매수인이 지급한 가계약금을 반환받은 사례 

1. 부동산 가격의 폭등과 더불어 코로나 사태까지 발생하면서 가계약금 관련 분쟁들이 예전보다 훨씬 많이 생기고 있습니다. 정식 계약서 작성 전에 이뤄지는 가계약금의 특징과 더불어 관련 법리 및 판례가 아직은 정립되지 않은 관계로 많은 분쟁을 야기하고 있는바, 제가 해결한 사례 하나를 아래와 같이 소개합니다.

2. 사실관계 요약

- 중개인을 통한 아파트 매매 협상 과정에서, 매도인인 피고는 매수 시도자였던 원고로부터 2020. 2. 말경 가계약금조로 1천만원을 지급받았습니다

- 물건을 선점하기 위한 가계약금 10,000,000원 지급시 매매대금 중 계약금, 중도금 및 잔금의 각 액수나 지급시기에 대한 합의가 없었고, 매매목적물과 매매가액 총액만 정해져 있었습니다.

- 더구나 매수인은 업무상 장기 해외 거주 관계로 코로나사태로 인한 한국 입국일정이 불확실 한 상황이므로 추후 비행일정을 보고 계약서 작성일정 및 잔금일정을 결정하겠다고 통보도 하였었습니다.

- 이후 10일 정도 지나 중개인을 통한 세부내용(계약금, 중도금, 잔금, 각 지급시기) 교섭과정에서 매수인은 코로나사태로 출입국자체에 변수가 많은바 잔금지급일을 특정하되 코로나사태가 악화되면 잔금 지급시기를 좀 늦출 수 있는 문구 기재를 희망하였습니다(대출을 받으려면 매수인이 한국에 입국해야만 했기 때문입니다)

- 그러나 매도인은 이를 수용할 수 없다고 하여 결국 정식 매매계약은 성립되지 못하고 결렬되었습니다.

- 매수인은 매도인에게 가계약금 전액 반환을 구하였으나, 매도인은 가계약금을 몰취하거나 또는 선의를 베풀어 일부 금원만 반환하겠다고 하였고, 이에 매수인은 가계약금 반환청구 소제기를 하게 되었고, 저는 매수인인 원고의 소송대리를 맡았습니다.

3. 쟁점 및 해결

  가.  보통 가계약금이 교부된 경우, 받은 사람은 배액을 상환하고, 교부자는 이를 포기하여 가계약을 종결할 수 있다고 막연히 생각하는 경우가 많으나, 가계약금과 관련하여 해약금의 성질 유무, 위약금(손해배상액의 예정)의 성질 유무, 용어는 가계약이지만 법적으로는 계약이 성립된 것으로 볼 수 있을 때의 효력 등에 대해 논란이 많습니다.

  나. 이 사건의 경우, 가계약금 지급 당시 원고과 피고 사이에 매매대금의 총액수에 대하여만 합의가 있었으며, 계약금, 중도금 및 잔금의 각 액수와 그 지급시기 및 지급방법에 대하여 합의가 없었으며, 이에 대하여 결정하는 과정에서 쌍방의 다툼이 존재하였는바, 이와 같은 경우에는 당사자 사이에 매매계약에 관한 중요부분의 의사합치가 부존재하므로 매매계약이 성립하지 못하였습니다.

  다. 그리고 원, 피고 어느 쪽도 해제권을 행사한 바가 없는 사안이며, 어느 쪽도 채무불이행한 것이 없습니다. 서로가 계약 내용 조율에 성실히 협상하였으나 요구사항에 대한 입장차이로 인해 결렬되었을 뿐입니다.

  라. 그렇다면 가계약 후에 있었던 본계약의 내용(조건)에 관한 교섭단계에서 원, 피고간 서로 의사의 합치가 안되어 본계약 체결에 이르지 못한 것이므로,  피고가 기 지급받은 ‘가계약금’ 1천만원은 ‘법률상 원인없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가하는’ 민법 제741조 소정의 부당이득에 해당하므로, 피고는 기 지급받은 1천만원을 반환해야 할 의무가 있습니다.

  마. 매도인인 피고는 원고의 소제기 전에는 가계약금 반환을 거부하거나 일부 금액만 선심성으로 반환할 의사가 있다고 하였으나, 위와 같은 논리가 담긴 소장을 받아본 뒤에는 태도가 바뀌어 가계약금을 반환하기로 합의가 되어 종결되었습니다.

4. 가계약금과 관련하여 현실에서 다양한 케이스의 분쟁이 있고, 그와 관련된 법리나 판례가 정립되지 않았는바 관련 분쟁시 선입견을 가지고 결론을 내리지 마시고 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.