전세 계약하고 입주 전에 집주인이 집을 팔았어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 계약서를 쓰고 계약금과 중도금까지 보냈는데, 입주일이 오기 전에 집주인이 그 집을 제3자에게 팔아버렸다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

상담하러 오시는 임차인분들은 대부분 “계약서를 썼으니 새 집주인이 당연히 계약을 이어받겠지”, “집주인이 알아서 정리해 주겠다고 했으니 괜찮을 것”이라고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 새 집주인은 “전세 계약은 들은 바 없다. 집을 비워 달라”고 하고, 기존 집주인은 연락을 피하거나 “돈은 곧 돌려주겠다”는 말만 반복하는 전개가 전형적입니다.

이런 사건의 결론은 입주와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄는지에서 갈립니다. 입주 전에는 계약서만 있을 뿐 새 소유자에게 내세울 수 있는 권리가 아직 없고, 그 대신 기존 집주인에게 계약 위반의 책임을 묻는 길이 열려 있습니다.

아래에서는 입주 전 집주인이 집을 팔았을 때 임차인의 지위가 어떻게 되는지, 그리고 돈을 돌려받고 손해를 보전받으려면 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 입주 전에는 새 집주인에게 전세 계약을 주장할 수 없습니다

임대차계약서만으로는 제3자인 새 소유자에게 대항할 수 없습니다.

전세 계약은 임차인과 계약을 맺은 집주인 사이의 채권관계입니다. 그래서 원칙적으로 그 효력은 계약 당사자 사이에서만 생기고, 집을 새로 산 사람에게까지 미치지 않습니다. 새 소유자는 계약서에 서명한 적이 없으므로 “나는 그 계약을 이어받은 적이 없다”고 말할 수 있는 지위에 있습니다.

이 원칙을 뒤집는 것이 주택임대차보호법상 대항력입니다. 법 제3조 제1항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

핵심은 주택의 인도(실제 입주)와 주민등록(전입신고) 두 가지가 모두 갖춰져야 한다는 점입니다. 입주 전에는 점유도 전입도 없으니 대항력이 생길 수 없습니다. 계약서에 확정일자를 받아 두었더라도 마찬가지입니다. 확정일자는 보증금의 우선변제 순서를 정하는 요건일 뿐, 대항력의 대체 수단이 아닙니다.

입주와 전입신고 전의 전세 계약서는 집주인에게 요구할 권리의 근거일 뿐, 새 소유자를 상대로 한 방패가 아닙니다.

2. 새 집주인이 계약을 승계하는 경우와 승계하지 않는 경우는 분명히 갈립니다

대항력이 있으면 법률상 당연 승계, 없으면 새 소유자의 동의가 있어야 승계됩니다.

임차인이 입주와 전입을 마친 뒤 집이 팔렸다면 법 제3조 제4항에 따라 새 소유자는 임대인의 지위를 당연히 승계합니다.

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

그러나 입주 전이라면 이 조항이 적용되지 않습니다. 이 경우 계약이 이어지려면 매수인이 임대인 지위를 승계하기로 동의해야 합니다. 실무에서는 매매계약서 특약에 “매수인은 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 승계한다”는 문구를 넣고, 임차인에게도 승계 동의를 받는 방식으로 정리됩니다. 임대인 지위의 이전은 임차인에게 큰 영향을 주는 일이라 임차인의 동의나 승낙이 사실상 핵심입니다.

따라서 매도 사실을 알게 되었다면 가장 먼저 확인할 것은 두 가지입니다. 등기부등본의 갑구에서 소유권이전이 실제로 되었는지, 그리고 매매계약서에 임대차 승계 특약이 있는지입니다. 승계 특약이 있고 임차인이 이에 동의한다면 새 집주인을 상대로 계약을 그대로 이어갈 수 있습니다. 반대로 승계 특약이 없고 새 소유자가 입주를 거절한다면, 임차인은 계약을 이어가는 쪽이 아니라 정리하고 손해를 받아내는 쪽으로 방향을 잡아야 합니다.

승계 여부는 매매계약서의 특약과 임차인의 동의에 달려 있으므로, 서명 전에 반드시 내용을 확인해야 합니다.

3. 계약을 이행하지 못하게 만든 기존 집주인에게 책임을 물을 수 있습니다

집을 팔아 인도할 수 없게 된 것은 임대인의 채무불이행이며 계약 해제와 손해배상으로 이어집니다.

임대인은 계약에서 정한 날짜에 임차인에게 집을 사용·수익할 수 있도록 인도해야 할 의무를 집니다. 그런데 집을 제3자에게 넘겨 소유권을 잃었고 새 소유자가 입주를 거절한다면, 임대인의 의무는 이행할 수 없게 된 것으로 이행불능이 됩니다. 임차인은 민법 제546조에 따라 계약을 해제할 수 있고, 제551조와 제390조에 따라 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다.

청구할 수 있는 항목은 크게 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 이미 낸 계약금·중도금 등 지급한 돈의 반환입니다. 둘째, 계약서에 위약금이나 “계약금을 위약금으로 한다”는 특약이 있다면 그 금액입니다. 계약금의 배액을 물어내기로 한 특약이 있는 경우가 대표적입니다. 셋째, 특약이 없더라도 입증할 수 있는 실제 손해, 예컨대 이사 날짜를 맞추려고 이미 낸 이삿짐센터 계약금, 대체 주택을 구하는 데 든 중개보수, 더 높은 보증금으로 다른 집을 구하게 되어 생긴 차액, 임시 거처 비용 등입니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 집주인이 계약금만 받은 상태에서 임차인이 아직 이행에 착수하지 않았다면, 집주인은 민법 제565조의 해약금 법리에 따라 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 주장할 수 있습니다. 반대로 임차인이 중도금이나 잔금을 이미 보냈다면 이행에 착수한 것이므로 집주인이 일방적으로 계약을 깰 수 없게 되어 집주인의 책임은 더 무거워집니다.

지급한 돈의 단계(계약금만인지, 중도금까지인지)와 계약서의 위약금 특약이 청구 범위를 정합니다.

4. 속이고 판 경우에는 형사 문제까지 검토할 수 있지만 쉽지는 않습니다

처음부터 팔 생각으로 보증금을 받았다는 점이 입증될 때에만 사기죄가 문제됩니다.

집주인이 이미 매매계약을 체결했거나 곧 팔 계획이 확정된 상태에서 이를 숨기고 전세 계약금과 중도금을 받았다면 기망행위가 있었다고 볼 여지가 생깁니다. 이 경우 형법 제347조 제1항의 사기죄가 문제되고, 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

다만 형사 책임은 임차인이 생각하는 것만큼 쉽게 인정되지 않습니다. 계약 후에 사정이 바뀌어 집을 팔게 되었다면 단순한 채무불이행에 그칠 뿐 사기는 아니기 때문입니다. 사기죄가 되려면 돈을 받을 당시에 이미 계약을 이행할 의사나 능력이 없었다는 고의와 기망이 입증되어야 합니다. 그래서 매매계약서의 체결일이 전세 계약일보다 앞서는지, 부동산 중개 과정에서 매물을 내놓은 사실이 있었는지, 집주인과 주고받은 문자·메신저에서 매도 의사를 암시한 내용이 있는지가 핵심 증거가 됩니다.

매도 후 연락을 끊고 돈을 돌려주지 않은 사정이 더해지면 수사기관이 이를 기망의 정황으로 볼 수도 있습니다. 하지만 이는 어디까지나 정황이므로, 형사 고소는 민사 청구와 병행하되 증거 확보를 먼저 마치고 진행하는 것이 안전합니다.

단순히 집을 팔았다는 사실만으로는 사기가 아니며, 계약 당시의 기망 의사를 입증할 증거가 있어야 합니다.

5. 내용증명부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

해제 의사와 반환·배상 청구를 서면으로 남기는 것이 모든 절차의 출발점입니다.

통상 ①내용증명으로 계약 해제와 지급금 반환·손해배상 청구 의사를 통지 → ②기존 집주인의 계좌·재산 파악 후 부동산·예금 가압류 → ③반환청구 소송 또는 지급명령(수원 지역 물건이라면 수원지방법원 관할을 먼저 검토) → ④판결 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다. 기존 집주인이 매매대금을 받은 직후에는 자금이 남아 있는 경우가 많아, 가압류를 서두르면 실제 회수 가능성이 높아집니다.

매도 사실을 알게 되었다면 감정적으로 항의하기 전에 아래 순서로 정리하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 소유권이전 일자와 새 소유자, 근저당 등 권리관계를 확인하고, 전세 계약서와 계약금·중도금 송금 내역을 모아 둡니다.

2. 기존 집주인과의 통화·문자 내용을 캡처하거나 녹음해 매도 사실을 언제 알렸는지, 승계 이야기가 있었는지를 남깁니다.

3. 중개한 공인중개사에게 매도 경위를 확인하고, 중개과정에서 설명 의무 위반이 있었는지 살펴 필요하면 중개사의 손해배상책임(공인중개사법 제30조)도 함께 검토합니다.

이렇게 자료를 갖춰 두면 임대차 해제와 손해배상 청구, 그리고 사기 여부에 대한 형사 고소 가능성까지 한 번에 판단할 수 있어 대응 속도가 빨라집니다.

마치며

입주 전에 집이 팔렸다는 연락을 받으면 “설마 계약이 그냥 사라지겠나” 하는 생각과 “곧 정리해 주겠다”는 말을 믿고 시간을 보내다가 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 그 사이 집주인의 매매대금은 흩어지고, 돌려받을 재산은 줄어듭니다.

돈을 건넨 임차인 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 어떤 단계까지 돈이 지급되었는지와 계약서의 위약금 특약, 매도 시점에 관한 증거를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 가압류 같은 보전 조치의 시기를 놓치지 않는 것도 중요합니다.

반대로 사정이 있어 집을 팔아야 했던 집주인 입장에서도 “임차인이 아직 들어오지 않았으니 괜찮다”고 생각하면 안 됩니다. 계약금의 배액 상환 여부, 이행 착수 시점, 매수인의 승계 동의 여부에 따라 책임의 크기가 크게 달라집니다.

저는 임대차 분쟁에서 보증금을 돌려받으려는 임차인과 책임을 다투는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 회수 가능성이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약서를 썼는데 집이 팔렸다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 돈을 지킬 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 확정일자를 받았는데도 새 집주인에게 계약을 주장할 수 없나요?

A. 입주와 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 없으므로 어렵습니다. 확정일자는 우선변제 순서를 정하는 요건이지 대항력을 대신하지 않습니다.

Q. 입주 전에 전입신고만 먼저 해 두면 대항력이 생기나요?

A. 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록이 모두 갖춰져야 하므로 입주 없이 전입신고만 해서는 부족합니다. 또한 집이 이미 팔린 뒤에 한 전입은 새 소유자에게 대항하기 어렵습니다.

Q. 계약금만 보낸 상태인데 집주인이 계약금 배액만 돌려주면 끝인가요?

A. 임차인이 아직 이행에 착수하지 않았다면 해약금 법리에 따라 집주인이 배액을 상환하고 해제를 주장할 수 있습니다. 다만 중도금 지급 등으로 이행에 착수했다면 일방적 해제는 막을 수 있고, 특약이 있으면 그 내용이 우선합니다.

Q. 이사 비용이나 대체 주택 구하는 비용도 받을 수 있나요?

A. 입증할 수 있는 범위에서 청구할 수 있습니다. 이삿짐센터 계약금, 중개보수, 대체 주택과의 보증금 차액 등은 영수증과 계약서가 있어야 하므로 지출 증빙을 남겨 두어야 합니다.

Q. 집주인을 사기로 고소할 수 있나요?

A. 계약 당시 이미 매도할 계획을 숨기고 돈을 받았다는 기망이 입증될 때에만 가능합니다. 매매계약일, 매물 등록 시점, 대화 내용이 핵심 증거이므로 먼저 확보해야 합니다.

Q. 집주인이 집을 판 사실을 숨겼다면 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

A. 중개사가 매도 사실을 알았거나 알 수 있었는데 설명하지 않았다면 책임을 물을 여지가 있습니다. 공인중개사법에 따른 손해배상책임은 구체적 사정에 따라 달라지므로 중개 과정의 기록을 확인해야 합니다.