재건축 미동의자인데 매도청구 기간이 지나면 어떻게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 재건축 사업이 속도를 내면서, 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 조합이 매도청구를 하는 사례가 늘고 있습니다. 반대로 “조합이 제때 청구하지 못했다면 이제 내 집은 안전한 것 아니냐”고 문의하시는 분들도 많아졌습니다.

제가 상담한 미동의 소유자분들 중 상당수는 “촉구서가 왔지만 답을 안 했으니 알아서 되겠지”, “조합이 정해진 기간을 놓쳤으니 이제 못 가져간다”고 생각하고 계셨습니다. 그런데 막상 조합이 다시 절차를 밟아 소송을 제기하면, 기간이 지났다는 주장이 통하지 않고 오히려 대응할 시간만 흘려보낸 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 매도청구권의 행사기간을 지키지 못하면 그 권리가 효력을 잃는다고 보면서도, 조합이 요건과 절차를 새로 갖추면 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단하고 있습니다. 기간 도과가 곧 영구적인 면죄부는 아니라는 뜻입니다.

아래에서는 도시 및 주거환경정비법상 촉구와 회답 기간의 구조, 매도청구 기간이 지나면 어떤 효과가 생기는지, 그리고 그 이후 조합이 어떤 길을 택할 수 있고 미동의 소유자는 무엇을 확인해야 하는지 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 촉구에 답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 간주됩니다

침묵은 동의가 아니라 ‘부동의 회답’으로 처리되어 매도청구의 출발점이 됩니다.

도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항은 재건축사업 시행자가 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에, 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구하도록 정하고 있습니다. 이 촉구가 매도청구 절차의 첫 단추입니다.

같은 조 제2항은 촉구를 받은 소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하도록 하고, 제3항은 이 기간 안에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 규정합니다. 즉 우편물을 열어보지 않았거나 답장을 미룬 것만으로 이미 ‘동의하지 않겠다’는 의사를 밝힌 것과 같은 법적 효과가 생깁니다.

실무에서는 이 대목을 “답을 안 하면 아무 일도 없다”로 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 회답이 없다는 사실은 조합에게 매도청구권을 행사할 수 있는 지위를 열어주는 사정이 됩니다. 반대로 소유자가 조합설립에 동의하겠다고 회답하면 매도청구의 대상에서 벗어나 조합원으로 남게 됩니다.

촉구를 받고 2개월 동안 침묵하면, 법은 그것을 동의하지 않겠다는 회답으로 보아 매도청구의 문을 열어줍니다.

2. 매도청구는 회답기간 만료 후 2개월 안에 해야 하고, 지나면 권리가 효력을 잃습니다

행사기간을 넘긴 매도청구권은 그 상태로는 더 행사할 수 없습니다.

같은 조 제4항은 회답기간이 지나면 사업시행자가 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 소유자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 시간 순서로 정리하면 인가 고시 후 30일 이내 촉구, 촉구일부터 2개월의 회답기간, 그 만료일부터 2개월의 매도청구 행사기간으로 이어집니다.

이 두 번째 2개월은 조합이 소 제기 등으로 매도청구권을 행사해야 하는 기간입니다. 대법원은 구 도시정비법이 준용하던 집합건물법의 같은 구조에서 이 기간을 규정한 취지를 분명히 하고, 기간 안에 행사하지 않으면 매도청구권이 효력을 잃는다고 판시했습니다.

매도청구권의 행사기간이 도과한 후라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받은 경우에는, 그 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다202162 판결 취지).

따라서 “기간이 지났으니 그 청구는 더 이상 유효하지 않다”는 주장은 당시 조합이 기간을 넘겨 소를 제기했다면 방어 논리로 의미가 있습니다. 다만 이것은 이미 도과한 그 청구에 대한 이야기일 뿐이고, 조합이 이후 어떤 절차를 새로 밟을 수 있는지는 별개로 따져야 합니다.

행사기간을 넘긴 매도청구는 효력을 잃지만, 이것이 소유자의 권리를 영구히 보호한다는 뜻은 아닙니다.

3. 기간이 지나도 조합은 조합설립변경인가를 거쳐 다시 청구할 수 있습니다

새 조합설립과 동일한 요건과 절차를 갖추면 매도청구권은 새로 발생합니다.

위 2015다202162 판결은 두 가지를 함께 짚었습니다. 하나는 행사기간 내에 청구하지 않으면 효력을 잃는다는 점이고, 다른 하나는 행사기간이 지난 뒤라도 조합이 새로 조합설립인가를 받는 것과 같은 요건과 절차로 조합설립변경인가를 받으면 그에 터 잡아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다는 점입니다.

실무에서 조합이 이 길을 택하는 경우는 흔합니다. 설계 변경이나 정관 변경 등으로 조합설립변경이 필요해지는 시점에 다시 동의서를 받고 변경인가를 거친 뒤, 미동의 소유자에게 다시 변경에 대한 동의 여부를 최고하고 소를 제기합니다. 그래서 미동의 소유자 입장에서는 한 번 기간이 지났다고 안심하다가 몇 년 뒤 다시 촉구서를 받는 상황이 생길 수 있습니다.

다만 이 판결은 반대로 조합에게 엄격한 요건도 요구했습니다. 같은 사건에서 조합은 조합설립변경에 대한 동의서만 받았을 뿐 관할청의 조합설립변경인가처분을 받지 않은 상태에서 매도청구를 했는데, 대법원은 변경에 기한 매도청구권이 아직 발생하지 않았다고 보아 그 매도청구를 부적법하다고 판단했습니다. 동의서가 모였다는 사실만으로는 부족하고, 인가라는 행정처분까지 갖춰져야 청구권이 생긴다는 의미입니다.

조합이 새 매도청구권을 쓰려면 동의서 수집으로는 부족하고, 조합설립변경인가처분까지 받아야 합니다.

4. 부동산을 넘겨받은 사람에게도 매도청구가 가능하고, 요건은 엄격하게 해석됩니다

소유권이 승계되어도 새로운 촉구 없이 청구할 수 있지만, 확장 해석은 허용되지 않습니다.

미동의 소유자가 기간이 지난 틈을 타 부동산을 제3자에게 넘기는 경우도 있습니다. 대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결은 촉구를 받은 사람이 참가하지 않겠다고 회답했거나 2개월 안에 회답하지 않았는데 토지 또는 건축물이 특정승계된 경우, 사업시행자가 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

그러나 같은 판결은 매도청구권이 이미 행사되어 매매계약이 성립한 뒤에 승계가 이뤄진 경우에는 계약상 의무가 승계인에게 그대로 넘어가지 않는다고도 판단했습니다. 소유자가 누구인지, 매도청구가 언제 행사되었는지에 따라 소송의 상대방과 구조가 달라지는 만큼, 시점별 정리가 중요합니다.

한편 대법원 2023. 11. 2. 선고 2022다290327, 290334 판결은 도시정비법 제64조 제4항과 제73조 제2항의 매도청구권이 재산권을 제한하는 규정이므로 행사요건을 엄격하게 해석해야 하고 함부로 유추하거나 확장해서 해석해서는 안 된다고 밝혔습니다. 조합이 법이 정한 요건과 절차, 기간을 정확히 지켰는지는 소송에서 반드시 확인해야 할 쟁점입니다.

마지막으로 금액 문제입니다. 매도청구가 적법하다면 소유자는 결국 소유권을 넘기고 대가를 받게 되는데, 그 대가는 소송 중 감정평가로 정해지는 경우가 많고 감정 시점과 기준에 따라 차이가 큽니다.

5. 촉구서를 받은 뒤부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

촉구서를 받은 날짜와 인가 시점을 정리하는 것이 사건의 방향을 결정합니다.

매도청구 사건은 통상 ①조합의 서면 촉구(내용증명 등으로 송달) → ②2개월의 회답기간 경과 → ③회답기간 만료 후 2개월 이내 조합의 소 제기(수원 지역 사업장이라면 수원지방법원 본원 또는 관할 지원) → ④감정평가를 거친 판결과 소유권이전·인도 절차의 순서로 진행됩니다. 이 과정에서 각 단계의 날짜가 한 달만 어긋나도 청구의 적법성이 달라질 수 있습니다.

촉구서를 받은 시점부터 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 촉구서의 수령일과 사업시행계획인가 고시일, 조합설립인가(변경인가 포함) 처분일이 각각 언제인지부터 확인합니다.

2. 촉구 후 2개월의 회답기간 만료일과, 그로부터 2개월 안에 조합이 소를 제기했는지 소장 접수일을 대조합니다.

3. 제3자에게 부동산을 넘기는 등 소유권 변동이 예정되어 있다면, 매도청구 시점 전후에 따른 효과를 먼저 정리한 뒤 진행합니다.

이러한 날짜와 서류를 바탕으로 재건축 매도청구 사건을 다뤄본 변호사의 도움을 받는다면, 청구의 적법성 다툼과 매매대금 감정 대응을 함께 준비할 수 있습니다.

마치며

재건축 미동의 소유자분들은 “내 집을 지키고 싶다”는 마음 때문에 촉구서를 외면하거나 대응을 미루는 경우가 많습니다. 그러나 법이 정한 기간은 소유자의 사정과 무관하게 흘러갑니다.

미동의 소유자 입장에서는 기간이 지났다는 사실만 믿고 안심하기보다, 조합이 조합설립변경인가 같은 새 절차를 밟고 있는지, 이전 청구가 기간 안에 이뤄졌는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

반대로 조합 측이나 사업을 추진하는 입장에서도 동의서만 모았다는 사정으로는 청구권이 생기지 않고, 인가와 기간 준수가 모두 갖춰져야 합니다. 절차를 하나라도 놓치면 청구 자체가 부적법해질 수 있습니다.

저는 재건축·부동산 분쟁에서 소유자 쪽과 조합 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 날짜 하나와 인가 여부 하나에 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

촉구서를 받았거나 소장을 송달받았다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 촉구서를 받고 2개월 동안 답하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 도시정비법 제64조 제3항에 따라 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 이후 조합은 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다.

Q. 조합이 매도청구 기간 2개월을 놓치면 소유권은 완전히 안전한가요?

A. 그렇지 않습니다. 그 기간 안에 행사하지 않은 매도청구권은 효력을 잃지만, 조합이 새로 조합설립인가와 같은 요건·절차로 변경인가를 받으면 새로 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

Q. 조합설립변경에 대한 동의서만 모으면 바로 매도청구를 할 수 있나요?

A. 아닙니다. 대법원은 변경에 대한 동의만 받고 관할청의 변경인가처분을 받지 않은 상태에서 한 매도청구는 청구권이 발생하지 않아 부적법하다고 보았습니다.

Q. 기간이 지나기 전에 집을 제3자에게 팔면 매도청구를 피할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 대법원은 촉구 후 승계가 이뤄진 경우 조합이 승계인에게 새로 최고하지 않고도 곧바로 승계인을 상대로 매도청구를 할 수 있다고 보았습니다.

Q. 매도청구 소송을 당하면 매매대금은 어떻게 정해지나요?

A. 소송에서 감정평가를 통해 정해지는 경우가 많습니다. 감정 기준 시점과 평가 방식에 따라 금액 차이가 크므로 감정 단계에서의 대응이 중요합니다.

Q. 촉구서를 받았는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 회답기간 안에 선임하는 것이 가장 좋습니다. 촉구서 수령일과 인가 시점을 기준으로 이후 기간이 모두 계산되기 때문에 초기에 날짜를 확정해 두어야 합니다.