공사대금 받으려고 미등기 신축 건물을 경매할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 소규모 신축 현장에서 공사를 마쳤는데도 건축주가 잔금을 주지 않고, 건물은 사용승인조차 나지 않아 등기부에 올라 있지 않은 상태로 분쟁이 이어지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 시공업자분들 중 상당수는 “등기도 안 된 건물이라 경매는 안 된다더라”, “건축주가 준공을 안 내주니 어차피 받을 방법이 없다”는 말을 듣고 몇 달씩 손을 놓고 계셨습니다. 그 사이 건축주는 다른 채권자에게 건물을 넘기거나 대출을 일으키고, 공사대금 채권은 소멸시효를 향해 흘러갑니다.

그러나 민사집행법은 등기되지 않은 건물도 일정한 서류를 갖추면 강제경매를 할 수 있도록 명시적으로 허용하고 있습니다. 다만 ‘누구 소유인가’, ‘어떤 서류를 붙이는가’, ‘선순위 권리가 얼마나 있는가’를 먼저 따져보지 않으면 비용만 들이고 취소되는 경우도 있습니다.

아래에서는 공사대금을 받기 위해 미등기 신축 건물을 경매하는 방법과, 신청 전에 반드시 확인해야 할 쟁점을 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 등기가 되어 있지 않은 건물도 강제경매 신청이 가능합니다

미등기 건물은 ‘채무자 소유임을 증명하는 서류’만 갖추면 경매 대상이 됩니다.

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류·매각해 그 대금에서 채권을 회수하는 절차입니다. 부동산이 채무자 명의로 등기되어 있으면 등기사항증명서를 붙이면 되지만, 신축 직후라 등기가 없는 건물은 별도의 방식이 법에 마련되어 있습니다.

채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류(민사집행법 제81조 제1항 제2호).

즉 미등기 건물은 ① 채무자 소유임을 증명하는 서류, ② 지번·구조·면적을 증명하는 서류, ③ 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류, 이 세 가지를 집행력 있는 정본과 함께 경매신청서에 붙이면 됩니다. 건축물대장이나 설계도면, 건축허가서 사본이 실무에서 이 역할을 합니다.

지번·구조·면적을 서류로 증명하기 어렵다면, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 이 경우 법원은 집행관에게 조사를 하게 해야 합니다(같은 조 제3항, 제4항). 필요한 서류는 공적 장부를 관리하는 기관에 증명을 청구할 수도 있습니다(같은 조 제2항).

미등기 건물이라는 이유만으로 경매가 막히지는 않으며, 소유자가 누구인지를 서류로 입증하는 것이 관건입니다.

2. 가장 먼저 확인할 것은 건물이 ‘건축주’ 소유인지입니다

경매는 채무자 소유 건물에만 할 수 있으므로, 건축허가 명의와 도급계약 내용이 출발점입니다.

공사대금 사건에서 가장 자주 부딪히는 문제가 소유권입니다. 시공업자가 자기 인력과 자재로 지었다는 이유로 “건물은 내 것 아니냐”고 생각하기 쉽지만, 경매를 신청하려면 건물이 채무자인 건축주의 소유여야 합니다. 건물의 소유권이 누구에게 귀속되는지는 건축허가 명의, 도급계약서에 정해 둔 소유권 귀속 약정, 공사비를 실제로 누가 부담했는지 등을 종합해 판단됩니다.

일반적인 신축 도급은 건축주가 자기 명의로 건축허가를 받고 공사비를 지급하기로 하고 시공업자에게 공사를 맡기는 구조입니다. 이 경우 건축허가 명의자인 건축주가 소유자가 되므로, 건축주를 채무자로 해서 그 건물에 강제경매를 신청하는 것이 정석입니다. 반대로 시공업자 자신이 건축허가 명의자이거나 자기 비용으로 지은 건물이라면, 건축주에 대한 공사대금 채권으로는 그 건물을 경매할 수 없습니다.

시공업자가 건축주 명의로 건축허가가 난 건물에서 공사대금을 받지 못했다면, 소유자가 건축주인 이상 경매는 가능합니다. 반대로 건축주가 명의만 빌려준 사정이 있다면 그 점이 소유 관계 입증의 쟁점이 되므로, 신청 전에 건축허가서, 도급계약서, 공사비 지급 내역을 먼저 정리해야 합니다.

건물 소유자가 건축주로 확인되어야 그 건물에 공사대금 채권으로 경매를 할 수 있습니다.

3. 집행권원이 없다면 가압류로 건물부터 묶어두는 것이 안전합니다

경매는 판결 등 집행권원이 있어야 하므로, 그 전까지 건물을 가압류로 보전해야 합니다.

강제경매는 확정판결, 확정된 지급명령, 집행문이 붙은 공정증서 같은 집행권원이 있어야 신청할 수 있습니다. 공사대금 청구 소송 중이거나 소송을 준비하는 단계라면 아직 경매를 신청할 수 없습니다. 이 기간 동안 건축주가 건물을 제3자에게 넘기거나 담보를 설정하면 회수가 어려워지므로 부동산 가압류가 필요합니다.

부동산 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하는 방식이며, 가압류등기는 법원사무관 등이 촉탁합니다(민사집행법 제293조). 건물이 미등기라도 가압류가 막히지 않는 이유는 부동산등기법에 있습니다.

등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기법 제66조 제1항).

따라서 가압류 결정을 받으면 법원 촉탁으로 건축주 명의의 보존등기가 직권으로 되고 그 위에 가압류가 기입됩니다. 사용승인을 받아야 할 건물이 사용승인 없이 보존등기되는 경우에는 그 사실이 표제부에 기록됩니다(같은 조 제2항). 한편 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효(민법 제163조 제3호)에 걸리므로, 가압류와 소제기로 시효 진행을 끊어두는 일도 병행해야 합니다.

미등기 건물도 가압류가 가능하고, 가압류 후 판결을 받아 본경매로 넘어가는 것이 표준 경로입니다.

4. 경매를 해도 선순위 권리와 유치권에 따라 실제 회수액이 달라집니다

신청 전에 선순위 채권 규모와 건물 점유 상태를 계산해야 배당이 남는지 알 수 있습니다.

경매 신청이 접수되어도 곧바로 돈이 되는 것은 아닙니다. 신축 건물은 대개 건축 자금 대출로 토지에 근저당이 잡혀 있고, 그 채권은 공사대금 채권보다 먼저 배당을 받습니다. 법은 압류채권자의 채권에 우선하는 채권의 부담을 매각대금으로 변제하기에 부족하지 않다는 것이 인정되지 않으면 부동산을 매각하지 못하게 하고 있습니다(민사집행법 제91조 제1항). 선순위가 건물 감정가를 넘으면 경매가 취소될 수 있다는 뜻입니다.

시공업자가 공사 후에도 건물을 점유하고 있다면 유치권이 문제됩니다. 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 유치할 권리가 있고(민법 제320조 제1항), 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항). 유치권이 인정되면 매수인이 공사대금을 떠안게 되어 입찰가가 낮아지는 대신, 점유를 유지한 시공업자는 사실상 매수인에게서 변제를 받게 됩니다.

아직 건물에 대한 담보가 없다면 민법 제666조가 부동산공사의 수급인에게 보수채권을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있는 권리를 줍니다. 다만 이는 건축주가 임의로 응하지 않으면 소송으로 얻어야 하는 권리이므로, 시간이 촉박한 상황에서는 가압류가 더 현실적인 수단입니다.

5. 신청부터 배당까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

서류를 빠짐없이 갖추어 신청해야 개시결정과 압류가 순조롭게 이어집니다.

미등기 건물 경매는 통상 ①집행권원 확보 후 건물 소재지 관할 지방법원(수원 지역 건물이라면 수원지방법원)에 경매신청서와 민사집행법 제81조 서류 제출 → ②경매개시결정 및 압류 → ③집행관의 현황조사와 감정평가 → ④매각기일 진행, 매각대금 납부 후 배당의 순서로 진행됩니다. 경매개시결정이 내려지면 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 압류등기가 된 때에 효력이 생깁니다(민사집행법 제83조 제4항).

신청 전에 아래 순서로 점검하는 것이 좋습니다.

1. 건축허가서·건축신고서와 건축물대장으로 건물의 소유자(건축주)와 지번·구조·면적을 확인합니다.

2. 집행권원이 있는지 확인하고, 없다면 공사대금 소송과 함께 건물 가압류를 먼저 신청합니다.

3. 토지·건물의 선순위 근저당 채권액과 건물 점유자, 유치권 주장 여부를 확인해 배당 가능성을 계산합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 건설 공사대금 분쟁을 다뤄본 변호사와 상의하면, 가압류·소송·경매를 하나의 일정으로 묶어 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

마치며

공사대금 문제는 “그래도 같이 일한 건축주인데”, “곧 준공받아서 주겠지”라는 기대 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 기다리는 동안 건물에는 다른 담보가 얹히고 시효는 흘러갑니다.

공사대금을 받지 못한 시공업자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 건물이 누구 명의로 허가를 받았는지, 집행권원을 어떻게 확보할지, 어떤 순서로 가압류와 경매를 걸지 먼저 정하는 것이 중요합니다.

반대로 공사비 지급을 다투는 건축주 입장에서도 하자나 공사 중단을 이유로 한 항변이 인정되는 범위와 지급할 금액을 정확히 구분하지 않으면, 미등기 상태의 건물이 가압류·경매로 이어질 수 있습니다.

저는 건축·부동산 분쟁에서 대금을 청구하는 쪽과 청구를 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 서류 하나와 신청 순서에 따라 회수액이 달라지는 사례를 여러 번 보아 왔습니다.

미등기 건물이라 포기하려던 상황이라면, 지금이 선택지를 확인해야 할 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 사용승인이 나지 않은 건물인데도 경매가 되나요?

A. 가능합니다. 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류와 채무자 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류를 붙이면 미등기 건물도 강제경매를 신청할 수 있습니다.

Q. 판결이 아직 없는데 바로 경매를 신청할 수 있나요?

A. 강제경매는 집행권원이 있어야 하므로 바로는 어렵습니다. 소송과 함께 건물에 대한 부동산 가압류를 먼저 걸어 처분을 막아두는 것이 일반적입니다.

Q. 건축물대장이 없으면 면적과 구조는 어떻게 증명하나요?

A. 증명이 어려우면 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 하게 합니다.

Q. 제가 자재와 인력으로 지었는데 건물은 제 것 아닌가요?

A. 소유권은 건축허가 명의, 도급계약의 귀속 약정, 공사비 부담 주체 등을 종합해 판단합니다. 건축주 명의로 허가를 받은 일반적인 도급이라면 건축주 소유로 보고 경매를 진행합니다.

Q. 공사대금 채권에 시효가 있나요?

A. 있습니다. 도급받은 자의 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효에 걸리므로, 소제기와 가압류로 시효를 중단해야 합니다.

Q. 건물을 점유하고 있으면 더 유리한가요?

A. 점유 중인 시공업자는 유치권을 주장할 수 있고, 경매 매수인은 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 다만 유치권 성립 요건은 별도로 다퉈지므로 점유 경위를 정리해 두어야 합니다.