보증금 약 3,900만 원, 1심 원금 전액·중개사 책임 인정 

사건 개요

의뢰인은 공인중개사와 그 중개보조원의 중개로 9층 규모 건물의 한 호실을 임차보증금 1억 5,000만 원, 임대기간 2년으로 임차하고, 보증금을 모두 지급한 뒤 입주하여 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 계약 당시 건물에는 채권최고액 9억 1,200만 원의 선순위 근저당권이 있었고, 중개사는 다른 임차인들의 보증금 합계가 7억 원이라는 임대인의 구두 진술만 중개대상물 확인·설명서에 적었습니다.

그러나 실제 선순위 임차인들의 보증금은 그보다 5억 7,500만 원 많은 12억 7,500만 원이었습니다. 계약 석 달 뒤 근저당권자가 임의경매를 신청했고, 의뢰인은 배당에서 보증금 일부만 받아 39,056,539원을 돌려받지 못했습니다.

쟁점

• 임대인이 돌려주지 않은 보증금 잔액과 지연손해금의 범위

• 여러 호실이 임대된 건물을 중개하면서 다른 임차인의 보증금 내역을 확인·설명하지 않은 중개사·중개보조원의 책임과 공제계약을 맺은 협회의 보상책임

• 임차인 스스로의 확인 소홀을 이유로 한 책임 제한의 정도

대응

장재호 변호사는 의뢰인(임차인)을 대리하여 임대인에게는 보증금 잔액 전액의 반환을, 중개사·중개보조원과 협회에는 손해액의 60%에 해당하는 23,433,923원의 배상을 함께 청구했습니다. 중개사 측이 다른 임차인의 보증금 액수를 정확히 확인·설명하지 않아 의뢰인이 보증금을 돌려받을 수 있다고 오인한 채 계약했다는 점을 확인·설명서 기재와 경매 배당 결과로 뒷받침했습니다.

결과

법원은 중개사가 여러 세대가 사는 주택의 일부를 중개할 때에는 임대인에게 다른 임차인의 보증금과 임대차 기간 자료를 요구해 확인·설명하고, 임대인이 응하지 않으면 그 사실을 확인·설명서에 적어야 한다는 대법원 판례 법리에 따라 설명의무 위반과 인과관계를 인정했습니다. 중개사 측의 "임대인이 제시한 계약서를 임차인도 확인했다"는 주장은 증거가 없다며 받아들이지 않았습니다. 다만 임차인도 건물 형태상 선순위 임차인의 존재를 알 수 있었던 사정 등을 들어 중개사 측의 책임을 손해의 30%로 제한했습니다.

• 임대인: 보증금 잔액 39,056,539원 전액과 2018. 8. 16.부터 연 12%의 지연손해금 지급

• 중개사·중개보조원·협회: 임대인과 공동하여 그중 11,716,961원과 지연손해금 지급

• 소송비용: 임대인과의 사이에서는 임대인이 전부 부담, 나머지 피고들과의 사이에서는 절반씩 부담

지연손해금은 연 15%로 구했으나, 2019. 6. 1.부터 소송촉진 등에 관한 특례법의 법정이율이 연 12%로 바뀌어 그 범위에서 인정되었습니다(서울중앙지방법원 2019. 10. 16. 선고 2017가단51744** 판결). 이 사건의 항소심은 강제조정으로 종결되었습니다.

시사점

여러 세대가 임대된 건물에 들어갈 때에는 등기부의 근저당권뿐 아니라 먼저 들어온 임차인들의 보증금 합계를 확인해야 합니다. 확인·설명서에 임대인의 구두 진술만 적혀 있다면 실제와 다를 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못했을 때에는 임대인에 대한 반환청구와 함께 중개사의 설명의무 위반 책임과 공제 보상을 따져 볼 수 있으나, 임차인 본인의 확인 소홀은 책임 제한 사유가 됩니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.