종중 땅 명의신탁을 해지하고 되찾을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 문중 땅을 둘러싸고, 오래전 종중원 개인 명의로 등기해 둔 토지를 종중 앞으로 되돌려 받으려다 분쟁이 생기는 사례가 늘고 있습니다. 개발 보상이 나오거나 수탁자가 세상을 떠나 상속이 일어나는 시점에 문제가 불거지는 경우가 많습니다.

제가 상담한 종중 관계자분들 중 상당수는 “우리 땅인 건 동네 사람이 다 안다”, “종중 땅이니 이름만 빌려준 것이고 언제든 돌려받을 수 있다”고 생각해 오셨습니다. 그런데 막상 명의를 맡은 분이나 그 상속인이 “내 이름으로 등기된 내 땅이다”라고 나오거나 제3자에게 팔아버리면, 어디서부터 어떻게 되찾아야 하는지 막막해지는 경우가 많습니다.

명의신탁은 원칙적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)에 따라 무효이지만, 종중이 보유한 부동산은 일정한 요건을 갖추면 명의신탁이 유효하게 인정되는 특례가 있습니다. 이 특례를 증명하느냐에 따라 땅을 되찾을 수 있는지 자체가 갈립니다. 그리고 반대로 명의를 맡은 쪽에서는 이 땅을 임의로 처분했을 때 횡령·배임 문제까지 이어질 수 있습니다.

아래에서는 종중 땅의 명의신탁 해지가 어떤 경우에 가능한지, 되찾기 위해 무엇부터 준비해야 하는지 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 원칙적으로 명의신탁은 무효이지만 종중 땅에는 예외가 있습니다

부동산실명법 제8조 특례에 해당하면 종중 명의신탁은 유효하게 유지됩니다.

부동산실명법 제3조 제1항은 누구든지 명의신탁약정을 하고 그에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고, 제4조 제1항과 제2항은 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 규정합니다. 이 원칙대로라면 남의 이름으로 등기한 땅은 신탁자가 해지를 한다고 해도 돌려받을 근거가 약해집니다.

그러나 같은 법 제8조 제1호는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않았다면 제4조부터 제7조까지의 무효 규정과 제12조 제1항부터 제3항까지의 과징금·형사처벌 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 이 특례에 해당하면 명의신탁이 유효하게 남고, 종중은 수탁자를 상대로 신탁 해지를 원인으로 한 반환을 청구할 수 있습니다.

여기서 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 그 땅이 처음부터 종중 소유였다는 점입니다. 개인이 자기 돈으로 산 땅을 종중에 맡겼다는 사정만으로는 부족하고, 종중 재산으로 취득했거나 종중 재산으로 인정되어야 합니다. 둘째, 명의를 맡길 당시에 세금을 피하거나 농지 등 법령상 제한을 피하려는 목적이 없어야 합니다. 이 목적은 명의신탁을 한 시점을 기준으로 따지기 때문에, 등기 이후에 우연히 세금이 줄었다는 사정만으로 특례가 깨지지는 않습니다.

종중 땅이라도 특례의 두 요건, 즉 종중 소유와 부정한 목적의 부존재를 증명해야 명의신탁이 유효하게 인정됩니다.

2. 해지는 의사표시로 하지만 소송에서는 종중의 의사결정부터 증명해야 합니다

명의신탁 해지는 수탁자에게 도달하는 통지로 하되, 종중 쪽의 적법한 결의가 먼저입니다.

유효한 명의신탁이라면 신탁자인 종중은 언제든지 신탁을 해지하고 수탁자 명의의 등기를 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 해지는 내용증명 등으로 수탁자에게 의사표시가 도달하게 하는 것이 실무적으로 안전합니다. 도달 시점이 이후 소송에서 해지 시점의 증거가 되기 때문입니다.

그런데 종중은 법인이 아닌 사단, 즉 비법인사단이어서 누가 어떤 자격으로 소송을 하는지가 곧잘 문제됩니다. 종중이 원고가 되려면 종중 규약에 정해진 대표자나 총회에서 선출된 대표자가 있어야 하고, 땅을 되찾는 소송을 하겠다는 취지의 종중 총회 결의도 갖춰 두는 것이 좋습니다. 대표자 자격과 결의 과정에 하자가 있으면 본안에 들어가기 전에 당사자 적격 문제로 다투어질 수 있습니다.

이때 종중의 ‘구성원’이 누구인지도 중요합니다. 종중은 공동선조의 후손 중 성년 남성만이 아니라 성년 여성도 종원으로 인정되는 것이 현재 판례의 태도이므로, 총회 소집통지가 일부 종원에게 누락되지 않았는지 점검해야 합니다.

해지의 통지와 종중 쪽 대표자·총회 결의, 이 두 가지가 갖춰져야 반환 청구가 본안에서 다투어집니다.

3. 되찾는 방법은 이전등기 청구이고 수탁자의 처분을 막아 두어야 합니다

해지 후에는 소유권이전등기를 청구하고, 그 전에 처분금지가처분으로 땅을 묶어야 합니다.

신탁이 유효한 이상 등기부상 소유자는 수탁자이므로, 해지 후 되찾는 방법은 수탁자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구의 소를 내는 것입니다. 승소 확정판결이 있으면 종중 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 소송은 부동산 소재지 관할 법원에도 낼 수 있어 땅이 있는 곳 법원이 편리합니다.

실무에서 놓치기 쉬운 것은 시간 순서입니다. 소송에는 수개월 이상 걸리는데, 그 사이에 수탁자가 제3자에게 땅을 팔거나 근저당을 설정해 버리면 등기부상 이미 제3자 소유가 되어 이전등기 판결만으로는 되찾기 어려워집니다. 따라서 해지 통지와 함께 민사집행법상 부동산 처분금지가처분을 먼저 신청해 등기부에 기입해 두는 것이 중요합니다. 가처분이 등기된 이후에 이루어진 처분은 본안에서 종중이 승소하면 그 효력을 주장하기 어려워집니다.

한편 제8조 특례가 인정되지 않아 명의신탁이 무효로 판단되는 경우에는 이야기가 달라집니다. 신탁자는 해지를 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없고, 이미 등기된 명의를 되돌리려면 원인무효를 이유로 한 말소 또는 진정명의회복 같은 다른 경로를 고민해야 합니다. 이 때문에 소를 내기 전에 특례 요건을 증명할 자료, 즉 종중 재산 취득 경위와 명의신탁 당시 사정이 담긴 자료를 확보해 두는 것이 사건의 승패를 좌우합니다.

유효한 명의신탁이라면 해지 후 이전등기를 청구하되, 소송 전 처분금지가처분으로 땅을 묶어 두는 것이 순서입니다.

4. 수탁자가 임의로 팔아넘기면 횡령·배임이 문제될 수 있습니다

유효한 명의신탁에서는 수탁자의 처분이 형사책임으로 이어질 수 있습니다.

종중 땅을 명의수탁자가 임의로 매도하는 경우 형사 문제도 따라옵니다. 유효한 명의신탁에서는 수탁자가 신탁자의 부동산을 보관하는 지위에 있다고 볼 수 있으므로, 이를 처분하면 형법 제355조 제1항 횡령죄(5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금)가 문제됩니다. 또한 수탁자가 종중 대표자 같은 신분이어서 타인의 사무를 처리하는 지위에 있다면 형법 제355조 제2항 배임죄가 검토될 수 있습니다.

반대로 명의신탁이 무효인 양자간 명의신탁에서는 횡령죄가 성립하지 않는다는 것이 대법원 전원합의체 판결의 태도입니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결). 그렇다면 종중 땅이 제8조 특례로 유효한지, 아니면 부정한 목적이 있어 무효인지가 민사뿐 아니라 형사에서도 결론을 가르는 지점이 됩니다. 수탁자가 팔아 버린 뒤 종중이 고소를 하더라도, 수사기관이 이 점을 쟁점으로 삼는 경우가 많습니다.

처분을 받은 제3자와의 관계는 별개로 다투어집니다. 민사상 이전등기 판결과 형사 고소는 서로 다른 절차이므로, 어느 쪽을 먼저, 또는 병행하는지는 증거 상태와 땅의 현재 등기 상황을 보고 정해야 합니다.

5. 되찾는 과정은 이렇게 진행됩니다

자료 확보와 가처분, 소 제기 순으로 가야 중간에 땅을 잃지 않습니다.

종중 땅 명의신탁 사건은 통상 ①종중 총회 결의 및 해지 통지 → ②관할 법원(수원 소재 토지라면 수원지방법원, 지원 관할이면 해당 지원)에 처분금지가처분 신청 → ③본안으로 소유권이전등기 청구의 소 제기 → ④판결 확정 후 종중 단독 등기 신청의 순서로 진행됩니다. 수탁자가 임의 처분한 정황이 있다면 수원남부경찰서·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 횡령 고소를 병행해 수사기관의 증거 수집을 활용하는 방안도 검토합니다.

준비 순서는 아래와 같이 잡는 것이 좋습니다.

1. 토지대장·등기부등본(폐쇄등기부 포함)으로 최초 취득 시점과 등기 변동 내역, 현재 명의자를 확인합니다.

2. 종중 규약·족보·총회 회의록·종원 명부와 종중 자금으로 취득했음을 보여 주는 매매계약서·대금 지급 자료를 모읍니다.

3. 명의신탁 당시 세금·농지 등 규제를 피하려는 사정이 없었음을 설명할 자료와 증인을 정리한 뒤 해지 통지와 가처분을 진행합니다.

이러한 자료를 바탕으로 종중 소송 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 민사 반환청구와 형사 고소를 함께 검토해 땅을 확실히 회수하는 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

종중 땅 문제는 “집안 어른이 맡아 둔 땅인데 설마”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러는 사이 수탁자가 바뀌거나 상속이 일어나고, 땅이 제3자에게 넘어가면 되찾는 길은 급격히 좁아집니다.

땅을 되찾으려는 종중 입장에서는 감정적인 호소보다 이 땅이 종중 재산이라는 점과 부정한 목적이 없었다는 점을 보여 주는 자료를 정리하는 것이 먼저입니다. 회의록, 취득 경위, 등기 변동 내역이 쌓일수록 민사와 형사 모두에서 유리해집니다.

반대로 명의를 맡아 온 수탁자나 그 상속인 입장에서도 “내 이름으로 등기되어 있으니 내 땅”이라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 특례가 인정되면 반환 의무가 생기고, 임의 처분은 형사책임으로 이어질 수 있으므로 어떤 행동이 위험한지부터 점검해야 합니다.

저는 종중과 명의수탁자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 명의신탁의 유효 여부와 증거의 질에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 땅이 넘어가기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 종중 땅이면 언제든 명의신탁을 해지하고 돌려받을 수 있나요?

A. 부동산실명법 제8조 제1호 특례가 적용되어 명의신탁이 유효해야 합니다. 종중 소유 부동산이고 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없었다는 점이 인정되어야 합니다.

Q. 세금을 줄이려고 종중원 명의로 해 두었는데도 되찾을 수 있나요?

A. 어렵습니다. 조세 포탈 목적이 있었다면 특례가 적용되지 않아 명의신탁이 무효가 되고, 해지를 원인으로 한 이전등기 청구가 받아들여지기 어렵습니다. 그 경우 다른 구제 방법을 따로 검토해야 합니다.

Q. 수탁자가 사망해서 상속인 명의가 되었는데 어떻게 하나요?

A. 상속인은 수탁자의 지위를 승계하므로 유효한 명의신탁이라면 상속인을 상대로 해지 및 이전등기를 청구하게 됩니다. 상속인이 여러 명이면 전원을 피고로 해야 하므로 상속관계부터 정리해야 합니다.

Q. 종중 대표자 개인이 혼자 소송을 낼 수 있나요?

A. 종중이 당사자이므로 규약상 대표자 또는 총회에서 적법하게 선출된 대표자가 종중 명의로 해야 합니다. 총회 결의와 소집 절차에 하자가 없도록 갖춰 두는 것이 안전합니다.

Q. 이미 제3자에게 팔렸다면 방법이 없나요?

A. 매수인 사정과 등기 시점에 따라 달라집니다. 가처분 이전의 처분이라면 되찾기 어려워질 수 있으므로, 수탁자를 상대로 한 손해배상과 횡령 고소 등 다른 경로를 함께 검토해야 합니다.

Q. 수탁자를 형사 고소하는 것과 민사 소송 중 무엇을 먼저 해야 하나요?

A. 땅 보전이 우선이므로 처분금지가처분과 민사 소송이 기본이고, 임의 처분 정황이 있다면 형사 고소를 병행합니다. 증거 상태와 등기 현황을 보고 순서를 정하는 것이 좋습니다.