에 못 미치면 일부 공탁이라 변제 효력이 없습니다

보증금에서 빠질 금액과 더해질 지연손해금을 계산해 공탁금액과 대조해야 합니다.

임대차보증금은 임대차가 끝난 뒤 집을 비울 때까지 생긴 연체차임과 그 밖의 임차인 채무를 담보하므로, 그 금액은 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결). 따라서 집주인이 실제로 밀린 월세나 관리비를 뺀 잔액을 공탁했다면 그 공제는 정당할 수 있습니다. 반면 원상복구비는 통상의 사용으로 생긴 손모를 넘는 훼손이 있었는지, 계약서에 원상복구 범위가 어떻게 정해져 있는지에 따라 공제 여부와 금액이 달라지는 항목이어서 가장 다툼이 많습니다.

여기에 지연손해금이 더해집니다. 임차인이 집을 인도했는데도 집주인이 보증금 반환을 미뤘다면 민법상 연 5%의 지연손해금이 붙고, 소송이 제기되면 소장 송달 다음 날부터(집주인이 다투는 것이 상당한 경우에는 판결 선고 다음 날부터) 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다. 공탁이 유효하려면 공탁 시점까지 발생한 이 지연손해금까지 포함한 전액이어야 합니다.

수원지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나91909 판결이 이 지점을 잘 보여줍니다. 보증금 3,000만원에서 차임과 미납관리비를 공제한 잔액은 21,365,670원이었고, 임대인은 21,434,878원을 공탁했습니다. 원금보다는 많은 금액이었지만 공탁일 기준 지연이자를 더한 원리금 22,843,706원에는 미치지 못했습니다. 법원은 임차인이 이를 채권 일부에 충당한다는 의사표시를 하거나 이의 없이 수령했다는 증거가 없다는 이유로 채무 일부에 대한 공탁으로서 변제의 효력이 없다고 보고, 잔액과 지연손해금 지급을 명했습니다. 점포 임대차 사안이지만 일부 공탁의 법리는 주택 임대차에도 그대로 적용됩니다.

뒤집어 말하면, 임차인이 부족한 공탁금을 이의 없이 찾아가는 순간 무효였던 공탁이 공탁원인 그대로 효력을 갖게 되어 부족분까지 포기한 결과가 될 수 있습니다. 반대로 채권의 일부로 수령한다는 뜻을 남기고 찾으면 공탁금은 보증금 일부에 충당되고 나머지는 계속 청구할 수 있습니다.

공탁금이 원리금에 못 미친다면, 그 차액이 바로 이의를 유보하고 찾아야 하는 이유입니다.

5. 공탁통지서를 받은 뒤 출급까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

출급 전에 공탁서를 확인하고 청구서 문구를 정하는 단계가 이후 분쟁의 결론을 정합니다.

보증금 공탁금 출급은 통상 ①공탁관이 보낸 공탁통지서 수령 → ②공탁소(수원 관내 사안이라면 수원지방법원 공탁계 등)에서 공탁서의 공탁원인과 반대급부 확인 → ③출급청구서 제출(공탁소 방문 또는 전자공탁시스템) → ④부족분이 있으면 지급명령이나 민사소송(수원지방법원)으로 잔액 청구의 순서로 진행됩니다. 공탁규칙 제33조에 따라 출급청구서에는 공탁통지서(청구금액 5,000만원 이하면 생략 가능)와, 반대급부가 있는 경우 그 이행을 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 공탁규칙 제37조에 따라 인감증명서도 내야 하지만, 본인이 직접 청구하고 금액이 1,000만원 이하이며 신분증으로 본인 확인이 되면 생략됩니다.

집주인이 보증금을 공탁했다는 통지를 받았다면, 서둘러 찾기보다 아래 순서로 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 공탁통지서와 공탁서에서 공탁원인사실, 반대급부 기재, 압류 등에 따른 집행공탁인지 여부를 확인합니다.

2. 임대차계약서, 월세·관리비 납부 내역, 인도일을 기준으로 공제될 금액과 지연손해금을 계산해 공탁금액과 대조합니다.

3. 차액이나 다툼이 있다면 출급청구서에 이의유보 문구를 적고, 같은 취지를 집주인에게 내용증명으로 통지한 뒤 출급합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 이의유보 출급과 잔액 청구를 하나의 흐름으로 설계할 수 있습니다. 잔액이 3,000만원 이하라면 소액사건 절차를, 소송 전 합의를 원한다면 주택임대차보호법 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

보증금 공탁은 “새 집 잔금일이 코앞인데 일단 받아야 하지 않나”라는 압박 때문에 충분히 따져보지 못한 채 출급부터 하게 되는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받아야 하는 임차인 입장에서는 공탁금을 찾는 것 자체보다, 어떤 문구로 찾느냐가 남은 권리를 지키는 핵심입니다. 공제 내역과 지연손해금을 계산해 두고, 이의유보를 명시적으로 남기면 출급 이후에도 다툴 여지가 그대로 살아 있습니다.

반대로 보증금을 공탁한 집주인 입장에서도 공탁만 하면 끝난다고 생각해서는 안 됩니다. 공탁금액이 원리금에 미치지 못하거나 임차인에게 이행의무 없는 조건을 붙였다면 공탁은 효력이 없고, 그동안 지연손해금은 계속 늘어납니다.

저는 보증금을 둘러싼 분쟁에서 공탁금을 받아야 하는 임차인과 공탁을 한 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 출급 방식과 공탁서 문구 하나로 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

공탁금을 찾기 전 지금이 결론을 바꿀 수 있는 가장 확실한 시점입니다. 출급청구서를 내기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공탁통지서를 받았는데 그냥 두면 어떻게 되나요?

A. 출급청구권은 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 또 임차인이 공탁을 승인하거나 수령 의사를 통고하기 전까지는 집주인이 공탁금을 회수할 수 있으므로, 방치하기보다 내용을 확인하고 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다.

Q. 이의유보는 공탁소에만 말하면 되나요?

A. 판례는 공탁공무원이나 채무자 어느 쪽에 해도 된다고 봅니다. 다만 나중에 입증 다툼이 생기지 않도록 출급청구서에 기재하고, 집주인에게도 내용증명으로 같은 취지를 남겨 두는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 원상복구비를 빼고 공탁했는데 찾아도 되나요?

A. 찾을 수 있습니다. 다만 공제에 동의하지 않는다면 반드시 이의를 유보하고 찾아야 하고, 그 뒤 부당하게 공제된 금액과 지연손해금을 따로 청구하게 됩니다.

Q. 아직 이사하지 않았는데 공탁금을 찾을 수 있나요?

A. 공탁서에 주택 인도가 반대급부로 붙어 있다면 인도를 증명하는 서면이 있어야 찾을 수 있습니다. 반대급부가 없는 공탁이라도 보증금을 받은 뒤에는 동시이행을 이유로 계속 거주할 근거가 없어지므로 인도 일정을 함께 맞춰야 합니다.

Q. 보증금에 가압류가 걸려서 집주인이 공탁했다고 합니다.

A. 이 경우는 민사집행법에 따른 집행공탁일 가능성이 큽니다. 압류된 부분은 임차인이 바로 출급할 수 없고 집행법원의 배당절차를 거쳐 지급받게 됩니다.

Q. 공탁금을 찾으면 지연이자는 더 받을 수 없나요?

A. 이의 없이 찾았다면 공탁원인대로 보증금 채무가 소멸한 것으로 평가되어 지연이자 청구가 어려워질 수 있습니다. 이의를 유보하고 찾았다면 공탁금이 원리금 일부에 충당되고 나머지는 계속 청구할 수 있습니다.

Q. 변호사 상담은 언제 받는 것이 좋나요?

A. 출급청구서를 내기 전이 가장 좋습니다. 한 번 이의 없이 수령하면 그 뒤 다른 주장을 해도 효력이 없다는 것이 대법원 입장이어서, 출급 이후에는 되돌릴 방법이 크게 줄어듭니다.