안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
최근 신축 빌라나 다세대주택 공사를 마치고도 공사대금을 받지 못한 하도급 업체가, 준공된 건물의 한 세대에 들어가 점유하면서 대금을 받을 때까지 버티는 사례가 늘고 있습니다.
실무에서 자주 듣는 말이 있습니다. “우리는 원청이 아니라 하청이라 유치권은 어렵다”, 혹은 반대로 “한 세대만 잡고 있으면 건물 전체 공사대금을 다 받을 때까지 나갈 필요가 없다”는 말입니다. 어느 쪽이든 절반만 맞습니다. 점유한 한 세대에 대해서는 전체 공사대금 잔액을 담보로 버틸 수 있지만, 그 힘이 건물 전체로 번지는 것은 아니고, 경매가 시작된 뒤라면 아예 통하지 않을 수도 있습니다.
대법원은 다세대주택의 하수급인이 한 세대를 점유한 경우에도 그 세대가 건물 전체에 대한 공사대금 잔액 전부를 담보한다고 보면서, 동시에 점유·압류 시점·특약이라는 분명한 한계를 두고 있습니다.
아래에서는 하청업체가 한 세대만 점유해도 전체 공사대금에 대한 유치권이 성립하는지, 그 효력이 어디까지 미치는지, 그리고 분쟁이 생겼을 때 어떤 순서로 대응해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 하수급인도 공사대금채권으로 유치권을 주장할 수 있습니다
유치권은 ‘누구와 계약했는가’가 아니라 ‘그 건물에 관해 생긴 채권을 가진 점유자인가’로 판단합니다.
민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정하고 있습니다. 성립 요건은 크게 네 가지입니다. 타인의 물건일 것, 채권이 그 물건과 견련관계가 있을 것, 채권의 변제기가 도래했을 것, 그리고 적법하게 점유하고 있을 것입니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 제320조 제2항에 따라 유치권이 인정되지 않습니다.하청업체는 건축주와 직접 계약을 맺지 않았다는 이유로 유치권을 포기하는 경우가 많습니다. 그러나 유치권은 채무자 개인에 대한 채권적 권리가 아니라 물건을 점유함으로써 생기는 물권입니다. 창호·설비·마감 같은 공사를 완성해 건물의 가치를 올린 하수급인의 공사대금채권은 그 건물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있고, 목적물이 채무자 소유일 필요도 없습니다.다만 변제기가 도래하지 않았거나, 하자보수가 끝나지 않아 건축주가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권으로 동시이행을 주장하는 경우에는 사정이 달라집니다. 받을 돈이 있다는 사실만으로 곧바로 유치권이 서는 것이 아니라, 채권의 변제기와 점유가 모두 갖춰져 있어야 합니다.유치권은 계약 상대방이 아니라 ‘그 건물에 관해 생긴 채권을 가지고 적법하게 점유하고 있는가’를 기준으로 성립합니다.2. 한 세대만 점유해도 건물 전체 공사대금 잔액이 피담보채권이 됩니다
유치권은 불가분이므로, 유치물의 각 부분이 채권 전부를 담보합니다.
민법 제321조는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이를 유치권의 불가분성이라고 합니다. 쉽게 말해 100만 원만 남았든 1억 원이 남았든, 다 받기 전에는 점유한 물건을 내어주지 않아도 된다는 뜻입니다.이 불가분성이 여러 세대로 이루어진 건물에서 어떻게 작동하는지를 정면으로 다룬 판결이 있습니다. 다세대주택의 창호 등 공사를 완성한 하수급인이 공사대금 잔액을 받기 위해 한 세대를 점유한 사안입니다.이 판결은 한 세대를 점유한 하수급인의 유치권이 그 한 세대에 들인 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 보았습니다. 점유한 세대의 몫에 해당하는 금액만 받고 나가라는 식으로 쪼갤 수 없다는 뜻입니다.하수급인이 한 세대를 점유하고 있다면, 그 세대는 건물 전체 공사대금 잔액을 모두 받을 때까지 유치할 수 있는 담보가 됩니다.유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결).
3. 그렇다고 건물 전체를 유치하는 것은 아닙니다
유치권의 대상은 ‘점유한 부분’까지이고, 점유를 잃으면 권리도 사라집니다.
앞의 판결을 “한 세대만 잡으면 건물 전체를 막을 수 있다”는 뜻으로 읽으면 곤란합니다. 불가분성은 피담보채권의 범위를 넓혀 주는 법리이지, 점유하지 않은 다른 세대에까지 유치권이 미친다는 뜻이 아닙니다. 유치권은 점유를 요건으로 하므로, 점유하고 있지 않은 세대에 대해서는 행사할 수 없고, 다른 세대는 소유자가 자유롭게 분양·임대·매매할 수 있습니다.점유 자체도 유지 조건이 까다롭습니다. 민법 제328조에 따라 유치권은 점유를 상실하면 소멸합니다. 문을 잠그고 열쇠를 건축주나 제3자에게 넘기거나, 점유를 다른 사람에게 넘기는 순간 유치권을 잃을 수 있습니다. 또 민법 제324조는 유치권자가 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공할 수 없다고 정하고 있습니다. 이를 어기면 소유자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.세대에 직접 거주해도 되는지가 자주 문제 됩니다. 대법원은 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하는 사람이 유치물인 주택에 스스로 거주하는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용에 해당한다고 보았습니다(대법원 2011다107009 판결). 반면 그 세대를 제3자에게 월세로 놓거나 사업장으로 돌리는 것은 소유자의 승낙이 없으면 소멸청구 사유가 됩니다.유치권은 한 세대를 지키는 대신, 그 세대에 대해서는 건물 전체 잔액을 담보로 삼는 권리입니다.4. 경매가 시작되면 유치권이 통하지 않을 수 있습니다
압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 취득하거나 유치권이 성립한 경우, 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.
공사대금을 못 받는 건물은 대개 근저당권자의 경매로 넘어갑니다. 이때 하청업체가 가장 많이 놓치는 것이 시점입니다. 대법원은 경매개시결정의 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤에 채무자가 점유를 이전해 유치권을 취득하게 하는 것은 목적물의 교환가치를 감소시킬 수 있는 처분행위이므로, 점유자가 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).더 나아가 점유를 압류 전에 넘겨받았더라도 안심할 수 없습니다.또 하나의 함정은 유치권 배제·포기 특약입니다. 하도급 계약서나 공사 정산 합의서에 “건축주의 건물에 대한 유치권을 행사하지 않는다”는 조항이 들어 있으면, 대법원은 그 특약의 효력을 인정하고 제3자인 경매 매수인도 그 특약을 주장할 수 있다고 봅니다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결). 본인이 서명한 계약서에 이런 문구가 있는지는 반드시 확인해야 합니다.점유한 시점, 공사를 완공해 채권이 생긴 시점, 경매개시결정 기입등기 시점의 선후가 유치권의 운명을 가릅니다.채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결).
5. 점유부터 경매 대응까지, 분쟁은 이렇게 진행됩니다
점유 사실과 채권 금액을 입증할 자료를 먼저 갖춰야 합니다.
공사대금 분쟁은 통상 ①공사 완료 후 내용증명으로 공사대금 청구와 유치권 행사 통지 → ②건축주가 인도를 요구하며 건물명도(인도) 소송 제기(수원 지역 건물이라면 수원지방법원 관할) → ③하수급인이 공사대금채권에 기한 유치권 항변 → ④법원이 공사대금 지급과 상환으로 인도하라는 상환이행 판결을 하거나, 경매가 진행되면 법원에 유치권 신고를 하고 매수인 상대 인도명령·소송에 대응하는 순서로 진행됩니다. 유치권 항변이 받아들여지면 청구가 전부 기각되는 것이 아니라 공사대금을 받음과 동시에 인도하는 판결이 나오는 것이 일반적입니다.유치권을 주장하려는 하수급인은 감정적으로 버티기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.하도급 계약서와 정산 합의서에 유치권 포기·배제 조항이 있는지부터 확인하고, 공사 완료일과 잔대금 변제기를 정리합니다.
등기부등본으로 근저당권·가압류·경매개시결정 기입등기가 언제 들어왔는지, 내가 점유를 시작한 날짜와 비교합니다.
점유 개시일과 현재의 점유 상태를 보여주는 사진, 열쇠 인수 기록, 공과금 납부 내역과 기성 청구서·세금계산서 등 채권 금액 자료를 확보합니다.
마치며
하청업체는 “그래도 같이 일한 원청인데”라는 생각에, 혹은 “한 세대만 잡으면 되겠지”라는 안일함에 초기 대응을 놓치는 경우가 많습니다. 그 사이 근저당권자의 경매가 시작되면 되돌릴 수 없는 경우도 생깁니다.공사대금을 받지 못한 하수급인 입장에서는 점유 시점, 채권 발생 시점, 계약서의 특약, 경매 기입등기 시점부터 점검하는 것이 먼저입니다. 이 네 가지가 정리되어야 한 세대 점유가 건물 전체 잔액을 담보하는 힘을 발휘합니다.반대로 유치권 주장을 마주한 건물주나 경매 매수인 입장에서도 “유치권 신고가 있으니 끝났다”고 볼 수는 없습니다. 압류 이후의 점유인지, 채권의 실체가 있는지, 배제 특약이 있는지에 따라 유치권이 인정되지 않는 경우도 많습니다.저는 건설 대금 분쟁에서 대금을 받아야 하는 쪽과 유치권 주장을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 점유의 시점과 특약 문구 하나가 결론을 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.자주 묻는 질문
Q. 하청업체인데 건축주와 직접 계약하지 않았어도 유치권을 주장할 수 있나요?
A. 가능합니다. 유치권은 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지면 성립하는 권리이고, 대법원도 다세대주택의 하수급인이 한 세대를 점유해 행사한 유치권을 다룬 바 있습니다.
Q. 한 세대를 점유하면 다른 세대까지 막을 수 있나요?
A. 막을 수 없습니다. 점유한 세대에 대해서만 유치권을 행사할 수 있고, 점유하지 않은 세대는 소유자가 자유롭게 처분할 수 있습니다.
Q. 점유한 세대의 공사비만 받으면 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 불가분성에 따라 건물 전체에 시행한 공사대금 잔액을 모두 받을 때까지 점유한 세대를 유치할 수 있습니다. 다만 하자보수 문제로 건축주가 동시이행을 주장할 수 있습니다.
Q. 점유한 세대에 직접 들어가 살아도 유치권이 유지되나요?
A. 특별한 사정이 없으면 보존에 필요한 사용으로 보지만, 제3자에게 임대하거나 사업에 쓰는 것은 소유자 승낙이 없으면 유치권 소멸청구 사유가 됩니다.
Q. 이미 경매가 시작된 뒤에 점유를 시작했는데 유치권이 인정되나요?
A. 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 점유를 취득했다면 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 점유를 먼저 했더라도 공사 완공 등으로 채권이 압류 후에 생겼다면 마찬가지입니다.
Q. 계약서에 유치권 포기 문구가 있었는데 지금 주장할 수 있나요?
A. 원칙적으로 어렵습니다. 대법원은 유치권 배제 특약의 효력을 인정하고, 경매 매수인도 이를 주장할 수 있다고 봅니다. 문구의 범위와 특약 체결 경위를 먼저 확인해야 합니다.
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