상가 임대차 4천만 원대 손해배상 청구, 항소심 전부 기각 

사건 개요

의뢰인은 상가를 임대하려던 임대인으로, 상대방과 상가 일부에 관한 임대차계약을 맺고 보증금 2억 원을 받았습니다. 그런데 당시 같은 건물의 기존 임차인을 상대로 한 인도 소송이 항소심에 남아 있었고, 의뢰인은 소송이 끝나기 전에 상가를 넘겨주는 것이 적절하지 않다고 보아 계약 당일 상대방 측에 해제를 제안한 뒤 보증금 2억 원을 모두 돌려주었습니다.

상대방은 제1심에서 계약금 배액 상환 또는 위약금 명목으로 2억 원을 청구했다가 기각되자 항소했고, 항소심에서는 청구를 채무불이행·불법행위에 따른 손해배상 4,730만 원(시설 구입비 1,700만 원, 위자료 3,000만 원)으로 바꾸었습니다. 장재호 변호사는 항소심에서 의뢰인을 대리했습니다.

쟁점

• 임대차계약이 당사자의 합의로 해제되었는지, 아니면 임대인의 일방적인 이행거절로 해제되었는지

• 계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 손해배상청구가 인정될 수 있는지

제1심은 위약금 약정이 없다는 이유로 청구를 기각하면서도 합의해제 주장은 받아들이지 않고, 임대인 측 사정으로 계약이 해제된 것으로 보았습니다. 손해배상 청구로 바뀐 항소심에서는 해제 경위를 다시 다투는 것이 핵심이었습니다.

대응

1. 합의해제: 계약 당일 해제를 논의한 때부터 보증금을 반환하기까지의 경위를 들어, 계약이 당사자의 합의로 해제되었다고 주장했습니다.

2. 예비적으로 신뢰관계 파탄을 이유로 한 해지, 기망을 이유로 한 취소, 손해가 없다는 주장을 함께 제출했습니다.

결과

항소심 법원은 의뢰인이 계약 당일 저녁 상대방과 장시간 통화로 해제를 논의하고 "관련 소송이 끝나면 다시 계약하겠다"는 문자를 보낸 사실, 상대방이 보증금을 돌려받을 계좌를 알려 주고 임대인에게서 받은 철거비용 150만 원을 돌려준 사실, 상대방이 "알겠습니다"라고 답한 뒤 2개월가량 이의 없이 지내다 소를 제기한 사실을 인정했습니다. 이를 바탕으로 계약 당일 저녁부터 다음 날 사이에 해제 합의가 있었거나, 적어도 논의와 문자 교환, 보증금과 철거비용의 상호 반환을 거쳐 묵시적으로 합의해제되었다고 판단했습니다. 계약이 합의해제된 이상 의뢰인에게 계약을 이행할 의무가 없으므로, 이를 전제로 한 손해배상청구는 손해액이나 나머지 항변을 더 살필 필요 없이 이유 없다고 보았습니다.

그 결과 항소심에서 변경된 상대방의 청구 4,730만 원은 모두 기각되었고, 제1심과 항소심을 합한 소송총비용도 상대방이 부담하게 되었습니다(서울고등법원 2024. 8. 29. 선고 2024나20041** 판결). 이 판결은 그대로 확정되었습니다.

시사점

계약을 없던 일로 하자는 합의는 서면이 없어도 문자, 통화, 보증금과 비용의 반환 같은 행동으로 인정될 수 있습니다. 반대로 같은 사실관계라도 일방적 해제로 평가되면 손해배상 책임이 문제 될 수 있으므로, 해제 과정을 시간순으로 재구성해 상대방의 동의가 드러나는 행동을 증거로 정리하는 것이 중요합니다. 계약을 해소할 때에는 합의 사실과 정산 내용을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.