상가 건물이 신탁됐는데 원래 건물주가 나가라고 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 대출 상환이 밀리거나 자금 조달을 위해 상가 건물을 신탁회사에 맡기는 건물주가 늘면서, 그 건물에서 장사하던 임차인이 갑자기 “이제 나가 달라”는 말을 듣는 분쟁이 자주 접수되고 있습니다.

상담을 해 보면 임차인분들은 “계약서에 내 이름이 있고 월세도 꼬박꼬박 냈으니 쫓겨날 이유가 없다”, “건물주가 직접 나가라는데 어쩔 수 없는 것 아니냐”는 두 가지 생각 사이에서 흔들리십니다. 반대로 건물주 쪽은 “내 건물이니 내보낼 수 있다”, “신탁은 형식일 뿐”이라고 말하다가, 열쇠를 바꾸거나 전기를 끊는 행동까지 나아가 오히려 형사 고소를 당하는 경우가 있습니다.

신탁이 되면 등기부상 소유자가 수탁자로 바뀌고, 임차인의 운명은 신탁등기 이전에 대항요건을 갖추었는지, 그리고 임대차 자체가 수탁자의 동의 아래 체결되었는지에 따라 갈립니다. 누가 말했느냐가 아니라 어느 시점에 어떤 요건이 갖춰졌느냐가 기준입니다.

아래에서는 상가 건물이 신탁된 뒤 원래 건물주의 퇴거 요구를 어떻게 판단해야 하는지, 임차인이 무엇을 확인하고 어떤 순서로 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 신탁등기가 되면 건물의 소유자는 원래 건물주가 아니라 수탁자입니다

퇴거를 요구할 수 있는 사람이 누구인지부터 등기부로 확인해야 합니다.

부동산 신탁은 위탁자(원래 건물주)가 수탁자(신탁회사)에게 소유권을 이전하고, 수탁자가 신탁계약에 따라 건물을 관리·처분하는 구조입니다. 신탁등기가 마쳐지면 등기부 갑구의 소유자란에는 수탁자가 올라가고, 위탁자는 소유자가 아니라 신탁계약상 지위를 가진 사람으로 남습니다. 이때 신탁의 구체적 내용은 부동산등기법에 따라 별도로 비치되는 신탁원부에 기재되므로, 임대 권한이 누구에게 있는지도 신탁원부에서 확인됩니다.

그래서 “원래 건물주가 나가라고 한다”는 말을 들었을 때 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 등기사항전부증명서와 신탁원부를 발급받는 것입니다. 담보신탁이라면 대출금을 갚지 못했을 때 우선수익자인 금융기관의 요청으로 수탁자가 건물을 공매에 넘길 수 있고, 관리신탁이라면 수탁자가 임대차 관리까지 맡는 경우가 많습니다. 위탁자가 임대 권한을 그대로 갖도록 신탁원부에 정해 둔 사례도 있어서, 결국 신탁원부 문구가 출발점입니다.

실무에서 놓치기 쉬운 점은, 건물주가 구두로 “신탁회사와 이야기가 끝났다”고 말해도 그 말은 법적 근거가 되지 못한다는 것입니다. 소유자인 수탁자가 인도를 청구하거나 임대차를 종료시키는 것과, 소유권을 넘긴 위탁자가 개인적으로 나가라고 하는 것은 법적으로 전혀 다른 문제입니다.

신탁된 건물에서 퇴거를 요구할 권한이 있는 사람은 말하는 사람이 아니라 등기부와 신탁원부가 정합니다.

2. 신탁등기 전에 인도와 사업자등록을 마쳤다면 새 소유자에게도 대항할 수 있습니다

임대차보호법상 대항력은 신탁등기보다 하루라도 앞서 갖췄는지가 핵심입니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

같은 조 제2항은 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 신탁등기 전에 이미 이 요건을 갖춘 임차인이라면 수탁자는 임대인 지위를 이어받은 사람으로 취급되고, 수탁자나 공매 매수인이 “신탁 때문에 계약이 끝났다”며 곧바로 내보낼 수는 없습니다. 보증금반환 의무와 임대차 기간 보장도 그대로 이어집니다.

여기서 한 가지가 더 중요합니다. 환산보증금이 기준 금액을 넘는 상가라도 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조), 권리금 회수기회 보호(제10조의3 이하)는 그대로 적용됩니다. 보증금이 커서 보호받지 못한다는 오해는 이 부분에서는 맞지 않습니다.

사업자등록은 단순히 해 두었다는 사실보다 해당 건물 주소로 된 등록이 신탁등기 이전 날짜부터 계속 유지되었는지가 관건입니다. 중간에 폐업하거나 주소를 옮겼다가 다시 등록했다면 대항력은 새로 발생한 날을 기준으로 다시 따져야 하므로, 사업자등록증과 부가가치세 신고 내역을 시간순으로 맞춰 봐야 합니다.

신탁등기 전에 인도와 사업자등록을 마쳤고 계속 유지했다면, 수탁자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

3. 신탁 뒤에 맺은 임대차는 수탁자 동의 여부가 결과를 가릅니다

신탁등기 후 위탁자와 맺은 계약은 수탁자의 동의가 없으면 새 소유자에게 대항하기 어렵습니다.

대항력의 기준일이 신탁등기 이후라면 사정이 달라집니다. 신탁재산의 관리·처분 권한은 수탁자에게 있으므로, 위탁자가 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차를 맺었다면 그 임차인은 수탁자나 공매 매수인에게 임차권을 내세우기 어렵고, 건물을 인도해 달라는 청구를 받을 수 있습니다. 다만 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 임대하도록 약정하고 신탁원부에도 그 내용이 기재되어 있었다면, 대법원은 그 임대차의 효력을 임차인이 주장할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결 등 참조).

이 법리가 다투어진 대표 사건으로 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결이 있습니다. 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대한 뒤 나중에 소유권을 되찾은 주택 사안에서, 대법원은 위탁자가 소유권을 회복한 시점부터는 적법한 임대 권한이 생겨 임차인이 그 즉시 대항력을 취득한다고 판단했습니다. 이 사건은 주택임대차보호법 사안이지만, 사람과 시점을 나누어 대항력을 따지는 논리는 상가건물 임대차에서도 같은 방식으로 사용됩니다.

그래서 계약서를 쓸 당시의 등기부 상태가 결정적인 증거가 됩니다. 계약 당일의 등기부에 이미 신탁등기가 되어 있었는지, 중개사가 신탁 사실이나 동의서 유무를 설명했는지, 임대인이 수탁자 동의서를 보여 주었는지를 대화 기록과 계약서 특약으로 확인해야 합니다. 신탁 사실을 알면서 일부러 숨기고 보증금을 받았다면 단순 분쟁이 아니라 형법 제347조 제1항의 사기죄 문제로 이어질 수 있고, 이 경우 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다. 다만 기망의 고의는 정황으로 입증해야 하므로 결과를 단정할 수는 없습니다.

임차인 입장에서 현실적인 대응은, 수탁자에게 직접 임대차 현황을 통지하고 동의 여부를 서면으로 받아 두는 것입니다. 수탁자가 이미 알고 월세를 수취했다면 묵시적 동의 주장의 근거가 됩니다.

신탁 뒤 계약이라면 계약 당일 등기부와 수탁자 동의 서류가 임차인의 운명을 가릅니다.

4. 나가라며 단전·열쇠교체를 하면 건물주가 형사처벌을 받을 수 있습니다

퇴거 요구가 정당한지와 상관없이, 스스로 내보내려는 행위는 별도의 범죄가 됩니다.

위탁자가 소유자가 아니거나 계약이 아직 유효하다면, 건물주가 임차인을 내보낼 수 있는 방법은 합의나 소송에 의한 인도 집행뿐입니다. 그런데도 “빨리 나가라”며 가게의 전기·수도를 끊거나, 출입문 열쇠를 바꾸거나, 영업장 앞에 물건을 쌓아 손님을 막는 일이 벌어지곤 합니다.

이런 행위는 형법 제314조 제1항 업무방해죄에 해당할 수 있고 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다. 출입문 자물쇠나 간판을 부수었다면 재물손괴죄(제366조, 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금), 폭언으로 나가지 않으면 해를 입히겠다고 말했다면 협박죄(제283조 제1항, 3년 이하의 징역·500만원 이하의 벌금), 점유를 강제로 풀게 만들었다면 강요죄(제324조 제1항, 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)가 문제됩니다. 임차인이 영업 중인 가게에 무단으로 들어갔다면 주거·건조물침입 문제도 따라옵니다.

증거 확보가 중요합니다. 단전 당시의 차단기 사진, 열쇠 교체 전후 영상, CCTV, 협박 문자와 통화 녹음, 영업이 막힌 시간대의 매출 손실 자료를 날짜 순서로 모아 두면 형사 고소는 물론 민사상 손해배상의 입증자료가 됩니다. 건물주가 과거에 임대료를 올려 달라거나 나가 달라고 했던 문자도 반드시 보관해야 합니다.

반대로 건물주 입장에서도 임차인이 차임을 연체하거나 무단 전대를 하고 있다면 정당한 법적 절차를 선택해야 합니다. 3기의 차임액에 이르는 연체는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항과 제10조의8에 따라 갱신 거절·해지 사유가 될 수 있으나, 이 역시 소송을 통해 인도 판결을 받아 집행해야 하고 사적 실력 행사는 허용되지 않습니다.

5. 대응은 등기부 확인에서 시작해 임차권등기와 소송으로 이어집니다

서류를 확보한 뒤 수탁자와 먼저 연락하고, 안 풀리면 법적 절차로 나아가야 합니다.

실제 분쟁은 통상 ①내용증명으로 입장 정리 및 수탁자 연락 → ②수탁자 또는 우선수익자와의 협의(계속 임대 승낙, 이사비·권리금 보상 협상) → ③합의가 안 되면 건물인도 소송 또는 보증금반환 소송(수원 지역 상가라면 수원지방법원 관할) → ④강제집행의 순서로 진행됩니다. 위탁자의 협박·단전 등이 있었다면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)에 고소장을 내고, 이후 수원지방검찰청의 처분과 수원지방법원 재판으로 이어집니다.

임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 마쳐지면 이사를 나가거나 사업자등록이 말소되어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신탁 건물은 공매로 소유자가 바뀔 수 있어서, 이 절차를 늦게 밟으면 순위를 놓칠 위험이 큽니다.

월세를 어디에 내야 하는지도 놓치기 쉬운 부분입니다. 신탁 이후에도 습관적으로 원래 건물주 계좌에 입금하면 수탁자에게는 연체로 보일 수 있습니다. 신탁회사가 지정한 계좌가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기사항전부증명서와 신탁원부를 발급받아 신탁등기일, 수탁자, 임대 권한 기재를 확인합니다.

2. 임대차계약서·사업자등록증·부가가치세 신고 내역으로 인도일과 사업자등록 신청일이 신탁등기보다 앞서는지 정리합니다.

3. 수탁자에게 임대차 현황과 차임 지급처를 서면으로 확인하고, 단전·열쇠교체 등 사적 실력 행사가 있었다면 증거를 모아 고소 여부를 판단합니다.

이 단계에서 서류가 정리되면 계속 영업, 보증금 회수, 이사비 협상 중 어느 쪽이 현실적인지 방향이 분명해집니다.

마치며

상가 건물이 신탁된 뒤 임차인은 “설마 가게에서 쫓겨나겠나”라는 생각으로, 건물주는 “내 건물인데 내가 정하면 된다”는 생각으로 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

영업을 이어가야 하는 임차인 입장에서는 감정적인 항의보다 신탁등기일과 대항력 취득일을 대조하는 것이 먼저입니다. 이 시점 하나가 계속 영업과 명도 사이의 결론을 가릅니다.

반대로 퇴거를 요구한 건물주 입장에서도 신탁으로 소유권이 넘어간 이상 본인 판단으로 임차인을 내보내려다 업무방해나 강요 같은 형사 문제까지 번지는 일이 없도록 해야 합니다. 정당한 청구라도 방법이 잘못되면 가해자가 됩니다.

저는 임대차와 부동산 분쟁에서 임차인 쪽과 건물주 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 등기부의 날짜 하나와 서류 한 장이 결론을 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물이 신탁됐다는 이유만으로 계약이 끝나나요?

A. 아닙니다. 신탁등기 전에 인도와 사업자등록을 마쳤다면 임대인 지위가 수탁자에게 이어지고 임대차 기간도 보장됩니다. 신탁 사실만으로 임대차가 종료되지는 않습니다.

Q. 환산보증금이 커서 상가임대차보호법이 적용되지 않는다는 말을 들었습니다.

A. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금과 무관하게 적용됩니다. 다만 우선변제권과 일부 증액 제한은 기준 금액에 따라 달라지므로 확인이 필요합니다.

Q. 원래 건물주가 월세를 계속 자기 계좌로 받겠다고 합니다. 줘도 되나요?

A. 수탁자가 정한 지급처를 먼저 확인해야 합니다. 잘못 지급하면 수탁자에게는 연체로 보일 수 있고, 연체가 3기 차임액에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다.

Q. 건물주가 가게 전기를 끊겠다고 하는데 처벌할 수 있나요?

A. 실제로 단전·단수나 열쇠교체로 영업을 막았다면 업무방해죄가 문제되고 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이 규정되어 있습니다. 협박·재물손괴가 겹치면 죄명이 추가될 수 있습니다.

Q. 계약 때 신탁 사실을 몰랐습니다. 보증금은 어떻게 되나요?

A. 신탁 뒤 수탁자 동의 없이 맺은 계약이면 새 소유자에게 대항하기 어려울 수 있어 보증금 회수 경로를 서둘러 정해야 합니다. 신탁 사실을 숨긴 정황이 있으면 사기죄 고소와 민사 청구를 함께 검토합니다.

Q. 임차권등기명령은 언제 신청하나요?

A. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청합니다. 등기가 되면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 공매가 예정된 신탁 건물에서는 더 서두르는 것이 좋습니다.