보증금 경매를 직접 신청했는데 배당요구도 해야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세나 월세 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 소송을 거쳐 직접 경매를 신청하는 사례가 크게 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “내가 경매를 신청했으니 당연히 내 보증금부터 줄 것이다”, “나중에 배당요구는 알아서 되겠지”라고 생각하다가, 경매가 진행되는 동안 이사를 가버리거나 필요한 서류를 챙기지 않아 배당 단계에서 순위가 밀리는 경우를 겪었습니다. 반대로 “내가 신청했어도 배당요구를 따로 하지 않으면 한 푼도 못 받는다”는 말에 불안해하며 불필요한 절차를 거치는 분도 많았습니다.

최근 대법원은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 스스로 강제경매를 신청한 경우 별도의 배당요구가 필요 없다는 점을 분명히 했습니다. 다만 이 결론은 임차인이 갖춘 요건과 경매를 누가 신청했는지에 따라 달라지므로, 정확한 조건을 알고 대응해야 합니다.

아래에서는 보증금 때문에 직접 경매를 신청한 임차인이 배당요구를 따로 해야 하는지, 어떤 경우에 해야 하는지, 그리고 배당에서 밀리지 않으려면 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 경매를 직접 신청한 임차인은 신청채권자로서 배당에 참여합니다

배당요구는 다른 사람이 연 경매에 올라타는 절차이고, 직접 신청한 사람은 이미 경매의 당사자입니다.

민사집행법 제148조는 배당을 받을 수 있는 채권자로 ‘배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자’와 ‘배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자’를 따로 나누어 규정합니다. 직접 경매를 신청한 임차인은 앞의 압류채권자에 해당하므로, 배당요구를 한 채권자로 다시 이름을 올리지 않아도 배당 대상에 들어갑니다.

배당요구는 본래 경매를 신청하지 않은 채권자가 이미 진행 중인 경매 절차에서 ‘나도 이 매각대금에서 받아가겠다’고 신고하는 제도입니다(민사집행법 제88조). 이미 자기 채권으로 경매를 신청한 사람에게 같은 채권으로 한 번 더 신고를 요구하는 것은 의미가 없습니다.

또 임차인이 경매를 신청하려면 집행권원이 필요합니다. 보증금반환 청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원(확정된 지급명령, 조정조서 등)이 있어야 하는데, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건을 갖춘 임차인이 이 집행권원으로 경매를 신청할 때 민사집행법 제41조에도 불구하고 임차주택을 먼저 인도하지 않아도 된다고 정하고 있습니다. 집을 비워주지 않고도 신청할 수 있다는 뜻입니다.

직접 경매를 신청한 임차인은 경매의 당사자이므로, 같은 보증금 채권으로 다시 배당요구를 할 필요가 없는 것이 원칙입니다.

2. 대항력과 확정일자가 있다면 신청 자체가 우선변제권 행사로 인정됩니다

일반 채권자 순위가 아니라, 순위가 앞선 임차인 지위로 배당을 받을 수 있는지가 핵심입니다.

배당요구가 필요 없다는 말과, 우선변제를 받는다는 말은 다른 문제입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록(대항요건)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 경매 매각대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다.

그렇다면 확정일자를 받은 임차인이 판결문을 들고 경매를 신청만 했을 때에도 이 우선순위가 인정되느냐가 쟁점인데, 대법원은 이를 인정했습니다.

대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 보증금반환 확정판결 등 집행권원에 기하여 스스로 임차주택에 대한 강제경매를 신청하였다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 배당요구의 종기까지 따로 배당요구를 하지 않았더라도 우선변제권에 따른 배당을 받을 수 있다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결).

이 사건에서 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추고 확정판결로 강제경매를 신청했는데, 하급심은 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선배당을 인정하지 않았습니다. 대법원은 그 판단을 뒤집고, 현황조사보고서와 매각물건명세서에 임차인의 우선변제권이 드러난 채로 매각이 이루어졌다면 일반채권자보다 앞선 배당을 받아야 한다고 보았습니다.

실무에서는 법원이 작성하는 현황조사보고서와 매각물건명세서에 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금액이 제대로 기재되어 있는지가 중요합니다. 경매 신청 뒤에도 이 기재가 맞는지 직접 확인해 두는 것이 안전합니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 확정판결로 직접 경매를 신청하면, 그 자체가 우선변제권을 행사한 것으로 인정됩니다.

3. 대항요건이나 확정일자가 없다면 신청해도 일반채권자 순위입니다

배당요구 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 내가 어떤 순위의 채권자인가입니다.

위 법리는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인에게 적용됩니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자는 있는데 경매 진행 중에 이사를 가서 대항요건을 잃었다면 사정이 달라집니다. 이 경우 경매를 직접 신청했더라도 보증금반환 채권은 우선순위가 없는 일반채권으로 취급되어, 근저당권자나 세금 같은 선순위 채권자가 먼저 가져간 뒤 남는 금액을 다른 일반채권자와 채권액 비율로 나누어 받게 됩니다.

특히 주의할 것은 대항요건 유지입니다. 우선변제권은 경매 절차에서 배당요구의 종기까지는 주택의 인도와 주민등록을 유지하고 있어야 인정됩니다. 판결을 받았다는 안도감에 새 집으로 먼저 이사하며 전입신고를 옮기면, 임차주택에서 대항요건이 사라져 우선변제권도 함께 잃을 수 있습니다.

이사를 가야 한다면 보증금을 돌려받기 전에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 먼저 받아 등기부에 임차권등기를 마쳐야 합니다. 임차권등기가 된 뒤에는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

우선변제권은 확정일자와 대항요건이 모두 있고 그것이 경매 중에도 유지될 때 지켜집니다.

4. 다른 채권자가 신청한 경매라면 배당요구를 반드시 해야 합니다

배당요구 종기를 넘기면 임차인이라도 배당을 받지 못하는 것이 원칙입니다.

질문의 상황은 임차인이 직접 신청한 경매이지만, 실제로는 은행의 근저당권 실행 경매나 다른 채권자의 강제경매가 먼저 진행 중인 경우도 많습니다. 이때 임차인이 따로 경매를 신청한 것이 아니라면 법원이 정한 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.

배당요구 종기는 경매개시결정 후 법원이 정하여 공고하는 날짜입니다(민사집행법 제84조). 확정일자를 받은 임차인이라고 해도 이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면 배당표에서 빠지고, 매각대금이 다른 채권자에게 돌아갈 수 있습니다. 그 임차권이 경매로 소멸하는 순위라면 보증금을 한 푼도 받지 못하고 집에서 나가야 하는 최악의 결과가 생길 수 있습니다.

대항력이 선순위인 임차인은 사정이 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 다만 선순위 임차인도 보증금 일부를 배당받고 싶다면 배당요구를 해야 하고, 배당요구를 하면서 인수 여부를 스스로 정하는 것이 안전합니다.

내가 신청한 경매인지, 남이 신청한 경매인지에 따라 배당요구의 필요성이 갈린다는 점을 정확히 구분해야 합니다.

5. 신청 이후 절차는 이렇게 진행되고, 챙길 서류가 있습니다

신청 이후에도 채권계산서와 기재사항 확인까지 해야 배당이 온전해집니다.

임차인의 강제경매는 통상 ①관할 법원(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원 본원 또는 해당 지원) 경매계에 집행권원 정본과 송달증명서를 첨부해 신청서 접수 → ②경매개시결정 및 등기 → ③현황조사·감정평가, 배당요구 종기 공고 → ④매각기일 진행, 매각허가 및 대금 납부 후 배당기일의 순서로 진행됩니다.

직접 신청한 경우라도 법원이 정한 기한까지 채권계산서를 내는 것이 좋습니다. 채권계산서를 내지 않으면 경매신청서에 적은 청구금액을 기준으로 배당이 이뤄질 수 있어, 신청 이후 늘어난 지연손해금 등이 배당표에 반영되지 않을 수 있기 때문입니다. 아래 순서로 점검하시기 바랍니다.

1. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 유지하고 있는지, 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지부터 확인합니다.

2. 경매개시결정 후 법원이 작성한 현황조사보고서와 매각물건명세서에 내 전입일, 확정일자, 보증금이 맞게 기재되어 있는지 확인하고, 틀리면 바로 바로잡습니다.

3. 배당요구 종기 전에 채권계산서를 제출해 원금과 지연손해금을 정확히 밝히고, 이사 시점은 임차권등기 이후로 미룹니다.

이렇게 단계마다 서류를 점검하면 선순위 채권자가 있는 부동산이라도 보증금 회수 가능성을 객관적으로 따져 볼 수 있습니다.

마치며

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 소송과 경매라는 낯선 절차를 혼자 감당하면서, “이미 신청했는데 더 할 게 있을까” 하는 생각에 배당 단계의 점검을 놓치기 쉽습니다.

보증금을 받지 못한 임차인 입장에서는 배당요구 여부보다 내가 대항요건과 확정일자를 어떻게 갖추고 있는지, 경매 중에 그것을 유지할 수 있는지가 먼저입니다. 서류가 확실할수록 배당 순위도 분명해집니다.

반대로 임대인이나 경매를 당하는 소유자 입장에서도 임차인이 직접 경매를 신청하면 배당 구조가 달라지고, 다른 채권자의 몫이 줄어드는 만큼 이해관계가 복잡해집니다. 어떤 채권이 어느 순위인지 정확히 알아야 대응할 수 있습니다.

저는 임차인과 임대인 양쪽의 보증금 분쟁과 경매 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 대항요건 하나, 서류 한 장에 따라 배당 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

경매를 신청했는데 배당이 걱정된다면, 그때가 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결과가 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 확정판결을 받아 직접 강제경매를 신청했는데, 배당요구를 또 해야 하나요?

A. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 직접 경매를 신청한 것 자체가 우선변제권 행사로 인정되어 별도 배당요구는 필요 없습니다. 다만 현황조사보고서 등의 기재는 직접 확인하시기 바랍니다.

Q. 확정일자가 없는 임차인이 경매를 신청하면 우선 배당을 받나요?

A. 받지 못합니다. 신청채권자로서 배당에는 참여하지만 일반채권자 순위여서, 선순위 채권자가 가져간 뒤 남은 금액에서 채권액 비율로 배당됩니다.

Q. 경매를 신청한 뒤 새 집으로 이사해도 되나요?

A. 위험합니다. 배당요구 종기까지는 주택의 인도와 주민등록을 유지해야 우선변제권이 인정됩니다. 이사가 불가피하면 먼저 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마쳐야 합니다.

Q. 다른 채권자가 낸 경매에서는 어떻게 해야 하나요?

A. 법원이 공고한 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 해야 합니다. 종기를 넘기면 확정일자를 받은 임차인이라도 배당에서 제외될 수 있습니다.

Q. 판결을 받았는데 집을 비워주지 않아도 경매 신청이 되나요?

A. 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 대항요건을 갖춘 임차인은 집행권원으로 경매를 신청할 때 주택을 먼저 인도하지 않아도 됩니다.

Q. 경매 사건이 진행 중인데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 배당요구 종기와 매각기일이 정해지기 전이 가장 좋습니다. 종기가 지나면 놓친 배당을 되돌리기 어렵고, 기재 오류도 매각 전에 바로잡아야 하기 때문입니다.