알박기로 땅값을 수십 배 부르면 부당이득죄인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재건축·지역주택조합·아파트 신축 같은 개발사업이 곳곳에서 추진되면서, 사업부지 한가운데 땅을 가진 소유자가 시세의 수십 배를 요구하는 이른바 ‘알박기’ 분쟁이 형사 고소로 번지는 사례가 꾸준히 이어지고 있습니다.

제가 상담한 사업자·조합 측 분들은 “시세의 수십 배를 받아 갔으니 당연히 부당이득죄 아니냐”며 고소부터 서두르는 경우가 많고, 반대로 토지 소유자분들은 “내 땅을 얼마에 팔든 내 자유”라며 협상 과정을 대수롭지 않게 여기는 경우가 많습니다. 그런데 막상 수사가 시작되면, 배수만 내세운 고소는 무혐의로 끝나 사업 일정만 더 늦어지고, 소유자 쪽은 협상 중에 남긴 말과 행동 때문에 오히려 ‘궁박을 이용했다’는 의심을 받게 되기도 합니다.

대법원은 알박기 사건에서 부당이득죄의 성립 기준을 일관되게 제시해 왔고, 그 핵심은 얼마나 비싸게 팔았느냐가 아니라, 사업자가 궁박한 상태에 빠진 데 소유자가 적극적으로 원인을 제공했느냐입니다. 실제로 인근 시가의 40배가 넘는 대금을 받은 사건에서도 대법원은 유죄를 인정한 원심을 파기했고, 현재 실무도 이 기준을 그대로 따르고 있습니다.

아래에서는 알박기로 땅값을 수십 배 부른 경우 어떤 요건을 갖춰야 부당이득죄가 되는지, 그리고 사업자와 소유자 각각이 무엇부터 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 땅값을 시세보다 높게 부른 것만으로는 부당이득죄가 되지 않습니다

부당이득죄는 비싼 가격이 아니라 ‘궁박을 이용한 폭리’를 처벌합니다.

형법 제349조 제1항은 사람의 곤궁하고 절박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자를 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 조문을 나눠 보면 첫째 상대방이 곤궁하고 절박한 상태, 즉 ‘궁박’에 있을 것, 둘째 그 궁박을 ‘이용’할 것, 셋째 그 결과 ‘현저하게 부당한 이익’을 실제로 취득할 것이라는 세 요건이 모두 갖춰져야 합니다.

판례는 궁박을 ‘급박한 곤궁’으로 풀이하면서, 우리 헌법의 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려해 이 죄의 성립은 신중하게 인정해야 한다고 거듭 밝히고 있습니다. 내 땅에 얼마의 값을 매길지는 원칙적으로 소유자의 자유이고, 그 가격을 받아들일지도 사업자의 판단이라는 출발점에 서 있는 것입니다.

헌법재판소도 2006. 7. 27. 2005헌바19 결정에서 이 조항을 합헌으로 보면서, 폭리행위를 처벌하는 이유를 그 이익 취득이 정당한 노력의 결과가 아니라 상대방의 궁박상태를 이용한 결과라는 점에서 찾았습니다. 결국 처벌의 초점은 가격의 높낮이가 아니라 ‘상대의 절박함을 이용했는가’라는 행위의 측면에 있습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 점은, 형법 제352조가 사기·공갈 등의 미수범은 처벌하면서 부당이득죄(제349조)는 미수범 처벌 대상에서 빼 두었다는 것입니다. 수십 배를 불렀더라도 계약이 결렬되어 실제로 이익을 취득하지 않았다면, 그 가격 제시만으로 부당이득죄가 성립하지는 않습니다.

시세보다 훨씬 높은 가격을 불렀다는 사실만으로는 부족하고, 상대의 궁박을 이용해 실제로 현저한 이익을 얻었어야 부당이득죄가 됩니다.

2. 알박기가 처벌되려면 소유자가 사업자의 궁박에 원인을 제공했어야 합니다

사업 계획을 미리 알고 땅을 샀거나, 협조할 듯하다가 돌아선 경우가 전형입니다.

알박기 사건에서 가장 중요한 판단 기준은 대법원이 직접 정리해 두었습니다. 개발사업 부지 일부의 매매가 문제된 사건에서 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바 ‘알박기’ 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우, 그 범죄의 성립을 인정하기 위해서는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 보여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이, 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결).

즉 처벌되는 알박기의 전형은 두 가지입니다. 하나는 조합 설립이나 지구단위계획 입안, 주민설명회 등으로 사업 추진 사실이 알려진 뒤에 그 부지 안의 땅을 사들인 경우이고, 다른 하나는 매도 의향을 내비치는 등 협조할 듯한 태도로 사업을 진행시킨 뒤 사업이 되돌릴 수 없는 단계에 이르자 협조를 거부하는 경우입니다. 두 경우 모두 사업자의 궁박을 소유자가 스스로 만들어 냈다는 점에서 형사적 비난 가능성이 생깁니다.

반대로 사업이 추진되기 오래 전부터 땅을 가지고 있던 소유자라면 사정이 다릅니다. 위 판결의 사안에서 소유자는 1991년경 부동산을 매수해 5년간 거주했고, 사업자는 2005년경에야 아파트 건축사업을 추진하기 시작했습니다. 사업자는 일부 부지 계약을 마치지 못해 사업계획승인신청이 늦어지면서 월 6억 원 정도의 금융비용을 떠안았고, 소유자는 매도 제안을 거부하다가 인근 토지보다 40배가 넘는 가격에 팔았습니다. 원심은 유죄로 보았지만, 대법원은 소유자가 사업자의 궁박에 적극적으로 원인을 제공했다고 볼 증거가 없다며 원심을 파기했습니다.

같은 날 선고된 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도1246 판결도, 사업 추진 전에 땅을 취득해 그 위에 생활이나 영업의 기반을 쌓은 사람에게는 양도를 결단하게 할 상당한 경제적 유인이 필요하고 사업자도 그 사정을 통상 알 수 있다고 보았습니다. 나아가 개발사업으로 인근 시가가 전반적으로 오른 것을 들어 대금 증액을 요구한 것도 형사적으로 비난받을 행태가 아니라고 판단했습니다.

알박기 처벌의 관건은 가격이 아니라, 사업자의 궁박을 소유자가 만들어 냈거나 그에 상당한 책임이 있느냐입니다.

3. ‘수십 배’라는 배수만으로 현저하게 부당한 이익이 인정되지는 않습니다

법원은 배율보다 협상 경위, 대안의 존재, 사업자가 얻을 이익을 함께 봅니다.

‘현저하게 부당한 이익’이라는 요건도 숫자 하나로 정해지지 않습니다. 법원은 거래당사자의 신분과 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성, 계약 체결을 둘러싼 협상 과정, 거래를 통해 피해자가 얻는 이익, 피해자가 목적을 달성할 다른 적절한 대안이 있었는지, 피고인에게 그 상대와 거래해야 할 신의칙상 의무가 있었는지를 종합해 판단합니다.

형법상 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, … 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008도7823 판결).

이 판결의 사안은 배수만 보면 전형적인 폭리처럼 보입니다. 붕괴 위험으로 퇴거명령이 내려진 뒤 10년 가까이 방치된 맨션의 상가 지분(대지지분 약 0.89평)을 두고, 다른 공유자들과 협의된 가격으로 환산하면 약 3,000만 원이었는데 소유자는 매도를 거듭 거절하다가 13억 원, 약 45배에 팔았습니다. 사업자는 이미 지주작업 등에 176억 원을 들였고 그 지분을 사지 못하면 사업 전체가 무너질 상황이었기에 원심은 유죄를 인정했습니다.

그러나 대법원은 다수인이 소유한 수많은 부지를 확보하는 과정의 어려움은 사업자가 당초부터 충분히 예상하고 대비했어야 할 장애이고, 소유자는 오래 전부터 지분을 가지고 있으면서 매도를 거부한 것 외에 궁박에 기여한 사정이 없으며, 사업자에게 팔아야 할 법령·계약·신의칙상 의무도 없다는 이유로 원심을 파기했습니다. 개발 후의 막대한 이익이 사업자에게만 돌아가는 구조에서 거래상 정당하게 받을 수 있는 매매대금의 최대치를 확정하기 어렵다는 점도 함께 지적했습니다.

비슷한 흐름은 다른 판결에서도 반복됩니다. 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006도3366 판결은 토지지분을 시가의 약 10배에 판 사안에서, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010도778 판결은 사업부지 일부를 사들였다가 주변 부지 평당 매매가의 약 2.4배 이상에 시행사에 되판 사안에서 각각 무죄를 유지했습니다. 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결은 재건축조합에게 그 토지 없이도 사업을 추진할 대안이 있었고, 법령 변경에 따른 용적률 저하 같은 사정은 조합이 부담해야 할 사업상 위험이라고 보아 궁박 자체를 부정했습니다.

‘몇 배를 받았느냐’보다 ‘사업자에게 다른 길이 있었는지, 그 궁박이 누구 책임인지’가 결론을 좌우합니다.

4. 부당이득죄는 3년 이하 징역형이고, 계약 자체는 민사로 다시 다툴 수 있습니다

법정형은 비교적 가볍지만, 공갈로 의율되면 특경법 가중처벌까지 갈 수 있습니다.

부당이득죄가 인정되면 형법 제349조에 따라 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지고, 형법 제353조에 따라 10년 이하의 자격정지를 함께 선고할 수도 있습니다. 상습으로 범한 경우에는 형법 제351조에 따라 그 형의 2분의 1까지 가중됩니다. 공소시효는 장기 5년 미만의 징역에 해당하는 범죄로서 5년입니다(형사소송법 제249조 제1항 제5호).

특정경제범죄가중처벌법 제3조는 사기·공갈·횡령·배임 등에 대해 이득액 5억원 이상이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중하지만, 부당이득죄(형법 제349조)는 그 대상 목록에 들어 있지 않습니다. 알박기로 얻은 차액이 수십억 원이라도 부당이득죄만 문제된다면 법정형은 형법 제349조의 범위에 머뭅니다. 다만 단순한 매도 거부를 넘어 별도의 해악을 고지하면서 돈을 요구했다면 공갈죄(형법 제350조, 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)가 문제되고, 이 경우에는 이득액에 따라 특경법 가중처벌 구간에 들어갈 수 있습니다.

형사와 별개로 계약 자체를 민사로 다투는 길도 있습니다. 민법 제104조는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위를 무효로 합니다. 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결은 재건축사업부지 토지의 매매계약이 대금 과다로 불공정한 법률행위에 해당한다고 보면서도, 민법 제138조(무효행위의 전환)를 적용해 대금을 적정한 금액으로 감액한 매매계약으로서 유효하다고 보았고, 불공정성을 소송으로 다투지 못하게 한 부제소합의도 무효라고 판단했습니다.

유죄가 인정되더라도 형량은 형법 제51조의 양형 조건에 따라 달라집니다. 토지를 보유하게 된 경위와 기간, 범행의 동기와 결과, 범행 후의 정황으로서 차액 반환이나 사업자와의 합의 여부 등이 함께 참작됩니다.

5. 고소부터 재판까지, 알박기 사건은 이렇게 진행됩니다

고소 전에 ‘취득 시점’과 ‘협상 기록’을 정리하는 것이 사건의 방향을 정합니다.

알박기 부당이득 사건은 통상 ①사업부지 관할 경찰서(수원 지역 사업장이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인(시행사·조합 담당자)과 피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 수사기관은 토지 취득 시점과 사업 추진 시점의 선후, 협상 과정에서 누가 어떤 말을 했는지를 가장 먼저 봅니다.

사업자 입장에서는 형사 고소만이 유일한 수단이 아니라는 점도 함께 따져야 합니다. 주택법 제22조는 지구단위계획 결정이 필요한 주택건설사업에서 대지면적 80% 이상의 사용권원을 확보해 사업계획승인을 받은 사업주체가, 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있게 하고, 매도청구 전 3개월 이상 협의하도록 정하고 있습니다. 대지면적의 95% 이상 사용권원을 확보했다면 모든 소유자에게, 그 미만이라면 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유한 소유자를 제외한 나머지에게 매도청구를 할 수 있습니다. 매도청구 대상 대지는 소유자가 매도에 합의하거나 매도청구 승소판결(확정되지 않은 판결 포함)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있습니다(주택법 제21조 제2항).

소유자 입장에서는 반대로 보유 기간이 가장 중요한 방어 자료가 됩니다. 사업 추진 전부터 오래 보유했다는 사실은 판례가 말하는 ‘적극적 원인 제공’을 부정하는 핵심 사정이고, 지구단위계획구역 결정고시일보다 10년 이전부터 보유해 왔다면 95% 미만 단계의 매도청구 대상에서도 빠지기 때문입니다.

알박기를 의심하고 있거나 고소를 당했다면, 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토지 등기사항증명서로 소유권 취득 시점을 확인하고, 조합 설립·지구단위계획 공람·주민설명회 등 사업 추진 사실이 외부에 알려진 시점과 선후를 대조합니다.

2. 매도 의향 표시, 가격 제시와 번복, 협조 약속 여부 등 협상 경과를 문자·녹취·내용증명으로 시간순으로 정리합니다.

3. 감정평가액과 인근 매매사례, 매도청구·설계변경 등 사업자에게 다른 대안이 있었는지를 정리해 ‘궁박’과 ‘현저한 불균형’ 여부를 객관적으로 따져 봅니다.

이러한 자료를 바탕으로 개발사업 부지 분쟁에 경험 있는 변호사의 도움을 받는다면, 형사 고소·방어와 민사상 대금 감액·반환청구, 매도청구 대응을 함께 설계해 사업 일정과 금전 손실을 동시에 관리할 수 있습니다.

마치며

알박기 분쟁은 “조금만 더 버티면 값이 오른다”, “조금만 더 기다리면 결국 팔겠지”라는 양쪽의 기대 속에 시간이 흐르다가, 사업 일정이 한계에 이른 뒤에야 형사 문제로 번지는 경우가 많습니다.

땅을 사들여야 하는 사업자·조합 입장에서는 시세 대비 배수만으로 고소장을 쓰기보다, 소유자가 사업 추진을 알고 땅을 샀는지, 협조를 약속했다가 번복했는지를 보여주는 자료를 먼저 모아야 합니다. 그런 자료가 없다면 매도청구나 민사상 불공정 주장으로 방향을 잡는 편이 현실적일 수 있습니다.

반대로 고소를 당한 토지 소유자 입장에서도 “내 땅 값은 내가 정한다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 취득 경위와 보유 기간, 협상 중 오간 대화가 어떻게 정리되느냐에 따라 결론은 크게 달라집니다.

저는 개발사업 부지를 둘러싼 분쟁에서 땅을 사들여야 하는 사업자 쪽과 가격을 의심받는 소유자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 배수의 거래라도 사실관계 정리에 따라 결론이 정반대로 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

협상이 길어지고 있거나 고소장을 받아 들었다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 시세의 40배를 받고 팔았는데도 무죄가 될 수 있나요?

A. 될 수 있습니다. 대법원은 인근 시가의 40배가 넘는 대금(2008도8577), 약 45배의 대금(2008도7823)을 받은 사안에서도 소유자가 사업자의 궁박에 원인을 제공했다는 증거가 없다며 유죄 원심을 파기했습니다. 배율은 여러 판단 요소 중 하나일 뿐입니다.

Q. 수십 배를 불렀다가 계약이 결렬됐는데, 그래도 처벌되나요?

A. 부당이득죄는 미수범 처벌 규정이 없어(형법 제352조) 실제로 이익을 취득하지 않았다면 성립하지 않습니다. 다만 가격을 요구하는 과정에서 해악을 고지했다면 미수범도 처벌되는 공갈죄가 별도로 문제될 수 있습니다.

Q. 개발 소식을 듣고 땅을 샀다면 무조건 부당이득죄인가요?

A. 대법원이 제시한 전형적인 성립 유형이지만 그것만으로 곧바로 유죄가 되지는 않습니다. 사업자가 실제로 궁박한 상태였는지, 다른 대안은 없었는지, 이익이 현저하게 부당한지를 함께 따지며, 사업부지 일부를 사들였다가 약 2.4배에 되판 사안에서 무죄가 유지된 예(2010도778)도 있습니다.

Q. 차익이 수십억 원이면 특경법으로 무겁게 처벌되나요?

A. 부당이득죄는 특경법 제3조의 가중처벌 대상이 아니어서 형법 제349조의 3년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 범위가 그대로 적용됩니다. 공갈죄로 의율되면 이득액 5억원 이상부터 특경법이 적용될 수 있다는 점이 다릅니다.

Q. 형사에서 무혐의가 나오면 이미 지급한 대금은 돌려받을 수 없나요?

A. 민사는 별개로 판단됩니다. 민법 제104조의 불공정한 법률행위로 다퉈 매매대금을 적정 금액으로 감액한 계약으로 유효하다고 본 대법원 사례(2009다50308)가 있어, 초과 지급분의 반환을 구할 길이 열려 있습니다. 계약서에 소송을 하지 않겠다는 부제소합의가 있어도 계약이 불공정해 무효라면 그 합의 역시 원칙적으로 무효입니다.

Q. 고소를 당했는데 변호사는 언제 선임하는 것이 좋나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 알박기 사건은 취득 시점과 협상 중 오간 말이 사실상 유무죄를 가르기 때문에, 첫 진술에서 경위를 어떻게 설명하느냐가 이후 사건 전체의 방향을 정합니다.