아파트 하자를 소송 말고 하자심사위원회로 다툴 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

새 아파트에 입주한 뒤 결로·누수·마감 불량·균열이 드러났는데, 시공사와 몇 달째 같은 답변만 오가다가 결국 소송을 알아보는 입주민분들이 많습니다.

상담을 해보면 “소송은 비용도 시간도 너무 부담스럽다”, “시공사가 어차피 하자가 아니라고 할 텐데 증명할 방법이 없다”며 포기하거나, 반대로 “하자심사위원회에 신청하면 보수까지 다 해주는 줄 알았다”고 기대하다가 절차의 성격을 몰라 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.

공동주택관리법은 소송과는 별도로 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두어 하자 여부 판정과 분쟁조정을 맡기고, 조정서에 재판상 화해와 같은 효력을 부여하고 있습니다. 다만 이 절차는 신청 자격, 담보책임기간, 조정안 수락 여부 같은 부분에서 놓치면 되돌리기 어려운 함정이 있습니다.

아래에서는 아파트 하자를 소송 없이 하자심사·분쟁조정으로 다툴 수 있는 근거와 범위, 그리고 실제로 진행할 때 확인해야 할 순서를 조문 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 소송에 가지 않고도 하자심사·분쟁조정으로 하자를 다툴 수 있습니다

하자 여부 판정과 분쟁조정은 법이 소송과 별도로 마련한 정식 절차입니다.

공동주택관리법 제39조는 담보책임과 하자보수에 관한 사무를 관장하도록 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 하자분쟁조정위원회)를 둔다고 정하고 있습니다. 위원회의 사무는 ① 하자 여부 판정, ② 사업주체와 입주자대표회의 또는 입주자 사이의 하자담보책임·하자보수 분쟁의 조정 및 재정, ③ 사업주체·설계자·감리자·시공사 사이의 책임범위 분쟁의 조정 및 재정으로 나뉩니다.

여기서 사업주체는 분양한 시행사나 건축주, 그리고 시공자를 말하고, 제36조 제1항에 따라 이들이 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 집니다. 하자의 개념도 제36조 제4항에 정의가 있어서, 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함이어야 합니다.

그러므로 “소송 말고 다툴 수 있는가”에 대한 답은 “다툴 수 있다”입니다. 다만 위원회가 하는 일은 소송의 대체물이 아니라 하자인지 아닌지를 전문가 위원들이 먼저 가려주고, 책임과 금액은 조정으로 정리해주는 절차라는 점을 이해해야 합니다.

하자심사·분쟁조정은 법이 정한 소송 외 분쟁해결 절차이며, 신청 자격과 대상 하자가 맞으면 소송 없이 시작할 수 있습니다.

2. 신청 전에 담보책임기간과 하자보수 청구부터 확인해야 합니다

담보책임기간 안에 발생한 하자인지, 보수 청구를 했는지가 절차의 출발점입니다.

담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 제36조에 따라 내력구조부는 10년, 시설공사별 하자는 시행령 별표 4의 공종별 기간으로 정해집니다. 기산일도 달라서 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일부터 계산합니다(법 제36조 제3항). 내 집 안의 도배·타일 하자와 단지 공용 복도·지하주차장 방수 하자는 기산일이 서로 다를 수 있습니다.

하자의 범위도 시행령 제37조가 나눕니다. 내력구조부는 구조체 붕괴나 구조안전상 위험을 초래할 우려가 있는 균열·침하일 때에 한하고, 시설공사별 하자는 균열·처짐·들뜸·누수·탈락·작동 불량 등으로 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 있을 때입니다. 사용 중 생긴 파손이나 관리 소홀로 인한 오염은 여기에 들어가지 않습니다.

먼저 해야 할 일은 사업주체에 대한 하자보수 청구입니다. 시행령 제38조에 따라 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체 등이 청구하고, 사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 보수 계획을 통보해야 합니다. 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내여야 하고, 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다. 이 서면 회신이 있거나 15일이 지나도 아무 응답이 없으면, 그때가 위원회 신청을 검토할 시점입니다.

하자보수 청구와 사업주체의 회신(또는 무응답) 기록이 있어야 이후 위원회 절차에서 다툼의 지점이 분명해집니다.

3. 하자 여부 판정과 분쟁조정은 서로 다른 절차이므로 목적에 맞게 골라야 합니다

판정은 “하자인지”를 가리고, 조정은 “누가 얼마를 어떻게” 책임질지를 정합니다.

하자 여부 판정은 위원회가 하자 해당 여부를 가려 판정서를 송달하는 절차입니다. 제43조 제3항에 따라 하자가 있다고 판정되면 사업주체는 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 위원회에 통보해야 합니다. 판정에 이의가 있는 쪽은 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단전문기관 등이 작성한 의견서를 첨부해 이의신청을 할 수 있고, 이 경우 다른 분과위원회가 재심의를 합니다. 이의 기간은 짧으므로 판정서를 받으면 날짜부터 챙겨야 합니다.

분쟁조정은 보수 범위, 보수비 또는 손해배상금 같은 구체적 책임을 두고 위원회가 조정안을 제시하는 절차입니다. 조정서의 효력에 관해 법은 이렇게 정하고 있습니다.

제3항에 따른 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 대통령령으로 정하는 것은 그러하지 아니하다(공동주택관리법 제44조 제4항).

즉 조정이 성립하면 그 내용은 확정판결에 준하는 효력을 갖기 때문에, 상대방이 이행하지 않으면 별도의 본안 소송을 거치지 않고 집행을 검토할 수 있습니다. 반대로 말하면, 한 번 수락한 조정안은 마음이 바뀌었다고 쉽게 되돌릴 수 없습니다. 하자 부위가 다양하고 보수비 다툼이 있는 사건은 먼저 하자 판정으로 하자 인정 여부를 정리한 뒤 조정으로 넘어가는 순서가 일반적이고, 하자 비용이 과다해 보수보다 금전 조정이 적절하다고 보면 제43조 제1항에 따라 판정 분과에서 조정 분과로 사건이 넘어가기도 합니다.

하자인지 자체가 다투어진다면 판정을, 금액과 책임이 쟁점이라면 조정을 중심에 두고 신청해야 합니다.

4. 기간과 비용은 소송보다 가볍지만, 조정안 수락과 감정비용은 신중히 정해야 합니다

처리기간은 법이 정해 두었지만, 조정안에 대한 침묵은 곧 수락으로 간주됩니다.

제45조는 위원회가 신청을 받은 날부터 하자심사와 분쟁조정은 60일(공용부분은 90일) 이내, 분쟁재정은 150일(공용부분은 180일) 이내에 절차를 마치도록 정하고 있습니다. 서류에 흠이 있어 보정을 명받는 기간이나 하자감정 기간은 제외되고, 한 차례 30일 이내 연장이 가능합니다. 소송이 감정 한 번에 1년을 넘기는 일이 흔한 것과 비교하면 훨씬 짧습니다.

비용 면에서도 신청 수수료는 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따르고, 1천만원 미만 소액 사건은 소위원회에서 빠르게 의결할 수 있습니다(제42조 제4항). 다만 제48조에 따라 하자 원인이 불분명하거나 당사자가 요청하면 감정이 진행되고, 그 감정비용은 국토교통부령에 따라 당사자가 부담합니다. 감정을 신청할 때는 결과에 따라 비용을 누가 얼마나 떠안는지 미리 확인해야 합니다.

가장 흔한 실수는 조정안이 도착했을 때입니다. 제44조 제2항은 조정안을 제시받은 날부터 30일 이내에 수락 여부를 통보하도록 하고, 답변이 없으면 수락한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 금액이 마음에 들지 않으면서도 기한을 넘기면 그대로 조정서가 작성되어 재판상 화해 효력이 생깁니다. 반대로 조정이 성립하지 않으면 그때는 소송을 선택하게 되는데, 위원회 절차에는 민사조정법이 준용되므로(제47조) 신청 사실이 소멸시효 문제에서 도움이 될 수 있습니다.

기간은 짧아도 조정안을 받은 뒤의 30일은 반드시 지켜야 하는 기한입니다.

5. 실제 진행은 보수 청구 → 위원회 신청 → 판정·조정 순으로 이어집니다

신청서에 하자 부위와 사진, 보수 청구 기록을 갖추어야 심사가 빨라집니다.

통상 ①사업주체에 하자보수 청구 및 회신 확보 → ②하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정 신청(국토교통부령에 따른 신청서 제출, 운영과 사무는 국토안전관리원이 맡습니다) → ③위원회의 상대방 통지, 답변서 제출, 현장 조사·감정 → ④판정서 또는 조정안 제시 순으로 진행됩니다. 조정이 성립하지 않아 소송으로 넘어간다면 수원 관내 아파트의 경우 수원지방법원이 관할이 되고.

신청 전에 아래 순서로 자료를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

1. 입주 시기를 확인해 하자 부위별 담보책임기간(전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일 기준)이 남아 있는지부터 계산합니다.

2. 하자 부위의 사진·영상을 날짜와 함께 남기고, 사업주체에 보낸 보수 청구서와 회신 또는 무응답 기록을 모읍니다.

3. 전유부분만의 문제인지 공용부분과 함께 얽혀 있는지 구분해, 입주자 개인이 낼지 입주자대표회의와 함께 낼지를 정합니다.

이렇게 준비하면 신청 단계에서 보정 명령을 받는 일을 줄일 수 있고, 판정·조정 이후 소송으로 넘어가더라도 같은 자료를 그대로 활용할 수 있습니다.

마치며

하자 문제는 “살면서 조금씩 고치면 되겠지”라고 미루다가 담보책임기간이 지나 버리는 경우가 가장 안타깝습니다. 기간이 지난 하자는 그 사실 자체로 다툼의 여지가 크게 줄어들기 때문입니다.

하자로 피해를 입은 입주자 입장에서는 감정적으로 항의하는 것보다, 보수 청구 기록과 하자 사진, 기산일 계산부터 갖추는 것이 먼저입니다. 위원회 절차든 소송이든 이 자료가 결론을 좌우합니다.

반대로 보수 책임을 추궁받는 사업주체·시공사 입장에서도 서면 회신 없이 시간을 끌면 위원회에서 불리하게 평가될 수 있고, 하자가 아니라는 근거를 시행령 제37조의 범위에 맞춰 체계적으로 준비해야 합니다.

저는 아파트와 건축·부동산 분쟁에서 하자를 주장하는 쪽과 방어하는 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어느 절차를 어떤 순서로 선택하느냐에 따라 시간과 비용이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 하자보수 청구와 담보책임기간 중 어느 하나라도 확신이 서지 않는다면, 기한이 지나기 전에 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주자 개인도 하자분쟁조정위원회에 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 전유부분 하자는 입주자가 직접 사업주체에 보수를 청구할 수 있고, 위원회의 조정등을 신청하는 당사자도 입주자대표회의등과 입주자가 포함됩니다. 공용부분은 입주자대표회의 등이 중심이 됩니다.

Q. 하자보수 청구를 하지 않고 바로 위원회에 신청해도 되나요?

A. 시행령은 담보책임기간 내 사업주체에 하자보수를 청구하도록 정하고 있고, 보수 청구와 회신 기록은 쟁점을 특정하는 핵심 자료입니다. 먼저 서면으로 청구해 두는 것이 안전합니다.

Q. 위원회가 하자라고 판정하면 시공사가 반드시 고쳐야 하나요?

A. 제43조 제3항에 따라 사업주체는 하자로 판정된 부분을 판정서대로 보수하고 결과를 위원회에 통보해야 합니다. 다만 판정에 이의가 있으면 30일 이내에 의견서를 붙여 이의신청을 할 수 있습니다.

Q. 조정안이 마음에 들지 않으면 그냥 두면 되나요?

A. 안 됩니다. 조정안을 받은 날부터 30일 이내에 수락 여부를 통보하지 않으면 수락한 것으로 간주되어 조정서가 작성됩니다. 거부 의사는 반드시 기한 안에 밝혀야 합니다.

Q. 조정이 성립되면 나중에 소송으로 다시 다툴 수 있나요?

A. 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있어 같은 사항을 다시 다투기가 사실상 어렵습니다. 그래서 수락 전에 보수 범위와 금액을 충분히 따져 보아야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 신청서를 내기 전이 가장 좋습니다. 담보책임기간 계산, 신청 대상 하자의 선별, 판정과 조정 중 어느 쪽을 중심에 둘지에 따라 결과가 달라지기 때문입니다.