권리산정기준일 뒤에 지은 신축 빌라도 입주권이 나오나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재개발 구역 안이나 인근에서 신축 빌라를 분양받았는데, 알고 보니 입주권이 나오지 않는다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

분양 현장에서는 “재개발 들어가면 입주권 나옵니다”, “조합원 자격은 건물 호수마다 따로 생깁니다”라는 설명을 흔히 듣습니다. 그 말만 믿고 수억 원을 치르고 나서 사업이 진행되어 분양공고가 나올 즈음에야 ‘현금청산 대상’이라는 통보를 받는 것이 전형적인 전개입니다. 이미 잔금을 치르고 등기까지 마친 뒤라 되돌릴 방법이 마땅치 않다고 느끼시는 분들이 많습니다.

도시 및 주거환경정비법은 이런 투기성 신축을 막기 위해 권리산정기준일 이후에 늘어난 호수에는 분양받을 권리를 부여하지 않도록 정하고 있습니다. 그리고 “입주권이 나온다”는 설명이 사실과 달랐다면 계약의 효력과 형사책임까지 문제될 수 있습니다.

아래에서는 기준일 뒤에 지은 신축 빌라가 왜 입주권을 받지 못하는지, 이미 계약했다면 무엇을 확인하고 어떤 구제 수단이 있는지 법 조문을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 기준일 뒤에 지은 신축 빌라는 입주권을 새로 만들어내지 못합니다

입주권은 건물의 호수가 아니라 기준일 다음 날을 기준으로 산정한 토지등소유자 수에 따라 정해집니다.

정비사업에서 분양받을 권리는 정비구역 안의 토지나 건축물을 가진 토지등소유자에게 주어집니다. 문제는 사업 소문이 돌면 땅 한 필지에 다세대주택을 올려 호수를 늘리는 방식으로 입주권 숫자를 부풀리는 투기가 생긴다는 점입니다. 이를 막기 위해 법은 ‘권리산정기준일’을 정해 두고, 그 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 계산하도록 합니다.

기준일은 정비구역 지정·고시가 있는 날이 원칙입니다. 다만 시·도지사가 투기를 억제할 필요가 있다고 보면 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 이후부터 정비구역 지정·고시 전 사이의 날짜로 기준일을 앞당겨 따로 정할 수 있고, 이때는 기준일과 지정 사유, 권리 산정 기준을 지방자치단체 공보에 고시해야 합니다. 그래서 구역 지정이 되기 한참 전에 이미 기준일이 지나 있는 곳이 적지 않습니다.

따라서 “아직 정비구역으로 지정도 안 됐으니 괜찮다”는 설명은 믿으면 안 됩니다. 신축 빌라를 계약하기 전에 해당 지번의 기준일이 언제로 고시되었는지 먼저 확인해야 하고, 건축물대장상 사용승인일이나 건축 시점이 그 기준일 다음 날 이후라면 입주권이 새로 생기지 않을 가능성이 매우 높습니다.

입주권의 개수는 신축한 호수가 아니라 기준일 다음 날 기준으로 산정된 토지등소유자 수가 정합니다.

2. 나대지 신축과 철거 후 다세대 신축은 법에 명시된 권리 산정 제한 유형입니다

기준일 이후에 소유자 수를 늘리는 신축·분할·전환은 늘어난 몫이 분양 권리로 인정되지 않습니다.

도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항은 기준일 다음 날을 기준으로 권리를 산정하는 경우를 다섯 가지로 열거합니다. 1필지가 여러 필지로 분할되는 경우, 집합건물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우, 하나의 대지 범위 안의 동일인 소유 토지와 건축물을 분리해 소유하는 경우, 나대지에 건축물을 새로 짓거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 등 공동주택을 지어 토지등소유자 수가 증가하는 경우, 그리고 집합건물 전유부분을 분할해 소유자 수가 증가하는 경우입니다.

나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우에는 기준일의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다(도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항 제4호).

실무에서 가장 흔한 사례는 단독주택이나 구옥을 허물고 4~8세대 다세대주택을 새로 올려 호수별로 분양하는 경우입니다. 건물이 새로 지어져 세대마다 따로 등기가 되었다고 해도, 기준일 다음 날을 기준으로 놓고 보면 그 땅의 토지등소유자 수는 늘지 않은 것으로 계산됩니다. 결국 8세대를 지었어도 분양받을 권리는 기준일 당시의 소유 단위인 하나로 묶여 산정될 수 있고, 각 세대 매수인이 저마다 입주권을 받는 구조가 되지 않습니다.

기준일 이후 건축허가나 착공, 사용승인 시점을 어떻게 보는지는 시·도의 고시와 조례에 따라 세부 기준이 다를 수 있습니다. 그래서 같은 신축이라도 지역과 고시 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 개별 사안은 해당 고시문과 건축 인허가 기록을 대조해 판단해야 합니다.

기준일 뒤에 호수를 늘린 신축은 법이 정한 권리 산정 제한 유형이며, 늘어난 호수마다 입주권이 생기지 않습니다.

3. 권리를 인정받지 못하면 조합원이 아니라 현금청산 대상이 됩니다

입주권이 없는 매수인은 새 아파트 대신 법이 정한 절차에 따라 보상금을 받고 정리되는 지위에 놓입니다.

분양대상에서 빠진 사람은 아파트를 받지 못하는 대신 현금으로 정산받습니다. 이것이 현금청산이고, 정비법 제73조가 그 절차를 정하고 있습니다.

사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 요지).

협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 단계에서 문제는 보상 금액입니다. 현금청산액은 사업으로 오른 기대가격이 아니라 법이 정한 기준에 따라 감정평가되므로, 신축 빌라를 시세나 입주권 프리미엄이 붙은 가격에 샀다면 분양가와 청산금 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.

또 다른 변수는 거래 시점입니다. 투기과열지구에서 재개발사업의 경우 관리처분계획 인가 후에 건축물이나 토지를 양수한 사람은 정비법 제39조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없고, 사업시행자는 이 경우에도 제73조를 준용해 손실보상을 해야 합니다. 즉 기준일 문제가 없더라도 거래 시기에 따라 입주권이 막힐 수 있다는 뜻입니다. 따라서 매수 전에는 해당 지역의 투기과열지구 지정 여부와 사업 단계를 함께 확인해야 합니다.

입주권이 인정되지 않는 매수인은 조합원이 아니라 현금청산 대상으로 정리되며, 청산액은 분양가가 아닌 법정 평가 기준으로 정해집니다.

4. “입주권 나온다”는 설명에 속아 샀다면 사기죄와 민사상 취소가 문제됩니다

분양자가 입주권이 나오지 않는다는 사정을 알고도 숨기거나 단정적으로 말했다면 기망이 될 수 있습니다.

분양자나 중개인이 기준일이 이미 지났다는 사실, 또는 입주권이 나오지 않는다는 점을 알면서 “입주권 100% 나옵니다”라고 말해 계약하게 했다면 형법 제347조 사기죄가 문제됩니다. 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 피해 금액이 크고 여러 세대에 걸쳐 반복되었다면 합산 이득액이 5억원 이상인 경우 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다.

사기가 되려면 기망 행위와 그에 따른 착오, 재산상 처분이 있어야 하고, 무엇보다 말한 사람이 사실과 다르다는 점을 알고 있었다는 고의가 필요합니다. 그래서 분양광고, 카카오톡 대화, 녹취, 분양 팸플릿처럼 “입주권”이라는 표현이 쓰인 자료와, 기준일 고시를 분양자가 알 수 있었던 정황이 핵심 증거가 됩니다. “가능성이 있다고만 했다”는 반박이 나오는 경우가 많으므로 어떤 문구로 확언했는지가 중요합니다.

형사와 별개로 민사에서는 민법 제110조에 따라 사기로 한 의사표시를 취소할 수 있습니다. 취소가 받아들여지면 매매대금을 돌려받는 부당이득반환을 청구하고, 별도로 불법행위로 인한 손해배상도 구할 수 있습니다. 취소권은 사기를 안 날부터 3년, 계약을 맺은 날부터 10년 안에 행사해야 하므로 뒤늦게 알게 되었다면 시점을 놓치지 않아야 합니다.

반대로 분양자 입장에서는 고의가 없었다는 점이 쟁점이 됩니다. 기준일 고시 존재 자체를 알지 못했는지, 조합 설립이나 사업 추진 가능성을 설명한 것에 그쳤는지에 따라 결론이 달라지므로 양쪽 모두 객관적 자료 확보가 우선입니다.

입주권이 나오지 않는 사정을 알면서 나온다고 말했다면 형사 사기와 민사 취소·반환청구가 함께 열립니다.

5. 계약 전 확인부터 고소와 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

기준일 고시문과 건축 인허가 기록을 먼저 확보해야 이후 모든 대응이 가능합니다.

사기 의심 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 매물이라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 민사 반환청구는 같은 법원 관할에서 형사와 별도로 진행할 수 있습니다.

계약 전이라면 아래 순서로, 이미 계약했다면 같은 자료로 문제 여부를 점검하는 것이 좋습니다.

1. 해당 지번이 정비구역이나 정비예정구역에 포함되는지, 그리고 권리산정기준일이 언제로 고시되었는지를 시·군·구청과 시·도 공보에서 확인합니다.

2. 건축물대장과 건축허가·착공·사용승인 일자를 발급받아 기준일 다음 날 이후에 지어졌거나 호수가 늘어났는지 대조합니다.

3. 분양광고, 계약서 특약, 대화 기록, 중개사 설명 자료에서 ‘입주권’이라는 표현을 어떻게 썼는지 보존합니다.

이렇게 자료를 정리한 뒤에야 입주권 여부를 다투는 민사 취소와 사기 고소를 함께 쓸지, 합의 선에서 대금 반환을 협상할지 현실적으로 선택할 수 있습니다.

마치며

신축 빌라 입주권 문제는 “설마 파는 사람이 모르고 팔겠나”라는 믿음과, 이미 큰돈이 들어갔다는 부담 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

입주권을 믿고 매수한 입장에서는 감정적인 항의보다 기준일 고시와 건축 시점, 그리고 ‘입주권’이라는 말이 어떤 방식으로 오갔는지를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 취소권 행사 기간이 있으니 시간이 지날수록 불리해집니다.

반대로 분양하거나 중개한 입장에서도 “확정이라고는 안 했다”는 말만으로 방어가 되지는 않습니다. 어떤 자료를 근거로 어떤 표현을 썼는지에 따라 사기의 고의 여부가 갈립니다.

저는 부동산 거래 분쟁에서 속았다고 주장하는 쪽과 의심을 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 확보한 자료 한 장이 결론을 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약서에 도장을 찍기 전이든 이미 잔금을 치른 뒤든, 판단이 서지 않는 지금이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 기준일 이후에 지은 신축 빌라는 무조건 입주권이 안 나오나요?

A. 나대지 신축이나 철거 후 다세대 신축으로 토지등소유자 수가 늘어난 경우에는 정비법 제77조에 따라 기준일 다음 날 기준으로 권리가 산정되어 늘어난 호수의 권리는 인정되지 않습니다. 다만 세부 기준은 시·도 고시에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q. 정비구역 지정 전인데도 기준일이 지났을 수 있나요?

A. 그렇습니다. 시·도지사는 기본계획 수립 주민공람 공고일 이후 구역 지정 전에 기준일을 따로 정할 수 있고, 이를 공보에 고시합니다. 구역 지정 전이어도 이미 기준일이 지난 곳이 있습니다.

Q. 입주권이 안 나오면 산 돈은 어떻게 되나요?

A. 조합원이 아니라 현금청산 대상이 되어 법정 평가 기준으로 산정된 보상금을 받게 됩니다. 입주권 프리미엄이 붙은 가격으로 샀다면 매수가와 청산액 사이에 차이가 생길 수 있습니다.

Q. 분양자가 “입주권 나온다”고 해서 샀는데 사기가 되나요?

A. 말한 사람이 기준일이 지났거나 입주권이 나오지 않는다는 점을 알고도 단정적으로 말했다면 형법 제347조 사기가 문제됩니다. 고의가 핵심이므로 광고와 대화 기록 같은 객관적 자료가 중요합니다.

Q. 계약을 취소하고 대금을 돌려받을 수 있나요?

A. 사기로 계약한 경우 민법 제110조에 따라 취소할 수 있고, 취소되면 대금 반환을 청구할 수 있습니다. 취소권은 사기를 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 합니다.

Q. 고소와 민사소송을 같이 해도 되나요?

A. 가능합니다. 형사 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사 청구의 입증에 쓰이는 경우가 많아 병행 전략이 대금 회수에 유리할 수 있습니다.