임대인 모르게 맺은 상가 전대차 계약 무효화 시키고 싶습니다.

Question

작년 6월 위탁운영 준비하던중 기존 임차인이 양도양수를 제안하였습니다.
기존임차인이 임대인에게 이야기하였으나 양도양수를 거절하여 임의로 전대 계약하여 운영하였습니다.
9월 14일이 기존계약 만료일이여 신규 임차인을 구해서 계약을 하려하였으나,
임대인이 기존임차인에게 월세 65만원에서 80만원으로 올린다고 고지했습니다. 
신규임차인은 65만원에 협의한 매장을 80만원에 들어오기는 힘들다고 계약 진행이 불가할거 같다고 합니다.
현명한 방법으로 손해를 최소화 할 수 있는 방법에 대한 조언을 부탁드립니다.

김일권 변호사 · Accepted Answer

1. 임대인 동의 없이 임차인이 전대차계약을 진행하였다면, 전대차계약을 무효화 시킬 수 있습니다.

2. 임차인을 상대로 전대차계약 무효 통지를 진행하거나, 소송을 진행하여, 전대차계약을 무효화 시킬 수 있습니다.

3. 임대인 동의 없는 전대차계약 분쟁 사건을 수행한 경험 있는 17년차 경력의 민사법 전문변호사와 함께 소송을 진행하여야, 전대차계약을 무효화 할 수 있습니다.

김양희 변호사 · Answer

현재 질문자께서 상가건물을 임차인 임차인이라면, 
불법전대차(무단전대차)를 하고있는 상황이므로 임대인이 이 사실을 알게 될 경우 갱신청구를 할 수 없을 뿐만 아니라 계약을 해지당하고 명도소송 등을 당할 수도 있음을 우선하여 밝힙니다. 전차인(임차인으로부터 전대하여 사용하는 사람)의 입장이라 하더라도 전대차계약이 존재하는 것과 별개로 임대인으로부터 소송을 당할 수도 있으니 잘 알아보시기 바랍니다.

현재 질문자께서는 기존계약을  유지하며 문제를 해결하고 싶으신 듯합니다. 
이 점을 고려하여 질문에 대한 답변을 드리자면,
1.  기존 임대차계약 만료 후 새로이 계약을 체결하는 과정에서 계약갱신청구권을 행사한 것으로 할 것인지, 새로이 계약을 체결한 것으로 할 것인지 등에 대해 그 효과에 대해 검토하고 계약의 내용을 정하시기 바랍니다.   
특히 요즘같이 임차인을 구하기 어려운 시기에는 임대인이 제시한 금액이 주변의 시세에 비추어 합당한지 확인해 보시고 합당한 금액을 제안하여 협의하는 방법이 있으며,
보증금과 월세 상한의 제한을 받는 계약을 하는 경우라면 임대인이 제안한 금액이 제한을 넘는 것은 아닌지도 검토하여 그 금액의 한도 내에서 증액하는 방법 등이 있습니다.

2. 질문자께서 말씀하신 '신규임차인'은 결국에는 임대인과 계약을 맺게 될 것이므로 임대인과 관계에서 임대료를 협상하기 위해서는 최근 임대차법 규정 및 임대인에 대한 각종의 혜택을 활용하여 임대인을 설득하는 조정, 협상의 기술이 필요할 것입니다.

3. 질문자께서 현재 전차인의 지위에서  임차인을 구하는 것이라면 현재의 임대차계약이 만료되기 전에 월세가 적정선으로 협의되게 한 후, 임차인이 부담하게 될 금액 중 65만원을 넘는 부분은 선생님께서 부담하실 수도 있겠습니다. 그러나 다시 한 번 강조하지만 현재의 전대차계약은 '무단전대'에 해당하므로 불법적인 상황에 해당하므로 각별한 주의를 요하는 상황입니다.

*구체적인 사정을 충분히 밝혀 전문가와 상담하시고 합당한 방법을 찾으시길 권합니다.