빚 피하려 가짜로 넘겨둔 집을 돌려받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 사업 부진이나 보증 문제로 빚 독촉이 시작되자, 집을 가족이나 지인 명의로 잠시 돌려놓았다가 나중에 다시 돌려받으려는 분들의 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

이런 분들 상당수는 “어차피 서류만 넘기는 것이니 언제든 되찾을 수 있다”, “가까운 사람 명의니까 문제될 일이 없다”고 안심합니다. 그런데 막상 명의를 받은 사람이 돌려주지 않거나, 그 사이 채권자가 가압류를 걸고 나오거나, 명의자가 집을 담보로 대출을 받아버리면 그제야 상황이 걷잡을 수 없이 커집니다.

최근 법원은 이런 가장 양도에 대해 당사자 사이의 약정은 무효이지만, 그렇다고 곧바로 안전하게 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 입장을 분명히 하고 있습니다. 돌려받는 길은 열려 있어도, 그 과정에서 채권자와의 관계, 제3자 보호, 형사책임 문제가 함께 얽히기 때문입니다.

아래에서는 빚을 피하려 가짜로 넘겨둔 집을 어떤 근거로 돌려받을 수 있는지, 그리고 돌려받기 전에 무엇부터 점검해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 서로 짜고 서류만 넘긴 매매는 처음부터 무효입니다

실제로 팔 의사 없이 등기만 옮긴 거래는 민법 제108조에 따라 효력이 없습니다.

민법 제108조 제1항은 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 정하고 있습니다. 집을 실제로 팔 생각이 없는데도 상대방과 입을 맞추어 매매계약서를 쓰고 소유권이전등기를 마쳤다면, 그 매매는 겉모습만 있을 뿐 법적으로는 처음부터 효력이 없습니다.

그래서 등기부상 소유자가 상대방으로 되어 있더라도, 실제 소유자는 여전히 넘겨준 사람입니다. 이 경우 넘겨준 사람은 상대방을 상대로 원인무효를 이유로 한 소유권이전등기 말소를 청구하는 방식으로 집을 되찾게 됩니다.

다만 무효라는 점은 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 매매대금이 실제로 오가지 않았다는 계좌 내역, 넘기기 직전에 채권자의 독촉이나 소송이 있었다는 사정, 넘긴 뒤에도 본인이 계속 거주하며 관리비·재산세를 부담했다는 자료, 시세보다 현저히 낮거나 터무니없는 대금이라는 점이 허위 거래를 뒷받침하는 정황이 됩니다.

실제 거래 의사가 없었다는 점을 증명할 자료가 사건의 출발점입니다.

2. 채권자를 피하려 했더라도 돌려달라는 청구는 막히지 않습니다

강제집행을 피할 목적이었다는 이유만으로 불법원인급여가 되는 것은 아닙니다.

상대방이 가장 먼저 꺼내는 항변은 “채권자를 속이려고 한 일이니 돌려줄 수 없다”는 것입니다. 민법 제746조는 불법의 원인으로 재산을 급여한 경우 그 이익의 반환을 청구하지 못한다고 정하고 있기 때문입니다.

그러나 대법원은 이 항변을 받아들이지 않았습니다.

불법원인급여를 규정한 민법 제746조 소정의 “불법의 원인”이라 함은 재산을 급여한 원인이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우를 가리키는 것으로서, 강제집행을 면할 목적으로 부동산의 소유자명의를 신탁하는 것이 위와 같은 불법원인급여에 해당한다고 볼 수는 없다(대법원 1994. 4. 15. 선고 93다61307 판결).

즉 채권자를 피하려는 목적이 있었다는 사정만으로 집을 돌려받을 권리가 사라지지는 않습니다. 다만 이것은 민사상 반환청구가 가능하다는 뜻일 뿐, 그 목적 자체가 정당하다는 뜻은 아닙니다. 상대방이 목적을 문제 삼으면 재판 과정에서 채권자를 해하려 한 경위가 그대로 드러난다는 점을 각오해야 합니다.

반환청구는 가능하지만, 그 과정에서 가장 양도의 경위가 모두 공개됩니다.

3. 그 사이 집이 제3자에게 넘어갔다면 돌려받기 어려울 수 있습니다

허위 거래의 무효는 사정을 모르는 선의의 제3자에게는 주장할 수 없습니다.

민법 제108조 제2항은 허위표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 명의를 받은 사람이 그 집을 제3자에게 팔았거나, 근저당권을 설정해 대출을 받았다면, 그 제3자가 허위 거래라는 사실을 몰랐을 때에는 원래 소유자라도 무효를 내세워 그 권리를 없앨 수 없습니다.

이런 경우 집을 되찾는 것이 사실상 어려워지고, 명의를 받은 사람을 상대로 손해배상을 구하는 방향으로 사건이 바뀝니다. 그래서 가장 양도를 해 둔 상태라면 등기부등본을 수시로 확인하고, 처분금지가처분을 먼저 신청해 명의자가 집을 처분하지 못하게 막아두는 것이 무엇보다 중요합니다.

제3자가 허위임을 알았는지는 매수 경위, 가격, 명의자와의 관계 등을 통해 따져 보게 됩니다. 제3자가 악의였음을 입증할 수 있다면 그 권리 역시 무효로 돌릴 길이 있습니다.

선의의 제3자가 끼어들기 전에 가처분으로 처분을 막는 것이 핵심입니다.

4. 채권자가 있다면 형사책임과 채권자취소소송까지 함께 따져야 합니다

돌려받는 소송과 별개로, 가장 양도 자체가 강제집행면탈죄로 이어질 수 있습니다.

형법 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자를 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다. 채권자가 이미 소송이나 가압류 등으로 권리를 행사하려는 상황에서 집을 허위로 넘겼다면 이 죄가 문제됩니다.

또한 채권자는 민법 제406조에 따라 사해행위취소를 청구할 수 있습니다. 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 경우 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있고, 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다. 채권자가 이 소송에서 이기면 집은 채무자의 책임재산으로 되돌아와 결국 채권자의 강제집행 대상이 됩니다.

그렇다면 집을 돌려받았을 때 채권자의 강제집행이 곧바로 이어질 수 있다는 점을 미리 예상해야 합니다. 돌려받는 시점과 채무 정리 계획을 함께 설계하지 않으면, 집을 되찾고도 곧바로 경매에 넘어가는 일이 생깁니다.

5. 반환청구는 이런 순서로 진행됩니다

가처분으로 집을 묶어 두고, 말소등기 소송으로 소유권을 회복하는 것이 기본 흐름입니다.

가장 양도한 집을 되찾는 절차는 통상 ①등기부등본으로 현재 소유자와 설정된 권리 확인 → ②부동산 소재지 관할 법원(수원 소재 주택이라면 수원지방법원)에 처분금지가처분 신청 → ③명의자를 상대로 소유권이전등기 말소 청구소송 제기 → ④승소 판결 확정 후 단독으로 말소등기 신청의 순서로 진행됩니다. 명의자가 합의로 응해 준다면 소송 없이 이전등기로 정리할 수도 있습니다.

시작하기 전에 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본으로 현재 명의자, 근저당권·가압류 등 설정 여부, 제3자에게 넘어간 흔적이 있는지부터 확인합니다.

2. 매매대금이 오가지 않았다는 계좌 내역과 실제 거주·관리 사실을 보여 주는 자료를 정리합니다.

3. 채권자가 누구이고 어떤 청구가 진행 중인지, 형사 문제로 번질 소지가 있는지 먼저 점검합니다.

이 과정에서 민사 반환청구와 채권자 대응, 형사 리스크를 함께 설계하지 않으면 집을 되찾는 일이 오히려 더 큰 문제의 시작이 될 수 있습니다.

마치며

가까운 사람 명의로 잠시 돌려놓았을 뿐이라는 생각 때문에, 문제가 터지고 나서야 상담을 받는 경우가 많습니다. 그때는 이미 집이 제3자에게 넘어갔거나 채권자 소송이 진행되고 있는 경우가 적지 않습니다.

집을 돌려받으려는 입장에서는 무효 주장의 증거와 가처분 시점이 가장 중요합니다. 한편 명의를 받아 둔 입장에서도 “부탁받은 것뿐”이라는 사정만으로 안전하지 않습니다. 허위 양도에 가담한 것으로 평가되면 형사책임이 문제될 수 있기 때문입니다.

저는 가장 양도를 한 쪽과 명의를 받은 쪽, 그리고 이를 문제 삼는 채권자 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 순서로 대응했느냐에 따라 결과가 크게 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 가족 명의로 넘겨둔 집, 가족이 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 허위 거래라는 점을 증명할 수 있다면 소유권이전등기 말소를 청구하는 소송으로 돌려받을 수 있습니다. 소송 전에 처분금지가처분을 먼저 걸어 두는 것이 안전합니다.

Q. 채권자를 피하려고 한 일인데 돌려받으려 하면 오히려 불리하지 않나요?

A. 대법원은 강제집행을 면할 목적으로 명의를 신탁한 것을 불법원인급여로 보지 않습니다. 다만 그 경위가 재판에서 드러나므로 형사 문제는 따로 대비해야 합니다.

Q. 명의자가 이미 집을 팔았다면 포기해야 하나요?

A. 매수한 제3자가 허위 거래임을 알았는지가 관건입니다. 선의라면 집을 되찾기 어렵지만, 악의였다면 그 권리도 무효로 돌릴 수 있고 명의자에게는 손해배상을 물을 수 있습니다.

Q. 가장 양도만 해도 처벌받나요?

A. 강제집행을 면할 목적으로 허위양도하여 채권자를 해했다면 형법 제327조의 강제집행면탈죄로 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 문제됩니다.

Q. 채권자가 사해행위취소 소송을 걸면 어떻게 되나요?

A. 채권자가 승소하면 집이 채무자의 책임재산으로 돌아와 강제집행 대상이 됩니다. 채권자는 취소원인을 안 날부터 1년, 행위일부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다.

Q. 명의만 빌려준 사람도 책임이 있나요?

A. 허위 양도에 가담한 사정이 인정되면 공범으로 문제될 수 있습니다. 자신의 역할과 경위에 따라 책임 범위가 달라지므로 조사 전에 상담받는 것이 좋습니다.