보증금을 늦게 받아 새 집 계약금을 날렸는데 배상되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 만기가 되었는데도 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못해, 새 집 잔금을 맞추지 못하고 계약금을 날리는 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “집주인이 한 달만 기다려 달라고 해서 믿고 새 집 계약부터 했다”, “보증금이 늦어졌으니 내 계약금은 집주인이 물어주는 게 당연하다”고 생각하셨습니다. 그런데 막상 소송을 알아보면 돌려받을 수 있는 것은 보증금과 지연이자뿐이고, 새 집 계약금은 별도로 입증해야 한다는 말을 듣고 당황하는 경우가 많습니다.

최근 법원은 보증금 반환이 늦어진 경우의 손해배상을 금전채무 불이행의 특칙에 따른 법정이율 지연손해금이 원칙이고, 그 밖의 손해는 특별손해의 요건을 갖춰야만 인정하는 틀로 판단하고 있습니다. 임대인의 사정이 딱하다고 해서, 또 임차인의 피해가 크다고 해서 이 틀이 달라지지 않습니다.

아래에서는 보증금을 늦게 받아 새 집 계약금을 잃은 경우 어디까지 배상을 청구할 수 있는지, 그리고 지금 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 보증금이 늦어진 것만으로 새 집 계약금 전액이 당연히 배상되지는 않습니다

임대인이 책임지는 것은 보증금과 지연손해금이고, 계약금은 별도로 입증해야 하는 손해입니다.

임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 집을 비워 주고 열쇠를 넘길 의무가 있습니다. 이 두 의무는 서로 맞물려 있어 민법 제536조의 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되고, 임대인은 집을 돌려받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다.

그런데 실무에서는 임대인이 새 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 미루고, 그 사이 임차인이 이미 새 집 매매나 임대차 계약을 체결해 둔 경우가 많습니다. 새 집 잔금일이 다가오는데 보증금이 들어오지 않으면 잔금을 치르지 못하고, 그 결과 새 집 계약이 해제되면서 계약금을 몰수당하게 됩니다.

이때 임차인이 “내 계약금 손실은 집주인 때문이니 전부 물어내라”고 요구하는 것은 자연스러운 심정이지만, 법은 이 손해를 곧바로 인정하지 않습니다. 보증금 반환 지체는 돈을 주지 않은 문제, 즉 금전채무 불이행이어서 민법이 따로 정한 특칙을 먼저 적용받기 때문입니다.

보증금이 늦어진 것은 금전채무 불이행이고, 새 집 계약금은 그와 별개로 입증해야 하는 손해입니다.

2. 금전채무 불이행의 손해는 법정이율 지연손해금이 원칙입니다

손해를 입증하지 않아도 받을 수 있는 대신, 그 범위는 법정이율에 묶입니다.

민법 제397조는 금전채무를 이행하지 않았을 때의 손해배상을 다음과 같이 정하고 있습니다.

금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. 전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다(민법 제397조).

이 조문의 의미는 두 가지입니다. 첫째, 임대인이 “돈이 없어서 못 줬다”, “새 임차인이 안 들어와서 못 줬다”고 항변해도 과실 없음을 주장할 수 없습니다. 둘째, 임차인은 별도의 손해를 입증하지 않고도 지연이자를 청구할 수 있습니다. 대신 그 이자는 법정이율, 즉 민사 연 5%가 기준이고, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

따라서 보증금 3억원이 1개월 늦어졌다면 연 5% 기준 지연이자는 약 125만원 수준입니다. 새 집 계약금이 3천만원이었다면 이 이자만으로는 손실을 메울 수 없다는 점이 분명해집니다. 임대차계약서에 연체 이율이나 지연 위약금 약정이 있다면 그 약정이 우선하므로, 계약서 특약부터 확인해야 합니다.

보증금 지연의 기본 배상은 입증 없이 받는 법정이율 지연손해금이고, 계약금 손실은 여기에 포함되지 않습니다.

3. 계약금 손실은 특별손해라서 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 청구됩니다

새 집 계약 사실을 임대인에게 사전에 알렸는지가 배상 여부를 가릅니다.

그렇다면 계약금 손실은 전혀 청구할 수 없을까요. 그렇지는 않습니다. 민법 제393조는 손해배상의 범위를 다음과 같이 나누고 있습니다.

채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다(민법 제393조).

새 집 계약금 몰수는 보증금 지체에서 통상 생기는 손해가 아니라 임차인에게 새 집 계약이 있었다는 특별한 사정 때문에 생기는 손해입니다. 그러므로 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 청구가 가능합니다. 여기서 가장 중요한 것이 증거입니다.

구체적으로는 임차인이 새 집 계약서를 체결한 뒤 임대인에게 “몇 월 며칠이 잔금일이고 그 전까지 보증금이 필요하다”고 알린 문자, 카카오톡, 내용증명이 있는지를 봅니다. 임대인이 “알겠다, 그 날까지 맞춰 주겠다”고 답했다면 예견 가능성이 인정될 여지가 커지고, 반대로 아무 말도 하지 않고 새 집 계약을 했다면 임대인이 알 수 없었다고 판단될 가능성이 높습니다.

또 계약금 몰수는 대개 새 집 매도인이나 임대인과의 약정 위약금이라는 점에서, 위약금의 성격과 금액이 정상적인 범위인지도 따져 봅니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 하고 있습니다.

계약금 배상의 열쇠는 임대인이 새 집 계약과 잔금일을 알았거나 알 수 있었다는 사전 통지 증거입니다.

4. 배상 범위는 임차인의 대응에 따라 줄어들 수 있고, 임대인이 속였다면 형사 문제가 됩니다

계약금 손실을 줄일 방법이 있었다면 그만큼 과실상계가 이루어집니다.

특별손해가 인정되는 경우에도 임차인의 대응이 평가 대상이 됩니다. 민법 제396조는 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상의 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하도록 하고 있습니다. 예를 들어 새 집 매도인에게 잔금일 연기를 요청할 수 있었는데 하지 않았거나, 임차권등기명령이나 담보대출 같은 대안을 쓸 수 있었는데 방치했다면 배상액이 감액될 수 있습니다.

새 집이 매매라면 민법 제565조의 해약금 규정도 참고할 필요가 있습니다. 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고 해제할 수 있으므로, 계약금 손실의 상한이 이미 계약금 자체로 정해져 있는 경우가 많습니다.

한편 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 “곧 주겠다”고 속이고 시간을 끌었다면 이야기가 달라집니다. 이 경우 형법 제347조 제1항의 사기죄가 문제 되고, 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 다만 단순히 자금 사정이 어려워 반환이 늦어진 것만으로는 사기가 성립하지 않으므로, 다른 채무가 쌓여 있었는지, 임대 당시 이미 반환 능력이 없었는지 등 정황을 따로 확인해야 합니다.

임차인이 손실을 줄이려 한 사정까지 평가되고, 단순한 지연과 기망은 형사 책임에서 구분됩니다.

5. 지금은 증거 확보, 임차권등기, 소송 순서로 진행해야 합니다

이사를 가기 전에 임차권등기명령을 받아 두는 것이 보증금 회수의 출발점입니다.

보증금 분쟁은 통상 ①임대인에게 내용증명으로 반환을 최고하고 → ②임차주택 소재지 관할 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 임차권등기명령 신청 → ③보증금반환 및 지연손해금, 특별손해 청구의 지급명령 또는 소송 제기 → ④판결 확정 후 임차주택 경매 신청의 순서로 진행됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 이사를 가서 점유를 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되고, 같은 법 제3조의2 제1항에 따라 판결로 경매를 신청할 때는 집을 인도했다는 증명 없이도 집행을 개시할 수 있습니다.

새 집 잔금이 급하다면 아래 순서로 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

1. 새 집 계약서와 잔금일, 계약금 몰수 조항을 정리하고, 이를 임대인에게 알린 문자·메신저·내용증명 기록을 확보합니다.

2. 임대차계약서, 확정일자, 전입신고 내역을 확인하고 임대인 주택의 선순위 근저당과 보증금 합계를 등기부로 점검합니다.

3. 임차권등기명령을 신청하고, 새 집 매도인에게 잔금일 연기를 서면으로 요청해 손실 확대를 막은 기록을 남깁니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 경험 있는 변호사와 상의한다면, 보증금 반환과 지연손해금, 특별손해를 함께 청구할 범위를 현실적으로 가늠할 수 있습니다.

마치며

보증금 문제는 “그래도 오래 산 집인데”, “집주인도 사정이 어렵다니까”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그런데 새 집 잔금일은 기다려 주지 않고, 그 사이에 선택지는 계속 줄어듭니다.

계약금을 잃은 임차인 입장에서는 감정적인 요구보다, 새 집 계약을 임대인이 알고 있었다는 증거와 손실을 줄이려 노력한 기록을 정리하는 것이 먼저입니다. 문자 한 통, 내용증명 한 장이 특별손해 인정 여부를 가르기도 합니다.

반대로 반환이 늦어진 임대인 입장에서도 “조금만 기다려 달라”는 말만으로는 책임이 줄어들지 않습니다. 새 집 계약 사실을 통지받았다면 지연 이자를 넘어 계약금 손실까지 부담할 수 있으므로, 일정 조율이나 분할 지급 합의 같은 대응이 필요합니다.

저는 보증금 분쟁에서 돌려받아야 하는 쪽과 돌려줘야 하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기 통지와 증거 확보 여부에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 새 집 잔금일이 다가오고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 늦게 받으면 지연이자는 얼마나 받을 수 있나요?

A. 약정 이율이 없으면 연 5%의 법정이율이 적용되고, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다. 손해를 따로 입증하지 않아도 청구할 수 있습니다.

Q. 새 집 계약금을 전부 임대인에게 청구할 수 있나요?

A. 당연히 청구되지는 않습니다. 임대인이 새 집 계약과 잔금일을 알았거나 알 수 있었던 경우에 특별손해로 인정될 수 있고, 과실상계로 줄어들 수도 있습니다.

Q. 임대인에게 새 집 계약을 알린 증거가 문자 한 통뿐인데 충분한가요?

A. 잔금일과 필요한 금액이 구체적으로 적혀 있고 임대인이 이를 확인한 흔적이 있다면 중요한 증거가 됩니다. 이후 내용증명으로 다시 한 번 통지해 두는 것이 안전합니다.

Q. 임차권등기명령을 받으면 이사를 가도 되나요?

A. 됩니다. 임차권등기를 마치면 이후 점유를 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 보증금을 안 돌려주면 사기로 고소할 수 있나요?

A. 단순한 반환 지연만으로는 사기죄가 성립하기 어렵습니다. 처음부터 반환 능력이나 의사가 없었음을 보여 주는 정황이 있어야 합니다.

Q. 소송을 하려면 변호사를 언제 선임하는 것이 좋은가요?

A. 새 집 잔금일이 정해졌다면 그 전에 상담하는 것이 좋습니다. 통지와 임차권등기 시점에 따라 청구 가능한 범위가 달라지기 때문입니다.