건물주인데 세입자 업소에서 청소년 성매매가 적발됐어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 건물을 임대해 준 건물주가 세입자의 업소에서 청소년 성매매가 적발되었다는 경찰 연락을 받고 당황해 상담을 요청하는 사례가 늘고 있습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “저는 월세만 받았지 안에서 무슨 영업을 하는지는 몰랐다”, “세입자가 한 일을 건물주가 왜 책임지느냐”는 것입니다. 하지만 막상 수사가 시작되면 임대차계약서, 월세 이체 내역, 업소 출입 상황에 대한 진술이 하나씩 확인되고, 그 과정에서 건물주가 ‘몰랐다’는 말이 받아들여지지 않아 피의자로 입건되는 경우도 있습니다.

아동·청소년의 성보호에 관한 법률은 성매매 장소로 쓰이는 줄 알면서 건물을 제공한 사람까지 처벌 대상으로 정하고 있고, 그 법정형은 7년 이상의 유기징역으로 매우 무겁습니다. 결국 이 사건의 승패는 건물주가 그 사실을 알았는지, 알 수 있었던 정황이 있었는지에 달려 있습니다.

아래에서는 건물주가 어떤 경우에 처벌 대상이 되는지, ‘몰랐다’는 주장을 어떤 자료로 뒷받침해야 하는지, 적발 이후 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 건물주도 성매매에 쓰이는 줄 알면서 건물을 제공했다면 처벌 대상이 됩니다

세입자가 영업을 했더라도, 그 사실을 알고 건물을 내준 건물주는 별개의 범죄자가 될 수 있습니다.

건물주는 보통 임대차계약을 맺고 건물을 인도했을 뿐 영업의 주체는 세입자라고 생각합니다. 그러나 법은 성매매 행위를 직접 한 사람과 알선한 사람뿐 아니라, 그 범죄가 이루어지는 장소가 되는 건물을 제공한 사람까지 따로 처벌합니다.

성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률 제2조 제1항 제2호는 성매매알선 등 행위에 ‘성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금, 토지 또는 건물을 제공하는 행위’를 포함시키고 있고, 제19조 제1항에 따라 이는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 영업으로 한 경우에는 제19조 제2항에 따라 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금에 해당합니다.

성매매 상대방이 19세 미만의 청소년이라면 적용 법률이 아동·청소년의 성보호에 관한 법률로 바뀌고, 처벌은 훨씬 무거워집니다. 건물주 본인이 장소를 제공하는 영업을 한 것이 아니더라도, 세입자가 업으로 하는 성매매 장소 제공에 건물을 제공한 사람이 같은 법의 처벌 대상에 들어오기 때문입니다.

건물주라는 지위가 면책 사유는 아니며, 건물이 성매매에 쓰이는 줄 알았는지가 처벌 여부를 가릅니다.

2. 청소년 성매매 장소로 쓰이는 건물을 제공하면 7년 이상의 유기징역에 처해질 수 있습니다

건물주에게 문제되는 조항은 ‘범죄에 사용되는 건물을 제공한 자’를 정한 제15조 제1항 제3호입니다.

아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제15조 제1항은 아동·청소년의 성을 사는 행위의 장소를 제공하는 행위를 업으로 하는 사람(제1호), 알선을 업으로 하는 사람(제2호)을 처벌하면서, 같은 항 제3호에서 이러한 범죄에 사용되는 자금, 토지 또는 건물을 제공한 사람도 똑같이 처벌하도록 정하고 있습니다.

제15조(알선영업행위 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 7년 이상의 유기징역에 처한다. 1. 아동ㆍ청소년의 성을 사는 행위의 장소를 제공하는 행위를 업으로 하는 자 … 3. 제1호 또는 제2호의 범죄에 사용되는 자금ㆍ토지 또는 건물을 제공한 자(아동ㆍ청소년의 성보호에 관한 법률 제15조 제1항).

벌금형 선택지가 없고 7년 이상의 유기징역이라는 점이 핵심입니다. 법정형이 이렇게 무겁다 보니 실무에서는 건물주를 입건하기 전에 ‘알고 있었는지’를 훨씬 엄격하게 따지고, 반대로 건물주 입장에서는 이 부분을 정확히 방어해야 합니다.

여기서 중요한 것이 대상 연령에 대한 인식입니다. 형법 제15조 제1항은 특히 무거운 죄가 되는 사실을 인식하지 못한 행위는 무거운 죄로 벌하지 않는다고 정하고 있으므로, 건물주가 성매매 장소로 쓰이는 사실은 알았더라도 상대방이 청소년이라는 점을 인식하지 못했다면 청소년성보호법의 가중 구간이 아니라 성매매처벌법 구간의 문제로 정리될 여지가 있습니다. 다만 청소년일 수도 있다고 인식하면서 용인한 미필적 고의만 있어도 고의는 인정될 수 있어, 이 부분은 업소의 업종과 손님·종사자 구성, 건물주가 본 현장 상황으로 판단됩니다.

제15조 제1항 제3호는 벌금형이 없는 7년 이상의 유기징역이므로, 입건 단계부터 인식의 범위를 정확히 짚어 방어해야 합니다.

3. ‘몰랐다’는 주장은 말이 아니라 임대 과정의 객관적 자료로 입증해야 합니다

수사기관은 건물주의 진술보다 계약서·임대료·방문 기록 같은 정황으로 인식 여부를 판단합니다.

건물주가 성매매 사실을 알았는지는 대개 직접 증거가 없고 정황으로 판단됩니다. 수사기관이 주로 보는 것은 첫째 임대차계약서상 영업 종류입니다. 계약서에 기재한 업종과 실제 영업이 다르다면 건물주가 이를 알았는지 확인하고, 업종이 마사지나 휴게 형태였다면 그 업종에서 성매매가 흔히 이루어진다는 사정이 불리하게 작용할 수 있습니다.

둘째는 임대료 수준입니다. 주변 시세보다 현저히 높은 월세나 보증금 없이 받은 고액의 차임, 현금으로만 받은 월세는 건물주가 업소의 수익 구조를 알고 있었다는 정황으로 해석될 수 있습니다. 반대로 시세와 비슷한 월세를 정상적으로 계좌이체 받았다면 알았다고 보기 어려운 방향의 자료가 됩니다.

셋째는 현장 접근과 사전 경고 이력입니다. 건물주가 건물 관리를 위해 자주 방문했는지, 주민이나 다른 입주자의 민원을 받고도 방치했는지, 이전에 단속이나 경찰 연락이 있었는데 계약을 유지했는지가 쟁점입니다. 특히 한 번 적발된 뒤에도 계약을 이어갔다면 그 이후 시점부터는 알았다는 평가를 피하기 어렵습니다.

그래서 적발 직후 건물주가 해야 할 일은 분명합니다. 내용증명으로 시정을 요구하고 계약을 해지하는 절차를 곧바로 밟아야 합니다. 민법 제654조에 따라 임차인은 제610조 제1항의 용법, 즉 계약 또는 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용해야 하고, 이를 어긴 임차인에게는 계약상 해지 조항과 채무불이행에 따른 해지를 주장할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제8호도 임차인이 의무를 현저히 위반해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있게 하고 있습니다.

‘몰랐다’는 주장은 계약서·월세 이체 기록·방문 이력으로 입증하고, 적발 후 즉시 해지 절차를 밟아야 합니다.

4. 형사처벌 외에 임대료 추징과 임대차 관계 정리라는 부담도 따릅니다

유죄가 되면 징역형만이 아니라 알면서 받은 차임에 대한 추징까지 문제됩니다.

성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률 제25조는 범죄로 얻은 금품이나 그 밖의 재산은 몰수하고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징한다고 정하고 있습니다. 건물주가 성매매에 쓰이는 줄 알면서 받아온 월세가 있다면 그 부분이 추징 대상이 될 수 있어, 징역 구간과 함께 경제적 부담도 커집니다.

처벌 구간은 이렇게 정리됩니다. 성매매처벌법상 건물 제공은 제19조 제1항 기준 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 영업으로 한 경우 같은 조 제2항 기준 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금입니다. 청소년 성매매 장소로 쓰이는 줄 알고 건물을 제공했다면 아동·청소년의 성보호에 관한 법률 제15조 제1항 제3호에 따라 7년 이상의 유기징역입니다.

양형에서는 건물 제공 기간, 받은 차임의 총액, 건물주가 업소 운영에 얼마나 관여했는지, 적발 후 즉시 계약을 해지했는지가 중요하게 다뤄집니다. 단순히 장기간 방치한 경우와 업소 운영에 이익을 나눠 가진 경우는 평가가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 수사 연락을 받았을 때 절차는 이렇게 진행됩니다

참고인으로 시작한 조사가 피의자 신분으로 바뀌는 시점을 놓치지 않아야 합니다.

건물주 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 업소라면 수원남부·수원중부경찰서 등)의 참고인 조사 또는 피의자 출석 요구 → ②임대차계약서·차임 이체 내역·통신 자료 확보 후 피의자 조사 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 처음에는 참고인으로 불렀다가 진술 내용에 따라 피의자로 전환되는 일이 있으므로, 첫 조사 전에 진술 방향을 정리해 두어야 합니다.

경찰 조사를 앞두고 있다면 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 특약 조항을 확인해 계약서상 업종, 용도 제한, 전대·불법 영업 금지 조항이 있는지 정리합니다.

2. 월세 입금 내역과 보증금 수수 내역을 발급받아 시세와 비교하고, 현금 거래나 이상 징후가 있는지 확인합니다.

3. 건물 방문 기록, 세입자와의 문자·통화 내역, 민원이나 경고를 받은 이력을 시간순으로 정리합니다.

이러한 자료를 갖추면 건물주가 어느 시점까지 몰랐는지, 그 이후 어떻게 조치했는지를 객관적으로 보여줄 수 있어 입건 여부와 처분 수위를 가르는 데 도움이 됩니다.

마치며

건물주들은 “나는 월세만 받았을 뿐”이라는 생각 때문에 경찰 연락을 받고도 변호사 선임을 미루다가, 불리한 진술을 먼저 남기는 경우가 많습니다.

건물을 빌려준 건물주 입장에서는 세입자가 몰래 불법 영업을 했다는 점을 객관적 자료로 보여주는 것이 우선입니다. 계약서, 월세 기록, 방문 이력, 적발 이후의 해지 조치가 쌓일수록 ‘몰랐다’는 주장에 힘이 실립니다.

반대로 업소를 운영한 세입자 입장에서도 건물주가 알았다는 취지로 진술하면 오히려 본인의 가중 요소가 되기도 하고, 건물주와의 진술이 엇갈릴 때 신빙성이 문제됩니다. 양쪽 모두 진술을 정리한 뒤에 조사에 임해야 합니다.

저는 성범죄와 청소년 대상 범죄 사건에서 수사를 받는 쪽과 피해를 주장하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 인식 여부 하나로 입건 단계에서 결론이 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

경찰의 연락을 받고 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 첫 진술이 나가기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 임대차계약서와 다른 영업을 했는데도 건물주가 처벌될 수 있나요?

A. 건물주가 그 사실을 알지 못했다면 처벌되기 어렵습니다. 계약서와 실제 영업이 다르다는 점은 건물주에게 유리한 자료가 되므로 계약서 원본을 보존해야 합니다.

Q. 월세만 받았을 뿐 업소에 가본 적도 없는데 입건될 수 있나요?

A. 입건은 될 수 있습니다. 수사기관은 임대료 수준과 입금 방식, 민원 이력 등으로 인식 여부를 확인하기 때문에, 방문하지 않았다는 점만으로는 부족하고 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다.

Q. 적발 뒤 바로 계약을 해지하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 해지만으로 이미 성립한 범죄가 없어지지는 않습니다. 다만 적발 즉시 시정 요구와 해지에 나섰다는 사정은 이후 책임을 가르고 양형에서 유리하게 평가됩니다.

Q. 상대방이 청소년인 줄 몰랐다면 처벌이 달라지나요?

A. 달라질 수 있습니다. 형법 제15조 제1항에 따라 청소년임을 인식하지 못했다면 무거운 청소년성보호법 구간이 아니라 성매매처벌법 구간이 문제될 여지가 있습니다. 다만 청소년일 수 있다고 인식하고 용인한 경우에는 고의가 인정될 수 있습니다.

Q. 그동안 받은 월세도 돌려줘야 하나요?

A. 성매매처벌법 제25조에 따라 범죄로 얻은 재산은 몰수·추징 대상입니다. 알면서 받은 차임이 있었다면 추징이 문제될 수 있어, 인식 시점을 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

Q. 경찰에서 참고인으로 나오라고 하는데 변호사가 필요한가요?

A. 필요합니다. 참고인 진술이 그대로 피의자 입건의 근거가 되는 경우가 있으므로, 출석 전에 진술 방향과 제출할 자료를 정리하는 것이 좋습니다.